Как продать долю в частном доме с земельным участком?

Оглавление:

1. Виды долей.
2. Право на преимущество.
3. Пошаговая инструкция продажи доли дома с землей.
• Схема действий.
• Список документов для продажи доли в доме.
• Регистрация сделки у нотариуса.
• Пошлины при регистрации в Росреестре.
• Как составить ДКП.
• Налоги.
4. Что делать если другие собственники против продажи.
5. Можно ли купить долю в доме в ипотеку.

Виды долей

Собственность бывает:

1. долевая – дом в общей собственности, для каждого собственника определена конкретная доля;

2. совместная – имущество в общей собственности, не определены лишь доли. Так реализовать дом долями невозможно, сначала собственность нужно превратить в долевую.

Право на преимущество

Общедолевую собственность можно продавать частями, но важно соблюдать ряд правил. Согласно ГК РФ статье 250, п. 1, преимущественное право приобретения доли имеется у сособственников. Если дом принадлежит трем братьям, реализуя долю, старший брат предлагает выкупить ее двум другим братьям.

О продаже доли уведомляют сособственников в письменном виде: в уведомлении должна быть обозначена стоимость доли и иные условия продажи. Если с сособственниками не лучшие отношения, рекомендуется отправить заказное письмо. В этом случае они не смогут сказать, что оно не было доставлено.

Аналогичное решение – отправка уведомления через нотариуса. Согласно ГК РФ, статье 165, пункту 1, если адресат отказался от письма, оно все равно считается доставленным. Для подстраховки отправляют уведомления на все известные адреса сособственников, в том числе и на адрес дома, где продается доля.

На покупку доли у сособственников есть месяц после получения письма. Если за это время они не изъявили желание на покупку, продавец может предлагать долю в доме иным покупателям. Важный момент: продавец не может предлагать долю потенциальным покупателям по стоимости ниже той, что обозначена в уведомлении. То есть если он предложил другим собственникам приобрести долю на 4000000 рублей, он не может повесить объявление и назначить цену в 2000000 рублей. Если другие собственники сразу напишут отказ от покупки доли, продавцу не придется ждать целый месяц.

Нарушение преимущественного права – серьезная ошибка, которая может довести стороны до судебного разбирательства. Это возможно, если продавец не уведомил собственников о планируемой продаже или продал долю раньше положенного срока (или по более низкой цене). На обжалование продажи у собственников есть три месяца. Такая ситуация особенно опасна для покупателей, поскольку они могут остаться без доли в доме и без денег.

Пошаговая инструкция продажи доли дома с землей

Участок земли и частный дом – отдельные объекты с разными номерами, каждый стоит на кадастровом учете. Продавая долю, продавец должен получить отказ от других собственников в отношении доли в доме и на участке. 

Схема действий при продаже доли

Принцип таков:

• уведомление собственников о продаже доли в доме, на земляном участке – два разных уведомления с указанием стоимости;

• ожидание ответа от сособственников – месяц;

• продажа доли собственникам, если у них есть желание, и они согласны на условия. Или поиск новых покупателей;

• заверение сделки у нотариуса, регистрация доли в Росреестре.

Список документов

Для реализации доли в доме с ЗУ потребуется комплект документов, который отличается в зависимости от статуса дома, условий продажи, прочих обстоятельств. Но обычно это:

• выписка из домовой книги, ЕГРН;

• документ с подтверждением владения долей;

• паспорт продавца;

• подтверждение, что сособственники были уведомлены о продаже (при отказе стоит приложить письменный отказ);

• технический паспорт.

Реализация доли в доме – не самая выгодная и популярная сделка: поиск покупателей за пределами сособственников не так прост. Поэтому проще продать весь дом и разделить деньги. Однако не у всех собственников может возникнуть желание продать долю, особенно если нет возможности купить другую недвижимость.

При желании частный дом можно поделить и превратить в несколько разных домов. Например, сделать разные входы в доме и обозначить четкие границы на огороде. В этом случае продавая долю, продавец практически реализует полноценный частный дом.

Если сособственники согласны, они могут продать сразу весь дом. Каждый владелец получит деньги за реализации своей доли: средства будут поделены между сособственниками в зависимости от объема доли. Для сделки потребуется:

• техпаспорт;

• ДКП;

• документы о праве собственности;

• кадастровый паспорт;

• паспорта сособственников;

• справка ФНС;

• выписка, подтверждающая, что нет задолженности по ЖКУ;

• выписка из БТИ.

В договоре должны стоять подписи всех сособственников. Если один из сособственников не присутствует на сделке, оформляется доверенность на любого из сособственников или третье лицо.

Регистрация сделки у нотариуса

Согласно ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (статья 42, пункт 2) нотариальное заверение сделки обязательно. Исключение – ипотека, отчуждение долей собственниками: сособственники продают и дом, и ЗУ одному человеку.

При реализации доли третьему лицу, иному собственнику обязательно требуется нотариальная регистрация сделки. Согласно ГК РФ (ст. 163, пункт 3) нотариально незаверенная сделка признается недействительной.

Заверить сделку не трудно, но нужно придерживаться пошаговой схемы:

• согласовать условия КП с покупателем;

• обратиться с документами к нотариусу, согласовать даты. Специалист уточнит условия продажи, проверит документы и подготовит ДКП;

• прийти с покупателем к нотариусу, подписать ДКП;

• отнести документы в МФЦ для передачи прав собственности. При желании стороны могут договориться с нотариусом, и он сам отправит электронные документы в Росреестр.

Пошлины

При регистрации доли в Росреестре оплачивается государственная пошлина. Согласно НК РФ (статья 333, пункт 15), в 2004 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Если регистрируется доля не только в доме, но и на ЗУ, размер пошлины возрастет на 350 рублей.

Как составить ДКП

При составлении ДКП при продаже доли с землей важно указать:

• данные покупателя, продавца;

• дату подписания ДКП;

• общие положения, сведения;

• описание объекта ДКП;

• дополнения, специальные условия;

• формат расчета, стоимость сделки.

Согласно ГК РФ (статья 555), в договоре указывается стоимость не только продаваемой доли, но и всего дома. При желании покупателя в ДКП должны быть описаны все объекты, которыми теперь он будет владеть: например, хозяйственная пристройка или баня.

Налоги

При реализации доли продавец получает доход, с которого он платит налог 13%. Если собственник владел долей от 5 лет, налог он не платит.

Согласно НК РФ (статья 217, пункт 1), продавец не платит налог, когда доля:

• куплена ранее 2016 года;

• стала собственностью по договору дарения между родственниками;

• получена в результате приватизации;

• является единственной собственностью продавца;

• стала собственностью в ходе наследования.

Когда сособственники против

Продажа доли – специфическая процедура. Если долю продает:

• один из супругов, в доме для начала выделяют доли для мужа, жены, а затем проводится сделка;

• несовершеннолетний, требуется согласие ООиП, его официального представителя. Важно не просто подать документы в опеку, но и подтвердить факт, что ребенок получит долю в другом доме. Она не меньше, не хуже продаваемой доли.

Если сособственники чинят препятствия продавцу для реализации доли, он может воспользоваться таким способом как выдел доли в натуре. Это возможно когда:

1. уполномоченные органы дали соответствующее разрешение;

2. площадь и особенности дома позволяют это сделать;

3. продавцу принадлежит большая доля.

Если у сособственников не получается договориться мирным путем, вопрос решается через суд. Это самый дорогой способ, поскольку требуется участие специалиста из органов МСУ, геодезиста, сотрудника БТИ, кадастрового инженера. Но в результате доля становится полноценным домом с собственным почтовым адресом. Так долю в доме можно продать дороже, поэтому все затраты компенсируются. Плюс в этом случае не действует принцип преимущественного выкупа: бывшие сособственники превращаются в соседей.

Если сособственники чинят препятствия на пути к продаже доли, сроки оформления сделки увеличиваются. Получаются примерно такие даты:

• заказное письмо лежит на почте 30 дней;

• если гражданин не проживает по указанному адресу, через 60 дней письмо возвращается;

• заверенное нотариусом уведомление может пролежать неопределенное время.

Если вопрос решается по методу выделения долей, процесс занимает:

1. 180 дней – доля выделяется через суд;

2. 90 дней – доля выделяется по согласию сторон.

Частый вопрос: можно ли купить долю в доме в ипотеку? Да, это возможно. Покупатель может приобрести долю в частном доме, ЗУ под ним: на эту недвижимость и будет распространяться ипотечный кредит. Оставшаяся соседская доля ЗУ не станет предметом сделки.

Сложность состоит в другом: банки редко одобряют такие ипотечные сделки. Для кредитной организации доля в жилом доме –   объект с низкой степенью ликвидности. И если покупатель, занимающий деньги, не выполнит обязательства по договору, банку будет сложнее реализовать одну лишь долю. Одобрит ли кредитная организация долю ЗУ и дома, будет зависеть от выбранной ипотечной программы и самого банка.

При верном оформлении документов и соблюдении всех правил не возникнет трудностей с продажей доли в частном доме с ЗУ. Главное, помнить о преимущественном праве покупки сособственников и заверить сделку у нотариуса.

Автор статьи: