Кластерная ипотека

Оглавление

1. Льготная ипотека и ее замена.
2. 5 региональных кластеров
3. Особенности регионов
4. В чем возможные трудности?
5. Как кластерная ипотека повлияет на рынок недвижимости?

Однако серьезных поводов для беспокойства пока ни у застройщиков, ни у граждан РФ нет. Даже если льготная ипотека не будет продлена в классическом виде, она трансформируется в другие программы с государственной поддержкой. Предположительно – в кластерную ипотеку.

По словам Ирека Файзуллина – главы Минстроя – власти планируют развитие льготной ипотеки с ориентацией на кластеризацию регионов. Файзуллин отмечает, что ведутся работы по разработке ипотечного меню: должна быть повышена адресность предоставления имеющихся программ. Основной помощник в данном вопросе – механизм кластеризации регионов, зависящий от предложения и спроса на строящееся жилье.

Кластерная ипотека — это льготная ипотечная программа в которой условия выдачи кредита зависят от кластера региона в котором выдается жилье. Пока выделено 5 региональных кластеров.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, условия ипотечного кредита на новостройки будут разными – в зависимости от обстановки в районе. Эксперты поддерживают данный подход, но находятся и специалисты, которые скептически относятся к нововведениям.

Иван Чебесков – департамент Минфина – отмечает, что по ипотеке с государственной поддержкой ставки не будут. Но что изменится с 07.2024 после введения кластерного подхода, пока неизвестно.

5 кластеров

Стратегия строительства была утверждена с целью государственной поддержки строительства. При этом все регионы страны были поделены на 5 кластеров с учетом динамики населения, доступности недвижимости, предложения, спроса:

1. динамичные регионы – повышенный рост населения, строительства. При этом число новостроек не покрывает спроса, и жилье становится недоступным;

2. регионы с низким спросом – низкие доходы, численность населения, невысокий ввод недвижимости при избыточном предложении, недвижимость имеет высокую доступность;

3. депрессивные – трудные регионы (большинство экспертов с особым скептицизмом относятся к этому кластеру, считая, что кластерная ипотека вряд ли принесет плоды);

4. стагнирующие регионы;

5. регионы с низким предложением.

Особенности регионов

Александр Цыганов – заведующий кафедрой финансовых инструментов, ипотечного кредитования жилища – отмечает, что в России есть несколько видов особенностей укладов жизни. Это дальневосточные регионы, мегаполисы, национальные республики, промышленные города, с/х РФ, столицы. По словам Цыганова, в государственной поддержке нуждаются все регионы РФ, просто объем и состав оказанного внимания может быть разным. Завкафедры Финансового университета подчеркивает, что в одних регионах нужно повысить условия проживания, во вторых – стимулировать приток жителей, в третьих – поддержать социально незащищенную категорию граждан, а в четвертых – предотвратить отток жителей. Например:

• в Краснодарском крае, Москве, СПБ господдержка имеет адресный характер: недвижимость доступна для большинства жителей. Основной упор будет делаться на программы семейного ипотечного кредитования, высокую адресность субсидий. Предположительно будут введены программы аренды по субсидиям: арендные платежи можно будет использовать в качестве первоначального взноса;

• в дальневосточном регионе актуальны специализированные программы. Есть вероятность, что кластерная ипотека 2024 будет основана на ключевых моментах дальневосточной ипотеки, положительно себя зарекомендовавшей;

• в районах с оттоком жильцов поддержка застройщиков и субсидирование кредитов с финансированием по проектам.

В чем возможные трудности?

По словам Надежды Косаревой – руководителя “Института экономики города” – новый подход получится более рациональным. Однако Косарева считает, что вся трудность заключается в выделении региональных кластеров. Надежда подчеркивает, что основной задачей льготной ипотеки будет экономическое развитие региона и повышение доступности недвижимости. Развитие кластерной ипотеки Косарева видит так:

• в динамично развивающихся районах – Екатеринбург, Казань, Москва, СПБ – ипотека должна повышать доступность недвижимости для конкретных категорий граждан: тех, кто нуждается в соответствующей поддержке;

• в приоритетных районах, где наблюдается лишь потенциал для строительства жилья, экономического развития и стимулирования потока мигрантов ипотека должна поддержать повышение спроса на недвижимость. Яркий тому пример – Дальний Восток;

• в районах с повышенным оттоком населения ипотека вряд ли привлечет мигрантов. Это регионы Северо-Кавказского и Центрального ФО. Косарева подчеркивает, что в этих регионах кластерная ипотека скорее закрепит конкретные категории граждан – врачи и учителя.

Более пессимистичное настроение у Дмитрия Журавлева из Института региональных проблем. По словам политика, ипотечный кредит должен был удешевить и сделать квартиры более доступными, развить региональную экономику, но эффект не был достигнут. В регионах с мощной строительной отраслью результат был положительным, но в районах с минимальными строительными мощностями предложение осталось на месте. Журавлев отмечает, что такой подход актуален для регионов с высоким предложением (или если его можно легко повысить). В депрессивных же регионах он будет бесполезен: если население уезжает, доступная ипотека его не удержит. По словам Журавлева, нужно вмешательство государство и в первую очередь, создание рабочих мест: тогда люди будут думать и о покупке жилья.

Этого же мнения придерживается и Ирина Казанцева – руководитель девелопера “Нанометрия”. Она подчеркивает, что в динамичных регионах для начала нужно создавать инфраструктуры и рабочие места с достойным уровнем оплаты.

Владимир Щекин – “Группа Родина” – отмечает, что введение кластерной ипотеки не отменяет, а только повышает необходимость регулярного мониторинга актуальной ситуации в районах. Например, определенный регион будет признан стагнирующим. При этом со временем после отмены льготных ставок обстановка может ухудшиться, придется быстро менять форму государственной поддержки. Щекин также подчеркивает, что ситуация бывает неоднозначной даже в рамках одного региона. Так в административном центре есть спрос и высокий рост строительства, а в населенных пунктах – нет.

Дмитрий Голев – руководитель Optima Development – отмечает, что цель поддержки должна зависеть от потребностей региона. Например, в Арктике, на Дальнем Востоке следует не только повысить спрос на жилье, но и справиться с дефицитом предложения. В столице же важно развивать строительство домов именно с многокомнатными квартирами для потенциального повышения демографического спроса.

Антон Глушков – президент Ассоциации “Нострой” – отмечает, что логичнее было бы делить на кластеры не регионы, а муниципалитеты. Глушков подчеркивает, что показатели высокого и низкого роста достаточно субъективные, и ранжировка регионов не всегда получается точной. Президент “Нострой” уверен, что города-миллионники останутся в стороне: там и без того много девелоперов, высокий рост населения. Глушков отмечает, что кластерная ипотека разделит картину на два лагеря – города- миллионники и сельская ипотека.

Как кластерная ипотека повлияет на рынок недвижимости? О первых результатах можно будет говорить в 2024 году. Пока есть лишь мнения экспертов, которые в целом поддерживают кластерный подход, но считают, что он требует доработки.

Автор статьи: