Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры

Оглавление

1. Налоги при продаже ипотечной квартиры
2. Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
3. Налоговый вычет по ипотечной квартире
4. Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
5. Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
6. Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
7. Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.

Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры

Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).

Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).

Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры

Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (только резиденты на конец налогового периода), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.

Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).

Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.

Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).

Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.

Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.

Налоговый вычет по ипотечной квартире

По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).

Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.

Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.

Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).

Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.

Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.

Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).

Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.

Нюансы применения налогового вычета при ипотеке

Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.

К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).

Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.

На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади  – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.

Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.

Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.

Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.

Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры

По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.

Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.

Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.

Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.

В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9%  и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?

Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).

Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.

Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).

Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход. К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб. допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.

Предположим, что заемщик состоит в браке,  супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.

Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).

Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.

Продажа ипотечного жилья с предварительным договором

Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.

Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.

Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной). Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами. Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.

Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.

Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?

Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.

Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.