Как стать владельцем доли в совместной квартире, каковы отличия долевого и совместного владения, как сдать квартиру с долями в аренду, какие нюансы продажи доли в жилье
К оформленному долями на нескольких собственников жилью применяется особый порядок осуществления сделок, чем для недвижимости с одним правообладателем. Расскажем, как выполнить выделение, дарение или продажу доли в жилье. Объясним, как продать квартиру, принадлежащую одновременно нескольким владельцам.
Владельцем доли в жилье можно стать различными путями. К примеру, с приобретением квартиры в долевую собственность (сделка купли-продажи, мены, дарения и др.), либо после приватизации в равных долях с остальными членами семьи. Также долю можно унаследовать или получить по суду.
Право долевой собственности позволяет владеть и распоряжаться определенной частью имущества (в статье рассматривается объект недвижимости) при некоторых ограничениях (ст.244 Гражданского кодекса). Основным ограничением является потребность распоряжения своей долей лишь по соглашению остальных долевых собственников (ст.246 ч.1. Гражданского кодекса). Таким образом, долевладелец вправе продать, завещать, заложить или подарить принадлежащую ему долю в квартире лишь при общем одобрении прочих долевых правообладателей данного жилья.
Принадлежность доли в недвижимости подтверждается ЕГРН-выпиской, если ранее был выполнен ее выдел из совместной собственности (ст.252 Гражданского кодекса), либо она была приобретена у прежнего владельца (ст.246 ч.2 Гражданского кодекса).
Прежде всего, оба варианта подразумевают общую собственность на недвижимый объект, т.е. принадлежность двум и более лицам. Однако при совместной собственности выдел конкретных долей в квартире не происходит и поэтому доли собственников считаются одинаковыми.
Следует отметить, что совместная недвижимая собственность может быть образована не только между супругами, покупавшими жилье совместными усилиями, но также к имуществу фермерского хозяйства (ст.244 ч.3 Гражданского кодекса).
Долевладелец вправе выделить долю, т.е. потребовать определения границ своей жилплощади в натуре (ст.252 ч.2 Гражданского кодекса). К примеру, если собственнику принадлежит в трехкомнатной квартире 1/3 часть (имеются три владельца по праву совместной собственности) – он может требовать себе одну комнату.
В натуру выделение доли производится путем соглашения между владельцами, где указываются конкретные комнаты собственников и условия пользования общим имуществом – коридором, ванной, туалетом и кухней.
Если между собственниками достичь договоренности не удается, то решение вопроса с выделением доли поручается суду (вносится иск). В случае невозможности выделения доли без причинения несоразмерного ущерба квартире (к примеру, будет затруднительно использовать недвижимость остальными собственниками), может быть присуждено право денежной компенсации от совладельцев с последующим переходом доли к ним. Однако здесь потребуется согласие на компенсацию от заявителя иска (владельца, настаивающего на выделе доли).
Аренда жилой доли в квартире возможна, если это отдельная комната. Но поскольку право самостоятельного распоряжения долей собственника ограничено, потребуется разрешение всех участников долевой собственности (ст.246 ч.1 Гражданского кодекса).
Отметим, что устного согласия недостаточно. Необходимо письменное соглашение с другими долевладельцами, утверждающее порядок пользования общим имуществом жилой недвижимости (коридор, ванная, кухня, туалет). Не достигнув такового соглашения, владелец выделенной доли может достичь определения порядка пользования квартирой совместной собственности только через суд.
У владельцев совместной недвижимости имеется право выкупить долю в преимущественном порядке по цене продавца (ст.250 Гражданского кодекса). Исключением является реализация квартиры с торгов, либо продажа выделенной доли в объекте ИЖС с участком, доля в котором также принадлежит собственнику.
Отметим, что игнорирование преимущественных прав остальных собственников при продаже доли в жилье позволит им через суд истребовать перевода прав и обязанностей покупателя, в трехмесячный срок (ст.250 ч.3 Гражданского кодекса)
Способы уведомления собственников о намерении продать долю:
При твердости намерения продать долю, лучше воспользоваться извещением остальных собственников через нотариат, поскольку при последующем оформлении продажи нотариуса устроит лишь нотариальная форма извещения. После уведомления (даты его получения) у собственников совместной квартиры будет 30 дней, чтобы выкупить долю. Их молчание расценивается, как отсутствие намерения участвовать в выкупе.
Если ответа остальных долевых собственников недвижимости спустя месяц нет, либо они не осуществили выкуп доли за этот срок – долевладелец вправе продать свое недвижимое имущество любому покупателю. Однако стоимость продажи не может быть ниже заявленной в извещениях собственников долей, иначе придется вновь письменно уведомлять их, указав текущую (более низкую) цену.
Истребовать принудительную продажу доли собственника в пользу других владельцев совместного недвижимого имущества возможно. Согласно Гражданского кодекса (ст.252 ч.4), от владельца доли можно потребовать продажи через суд в следующих ситуациях:
Законность перечисленных поводов подтверждена Верховным судом (определение №5-КГ17-51 от 23.05.2017 г.). Судебная коллегия будет учитывать возраст, состояние здоровья и профессию долевладельца, оценивать допустимость денежной компенсации. Размер последней определит оценка стоимости жилья, производимая по поручению суда.
Оспорить назначенную судом сумму выкупа доли практически невозможно. Поэтому внесудебная договоренность о цене продажи может оказаться более выгодна.
Долевладельцу всегда выгоднее участвовать в продаже квартиры целиком, договорившись со всеми собственниками. Тогда доход будет выше.
В выделенной доле нет общей площади, только жилая. Именно поэтому стоимость доли не может быть пропорциональна рыночной цене всей квартиры.
Продажа состоящей в долевой собственности недвижимости допускается только с участием нотариуса. Всего удобнее, если все собственники прибудут к нотариусу единовременно. Тогда потребности проверять извещения к отсутствующим долевладельцам не возникнет. Потребуются лишь документы по сделке, проверка дееспособности владельцев долей и добровольность их волеизъявления.
Можно решить иначе – одному совладельцу (доверенному) нотариально оформить доверенность под сбор документов от имени всех правообладателей долей в квартире. Договор купли-продажи следует готовить под подписи всех совладельцев. Рациональнее именно в ДКП указать размеры денежных долей по факту продажи совместного жилья, а также иные значимые детали соглашения.
Заметим, что от нотариуса требуется удостоверение договора, тогда как его проект долевладельцы могут выполнить самостоятельно. Наиболее сложным будет прописать распределение средств при продаже недвижимости. Следует указать цену продажи, порядок расчета с совладельцами, сроки освобождения квартиры и перечень имущества, продаваемый вместе с ней. Допустимо внести в договор иные значимые моменты, уведомив нотариуса.
Напоминаем, что риэлторы нашей ассоциации всегда окажут помощь при сделках с недвижимостью, в т.ч. состоящей в долевой собственности.
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Тел.: 8(347)294-53-04, 8-919-145-99-38, 8-987-254-53-04
Задать вопрос риэлтору Заявка на вступление в ассоциацию Заявка на услугу Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время. Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.
Пожалуйста, заполните все обязательные поля
|