Войти
Регистрация
info@avprrb.ru


Как правильно купить квартиру

26.12.2019
Как правильно купить квартиру

Чем опасна импульсивная покупка, как правильно взвесить будущие потребности в жилплощади, почему молодоженам невыгодна однушка, почему стеснительность при осмотре квартир продавцов обойдется дорого, что и как проверять в жилье до покупки, как оформлять сделку приобретения квартиры

Содержание:

Жилая недвижимость стоит дорого. И покупать квартиру среди первых же увиденных предложений рынка недвижимости – это неправильно. К затрате крупной суммы на жилье следует готовиться тщательно, честно оценивая свои возможности.

Назовем основные принципы подбора недвижимости, позволяющим выбрать квартиру правильно и без лишних затрат на момент покупки, а также за годы владения жильем. Дадим риэлторские и юридические рекомендации покупки жилплощади.

Совет первый: определите «свои» параметры квартиры

Перед поиском вариантов следует определиться с характеристиками жилья, которое вам необходимо: число комнат; площадь; тип здания (кирпич, панелька, монолит); этаж; район. Внимательно взвесьте, какой жилищный рынок будет использован при поиске – первичка или вторичка.

Учтите, что предлагаемые на вторичке квартиры находятся в многоэтажных домах с определенным износом. Также по вторичной жилплощади нередко встречаются различные долги и криминальные обстоятельства прошлых собственников.

Однако новостройкам зачастую свойственна инфраструктурная «пустота» - значительная удаленность социально-коммунальных объектов, транспортных коммуникаций. Чистовой отделки в жилье-первички может не быть, отчего переезд затянется на месяцы. Будут дополнительные затраты на ремонт, наем временного жилья.

Обязательно обдумайте эти нюансы до анализа рынка квартир.

Совет второй: не поддавайтесь импульсу

Нашими риэлторами отмечено, что многие покупатели очаровываются квартирой, лишь перешагнув порог. При этом не взвешиваются перспективы жизни в ней, игнорируется ликвидность приобретаемой жилплощади.

Импульсивные решения при выборе жилой недвижимости, обходящейся в немалые деньги – ошибка, нередко критичная для бюджета покупателя. Обязательно следует анализировать характеристики жилья, района его расположения и транспортной развязки. При покупке квартиры взвешенный подход обязателен и каждый интересный покупателю вариант требует глубокой проверки.

Совет третий: готовьтесь к осмотру

Выезжать на адрес квартиры продавца для осмотра необходимо в компании с доверенным лицом, способным к беспристрастному анализу. Это может быть ваш риэлтор, близкий родственник или знакомый с опытом купли-продажи жилой недвижимости. Семейным парам на осмотр недвижимости необходимо приезжать только вдвоем, выбрав удобное обоим время.

Заранее составьте вопросник к собственнику жилья (продавцу), позволяющий наиболее полно оценить потенциальную покупку. Не старайтесь запоминать – запишите вопросы на просмотре спокойно задавайте их, читая с листа.

Внимательно слушайте ответы продавца, записывая значимые моменты. Так вы сможете сохранить сведения о состоянии жилых помещений, сантехнике, оконных и дверных блоках, оснащении кухни и т.п. После нескольких осмотров по записям получится наиболее полно взвесить плюсы-минусы каждой предлагаемой рынком квартиры, выбрать одну или отказаться, продолжив поиск.

Осматривая жилые помещения в старом фонде выясните, существует ли план расселения многоэтажки. Если таковой имеется, то покупку жилья могут признать недействительной.

Совет четвертый: определите реальные цены

На первый взгляд ценовой диапазон по рынку жилья выяснить просто – зайти на специализированные сайты, посмотреть расценки под объявлениями. В действительности все непросто.

Выбирая квартиру, неопытный покупатель прежде всего изучает самые низкие цены, что кажется вполне логичным. Однако специалистам известно, что большинство привлекательных и дешевых предложений по квартирам – объявления-утки. Их описание, фотографии вымышлены, поскольку квартиры с такой стоимостью никогда не существовало.

Убедиться, что такие предложения фиктивны, просто – позвоните по номеру в объявлении. В 97% случаев вам заявят, что этот лот продан или временно не продается. Подобные объявления-фэйки публикуют посредники, стремящиеся привлечь потенциальных покупателей к другим лотам, ими торгуемым. Мол, заинтересовавшая вас квартира сейчас не продается, но есть другие интересные варианты, правда, стоящие дороже.

После выяснения действительных ценовых диапазонов учитывайте, что часть располагаемой вами суммы потребуется на сопутствующие расходы. Не планируйте тратиться «впритык» при покупке, деньги пригодятся на улучшение состояния купленного жилья.  

Совет пятый: просчитывайте свой бюджет

Не стоит залезать в долги, набирая кредиты. При всем соблазне ипотеки прежде требуется внимательно просчитать возможности своего бюджета. Ведь придется не только возвращать заем, но также платить налоги, коммуналку, нести расходы на питание и т.д.

Особенно избегайте ипотеки с плавающей процентной ставкой. При колебаниях рынка погашение кредита может вздорожать на 25%, вынуждая должника продавать ипотечное жилье.


Совет шестой: думайте о будущем

Особенно нерационально брать в ипотеку однокомнатные квартиры. Выплачивать за них долго, а с пополнением семьи детьми 3-4 жильцам пространства окажется недостаточно.

Спустя 2-3 года недавним новоселам придется искать новые варианты жилплощади. Но если квадратный метр жилья существенно подорожает – покупка будет невыгодна семейному бюджету.

В этой ситуации лучше брать ипотечный заем под более просторную квартиру и посвятить следующие годы ее благоустройству, не испытывая ограничений в жилом пространстве.

Совет седьмой: оцените будущие затраты

С покупкой недвижимости придут расходы на ее содержание – на коммуналку, на обустройство и ремонт. Некоторые виды жилья (к примеру, апартаменты) могут оказаться довольно дорогими в обслуживании и содержании. Возможно, выбор покупки следует ограничить сегментом недвижимости, посильным вашему бюджету.

Практически любую квартиру можно привести в идеальное состояние, которое видится ее владельцу. Однако это расход и немалый. Внимательность при осмотре жилья, качества его возведения и состояния коммуникаций позволят избежать многих ремонтных затрат. При ограниченном бюджете выгоднее отказаться от приобретения дешевого, но «убитого» варианта квартиры.

Совет восьмой: воспринимайте недвижимость, как инвестицию

Вы вкладываете в жилье собственные деньги, а значит, инвестиция в недвижимость обязана быть выгодной. Не стоит приобретать квартиру на максимуме рыночных цен.

Здесь просто – нужно покупать, когда предложений больше всего и продавать, когда их мало. Следите за рынком и помните, что 10-15% падение цен может означать их предстоящий обвал. И наоборот, легкое нарастание цен может вылиться в резкий скачок ставок на рынке жилья.


Частые вопросы о покупке квартиры

Приведенные выше советы позволят покупателю подготовиться к процедуре выбора квартиры и представляют собой начальную стадию приобретения жилья (т.е. первый этап поисков, осмотров и переговоров с продавцами).

Сейчас обсудим вопросы покупки жилья, задаваемые покупателями наиболее часто по второй стадии, когда интересующая квартира обнаружена.

Как торговаться с продавцом квартиры

Сразу отметим, что торг при покупке недвижимости – абсолютно нормальный элемент переговоров. Продавцы, посредники обычно закладывают в цену некоторый «скидочный» диапазон. Только вот настойчивый прессинг по цене может полностью провалить сделку, поскольку продавец решит искать покупателя посговорчивей.

Ведя переговоры с доверенным лицом продавца учитывайте, что его диапазон «ценового маневра» значительно меньше, поскольку расценки установлены не им. У реального владельца жилья получится сторговать всегда больше.

Для торгов нужно определить реальную рыночную цену квартиры. Это выясняется в риэлт-агентствах – созвонитесь, детально опишите характеристики квартиры, спросите возможную цену. После нескольких звонков сравните названные суммы с ценой продавца. Его цена выше – торгуйтесь дальше. Кстати, здесь описана методика определения реалистичной стоимости квартиры.

Зачем нужен риэлтор

Рассмотрим вопрос на примере вождения авто. Можно управлять машиной самостоятельно – следить за скоростным режимом, за соседними автомобилями в потоке, за знаками и сигналами светофоров, за дорожной разметкой, за пешеходами. А можно занять пассажирское место и не беспокоиться о процессе поездки – это задача водителя.

В процессе купли-продажи жилья риэлтор будет таким водителем, а вы – пассажиром. Самостоятельно искать, договариваться, убеждаться в юридической чистоте и отсутствии обременений по квартире – это непросто. Если же опыта подобных сделок вы не имеете, то будет трудно. При самостоятельном поиске-покупке жилья настраивайтесь на затраты времени, психологическую и эмоциональную нагрузку. Потребуется спокойствие и неторопливость в решениях.

Как уберечься от мошенников

Покупка любого дорогостоящего объекта – риск встретить мошенника. Обезопаситься можно лишь обращением в серьезное агентство недвижимости, либо предварительной проверкой документов на собственность квартиры у опытных юристов, анализом данных из ЕГРН и возможных прав третьих лиц. Это серьезное дело, требующее пристального внимания и отдельного пояснения (см. ниже).

Как получить налоговый вычет

Возможность использования налоговой льготы в формате 13% вычета, согласно законодательства, доступна гражданам РФ при условии официального трудоустройства и регулярной выплаты подоходного налога. Детальное описание условий 13% вычета после приобретения жилья содержит эта статья.

Отметим, что 13% вычет невозможен, если в покупке использовался семейный капитал или иная форма государственных льгот. С другой стороны, вычет доступен и при полном расчете за приобретаемую недвижимость, и при ее покупке в ипотечную рассрочку. Учтите, что получение полного вычета при приобретении жилья допускается законом лишь однократно за жизнь гражданина.

Как безопаснее – задаток или аванс

Документальное оформление и сбор полной суммы под сделку покупки квартиры требуют времени. Чтобы продавец не передумал, договоренность закрепляется предоплатой некоторой суммы.

Аванс и задаток не являются синонимами, юридически это разные формы фиксации договоренности, которые обязательно требуется оформлять документально. Иначе готовность возврата предоплаченной суммы будет зависеть лишь от доброй воли несостоявшегося продавца, если по каким-либо причинам сделка не состоится.

С позиции законодательства обеспечительную функцию выполняет именно задаток, оформленный специальным договором – наиболее верно закреплять будущую сделку именно задатком. Заметим, что также будущую сделку покупки жилья допустимо фиксировать лишь документально – предварительным договором. Впрочем, большинство продавцом предпочтут реальный задаток, чем только договор предварительного намерения.


Как защититься от продавца-мошенника при покупке квартиры

Данный кейс рекомендаций позволит покупателю сориентироваться среди рыночных предложений и не попасться на уловки разномасштабных мошенников, которых на рынке жилья всегда предостаточно. Заметим, что аферы с липовыми доверенностями, с непогашенной ипотекой и маткапиталом – лишь вершина мошеннического айсберга на рынке жилой недвижимости.

Представленный далее алгоритм призван минимизировать риски столкнуться с  мошенничеством при приобретении жилья.

Первое: проверьте личность продавца. Критически важно убедиться, что представляющее сторону продавца квартиры лицо является законным собственником недвижимости, либо действует по законной доверенности. Значительно безопаснее иметь дело с действительным собственником.

Выполняется удостоверения личности (гражданский паспорт), проверка документов на собственность квартиры (право собственности) и предыдущий договор купли-продажи. Важно убедиться в дееспособности собственника, если в его поведении проявляется неадекватность.

Второе: проверка ареста/залога. Если собственник квартиры является «матерым» должником, то жилплощадь может состоять под обременением (запрет регистрационных действий). Часто продавцы «забывают» об этом упомянуть, надеясь скрыться после получения денег. Нужно получить свежую выписку ЕГРН.

Третье: проверка отсутствия прав третьих лиц. Следует выяснить состав семьи продавца (домовая книга), длительность его прав собственности на квартиру и обстоятельства получения этих прав. Добиться судебного аннулирования состоявшейся сделки по квартире могут не знавшие о продаже владельцы долей жилья, несовершеннолетние дети (их опекуны), осужденные (находящиеся в ИТК) и др. Подробно этот вопрос исследован в этом материале. Требуется также выяснить, использовался ли продавцом материнский капитал, им приобреталось жилье – это может стать проблемой.

Четвертое: проверка бывших собственников. Это требуется, если за прошлые пять лет происходила частая смена владельцев квартиры, что может служить признаком действий по маскировке незаконности более раннего перехода права. К примеру, прежними собственниками могли быть недееспособные граждане, либо несовершеннолетние, не обладавшие правом совершения сделки.

Пятое: проверьте отсутствие перепланировки. Если помещения купленной квартиры были перепланированы – отвечать придется текущему собственнику. Закону неважно, кто и когда делал эту перепланировку, ответственность будет именно на действительном владельце. Следует убедиться, что планировка квартиры соответствует плану БТИ. О разнице между переустройством (разрешено) и перепланировкой (запрещено), о последствиях перепланирования – эта статья.

Шестое: проверьте объект сделки. Обязательно запишите данные БТИ по жилью (адрес, площадь), чтобы в договоре были указаны именно эти сведения, а не какие-то другие (подставная квартира). Отнеситесь безразлично к нетерпению продавца – проверяйте скрупулезно, каждую цифру и букву.

Наиболее полно проверка юридической чистоты квартиры объясняется в этой статье. Мы же настойчиво рекомендуем убеждаться в безопасности ваших средств перед инвестицией в недвижимость путем обращения к профессиональным услугам опытных специалистов.


Как оформить покупку квартиры

Удостоверив право собственности продавца, проверив отсутствие правовых интересов других лиц в этой недвижимости, а также убедившись в отсутствии иных подвохов (рассмотрены выше) и внеся задаток по договору – остается оформить куплю-продажу договором (заполняются и подписываются 3 экземпляра договора), затем сдать его для регистрации перехода права собственности в МФЦ или отдел Росреестра.

Вместе с договором покупки квартиры потребуется сдать на регистрацию (обязательны первые четыре пункта, остальные по фактической потребности):

  • заявления о регистрации. Первое на переход права собственности (пишется продавцом), второе на регистрацию нового права (пишется покупателем);
  • квитанция оплаты госпошлины. Не обязательна официально, но при отсутствии данных в системе регистратора о внесенной оплате (квитанция подтверждает оплату) документы не примут;
  • паспорта сторон сделки (продавца и покупателя);
  • кадастровый паспорт. Потребуется, если прежде не предоставлялся регистрационной службе (нет его копии у регистратора). Если на квартиру имеется лишь устаревший технический паспорт, то придется перед регистрацией оформить квартире кадастровый паспорт;
  • доверенность (если продавец представлен доверенным лицом);
  • кредитный договор, закладная. Необходимы, если жилье приобретено (продавцом) или приобретается (покупателем) в ипотеку. Также потребуются документы, указанные приложениями к закладной кредитного договора и согласие залогодержателя (ипотечного банка) со стороны продавца;
  • согласие супруга/супруги. По общему имущественному праву супругов на квартиру женатый продавец должен предоставить письменное, нотариально заверенное согласие супруги(-га). Либо подтвердить, что квартира не является совместной собственностью (брачный договор, соглашение, судебное решение о имущественном разделе);
  • согласие госоргана опеки. Если участником сделки (собственник недвижимости, доли или малолетний иждивенец продавца) является недееспособный или несовершеннолетний, требуется разрешение службы опеки и попечительства;
  • подтверждение права опеки. Если сделка покупки жилья происходит с участием недееспособного или несовершеннолетнего, то требуется документ, подтверждающий законные полномочия усыновителя, опекуна или попечителя;
  • согласие рентополучателя. Если квартира состоит под рентным обременением, требуется письменное разрешение получателя ренты;
  • отказ от права преимущественной покупки. Если жилье является совместной долевой собственностью или в нем продается отдельная доля/доли, необходим письменный отказ от прочих совладельцев долей.

Удобнее будет заранее посетить офис госрегистратора и уточнить потребность в документах по сделке, описав ее характеристики. Заметим, что нотариальное удостоверение купли-продажи жилой недвижимости обязательно лишь в определенных случаях.

Напоминаем, что реальную помощь в подборе жилья вам всегда окажут риэлторы нашей ассоциации – обратитесь к ним.

Похожие статьи


Имущественные налоговые вычеты и льготы - расчеты и тонкости - нужно ли платить налог на дарение и наследство, налог на имущество - когда платить и сколько, как получить возможные вычеты и льготы, как снизить имущественный налог, налог на доходы физических лиц и имущественные вычеты, налог при покупке объектов недвижимости.

Какие удобства квартиры на первом этаже, каковы ее недостатки и как их исправить. Может ли первый этаж стать выгодной инвестицией. Должны ли владельцы первых этажей оплачивать лифт и почему

Рассмотрены возможности вычета налогов после купли жилья полным расчетом и в ипотеку. Приведен порядок оформления НДФЛ, перечислены обязательные документы, онлайн калькулятор суммы налогового вычета.

Другие статьи раздела


Что такое «юридическая чистота», как она устанавливается. Какие документы позволят определить юридическую обстановку по квартире, что именно изучается в них

Когда машиноместо признается самостоятельным объектом недвижимости. Какие машиноместа в паркинге наиболее безопасны и почему. Как сэкономить на машиноместе для двух авто

В чем отличия покупки жилья на первичном и вторичном рынках, какие плюсы и минусы у каждого варианта


Выбор города