Ипотека и переезд: что делать с ипотечным кредитом при смене места жительства?

Оглавление

1. Переезд в другую страну
1. Удаленная оплата
2. Рефинансирование долга
3. Избавление от квартиры
2. Переезд в другой город и поиск новой квартиры
1. Замена залога
3. Покупка недвижимости в другом городе
1. Причины отказа в кредите иногородним
2. Основные проблемы
4. Какую кредитную организацию выбрать для оформления кредита?

Жизнь – явление непредсказуемое. Люди могут годами планировать переезд или переезжать спонтанно, уезжать в новый город или страну, эмигрировать из-за работы или по личным причинам. Но почти всегда на старом месте остаются обязательства, которые нельзя пустить на самотек. Яркий тому пример – ипотечный кредит.

Ипотека – не препятствие для переезда. Это касается любого займа и кредита, если гражданин регулярно будет вносить деньги в кредитную организацию. Есть и определенные нюансы, ознакомиться с которыми лучше до смены места жительства.

Переезжаем в другую страну

Сложнее всего обстоят дела у граждан, которые переезжают не в соседний район или город, а в другое государство. Есть несколько вариантов развития событий:

Удаленная оплата

Для большинства граждан самым трезвым решением считается сохранение квартиры: если в другой стране возникнут трудности, всегда будет, куда вернуться. Некоторые россияне по незнанию или из-за вынужденных обстоятельств быстро продают недвижимость со скидкой до 30% из-за срочности.

Самое сложное – это перевод денег из-за границы: из-за санкций многие банки прекратили работу с Россией. Поэтому для начала следует определиться с источником доходов. Продолжаете работать на РФ удаленно, и зарплата приходит на российские счета? Это удобно – с них же можно делать ежемесячные переводы в банк. Источник доходов за рубежом? Тогда:

1. откройте счет в кредитной организации в России и положите на него больше денег, чтобы хватило на несколько месяцев оплаты ипотеки. Но у этого варианта есть два неоспоримых недостатка: со временем деньги кончатся, и придется снова что-то решать. Плюс не у каждого гражданина много свободных средств, которые можно отложить на оплату кредита;

2. неплохой вариант – перевод денег другу или родственнику из России: главное, чтобы ему было можно доверять. Эмигрант будет переводить ему деньги посредством криптовалюты или через проверенные сервисы, а он – ежемесячно оплачивать ипотеку. Если полной уверенности в человеке нет, можно попросить у него расписку или заключить договор;

3. заранее уведомите кредитную организацию о планируемом переезде за рубеж и уточните, что будете оплачивать кредит из другой страны. Граждане могут посоветоваться с банком, как удобнее будет вносить платежи.

Рефинансирование долга

Это возможность перезаключить договор на выгодных условиях: комфортный график платежей или меньшая процентная ставка. Рефинансирование будет полезно гражданам, переехавшим в другую страну.

Не хотите вдаваться во все нюансы дистанционной оплаты? С рефинансированием кредита можно вносить платежи в стране пребывания. Но для начала следует обговорить условия с банком, который предоставит рефинансирование, чтобы граждане погасили российский кредит.

Есть небольшой нюанс и здесь: для рефинансирования ипотеки следует лично прийти в кредитную организацию. В некоторых кредитных организациях принимают нотариально заверенную доверенность, но это скорее исключение. При этом многие банки дают возможность рефинансировать кредит в личном кабинете.

Но прежде чем заниматься рефинансированием, взвесьте все «за» и «против» и решите, если в этом смысл. При принятии решения стоит отталкиваться от процента, под который взяли кредит, и какой сейчас предлагает банк.

Избавление от квартиры

Это не только не выгодно, но еще и обидно. Особенно если большая часть кредита погашена. Получается, что квартира была куплена за двойную цену, а продана с большим убытком. Не стоит забывать и о трудностях продажи недвижимости с обременением: ипотечное жилье находится в залоге у банка. Поэтому для продажи квартиры потребуется не только большое желание владельца, но и согласие кредитной организации.

Удаленную продажу недвижимости – через представителя – банки считают опасной ситуацией. А эмиграция не добавит клиенту преимуществ. Продать жилье, находясь не в России, тяжело еще по одной причине: важно найти ответственного человека, который выведет средства за границу и поучаствует в сделке на правах доверенного лица.

Уезжаем в другой город и ищем новую квартиру

Бывает и так, что граждане берут ипотеку, добросовестно вносят платежи, а потом решают переехать, понимая, что взятое жилье им больше не нужно. Как быть?

Например, семья Ивановых в 2013 году взяла в Москве недвижимость в ипотеку. В течение 3 лет граждане в срок оплачивали взносы, а вскоре главе семейства Дмитрию предложили работу в Сочи. Как быть с квартирой? Заработной платы хватало на оплату съемного жилья в Сочи и своевременного погашения кредита, поэтому решили оставить все как есть. Через год супруга Дмитрия нашла хорошую работу в Сочи, сын поступил в университет, а дочь пошла в школу. И Ивановы поняли, что квартира в столице им не нужна. При этом они знали, что платить кредит им придется еще 10 лет. Что делать?

Ивановы нашли единственно верное решение и обратились за советом в кредитную организацию. Сотрудники банка предложили клиентам 3 решения:

1. полное единовременное погашение кредита. Этот вариант прост в теории, но не у каждой семьи есть так много свободных денег. Можно взять деньги в кредит или занять у знакомых, но обременять себя новыми долгами – не самая привлекательная позиция;

2. переоформить остаток кредита на третье лицо – по закону РФ этот вариант допустим, но банки редко дают согласие на такие сделки;

3. обменять недвижимость на равноценную квартиру на новое месте – самый оптимальный вариант, который и выбрали Ивановы.

Замена залога

ПО статье 345 Гражданского кодекса РФ, обмен ипотечной квартиры – это замена залога. Процедура регулируется внутренними положениями банка, а не ипотечным договором: у каждой кредитной организации свои требования. Одни банки позволяют заменить залог после того, как пройдет 2/3 срока, другие – спустя несколько лет после подписания договора. Но условия везде одинаковые: отсутствие задолженностей, просрочек по платежам, при этом новая недвижимость покрывает задолженность клиента по кредиту с дисконтом 30%, учитывая проценты. При невыполнении условий банк отказывает в замене залога.

Первое, что нужно сделать, – это узнать, есть ли в регламенте банка, в котором брали кредит, шанс на замену залога. Важно, чтобы он был по желанию клиента, а не кредитной организации.

Следующая задача: узнать, в каких регионах России можно провести процедуру. Важно, чтобы в новом городе было представительство банка или его филиал. Если в районе его нет, кредитная организация не даст разрешения. При необходимости кредитор должен добраться до должника.

Далее начинается проверка чистоты квартиры с юридической стороны. Проведением процедуры занимается отдел, взыскивающий долги, служба безопасности кредитной организации. Для этого запрашиваются выписки из домоуправления, ЖЭУ, налоговой, сведения из ЕГРП, УФМС. Далее проверяют клиента: собирают все доступные сведения, включая информацию о судимости.

Для проведения процедуры потребуется договор передачи новой квартиры в залог банка, договор об обмене недвижимости. Регистрация новых прав собственности, наложение, снятие ограничений производят одновременно. Всю процедуру контролирует банк, на ее проведение уходит несколько месяцев. Стоит понимать: замена залога на взятую в кредит недвижимость – операция сложная. Поэтому следует учитывать все нюансы процедуры.

Берем недвижимость в другом городе

Может быть и третья ситуация: человек намеренно берет в ипотеку недвижимость в другом городе. Например, сам он проживает в Пятигорске, а недвижимость приобретает в Санкт-Петербурге. Каждый месяц ездить в северную столицу накладно, да и времени столько нет. Как быть?

Оформление ипотеки в ином городе – явление нередкое. Среди причин:

• сдача ипотечной недвижимости в аренду и инвестирование – чаще всего такие квартиры берут в курортных городах;

• семейные обстоятельства;

• необходимость сменить климат по состоянию здоровья;

• поиск жилья по месту работы – обычно в больших городах;

• покупка недвижимости для ребенка.

Причины отказа в кредите иногородним

Большинство банков и застройщиков позволяют гражданам купить недвижимость в ипотеку в любом городе, решить вопрос с жильем. Однако кредит долгосрочный: нужна подготовка и четкий план. Кредитная организация должна быть уверена: гражданин вовремя отдаст всю сумму, перед выдачей кредита проводится оценка каждого гражданина. Отказать в оформлении ипотеки могут по одной из следующих причин:

• повышенная финансовая нагрузка;

• плохая кредитная история;

• нет возможности оценить платежеспособность клиента;

• небольшой доход для района, в котором покупается квартира;

• отсутствие официальной работы;

• нет филиала финансовой организации в городе, где покупаете недвижимость.

К заемщикам банки предъявляют стандартные требования:

• возраст – от 21 до 65 лет (на момент оплаты);

• достойный доход (официально подтвержден) – расходы на оплату кредита не должны превышать сумму в 50% от заработка;

• собственная квартира и первоначальный взнос;

• прописка РФ;

• постоянное трудоустройство – от полугода;

• достойная кредитная история – нет отметок о штрафах, просрочках по кредитам.

Основные проблемы

Основное препятствие к получению кредита на жилье в другом городе – ограничение, которое накладывают многие банки: заемщик должен быть прописан в городе, где получает кредит. Допустима временная регистрация, но и ее получить не так просто. Кредитные организации считают: прописка минимизирует вероятность того, что клиент скроется, не оплатив кредит.

Решив взять кредит в другом городе, не забывайте о нюансах:

• дополнительные затраты;

• затрудненное взаимодействие филиалов кредитных организаций в разных городах;

• увеличенный срок заключения сделки и рассмотрения заявки.

Главная проблема – удаленность заемщика от покупаемой им квартиры. Банки тратят много времени на проверку личности клиента и самой недвижимости.

Важный момент – прописка. Если гражданин работает в Москве и подтверждает этот факт соответствующими документами, банк дает согласие на оформление кредита в другом городе. Если клиент продолжает жить и работать в столице, кредитные организации не будут обращать особого внимания на его прописку. В этом случае большее значение будет иметь репутация компании-работодателя и размер заработной платы.

Но может быть и так, что человек живет и работает в Санкт-Петербурге, имеет прописку во Владикавказе, а квартиру собирается приобрести в Краснодаре. Этот вариант возможен, если у выбранного банка много филиалов, и отделения имеются во всех перечисленных городах.

Какую кредитную организацию выбрать для оформления кредита?

Чтобы верно выбрать банк, заранее узнайте, если ли у него филиалы в нужных вам городах. Лидер кредитования – Сбербанк, поскольку его отделения имеются в каждом городе, и между ними эффективная коммуникативная система. Офисы банков есть не только в городах, но и в поселках, деревнях.

При оформлении кредита в другом городе понадобится стандартный список документов:

1. военный билет – мужчины до 27 лет;

2. документ, подтверждающий прописку;

3. СНИЛС и ИНН;

4. трудовая книга – копия, подписанная работодателем;

5. паспорт, свидетельство о браке;

6. свидетельство о рождении детей;

7. справка о доходах.

Это не полный список, поскольку каждый банк может запросить дополнительные документы. При оформлении кредита в другом городе может понадобиться загранпаспорт или водительские права.

Отдельный пункт – сбор документов на квартиру: обычно этим занимается собственник квартиры. Владелец жилья предоставляет справку о праве собственности, кадастровый и технический паспорта, правоустанавливающий документ. Иногда банки запрашивают результат оценки квартиры и ДКП. Одобрить ипотеку могут и другие банки с развитой сетью филиалов: Альфа Банк, Дельтакредит, Газпромбанк, ВТБ, Райффайзенбанк.

Оформить ипотеку на недвижимость в другом городе можно и удаленно на онлайн-сервисе ДомКлик. В личном кабинете возможно:

• использовать сервис расчетов – можно удаленно расплатиться с продавцом;

• зарегистрировать право на квартиру, подав документы в электронном виде – без посещения Росреестра и МФЦ;

• найти квартиру и узнать, одобрит ли банк заявку;

• получить консультацию;

• застраховать жизнь, здоровье, квартиру;

• заказать услугу оценки недвижимости;

• с помощью ипотечного калькулятора сделать предварительные расчеты.

Большинство услуг платные, но поездки из одного города в другой обошлись бы гражданам в разы дороже. Присутствие заемщика в банке потребуется только один раз – при подписании документов.

Принцип оформления ипотеки таков:

• рассчитайте условия, и если они подходят, подайте заявку;

• дождитесь одобрения ипотеки и найдите подходящую квартиру – с помощью риэлтора или самостоятельно. Все документы можно отправить в личном кабинете;

• подпишите все необходимые документы и кредитный договор – по месту работы, проживания, покупки квартиры;

• зарегистрируйте сделку в Росреестре и оформите право собственности.

Заемщик может не ждать, когда закончится регистрация: главное, подключить опцию безопасных расчетов. Как только сделка будет зарегистрирована, деньги будут отправлены на счет продавца.

Автор статьи: