21 распространенная ошибка при ипотечных сделках: советы для успешного оформления ипотеки

Оглавление

1. Этапы одобрения ипотеки
2. Ошибка №1 – чересчур большой ежемесячный взнос
3. Ошибка №2 – очень долго снимать квартиру и не брать ипотеку
4. Ошибка №3 – отдать все деньги в качестве первого взноса
5. Ошибка №4 – прятаться от банка, если возникают финансовые трудности
6. Ошибка №5 – не гасить кредит раньше срока
7. Ошибка №6 – брать ипотеку в любом банке
8. Ошибка №7 – оформлять ипотечный кредит без страховки
9. Ошибка №8 – не использовать субсидии и льготы
10. Ошибка №9 – бояться ипотеки
11. Ошибка №10 – все делать самостоятельно
12. Ошибка №11 – не рефинансировать кредит
13. Ошибка №12 – не читать договор
14. Ошибка №13 – забыть о существовании налогового вычета
15. Ошибка №14 – прятать голову в песок
16. Ошибка №15 – отправлять заявки сразу в несколько банков
17. Ошибка №16 – плохая кредитная история
18. Ошибка №17 – брать ипотеку, когда уже есть несколько оформленных кредитов
19. Ошибка №18 – стараться обмануть кредитную организацию
20. Ошибка №19 – стараться обойтись без поручителя
21. Ошибка №20 – совершать импульсивный выбор
22. Ошибка №21 – поддаваться на манипуляцию

В сравнении с потребительским займом ипотеку одобряют в несколько этапов:

1. Одобрение банка. Заемщик подбирает оптимальную кредитную организацию, условия которой ему подходят больше остальных. Учитываются требования финансовой компании к возрасту и трудоустройству клиента, его заработку. После подачи заявления кредитор ждет ответа;

2. Одобрение объекта недвижимости. Заемщик выбирает жилье и берет у продавца документы для оценки и рассмотрения. Если с документацией все в порядке, банк дает положительный ответ;

3. Непосредственная сделка. После того как выбрали способ передачи документов и расчета, продавец и покупатель квартиры встречаются в кредитной организации. Последний подписывает ДКУ с продавцом недвижимости и договор с финансовой компанией.

При оформлении ипотеки заемщики допускают разные ошибки, которые приводят к одному результату: потеря нервов, времени, денег. А то и квартиры. Поэтому старайтесь не допускать классических ошибок:

Ошибка №1 – чересчур большой ежемесячный взнос

Железную логику трудно оспорить: «чем выше ежемесячный платеж, тем быстрее ипотека останется в прошлом». К тому же и переплата становится минимальной. Вот только заемщики забывают о том, что такая сумма станет для них неподъемной. И отдавать ее придется ни время от времени, а каждый месяц на протяжении долгих лет. Даже если резко возрастут расходы, или придется уволиться с работы.

Одна из самых частых ошибок на практике выглядит так. Иванов А.А. получает 29000 рублей в месяц, а его платеж по ипотеке составляет 18000 рублей. Сумма ежемесячного взноса превышает половину заработной платы. И даже если человек привык к постоянной экономии, жить в таком режиме десятилетиями ему будет сложно. Достаточно одного форс-мажора, чтобы произошла просрочка. Да, можно не брать кофе с собой и четвертый сезон ходить в одних и тех же сандалиях, но на практике это не всегда возможно (и уж точно не особенно приятно). Оптимальный вариант – 40% от ежемесячного дохода. Так заемщику не придется отказываться от отдыха, покупки продуктов и бытовых предметов.

Лучше взять кредит на максимальный срок – 30 лет: главное, условия должны быть такими, чтобы вы могли выполнить их без особых лишений. Думаете, что ближайшее время доход возрастет? Отлично, но отталкиваться стоит от актуальных возможностей. Если зарплату действительно повысят, всегда можно уменьшить переплату, досрочно погасив кредит. Будет нелишним изучить предложения банков: программы для клиентов кредитных организаций, молодых семей, военных.

Еще до оформления ипотеки представьте, что она у вас уже есть. Ежемесячно откладывайте сумму, которую планируете отдавать за кредит. Не забывайте анализировать бюджет: если к концу месяца у вас не осталось денег, или этой суммы вовсе не хватило, откладывайте меньше. Это значит, что и ипотеку следует брать с меньшим ежемесячным вкладом. Для большинства семей комфортный показатель – 30%.

Ошибка №2 – очень долго снимать квартиру и не брать ипотеку

Ипотека – это всегда немного страшно, а особенно для людей, которые прежде «по старинке» снимали квартиру. Быстро привыкаешь к тому, что не нужно переживать об оплате коммунальных услуг и ремонте: в любой момент можно переехать в другую страну, не боясь налета банка. Все изменяется, когда квартиранты решают воспользоваться калькулятором и посчитать, сколько денег уходит у них на оплату чужой квартиры.

Квартирантам следует выбрать банк, а потом и квартиру, которую они смогут сейчас взять в ипотеку. Дешевле будет взять жилье в строящемся доме, но переехать сразу не получится, и снова придется платить за аренду. В этом случае заемщики могут воспользоваться предложением «ипотечные каникулы». Такой вариант есть не во всех кредитных организациях, поэтому нужно выбирать. По программе ежемесячные платежи в первые годы сокращаются в два раза, чтобы клиенты могли и аренду оплачивать, и ипотеку. Стоит понимать: ни один банк не будет просто так делать подарки. Самый большой подводный камень – процентная ставка: у ипотеки с поблажками она всегда выше.

Ошибка №3 – отдать все деньги в качестве первого взноса

Поспорить сложно: чем больше первый взнос, тем меньше кредит и переплата. Но заемщики, которые оформляют ипотеку, обычно готовы к тому, что им придется каждый месяц вносить определенную сумму. А вот о том, что помимо кредита остаются и другие траты, многие кредиторы забывают.

Покупаете вы квартиру на вторичном рынке или в новостройке, не так важно. Вам в любом случае потребуется мебель, элементарная бытовая техника, а может и ремонт. Лучше сократить первый взнос, чем брать еще один дополнительный кредит.

По возможности следует заранее отложить сумму на ремонт и другие траты, без которых не обойдется переезд. Желательно добавить сюда еще 2-3 суммы, которые каждый месяц планируете отдавать за ипотеку – на случай временных трудностей с финансами.

Ошибка №4 – прятаться от банка, если возникают финансовые трудности

От финансовых проблем не застрахован даже самый добропорядочный заемщик: это стало особенно ясно в период карантина. В данном случае следует сразу связаться с кредитным менеджером.

Изъятие и выставление квартиры на торги, судебный процесс – все это не нужно и банку. Если есть объективная и веская причина, кредитная организация пойдет навстречу клиенту: изменит дату внесения ежемесячного платежа, предложит кредитные каникулы, увеличит срок кредитного договора.

Ошибка №5 – не гасить кредит раньше срока

Готовы платить ипотеку 25 лет? Если вы заключили соответствующий договор, скорее всего, да. Но если есть возможность, почему бы не попытаться сократить этот срок? Первые годы вносимые клиентом платежи идут на оплату процентов. И любая дополнительная внесенная сумма сократит долг, и переплата будет минимальной.

Перед подписанием договора изучите его и удостоверьтесь, что у вас есть право досрочно погасить кредит. В некоторых случаях это невозможно: со стороны банка накладываются санкции.

Ошибка №6 – брать ипотеку в любом банке

Иногда заемщики хотят сэкономить время, забывая, что экономить следовало бы еще и деньги. Вопреки распространенному мнению, не во всех кредитных организациях одинаковые условия. Ипотека – удовольствие дорогостоящее, поэтому даже разница в 1% будет ощутимой.

Потратьте немного больше времени и просмотрите предложения как можно большего количества банков. Прежде чем обращаться в кредитную организацию, изучите истории реальных людей. Учитесь на чужих ошибках, а не на своих.

Ошибка №7 – оформлять ипотечный кредит без страховки

Большинство клиентов машинально на любые дополнительные предложения банков отвечают категоричное «нет». Часто такая позиция оказывается верной, но когда речь идет об ипотеке, не следует торопиться с принятием решений.

Одно из самых популярных предложений – страхование. Это удобно, поскольку если что-то случится с заемщиком, долг отдавать родственникам не придется: это сделает страховая компания. Но и тут есть серьезный недостаток, который и отталкивает клиентов: страховка повышает сумму переплаты и стоимость ипотечного кредита.

При обращении в банк внимательно изучите договор страхования и посмотрите, что предлагают разные страховые компании. Есть страховщики, которые вычеркивают из списка ряд хронических заболеваний: если они станут причиной смерти заемщика, рассчитывать на «помощь» страховой компании не стоит. Поэтому не стоит соглашаться на первое же предложение.

Ошибка №8 – не использовать субсидии и льготы

Сотрудники банка вряд ли расскажут клиентам о субсидиях, льготных программах и других интересных предложениях, которые есть у кредитных организаций-конкурентов. Работники расскажут именно о своих предложениях: это логично, но сильно ограничивает заемщика.

Поэтому следует самостоятельно изучить условия государственных программ и узнать о субсидированных ипотечных ставках. Некоторые застройщики компенсируют кредитным организациям часть процентов, и клиенты берут ипотеку под меньшую процентную ставку.      

Ошибка №9 – бояться ипотеки

Часто люди не оформляют ипотеку, потому что ждут снижения процентной ставки. Логика в этом есть, но следует не забывать, что стоимость недвижимости растет. Даже в теории квадратные метры вряд ли начнут дешеветь, поэтому лучше сразу оформить кредит на самых выгодных (из существующих) условиях. Если будет возможность, позднее его можно будет рефинансировать. Что приятно: если ставка повысится, условия договора останутся неизменными, а если снизится – доступно рефинансирование.

Ошибка №10 – все делать самостоятельно

Ипотека – сложный кредит, и никогда нельзя предусмотреть все нюансы. Одна кредитная организация предложит интересную программу страхования, другая – субсидированную ставку: и что же выбрать?

При оформлении ипотеки лучше обратиться к надежному риэлтору, который поможет с подписанием договора. Не стоит экономить на оплате специалиста: ошибки, сделанные по незнанию или невнимательности, обойдутся в разы дороже.

Ошибка №11 – не рефинансировать кредит

Не каждый человек захочется пускаться в ипотечную авантюру. Да и тот, кто рискнет, вряд ли захочет повторить этот опыт. Именно поэтому заемщики собирают документы, переезжают в квартиру и своевременно вносят платеж, больше ни о чем не думая. Это не самая выгодная позиция.

Меняется ключевая и процентная ставка, появляется больше льготных программ: у заемщика может появиться шанс переоформить ипотеку уже на других условиях. Для рефинансирования кредита следует обратиться в уже известный банк. Если получите отказ, не расстраивайтесь и обращайтесь в другие кредитные организации.

Ошибка №12 – не читать договор

Запомните: вы можете задавать столько вопросов, сколько хотите. Даже если вы уже обсудили все с консультантом, и менеджер дал четкие ответы, но у вас остались вопросы – задавайте. Когда вы платите такую большую сумму, глупых вопросов не бывает.

Не просто прочитайте договор, но и изучите документы, на основе которых он составлен. Законспектируйте основные положения: в какой компании оформить страховку, какие документы нужно обновить, какого числа вносить платеж, куда обращаться, если будут вопросы.

Ошибка №13 – забыть о существовании налогового вычета

За ипотеку клиентам положен налоговый вычет – на проценты по кредиту и покупку недвижимости. Сумма доходит до 650000 рублей, поэтому не стоит забывать о таком нюансе. Чтобы получить налоговый вычет, соберите справки о доходах и платежах, подайте заявление в налоговую, заберите деньги.

