Ипотека на вторичное жилье: какие есть варианты?

Оглавление

1. Преимущества и недостатки, риски вторички
2. Требования банка к вторичной недвижимости
3. Требования к заемщику
4. Пошаговая инструкция оформления ипотеки, перечень документов
1. Выбор кредитной организации
2. Сбор документов
3. Выбор квартиры
4. Оценка квартиры
5. Одобрение недвижимости
6. Заключение договора купли-продажи
7. Подписание документов
8. Передача прав
9. Подтверждение сделки
5. Льготные предложения
6. Материнский капитал
7. Помощь многодетным семьям
8. Дальневосточная ипотека
9. Семейная ипотека
10. Ипотека учителям и врачам
11. Военная ипотека
12. Сельская ипотека
13. Субсидии “Молодая семья”

Преимущества и недостатки, риски вторички

Вторичка – жилье, право собственности на которое принадлежит ЮЛ или ФЛ. Неважно, в каком доме находится квартира, – элитный ЖК, построенный пару месяцев назад, или старый фонд. Если жилье уже оформлялось, это вторичка.

При покупке вторичке стоит не забывать о преимуществах и недостатках недвижимости. Среди достоинств вторички:

• развитая инфраструктура – школы, магазины, поликлиники, игровые площадки, детсады;

• регистрация по месту жительства;

• заселение в квартиру после заключения сделки.

К минусам вторичных квартир можно отнести:

• изношенные лифты, подъездные пути и подъезды;

• небольшие размеры квартир и неудачная планировка – актуально для старых домов, но недостаток субъективный;

• старые коммуникации – водо– , газо– и теплоснабжение, канализация, электрическая проводка.

Приобретение вторичного жилья – это всегда риски:

• дом может оказаться аварийным. Проверить его статус можно на портале Фонда, который содействует реформированию ЖКХ;

• неверные сведения в документах;

• долги за неоплаченные коммунальные услуги;

• незаконная перепланировка квартиры;

• появление правообладателей, которые решат оспорить право собственности.

Требования банка к недвижимости

Независимо от того, берет заемщик деньги на получение новой квартиры или вторички, банк предъявляет к дому ряд требований. И дело не в том, что кредиторы переживают за условия проживания заемщика. Просто если последний не отдаст деньги вовремя, кредитной организации придется самостоятельно продавать квартиру. Поэтому она должна быть ликвидной.

В данном случае должны быть соблюдены следующие условия:

1. Возраст дома. Кредитная организация не выдаст деньги на покупку недвижимости в старом доме, даже несмотря на то, что речь идет о вторичке. Самый крайний порог для большинства финансовых компаний – 1975 год. На дома, построенные ранее, можно не рассчитывать. Они быстро дешевеют, банки не видят в такой сделке выгоды;

2. Незаконная планировка. Кредитные организации не станут усложнять свою работу. В квартире незаконно снесена стенка? Ходить по разным инстанциям и добиваться узаконивания такой перепланировки сотрудники финансовой компании не станут. Для заемщиков тут есть два выхода. Или привести квартиру в первоначальный вид (например, заново возвести стенку), или самостоятельно урегулировать все формальности. В этом случае банк может рассмотреть такую заявку;

3. Состояние дома. Аварийные здания кредиторы рассматривать не будут. Сюда же относятся ветхие дома и недвижимость, которая идет под снос;

4. Централизованные коммуникации – система водоснабжения и проведенная канализация;

5. Количество этажей в доме. Чем больше этажей в здании, тем лучше. Минимальная этажность – стандартная пятиэтажка;

6. Износ дома. Эксплуатационный срок здания не должен превышать 70% от данных, указанных в техническом паспорте дома. Сведения уточняют в Росреестре, БТИ;

7. Программа реновации. Этот пункт актуален для москвичей. После объявления о программе реновации многие жители столицы решили купить старые квартиры в хрущовках, чтобы взамен получить новую недвижимость в новостройке. На такую удочку банк не поведется и инвестировать покупку убитой квартиры не будет.

Требования к заемщику

При рассмотрении ипотечной заявки сотрудники банка будут смотреть не только на состояние дома, но и на самого заемщика. Значение имеет:

1. Уровень дохода. Учитывается не только официальная заработная плата, но и прибыль от самозанятости, доход от сдачи жилья в аренду, с предпринимательской деятельности. Но весь доход должен быть официально подтвержден;

2. Возраст. Преимущественно – от 21 года, но есть предложения для граждан, только достигших 18 лет. На момент выплаты кредита возраст заемщика должен не превышать 70 лет. Поэтому банки с большой неохотой дают кредит (а чаще отклоняют заявки) людям в возрасте от 55 лет;

3. Гражданство РФ;

4. Стаж на актуальном рабочем месте от 3 месяцев;

5. Кредитная история. У заемщика не должно быть просрочек по ранее полученным займам и других неприятных историй с банком. Чем выше кредитный рейтинг, тем больше вероятность того, что финансовая организация одобрит ипотеку;

6. ПДН. Это отношение суммы платежей по уже взятым кредитам к ежемесячному доходу. Оптимальный показатель ПДН – 50%. На ПДН отражается и та сумма, которую при необходимости должен будет выплатить заемщик, став поручителем. Самый лучший сценарий тот, при котором ежемесячный платеж по кредитам не превышает трети от дохода заемщика;

7. Прочие факторы – СП, образование, место жительства, регистрации заемщика.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки, перечень документов

Стандартная процедура заключения договора на оформление ипотеки состоит из нескольких этапов:

Выбор кредитной компании

Перед покупкой вторички в ипотеку следует проанализировать предложения всех доступных банков. В зависимости от кредитной организации может разниться сумма первого взноса, процентная ставка, сумма кредита. Поэтому не стоит торопиться.

Сбор документов

Подать заявление в банк можно лично или онлайн. Документов придется собрать немало, но таковы требования действующего законодательства. Среди основных:

• анкета – образец предоставляет банк;

• военный билет – для мужчин до 27 лет;

• копия договора или трудовой книжки;

• ИНН;

• паспорт гражданина РФ;

• СНИЛС;

• справка 2– НДФЛ о заработной плате.

Банк может запросить и дополнительную документацию: аттестат, диплом, документ на уже имеющуюся недвижимость, свидетельство о рождении (если есть дети)/о браке. Некоторые риэлторы отмечают, что кредитные организации зачастую запрашивают справку от Пенсионного фонда вместо документов от работодателя.

Выбор квартиры

При выборе квартиры ориентируйтесь на техническое состояние недвижимости, транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Важно проверить, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, недееспособные граждане и люди, отбывающие срок.

Не очевидный, но важный факт: проверьте, с какой частотой сменялись владельцы жилья. Каждые полгода? Подыщите другую недвижимость: кредитная организация не одобрит сделку.

Оценка квартиры

Для оценки помещения понадобится помощь эксперта– оценщика. После проведения осмотра квартиры он выдаст отчет. От потенциальных покупателей потребуется выписка из ЕГРН, техническая документация и предоставление доступа к квартире.

Одобрение недвижимости

Получили предварительное одобрение от банка? Нужно предоставить кредитной организации следующую документацию:

• выписка из ЕГРН;

• разрешение от ООП, если среди собственников – ребенок;

• паспорт продавца;

• отчет об оценке объекта;

• согласие мужа/жены на продажу недвижимости, если она приобретена в браке.

Заключение ДКП

Основной документ при покупке/продаже квартиры – ДКП. Именно он подтверждает намерение сторон о заключении сделки. Договор обязует продавца передать право собственности на жилье покупателю, а покупателя – отдать продавцу оговоренную сумму.

В договоре прописываются условия сделки: действия в форс– мажорных обстоятельствах, характеристики недвижимости, стоимость, срок передачи, порядок расчета. Если у сторон нет разногласий, покупатель отдает задаток, который прописывается в соответствующем договоре.

Подписание документов

Финансовая организация проверяет документы на квартиру и ДКП, и, если все в порядке, назначает дату сделки. В указанный день стороны подписывают договор, и покупатель отдает первоначальный взнос. Параллельно он подписывает договор, в котором обозначен график ежемесячных платежей. В этот же день должен быть готов полис страхования объекта.

Передача прав

Обременение в пользу кредитной организации, право собственности на квартиру регистрируют в Росреестре на основании ДКП. Сделать это мощно в МФЦ или на сайте Росреестра.

Подтверждение сделки

На этом этапе ДКП с отметкой о регистрации поступает в банк, и на счет продавца приходят деньги. Собственник получает ключи от квартиры, подписывается акт приема– передачи недвижимости.

Льготные предложения

В апреле 2023 года президент РФ Владимир Путин говорил о возможности распространения льготных программ на покупку вторички. Пока изменений в системе не было: власти все еще поддерживают покупку жилья в новостройках. И все же покупая вторичку, можно воспользоваться предложениями:

Материнский капитал

Предложение рассчитано на семьи с детьми. С 2023 г сумма капитала была увеличена:

• 586946 рублей – на I ребенка, рожденного с февраля;

• 775628 рублей – на II, III, последующего ребенка, если ранее семья не получала денег;

• 188681 рублей – на II ребенка, если на I ребенка маткапитал был получен.

Материнский капитал положен:

• женщинам, которые усыновили или родили II ребенка с 2007 года;

• женщинам, усыновившим или родившим I ребенка с 2020 года;

• женщинам, которые усыновили или родители III и последующего ребенка, ранее не пользовались правом на поддержку государства;

• мужчинам, если они единственные усыновители II/III/последующего ребенка с 2007 года;

• мужчинам, если они единственные усыновители I ребенка с 2020 года.

Независимо от гражданства маткапитал положен:

• студенту-очнику до 23 лет, несовершеннолетнему ребенку, если у родителей отсутствуют права на господдержку;

• отцу ребенка, мать которого была лишена родительских прав, ограничена в правах, умерла. Это же правило распространяется на случаи, если ребенок был усыновлен.

С апреля 2020 года электронный сертификат на получение маткапитала приходит в ЛК портала “Госуслуг”. Для получения денег на покупку недвижимости в ипотеку следует обращаться в банк. Однако стоит помнить, что не все кредитные организации работают с материнским капиталом.

Заемщикам потребуется перечень документов:

• ДКП/ДДУ;

• справка о доходах;

• свидетельство о рождении детей (всех)/браке;

• сведения о зарегистрированной квартире в Росреестре;

• паспорта обоих родителей;

• договор по ипотеке.

Помощь многодетным семьям

Программа создана для помощи многодетным семьям. Государство предоставляет семьям 450000 рублей на частичное погашение займа. Воспользоваться предложением могут семьи, в которых III, последующий ребенок родился в период с 2019 по конец 2023 года.

Государство выдает деньги семьям с уже имеющейся ипотекой. Поэтому для начала следует взять недвижимость в кредит. Программа не исключает возможность использования маткапитала в качестве первоначального взноса. Заключив договор, собирают документы:

• ДКП;

• свидетельство о браке/рождении/усыновлении. Если старшие дети уже имеют паспорта, потребуется их копия;

• кредитный договор;

• паспорт заемщика;

• СНИЛСы детей/заемщика.

Дальневосточная ипотека

Приобрести вторичку на выгодных условиях можно в ДВО. Но если покупка жилья в новостройке возможна в любом регионе, то вторичка должна находиться на территории Чукотского АО, Магаданской области, моногородов (основанных при градообразующих предприятиях). Максимальная сумма – 6000000 рублей, ежегодная ставка – 2%.

Воспользоваться условиями Дальневосточной ипотеки смогут:

• педагоги и медики, которые проработали на территории округа от 5 лет по специальности;

• родители– одиночки с несовершеннолетними детьми – до 35 лет;

• молодая семья – и мужу, и жене нет 35 лет;

• участники программы “Дальневосточный гектар”/ ”Повышение трудовой мобильности”.

В первом и последнем пункте возраст заемщика не оговаривается: зависит только от основных требований банка. Для оформления ипотеки можно сразу обращаться в кредитную организацию. Прописка на территории ДВО не нужна, главное, чтобы в регионе находилось ипотечное жилье. Список документов в данном случае сильно разнится в зависимости от условий финансовой компании.

Семейная ипотека

Сегодня воспользоваться предложением при покупке вторички можно только при условии, что жилье находится в сельской местности ДВО. Российский политик Михаил Мишустин отмечает, что в планах есть расширение программы. После внесения коррективов в программу семьи с детьми– инвалидами смогут приобрести жилье на вторичном рынке в любом регионе при условии, что в нем не строят многоквартирные дома. Точного списка пока нет, но Екатеринбург, Москва, Новосибирск, Санкт-Петербург и ряд других крупных городов уже не подходят под будущие условия обновленной программы.

Пока актуальная программа действует до июля 2024 года. Первичный взнос составляет 15% (может быть внесен материнский капитал), а ставка – 2%.

Подробно о семейной ипотеке >>>

Ипотека учителям и врачам

Программы “Земский доктор” и “Земский учитель” подойдут для специалистов, готовых работать в сельской местности. Это врачи, учителя и фельдшеры в возрасте до 55 лет. Основное условие – работа на протяжении 5 лет в населенном пункте с населением до 50000 человек:

• врачи – 1000000 рублей. При работе в труднодоступных местах – 1500000 рублей. При работе на территории Крайнего Севера, Дальнего Востока, Арктической зоны – 2000000 рублей;

• учителя – 1000000 рублей. При условии работы в сельских поселениях ДВО – 2000000 рублей;

• фельдшеры – 500000 рублей. При работе в труднодоступных местах – 750000 рублей, на территории Арктической зоны, Дальнего Востока или Крайнего Севера – 1000000 рублей.

Первое, что нужно сделать, – это устроиться на работу. Регионы публикуют вакансии, поэтому найти работу на севере не составит труда. Перечень документов стандартный: ИНН, диплом, паспорт, СНИЛС, трудовая книга/договор. Дополнительно потребуется справка об отсутствии судимости и согласие на переезд.

Военная ипотека

Принцип таков: военнослужащий выбирает квартиру и оформляет ипотеку, которую выплачивает государство. Однако требований много, и они зависят от конкретного банка. Основное правило: не увольняться со службы, пока не будет погашен кредит. Заемщик должен быть зарегистрирован в накопительно-ипотечной системе. На этих условиях он может приобрести квартиру на вторичном рынке.

Подробно о военной ипотеке здесь >>>

Сельская ипотека

С 18.08.2022 года программа стала бессрочной. В рамках программы граждане России, готовые жить в сельской местности, могут приобрести вторичку на выгодных условиях. Срок кредитования – 25 лет. Ставка – от 0,1 до 3%: зависит от банка. Список документов стандартный.

Подробно о сельской ипотеке >>>

Субсидии “Молодая семья”

Семейные пары без детей имеют право на получение 30% от цены жилья, с ребенком – до 35%. При этом супруги должны быть младше 35 лет, и семья официально признана нуждающейся. Заемщики должны работать, чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку.

Подробно о программе Молодая семья >>>

Автор статьи: