Обновлено: 12 октября 2026 года
Коротко: главное об изменениях
- Ставка теперь зависит от числа детей: от 2 до 10% в регионах и от 4 до 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Единые 6% — в прошлом.
- Лимиты кредита выросли: 6–10 млн ₽ в регионах и 12–18 млн ₽ в столичных регионах — тоже в зависимости от числа детей.
- Действует «правило 15 лет»: государство субсидирует льготную ставку только первые 15 лет. После этого ставка растёт не произвольно, а по формуле ЦБ — максимум +4 п.п. к ставке в договоре.
- При рождении ребёнка ставку можно снизить по новой шкале — но только по заявлению в банк, автоматически пересчёт не происходит.
- С 1 февраля 2026 года — одна льготная ипотека на семью: оба супруга обязательно созаёмщики, второй льготный кредит — только после погашения первого и рождения ещё одного ребёнка.
Оглавление
- Что такое семейная ипотека
- Условия с 1 октября 2026 года
- Правило 15 лет: что будет с платежём после субсидии
- Лимиты кредита и первоначальный взнос
- Когда ставка всё-таки единая — 6%
- Пересмотр ставки при рождении ребёнка
- Одна ипотека на семью: правило с 1 февраля 2026
- Комбинированный кредит: если жильё дороже лимита
- Требования к жилью
- Как оформить семейную ипотеку
- Плюсы и минусы
- Частые вопросы
Что такое семейная ипотека
Семейная ипотека — государственная программа льготного кредитования для семей с детьми. Государство компенсирует банку разницу между рыночной и льготной ставкой, поэтому родители платят за жильё заметно меньше, чем по обычному рыночному кредиту. Программа действует бессрочно, но её условия регулярно пересматриваются — последние крупные изменения вступили в силу 1 октября 2026 года.
Семейная ипотека — одна из нескольких льготных программ. О других вариантах читайте в наших материалах: семейная ипотека на строительство дома, льготная ипотека, арктическая ипотека и программы для отдельных категорий — военная и ИТ-ипотека.
Условия с 1 октября 2026 года
С 1 октября 2026 года действует дифференцированная шкала ставок: чем больше детей в семье, тем ниже ставка и выше лимит кредита. Обязательное условие — хотя бы один ребёнок младше 7 лет (либо ребёнок-инвалид, либо родитель до 36 лет с ребёнком до 7 лет включительно).
| Детей в семье | Ставка, регионы | Лимит, регионы | Ставка, Москва/СПб/МО/ЛО | Лимит, столичные регионы |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10% | 6 млн ₽ | 12% | 12 млн ₽ |
| 2 | 8% | 8 млн ₽ | 10% | 15 млн ₽ |
| 3 | 6% | 10 млн ₽ | 8% | 18 млн ₽ |
| 4 | 4% | 10 млн ₽ | 6% | 18 млн ₽ |
| 5 и более | 2% | 10 млн ₽ | 4% | 18 млн ₽ |
Ширина полосы — доля от максимальной ставки программы (12%). Первая цифра — ставка в большинстве регионов, вторая — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья (для семей с ребёнком-инвалидом — от 15%). Взнос можно внести маткапиталом. Срок кредита — до 30 лет.
Оба супруга оформляются созаёмщиками — подробнее о механике читайте в статьях «Созаёмщик по ипотеке» и «Как вывести созаёмщика из ипотеки».
Правило 15 лет: что будет с платёжем после субсидии
Государство компенсирует банку разницу между рыночной и льготной ставкой только первые 15 лет кредита. Кредит можно взять и на 30 лет, но с 16-го года ставка вырастет. Насколько именно — раньше зависело от формулы в договоре каждого банка, теперь порядок единый.
С 1 октября 2026 года после окончания субсидирования банк применяет минимальное из двух значений:
- ставка по кредитному договору + 4 п.п.;
- ключевая ставка Банка России на момент окончания субсидирования + 3 п.п. (для кредитов на строительство частного дома — + 3,5 п.п.).
Например, кредит под 6% после 15 лет не может стоить дороже 10% годовых; кредит под 8% — дороже 12%. Если расчёт через ключевую ставку даёт меньшую цифру, применяется она.
Это значит, что платёж после 15 лет может вырасти, но умеренно — максимум на 4 п.п. к договорной ставке. При этом точная ставка заранее не известна: если срабатывает формула «ключевая ставка + 3 п.п.», итог зависит от того, какой будет ключевая ставка через 15 лет. Поэтому ЦБ рекомендует банкам в графике платежей и расчёте полной стоимости кредита использовать ставку «договор + 4 п.п.», а платежи за пределами льготного периода показывать как ориентировочные.
Гасить кредит досрочно стоит именно в первые 15 лет: чем меньше остаток долга к окончанию субсидирования, тем ниже платёж на повышенной ставке. Тактика досрочных платежей — в статье «Как быстрее закрыть ипотеку». Детальный разбор «правила 15 лет» с расчётами — в материале «Семейная ипотека: новые правила».
Лимиты кредита и первоначальный взнос
Лимит зависит от числа детей (см. таблицу выше): от 6 до 10 млн ₽ в регионах и от 12 до 18 млн ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Если жильё стоит дороже лимита, разницу оформляют по рыночной ставке в рамках того же договора либо по региональным программам. Такой комбинированный кредит может достигать 30 млн ₽ в столичных регионах и 15 млн ₽ в остальных. Подробнее о механике — в разделе о комбинированном кредите ниже.
Когда ставка всё-таки единая — 6%
Независимо от числа детей и региона ставка 6% сохраняется в четырёх случаях:
- строительство или завершение частного дома (договор подряда);
- покупка земельного участка под строительство;
- в семье есть ребёнок-инвалид;
- первоначальный взнос составляет от 50% стоимости жилья.
Для строительства дома и покупки участка также работает правило 15 лет — там после окончания субсидирования действует повышенный порог «ключевая ставка + 3,5 п.п.».
Отдельные программы для Дальнего Востока и Арктики не входят в семейную ипотеку: о них читайте в материале «Арктическая ипотека».
Пересмотр ставки при рождении ребёнка
Если после оформления кредита в семье родился ещё один ребёнок, ставка пересматривается по новой шкале: семья с одним ребёнком, взявшая кредит под 10%, после рождения второго может перейти на 8%, а после третьего — на 6%. Ставка меняется со следующего платёжного периода после предъявления свидетельства о рождении.
Автоматического пересчёта нет: нужно самостоятельно подать заявление в банк. Многие семьи об этом не знают и годами переплачивают по прежней ставке.
Одна ипотека на семью: правило с 1 февраля 2026
С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на одну семью»:
- оба супруга обязательно выступают созаёмщиками по общему кредиту;
- вторую семейную ипотеку на семью оформить нельзя;
- новая семейная ипотека доступна только после полного погашения первой и рождения ещё одного ребёнка.
Переходное правило: если льготный кредит получен до 23 декабря 2023 года и полностью погашен, новую семейную ипотеку взять можно. Доход для одобрения теперь оценивается совокупно по обоим супругам; при нехватке дохода по-прежнему можно привлекать дополнительных созаёмщиков.
Комбинированный кредит: если жильё дороже лимита
Если стоимость жилья превышает лимит семейной ипотеки, разницу можно оформить по рыночной ставке в рамках того же договора либо через региональные программы. С 1 февраля 2026 года рыночную (сверхлимитную) часть комбо-ипотеки разрешено рефинансировать с сохранением льготной ставки по льготной части.
Кроме того, существует механизм снижения ставки до 6% в первый год кредита — при условии погашения 50% суммы кредита. Оба инструмента полезны семьям, которым «не хватает» лимита, но хочется удержать переплату на минимуме.
Требования к жилью
По семейной ипотеке можно приобрести:
- квартиру от застройщика — на первичном рынке ограничений меньше всего;
- жильё на вторичном рынке — с 1 апреля 2025 года в городах численностью от 50 тыс. жителей (по перечню Минтруда); дом должен быть не старше 20 лет и не подлежать сносу или реконструкции;
- частный дом или долю в нём по договору подряда;
- земельный участок под застройку.
Подробности о вторичном рынке — в статье «Ипотека на вторичку», о строительстве дома — в материале «Особенности загородной ипотеки».
Заёмщик обязан зарегистрироваться в купленном жилье — в течение 271 дня после оформления права собственности — и сохранять регистрацию в течение 5 лет, а также зарегистрировать детей по адресу своей регистрации. Требование о привязке места покупки к региону прописки заёмщика в правилах программы не зафиксировано; уточняйте актуальные условия у банка.
Как оформить семейную ипотеку
Схема стандартная для всех банков — участников программы:
- Проверьте соответствие критериям: наличие ребёнка младше 7 лет (или ребёнка-инвалида, или родителя до 36 лет с ребёнком до 7 лет включительно).
- Соберите документы: паспорта, свидетельства о рождении детей, документы о доходах, сведения о первоначальном взносе.
- Подайте заявку в банк — лично или онлайн. В программе участвуют более 50 банков: Сбербанк, ВТБ, Т-Банк, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Альфа-Банк, ДОМ.РФ, Абсолют Банк, Россельхозбанк, МКБ и другие.
- Выберите жильё и согласуйте объект с банком.
- Подпишите договор и зарегистрируйте сделку.
Перед сделкой полезно пройти чек-лист: «Как избежать ошибок при ипотечной сделке». Самозанятым пригодится пошаговый план одобрения: «Как получить одобрение ипотеки самозанятому».
О надбавках банков. Базовая льготная ставка задана правилами программы, но банки добавляют надбавки (обычно +1 п.п. при отказе от страхования жизни и здоровья) и скидки за цифровые сервисы или электронную регистрацию. Конкретные цифры мы не приводим: банки регулярно меняют надбавки — проверяйте актуальные условия на сайте выбранного банка.
Плюсы и минусы
- сниженная ставка — от 2 до 12% в зависимости от числа детей и региона: чем больше детей, тем выгоднее условия;
- первоначальный взнос можно внести маткапиталом;
- лимит до 10 млн ₽ в регионах и до 18 млн ₽ в столичных регионах, при необходимости — комбинированный кредит до 15–30 млн ₽;
- ставку можно снизить после рождения следующего ребёнка;
- предсказуемый потолок ставки после окончания субсидирования — не выше +4 п.п.
- для семей с одним ребёнком ставка выше — 10% в регионах и 12% в столичных регионах;
- субсидирование ограничено 15 годами: при большом остатке долга платёж после этого срока вырастет;
- обязателен первоначальный взнос от 20% (от 15% — только для семей с ребёнком-инвалидом);
- с 1 февраля 2026 года — один льготный кредит на семью.
Частые вопросы
Кто может оформить семейную ипотеку?
Семьи, где хотя бы один ребёнок младше 7 лет; семьи с ребёнком-инвалидом; а также родитель до 36 лет, в одиночку воспитывающий ребёнка до 7 лет включительно.
Сколько раз можно взять семейную ипотеку?
С 1 февраля 2026 года — один льготный кредит на семью. Вторая семейная ипотека возможна только после полного погашения первой и рождения ещё одного ребёнка. Если кредит был получен до 23 декабря 2023 года и погашен, новая семейная ипотека доступна на общих основаниях.
Что произойдёт со ставкой после 15 лет?
Банк применит минимальное из двух значений: ставка по договору + 4 п.п. либо ключевая ставка на момент окончания субсидирования + 3 п.п. (для строительства дома — + 3,5 п.п.). Кредит под 6% после 15 лет обойдётся не дороже 10% годовых. Подробнее — в разделе о правиле 15 лет и в статье «Семейная ипотека: новые правила».
Можно ли купить вторичку?
Да, с 1 апреля 2025 года — в городах численностью от 50 тыс. жителей, если дом не старше 20 лет и не подлежит сносу. Условия проверяйте в разделе «Требования к жилью».
Как снизить ставку, если в семье родился ещё один ребёнок?
Подайте заявление в банк с приложением свидетельства о рождении: ставка пересматривается по новой шкале со следующего платёжного периода. Автоматического пересчёта нет.
Действуют ли новые правила на старые договоры?
Нет. Правила от 1 октября 2026 года применяются к кредитам, оформленным с этой даты. По договорам, заключённым раньше, действуют прежние условия — сверяйтесь с текстом своего договора.
Источники: разъяснение Банка России о ставках после окончания субсидирования (9 октября 2026), постановление Правительства РФ об изменениях в программу «Семейная ипотека» с 1 октября 2026 года, официальные публикации Минфина России, материалы РБК, «РИА Новости», «Банки.ру».
Автор статьи:
