Как определяется добросовестный покупатель недвижимости

Оглавление

• Кого признают добросовестным покупателем
• Когда применяется право компенсации
• Порядок обращения за компенсацией
• О значимости выписки ЕГРН

В 2020 году действуют поправки к Гражданскому кодексу, устанавливающие защиту прав добросовестных покупателей жилой недвижимости.

Нововведения действуют при приобретении гражданином квартиры у покупателя, чье право продажи определялось по сведениям госреестра, информация которого оказалась впоследствии неверна. В такой ситуации добросовестный приобретатель с 2020 года получает право истребования компенсации за утраченную (законно изъятую) недвижимость.

Кого признают добросовестным покупателем

Введенные нормы определяют добросовестного покупателя (приобретателя), как человека, посчитавшего данные ЕГРН достаточными при подтверждении прав продавца на продажу жилья (Гражданский кодекс ст.8.1 п.6).

Причем добросовестность покупателя признается таковой, пока его знание об отсутствии права на отчуждение жилья продавцом не определит судебный порядок.

Следует отметить, что введенные нормы обладают обратной силой. Компенсировать потери вправе добросовестные приобретатели, купившие жилье до 2020 года, т.е. до начала действия новых норм. Их право истребования компенсации в трехлетний срок от вступления названного выше закона в силу (закон за №299-ФЗ от 02.08.2019 ст.2 п.1).

Когда применяется право компенсации

Это ситуации, при которых покупатель жилья не знал о незаконности сделки, впоследствии признанной таковой в судебном порядке. В итоге – сделка признана ничтожной, а жилье изъято. Однако покупатель руководствовался данными ЕГРН, оказавшимися неверными. Тогда у него возникает право истребования компенсации из госбюджета.

Компенсация доступна только при утрате права на жилую недвижимость и может быть получена лишь добросовестным приобретателем жилья, у которого оно было изъято решением суда.

Также добросовестный покупатель вправе претендовать на компенсацию, если по судебному акту возмещение убытков от лица, виновного в лишении права собственности покупателя, взыскание выполнено частично, либо не выполнялось. Т.е. суд наложил денежное взыскание на недобросовестного продавца, однако спустя полугодие средства покупателю не возвращены.

Отметим, что добросовестные покупатели вправе обратиться за компенсацией по расторгнутой судом сделке, даже если приобретение жилья происходило безвозмездно, по порядку наследования или дарения.

Порядок обращения за компенсацией

За ее получением добросовестный приобретатель должен обратиться в суд, подготовив соответствующего содержания исковое заявление и приложив правоустанавливающие документы. Точный перечень прилагаемых документов законом не определен. Пострадавший покупатель (добросовестный) может сопроводить заявление документами, напрямую или косвенно связанными с делом.

Компенсационная сумма не ограничена каким-либо верхним пределом (закон за № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.68.1). Добросовестному приобретателю предоставлен выбор между компенсацией в размере реального ущерба, либо кадастровой цены изъятой недвижимости. Прежде компенсационный максимум составлял миллион рублей и практически не покрывал ущерба покупателя.

О значимости выписки ЕГРН

С действием нового порядка компенсаций добросовестным покупателям жилой недвижимости, ЕГРН-выписка становится реальным инструментом защиты от недобросовестных продавцов жилья. Благодаря выписке, возможно перед сделкой удостоверить действительность сведений по недвижимости, ее собственнику, обременениям.