Ошибка №14 – прятать голову в песок

Просрочили платеж? Принцип «притворяйся, пока не поверит» тут не сработает. Нет смысла продолжать оплачивать ипотеку, как ни в чем не бывало. Достаточно одного дня просрочки, чтобы банк начислил пени или выписал штраф. Даже если изначально сумма была минимальная, с каждым днем она будет расти.

Поняв, что просрочили платеж, идите в кредитную организацию или звоните агенту. Вам обязательно предложат решение сложившейся проблемы и поймут, что имеют дело с ответственным человеком.

Ошибка №15 – отправлять заявки сразу в несколько банков

Веерная рассылка в данном случае сыграет злую шутку: неважно, проходит она через онлайн-сервис или благодаря кредитному брокеру. Заемщик не только дает право на обработку персональных данных огромному количеству финансовых организаций, но и снижает свой кредитный рейтинг. У банков появляется подозрение, что клиент пытается оформить сразу несколько кредитов.

Ошибка №16 – плохая кредитная история

Проверка кредитной истории – один из основных пунктов, от которых зависит одобрение заявки. Если в скором времени собираетесь брать ипотеку, следите за тем, чтобы не было проблем с другими кредитами – банкротство, просрочки, ссуды. Смотри также как улучшить кредитную историю. 

Ошибка №17 – брать ипотеку, когда уже есть несколько оформленных кредитов

При одобрении заявки банки рассчитывают ПДН – показатель долговой нагрузки. На оплату ипотеки у клиента должно уходить не больше 50%. Если есть неоплаченные кредиты или кредитные карты, закройте их, или обратитесь за помощью к поручителям.

Ошибка №18 – стараться обмануть кредитную организацию

Нет смысла писать в заявлении, что вы получаете больше, чем на самом деле. Банки проверяют всю поступающую информацию, и достаточно даже непреднамеренной ошибки, чтобы вынести отрицательный вердикт.

Ошибка №19 – стараться обойтись без поручителя

Если у вас хватает денег и уверенности в своих силах, прекрасно. Но если нет, вы вполне можете найти поручителя. При этом помните, что банк учитывает общий доход – заемщика и созаемщика, и у последнего также будет доля в квартире. Поэтому следует договариваться с надежным человеком.

Ошибка №20 – совершать импульсивный выбор

Быстро и на эмоциях – принцип, которому не стоит следовать при покупке жилья, тем более в ипотеку. Застройщики специально делают красивую рекламу, предлагают «выгодные» акции и нанимают приветливых менеджеров, чтобы сбить клиентов с толку. Это не значит, что нельзя верить рекламам банков и строительных компаний: просто всю информацию следует перепроверять.

Ошибка №21 – поддаваться на манипуляцию

«Давайте оформим ипотеку сегодня, а то завтра ставка повысится». Если слышите такие слова, уходите из банка. В этом случае будет логично сказать менеджеру, что если ставка повысится, вы просто оформите кредит в другой организации. Скорее всего, сотрудники компании просто не хотят, чтобы клиент сравнивал условия с другими банками.

Ипотека – это не только обязанности, но и права. Самое главное право заемщика – выбор наиболее выгодных условий для заключения кредитного договора. И постарайтесь:

• не допустить переплат из-за просроченного платежа;

• оценить временные и финансовые затраты – вам на что-то нужно еще жить, ездить на работу и покупать элементарные вещи;

• максимально точно проанализировать и при необходимости скорректировать бюджет;

• собрать информацию о понравившемся доме – цены, внешний вид, репутация застройщика;

• найти лучшие условия по ипотечному кредиту.

Ипотека – это надолго. А потому внимательно читайте договор и понимайте, на что вы соглашаетесь. От вашей внимательности (и компетентности агента) зависит качество дальнейшей жизни, а потому не допускайте ошибок при оформлении кредита и не торопитесь с принятием решения. 

Автор статьи: