Коллективная ипотека

Оглавление

1. Что такое коллективная ипотека
2. Достоинства
3. Недостатки
4. Юридические аспекты совместной ипотеки
5. Формы собственности
6. Договор совместного кредитования
7. Регистрация права собственности
8. Порядок оформления долей при ипотеке
9. Какие документы потребуются при приобретении «вторички» для регистрации права собственности?
10. Стоимость оформления
11. Законодательная база
12. Особенности долевой собственности
13. Нюансы ФЗ №102 «Об ипотеке»
14. Риски коллективной ипотеки
15. Примеры договоров и соглашений
16. Советы по распределению долей
17. План на форс-мажоры
18. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Коллективная ипотека — это один из вариантов приобретения недвижимости с обязательствами каждого участника пропорционально вложениям в проект.

Прежде чем оформить коллективную ипотеку, следует изучить как преимущества, так и недостатки этого вида инвестирования. К достоинствам относится малый порог входа (от ста тысяч рублей), а также возможность выхода из ипотеки при соблюдении договоренностей с остальными участниками. В кредитном договоре необходимо указать срок ипотеки, размеры взносов для каждого дебитора, обстоятельства выхода из ипотеки и последствия, а также ряд других условий.

Чем привлекательна коллективная ипотека?

1. Сумма займа делится между заёмщиками, также допускается использование личных финансов.

2. Сделка безопасна и прозрачна для каждого заемщика.

3. Если в управлении участвует грамотный менеджер, можно получить хорошую прибыль.

Для заключения договора коллективной ипотеки все участники сделки должны предоставить справки о своей платёжеспособности, застраховать имущество и жизнь. Заемщик, состоящий в браке, обязан предъявить в банк согласие партнера. Для остальных инвесторов потребуется нотариально заверенный документ о том, что на данный момент он не имеет супруга.

Чтобы не прогадать с объектом и купить ликвидную недвижимость, рекомендуем обращаться за помощью к эксперту. Опытный брокер не только найдет лучшее жилье, но и оформит сделку, а впоследствии будет управлять прибылью, распределяя ее между участниками.

В ближайшее десятилетие эксперты ожидают рост коллективных ипотек на рынке недвижимости.

Недостатки

Но у коллективной ипотеки есть и недостатки. Рассмотрим трудности, с которыми может столкнуться инвестор при оформлении коллективной ипотеки:

1. Продажа доли. Если заемщик пожелает расстаться со своей долей в общей долевой собственности, а другой собственник не одобрит сделку и не станет выкупать долю сам, возможностей для компромисса будет мало.

2. Низкий кредитный рейтинг. Если у одного из инвесторов плохая кредитная история, банк может не одобрить займ.

3. Наличие текущих просрочек. Если ипотека будет погашаться с нарушением сроков, это повлияет на одобрение другого кредита для каждого из инвесторов.

4. Общая ответственность созаемщиков. Если у одного из участников сделки появятся сложности с погашением долга, кредитор обратится к другому созаемщику.

Перед подписанием договора коллективной ипотеки следует взвесить риски и преимущества, желательно обратиться за консультацией к эксперту.

Юридические аспекты совместной ипотеки

Формы собственности

Для недвижимости в коллективной собственности (без выделения долей) ипотека оформляется после одобрения сделки каждого из собственников. У владельца доли есть право на залог своей части недвижимости без согласия остальных участников. Следует иметь в виду, что при продаже доли по взысканию кредитора будут применяться ст. 250 и ст. 255 ГК РФ.

Коллективная ипотека предполагает несколько вариантов собственности на недвижимость. Среди них:

1. Общая совместная собственность. Согласно действующему законодательству, квартирой, приобретенной в период брака, владеют муж и жена в соотношении 50/50. Если одного из супругов нет в правоустанавливающих документах, он все равно будет считаться собственником жилья по закону. 

2. Долевая собственность. Недвижимость делится между созаёмщиками пропорционально взносам. Например, один получает  одну треть, второй – две трети. 

3. Индивидуальная собственность. Собственником недвижимости является лишь один инвестор.

Для созаёмщиков, не состоящих в браке, есть возможность заключения письменного договора. После снятия обременения, каждый из участников регистрирует свою часть недвижимости.

Договор совместного кредитования

Если группа лиц захотела купить квартиру в ипотеку, банк предложит подписать договор коллективного инвестирования. Кредитные обязательства каждого участника будут пропорциональны его взносу. В соглашении прописываются ключевые пункты сделки, период кредитования, а также обстоятельства выхода из договора. Для заключения договора коллективной ипотеки банк затребует аналогичный пакет документов, как и при стандартном ипотечном займе. В него войдут документы, подтверждающие платежеспособность инвестора, договор страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья участника, согласие второго супруга на ипотеку.

Особенности коллективной ипотеки

1. У разных кредиторов могут быть разные требования к количеству инвесторов. Некоторые банки одобряют коллективную ипотеку на трех участников, другие допускают 4-5 инвесторов.
2. К каждому из участников сделки банк предъявляет классические требования: минимальный трудовой стаж, положительный кредитный рейтинг, размер дохода, удовлетворяющий условиям кредитования.
3. Финансовая организация ограничивает возраст инвестора. Кредит могут одобрить только людям, не старше 75 лет.
4. Размер первоначального взноса напрямую связан с ценой объекта. На него не влияет, сколько инвесторов участвует в ипотеке. На всех участников банк выдает один график платежей. Обслуживает ипотеку основной заемщик, на которого технически оформляется ипотека и счет в банке.
5. Если титульный должник не гасит ипотеку, эта обязанность переходит к созаёмщикам.

У каждой кредитной организации свои правила и программы с допуском созаёмщиков в ипотеку. Для уточнения деталей и условий коллективной ипотеки рекомендуется обратиться в банк.

Регистрация права собственности

Когда ипотека оформляется на нескольких заемщиков, недвижимость проходит регистрацию в Росреестре на всех собственников с фиксацией их долей.

Порядок оформления долей при ипотеке

1. Поиск банка, где есть подходящие условия коллективной ипотеки.

2. Сбор пакета документов. Понадобятся: справки о доходах (2-НДФЛ или справки по форме кредитной организации), документы на квартиру, паспорта, свидетельство регистрации брака.

3. Подписание ипотечного договора. Инвесторы становятся созаемщиками, но кредитный договор оформляется на титульного заемщика. Ответственность между дебиторами распределяется поровну.

4. Оформление собственности в долях. ДКП должен содержать информацию о разделении квартиры в долях между участниками. По договоренности между созаемщиками доли могут быть равными, либо в соответствии с размером вклада в ипотеку.

5. Регистрация сделки в Росреестре. Можно подать документы в МФЦ, через сайт Госуслуг, почту или посетить филиал кредитной организации.

Какие документы потребуются при приобретении «вторички» для регистрации права собственности?

• договор купли-продажи;

• акт приёма-передачи;

• паспорт каждого из созаемщиков;

• кредитный договор;

• согласие от второго супруга, заверенное нотариусом;

• Если регистрируется право собственности на объект в новостройке, в банк предъявляют ДДУ вместо ДКП.

Услуга оформления жилья в собственность платная. Размер госпошлины – 2000 рублей.

При подаче заявления онлайн право собственности на квартиру зарегистрируют через семь рабочих дней. В случае оформления через МФЦ на регистрацию уйдет на два дня больше.

Законодательная база

Вступая в коллективную ипотеку, следует ознакомиться с нормами права. Желательно обратиться за помощью к проверенному эксперту, осведомленному о нюансах Федерального закона «Об ипотеке» https://base.garant.ru/12112327/. Также могут потребоваться разъяснения юриста при оформлении долевой собственности согласно действующему законодательству https://base.garant.ru/10164072/230ad4519fc17821b0f9ac804f8ef470/, либоо вы можете обратиться к нашим проверенным профессиональным риэлторам.

Какие есть особенности у долевой собственности:

1. Если участники не установили специальным соглашением размер долей в приобретаемом имуществе, они считаются равными (ГК РФ ч. 1 ст. 245).

2. Письменный договор между заемщиками определяет порядок выделения и корректировки размера долей в соответствии с вкладом в объект недвижимости (ГК РФ п. 2 ст. 245).

3. Если собственник вложил личные средства для улучшения квартиры и эти изменения были неотделимые, его доля может вырасти. При этом участник выполнил улучшения с согласия остальных собственников квартиры.

4. Пользоваться и владеть недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, можно по соглашению всех инвесторов. Если согласия добиться не удалось, то порядок владения и пользования квартирой будет определять суд (ГК РФ п. 1 ст. 247).

5. Доходы, которые приносит долевая собственность, распределяются между собственниками пропорционально долям, если соглашением не предусмотрен иной вариант (ГК РФ ст. 248).

Нюансы ФЗ №102 «Об ипотеке» (залоге недвижимости):

1. Список имущества, передаваемого в залог. Объектом залога может являться дача, дом, квартира, комната, дворовая постройка, баня, гараж, машино-место, земельный участок, коммерческая недвижимость.

2. Договор ипотеки. В кредитном договоре прописывают стоимость предмета ипотеки, размер займа, проценты по ипотеке, график погашения долга, основание возникновения обязательства.

3. Залог регистрируется в ЕГРН. В случае коллективной ипотеки этим процессом занимаются как банк и заемщики, так и нотариус по поручению юридического или физического лица.

4. Сохранность имущества, находящегося в залоге и его страхование. Дебитор имеет право пользоваться квартирой, взятой в ипотеку, но банк потребует гарантий сохранности жилья. Страховая компания компенсирует риск утраты и порчи залогового имущества.

5. Право собственности на ипотечную квартиру может переходить к третьим лицам. По закону собственник может передать юрлицу или физлицу право владения своей долей в общем залоговом имуществе.

6. Реализация недвижимости, находящейся в залоге. Объект недвижимости с обременением может быть выставлен на продажу. В этом случае необходимо известить нового собственника об обременении. Кроме того, новому владельцу ему придется гасить долг перед банком, либо оформлять на себя ипотеку в этой же кредитной организации.

7. Кредитор выставляет объект залога на продажу. Если банк получает право реализовать залоговую недвижимость, он может согласовать эту процедуру с заемщиком, а может начать процесс без его участия. В первом случае участники сделки могут заключить мировое соглашение и снять обременение, выгодно продав объект. Если же кредитор не согласует продажу с клиентом, квартира выставляется на торги.

Риски коллективной ипотеки

Финансовые риски

Первая группа рисков связана с ухудшением кредитного рейтинга при возникновении проблем с финансами хотя бы у одного из заемщиков.

При постоянных просрочках платежей кредитор ставит отметку о нарушении договора в БКИ каждому из должников. Плохой кредитный рейтинг снижает шансы на одобрение кредита в будущем.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании ипотеки?

1. Отказ банка. Кредитор может не согласиться рефинансировать ипотеку, если увидит высокие риски. Это низкий кредитный рейтинг клиента, высокая финансовая нагрузка, незаконное внесение изменений в планировку квартиры и т.д.

2. Дополнительные расходы. Подписывая новый ипотечный договор, заемщику придется раскошелиться на новый страховой полис, заплатить оценщику жилья, а также внести на счет банка комиссию за его услуги.

3. Сроки договора. Кредитор не согласится на рефинансирование, если первичный кредитный договор был заключен менее полугода назад.

4. Плавающая процентная ставка. Если банк одобрит ипотеку с плавающей ставкой, клиент может столкнуться с риском увеличения ежемесячного взноса. Как правило, это происходит после повышения ключевой ставки ЦБ РФ. 

5. Заключение договора ипотеки на более длительный срок. Если кредитор одобрит рефинансирование, он может увеличить срок выплаты кредита. Это хоть и сделает ежемесячный взнос меньше, но неизбежно приведет к переплате по ипотеке.

Юридические споры

Вторая группа рисков связана с реализацией доли в ипотечной квартире. Если инвестор пожелает выставить свою долю на продажу, а кто-то из участников сделки заявит протест, решить проблему будет сложно.

Следует иметь в виду, что в случае смерти одного из созаемщиков, наследовать его долю могут только официальные супруги. В противном случае у бывшего собственника должно быть завещание на лицо, не состоящее с ним в браке.

Порядок и правила продажи доли в ипотечной квартире третьему лицу устанавливаются ст. 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки»).

Приведем основные выдержки из статьи:

• Преимущественное право применяется исключительно на мену и куплю-продажу. Если доля отчуждается при передаче наследства или при дарении, преимущественное право использовать нельзя.

• Одним из важнейших условий преимущественного права считается покупка доли на равных условиях.

• Преимущественное право действует ограниченный срок. Если за определенный законом период реализуемую долю не купит никто из участников долевой собственности, она может быть продана третьему лицу. 

• Преимущественное право не действует, если доля реализуется с публичных торгов.

• Если доля была продана с нарушением преимущественного права, участник долевой собственности может требовать перевода на него прав собственности через суд в течение 3-х месяцев.

• Переуступить кому-либо свое преимущественное право при приобретении доли нельзя.

Важно понимать, что квартира, приобретенная по ипотеке, находится в залоге у кредитора, поэтому все сделки с ней возможны исключительно после одобрения банком.

Для получения консультации по разделу долей в ипотечной квартире и выходу из сделки рекомендуем обратиться к эксперту.

Личные отношения

Чтобы инвесторам на стать заложниками конфликта, следует:

• Предварительно обговорить обязательства по погашению долга. Важно понимать, сможет ли участник сделки своевременно погашать взносы перед банком.

• Подписать договор о действиях сторон при возникновении непредвиденной ситуации.

• Заключить договор. В договоре необходимо указать, какой долей будет владеть каждый инвестор.

• Изучить финансовые возможности и кредитный рейтинг партнёра. Если у потенциального заемщика есть проблемы с выплатами другого кредита, это может отрицательно сказаться на одобрении ипотечного займа.

• Помнить о налоговых нюансах. Для получения имущественного вычета в налоговой, следует грамотно оформить документы. 

• Если нет решения в вопросе раздела ипотечной квартиры, следует обратиться за помощью к эксперту.

Примеры договоров и соглашений

Типовое соглашение о совместной покупке

Стандартное соглашение между участниками коллективной ипотеки включает следующие пункты:

1. Предмет договора. В документе прописывается объект, который приобретается на заемные средства и будет находиться в залоге у банка до конца действия договора.

2. Обязательства дебиторов. Пункт содержит сведения о размере выплат долга вместе с процентами, порядок возмещения убытков, сведения о штрафных санкциях и пр.

3. Срок ипотечного договора. Указывается дата начала действия договора и дата окончания.

4. Права и обязанности инвесторов. Прописываются все обязанности и права должников на срок действия договора. Описываются последствия за несоблюдение договорных отношений для каждой из сторон.

5. Порядок обращения с залоговым имуществом. Оговариваются все варианты обращения, реализации, взыскания, согласно действующему законодательству РФ.

6. Условия расторжения ипотечного договора. Указывается, что договор расторгается лишь при одновременном одобрении сторон.

7. Предмет спора. В этом пункте оговариваются обстоятельства, которые могут привести к разногласиям сторон. 

8. Форс-мажор. Пункт включает перечень событий и их последствия, при которых становится невозможным выполнение прописанных ранее условий.

Для получения помощи юриста при заключении договора ипотеки и составления документов рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Дополнительные документы

1. Доверенность на представление интересов в банке.

При заключении договора ипотеки могут потребоваться дополнительные документы. Важную роль играет банковская доверенность. Этот документ позволяет конкретному лицу представлять интересы доверителя в банке. Доверенность потребуется в том случае, если у одного из инвесторов нет возможности посещать кредитную организацию (по состоянию здоровья, в связи с отъездом и т.п). Доверитель сам решает, какими правами наделять поверенного.

Для оформления банковской доверенности следует посетить отделение финансовой организации с паспортом поверенного.

Что указывать в банковской доверенности?

• Число, месяц, год выдачи документа.

• Паспортные данные доверителя.

• Адрес прописки лица, выдающего доверенность.

• Паспортные данные поверенного.

• Ясно оговариваются все полномочия, которые доверитель передает поверенному.

• Срок доверенности. Без даты кредитор выдаст документ сроком на 1 год.

• Личная подпись лица, выдающего доверенность.

• ФИО и должность сотрудника кредитной организации, удостоверяющего доверенность.

2. Соглашение о разделе расходов на коммунальные услуги между владельцами жилья.

Если подобное соглашение между собственниками не заключается, оплата расходов за коммунальные услуги распределяется инвесторами самостоятельно. У всех собственников жилья будет единый счёт для внесения платежей. Если такой вариант не подходит, собственники заключают соглашение, в котором пописывают, как будет происходить оплата услуг.

На что следует обратить внимание при заключении соглашения?

• Пакет документов включает выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и документы, удостоверяющие личность.

• Оплата коммунальных  расходов распределяется пропорционально долям собственников.

• Плата за ЖКУ, которая связана с количеством прописанных лиц, исчисляется пропорционально количеству жильцов.

• Если договориться не получилось, спорные вопросы рассмотрит суд с применением ст. 249 ГК РФ.

Для получения консультации по вопросу оплату ЖКУ и сбору необходимых документов следует обратиться к эксперту. 

Советы по распределению долей

Как определить размер доли?

Нередко при разделе собственности участники сделки хотят выделить доли в приобретаемом жилье. Если отсутствует договор, то квартира делится между собственниками в долях поровну. Чтобы разделить имущество пропорционально вкладу каждого владельца, на предварительном этапе надо составить договор. К сожалению, не все банки соглашаются на раздел ипотечной квартиры в неравных долях. Это связано с усложнением процедуры взыскания задолженности. Среди банков охотнее всего на раздел недвижимости в неравных долях идут Связь банк и Альфа-банк.

Собственники самостоятельно договариваются о том, как будет разделена недвижимость. Кто-то предпочитает делить доли пропорционально ежемесячному взносу или по размеру первоначального вклада. Следует помнить, что в ипотечном договоре в любом случае будет указан титульный заемщик и остальные считаются созаемщиками.

Кроме того, доли выделяются согласно норме закона, запрещающей выделять доли, размер которых меньше шести квадратов. Если подобная доля была выделена ранее, то собственник лишается права дарения и продажи доли другому лицу, если после этого решения он будет владеть долей менее норматива.

Механизмы компенсации

Если назревает вероятность продажи доли в общей долевой собственности, потребуется ее предварительная оценка. Эту услугу предоставляют компании по оценке недвижимости, готовящие отчеты для судебных органов. Но собственники могут самостоятельно провести оценку доли через официальные площадки агентств по продаже квартир. Смотри подробнее об этом в статьях здесь: 

1. Как продать квартиру если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка

2. Как продать долю в частном доме с земельным участком?

3. Как продать долевую собственность?

Если у недвижимости 1 хозяин, сомнений в том, кто будет оплачивать коммунальные услуги, содержание имущества, не возникает. Хочется продать имущество? Отлично, разрешение третьих лиц также не потребуется. Намного сложнее распоряжаться общей долевой собственностью (ОДС): чем выше количество сособственников, тем больше нюансов.

Порядок продажи доли:

1. В письменном виде уведомить каждого из владельцев недвижимости о продаже доли. Если количество собственников превышает двадцать человек, эту процедуру можно провести на сайте Росреестра.

2. Собственники предоставляют письменный отказ от покупки.

3. Регистрация договора у нотариуса.

4. Подача в госструктуры пакета документов на переход права собственности (допускается подача в электронном виде у нотариуса).

5. Выписка из ЕГРН. Документ на переход права собственности завершает процедуру. После нее участники производят расчеты по ДКП.

Для выкупа доли в рассрочку следует подписать соглашение, в котором описываются приобретаемое имущество, размер доли, стоимость и период оплаты.

Кроме того, инвестору для минимизации рисков рекомендуется застраховать жизнь и здоровье. Это условие не является обязательным, хотя некоторые банки могут настаивать на покупке полиса. В договоре страхования следует обратить внимание на перечень рисков, покрываемых страховкой, размер компенсации за каждый страховой случай.

В случае коллективной ипотеки смерть титульного заемщика повлечет выплату половины задолженности. Оставшийся долг выплачивают остальные созаемщики.

При наступлении страхового случая по договору коллективного страхования заемщику необходимо обратиться в банк.

План на форс-мажоры

Что делать, если участник хочет выйти?

Если инвестор принимает решение о выходе  из ипотеки, ему следует известить кредитора. Подробно об этом рассматривали в статье: Как вывести созаемщика из ипотеки. Здесь укажу только ключевые моменты. Есть несколько вариантов выхода из ипотеки:

• Расторжение договора ипотеки на предварительном этапе (в досудебном порядке). Необходимо произвести отзыв регистрации сделки, расторгнуть договор с продавцом квартиры и провести соответствующие изменения в документах в Росреестре. Далее кредитору предоставляется обновленная выписка.

• Судебный порядок. Договор с кредитором признается недействительным. Вероятно, суд потребует оплатить штрафы и неустойку, если они имели место.

• Для отказа от ипотеки необходимо передать в отделение банка заявление об отказе от ипотечного кредитования.

Прежде чем расторгнуть договор ипотеки следует попытаться найти альтернативу. Можно рефинансировать долг, договориться с кредитором о сдаче залоговой недвижимости в аренду. Выход из ипотеки неизбежно несет убытки, поэтому желательно получить консультацию у финансового эксперта.

Как продать ипотечную квартиру?

• Ипотечная недвижимость продается только по одобрению кредитора. В противном случае банк оспорит сделку.

• Досрочное погашение долга. Как только долг перед банком будет погашен, кредитор снимет обременение и объект станет доступен к продаже.

• Недвижимость продается вместе с долгом. Новый покупатель берет на себя обязательства по погашению долга за жилье.

• Кредитор самостоятельно продает залоговую недвижимость. Этот вариант чаще всего использует банк, если заемщик не справляется с выплатами.

Подведем итоги: коллективная ипотека — это прекрасный инструмент для инвестиций, но он требует юридической грамотности. Чтобы получить максимальную прибыль, а не стать заложником ситуации, обратитесь за консультацией к опытному юристу и финансовому эксперту.

Используйте типовые шаблоны договоров из статьи и делитесь опытом в комментариях.

Автор статьи: