Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры

19.06.2020
Налоги с продажи ипотечной квартиры | Налоговый вычет при продаже

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

Оглавление

  1. Налоги при продаже ипотечной квартиры
  2. Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
  3. Налоговый вычет по ипотечной квартире
  4. Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
  5. Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
  6. Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
  7. Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.

Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры

Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).

Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).

Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры

Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.


Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).

Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.

Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).

Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.

Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.

Налоговый вычет по ипотечной квартире

По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).

Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.

Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.

Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).

Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.

Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.

Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).

Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.

Нюансы применения налогового вычета при ипотеке

Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.

К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).

Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.

На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади  – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.

Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.

Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.

Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.

Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры

По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.

Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.


Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.

Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.

В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9%  и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?

Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).

Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.

Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).

Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход. К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб. допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.

Предположим, что заемщик состоит в браке,  супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.

Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).

Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.

Продажа ипотечного жилья с предварительным договором

Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.

Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.

Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной). Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами. Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.

Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.

Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?

Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.

Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.

И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.


Вопрос-ответ (70)

Галина   08.05.2021

прожили в квартире более 5 лет. квартира в ипотеку.  Через полгода после выплаты ипотеки стал не резидентом страны.  Как расчитывается сумма налога с продажи квартиры

Людмла   27.04.2021

Купили в 2021 году квартиру с мужем собственность пополам в ипотеку оформленную на мужа за 9 мл р взнос 2 мл р кредит 7 мл р. Через три месяца решили продать эту квартиру за 13 мл р, с обременением и купить другую квартиру также в ипотеку за 9 мл руб. какой налог с продажи мы должны заплатить. С 4 мл р?

Ответы:
Личный Агент   05.05.2021 17:48

В ЦЕЛОМ ( с обоих) налог с продажи квартиры: возьмут 13% от бОльшей из сумм:
- (13млн-9млн)
- или 0,7 * от кадстровой стоимости квартиры.

Вы можете обратиться за вычетом (снижением налогооблагаемой базы), каждый с 2 млн руб (по 260000руб). То есть, средства, которые вам полагаются с покупки жилья - использовать для снижения налога. Если вы еще не использовали это право.

Так что есть вероятность, что налог станет равным 0.
В любом случае нужно подать обоим правильную Декларацию.

Лариса   17.04.2021

Купили квартиру в ипотеку по дду в декабре 2017 года. Хотим продать ее в мае 2021 года . жилье единственное надо будет платить налог или нет?

Ответы:
Личный Агент   18.04.2021 13:24

В этом случае без налога

Юлиана   16.04.2021

Посмотрите, пожалуйста, мой вопрос от 07.04.21, очень жду ответ)
Спасибо!

Оля   10.04.2021

Покупали квартиру в ипотеку по ДДУ в декабре 2014 года. Это единственное жилье. Право собственности получили в январе 2019 года. Продали эту квартиру в ноябре 2020 года. Должны ли мы подавать декларацию о доходе? Сколько лет она получается  в собственности? 3 года отчитывать с момента покупки 2014? Запутались. Надо ли платить налог с продажи и подавать декарацию? Или декларацию подавать не надо?

Ответы:
Личный Агент   10.04.2021 15:33

По новому закону, право собственности стало исчисляться с даты полной оплаты по ДДУ. Это у вас 2014 год.
Но, чтобы вы были уверены, что у вас и у налоговой единое мнение на этот счет, и во избежание недоразумений - Декларацию в этом году по итогам продажи вам надо подать. Предоставив и акт по ДДУ или справку о полной оплате жилья.

Юлиана   07.04.2021

Купили с мужем квартиру в ипотеку в 2016г в строящемся доме, в 2018г получили ключи и зарегистрировали собственность, ипотеку платим до сих пор и планируем продать квартиру в этом 2021г или в 2022г. Попадаем ли мы на налог с продажи?
У меня есть в собственности 1/5 квартиры в другом регионе с 2004г.
У мужа куплен земельный участок в ипотеку (без дома) и зарегистрирован в собственность в 2021г.
Спасибо!

Ответы:
Личный Агент   18.04.2021 13:30

Если в 2016 году вы купили квартиру по ДДУ, то в каком месяце вы произведен оконч расчет с Банком? Например, это май. Если в мае 2021 года вы будете продавать жилье, то с в собстивенности квартира считается 5 лет. При продаже налог не платится.
     Это в связи с тем, что недавно срок владения первичкой, купленной по ДДУ, стал считаться с даты полного расчета, а не с даты регистрации права собственности.
Вам следует получить окончательную консультацию у налогового консультанта по своему району, имея документы на руках.

Анна   01.04.2021

В июне 2015 года приобрели квартиру в ипотеку за 1730т.р. Часть ипотеки погасили материнским капиталом. Собствеником до момента погашения ипотеки был супруг. В 2017 году погасили ипотеку, выделили детям доли по закону, с октября 2017 года нас 4 собственника(у меня и у мужа по 12/28, у детей по 2/28). Сейчас хотим продать эту квартиру (в этой квартире не живём и не прописаны) за 1500т.р.(цены на квартиры в регионе упали). В связи с этим вопрос по ндфл с продажи, с какого периода считать себя собственниками? Придётся ли платить ндфл, ведь если считать период покупки 2015 год, то прошло 5 лет, а если с момента погашения ипотеки в 2017, то ещё нет пяти лет?

Ответы:
Личный Агент   02.04.2021 12:23

Если у каждого из вас это жилье единственное, то в октябре 2020 года - три года со дня приобретения права собственности детьми. При сроке более 3 лет - налог за них вы не платите. Но главное в вашей ситуации, что при покупке за 1730 тр и продаже за 1500тр  вы не имеете дохода.
Чтобы подтвердить этот факт и не платить налог, главное верно подать декларацию в 2022 году: вам необходимо написать заявление на вычет в РАЗМЕРЕ ПРОИЗВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ, приложив документы на покупку квартиры в 2015 году и платежные документы.
Относительно сроков права:
1) Если у вас брак зарегистрирован, и квартира в 2015 году оформлена на мужа, то и у вас право собственности - с данного момента 2015 года.

2) Право у детей возникло в 2017 году. У вас произошло увеличение объема прав (вашей доли).

Ксения   01.04.2021

Купили квартиру в 2015 году, в 2020 выплатили ипотеку и выделили доли детям, потом в 2020 продали. Срок владения у детей считаются от 2020 или от 2015? Нужно ли подавать декларацию?

Ответы:
Татьяна WhatsApp   01.04.2021 16:01

У детей владение квартирой считается с 2020 года. Декларация обязательно и у грамотного специалиста.

Ирина   31.03.2021

Квартиру купили по ДДУ в 2014 году, а оформили собственность в 2017, сейчас решили продать квартиру (единственное жилье). в 2020 году умирает мама и оставляет квартиру в наследство( пока не оформили),соответственно когда будет подаваться декларация за 2020 это будет уже не единственное жилье? как будет рассчитываться налог?

Ответы:
Личный Агент   31.03.2021 20:39

При продаже вашей квартиры в 2021 году - срок ее владения будет считаться не с даты оформления в собственность (как было ранее), а с даты полного расчета за квартиру. Это очевидно 2014 год. Такое новшество относительно права по ДДУ принято недавно.
Вы можете уточнить все данные моменты в вашей налоговой у консультанта по налогу с продажи недвижимости.

Гладков Олег Валентинович   28.03.2021

Возможно взять льготную ипотеку для строительства дома  в сельской местности Крыма, проживая в Ставропольском крае. Спасибо.

Артем   28.03.2021

Обязательно ли мне как заёмщику нужно прописаться в кредитуемом объекте? Сельскую ипотеку я приобрёл в 2020 году, и в договоре у меня нет пункта об обязательной прописки.

Надежда   28.03.2021

В феврале 2017 года купили в ипотеку квартиру за 2 200 000 руб. В марте 2021 года продаём её за те же 2 200 000 рублей. Помимо этой квартиры есть дом , где живут родители , но они его переписали его на меня. Буду ли я платить какой-нибудь налог? т.к. не прошло 5 лет владением данной квартиры.

Ответы:
Личный Агент   28.03.2021 19:34

Первое: Что значит "переписали его на меня"? Подарили и зарегистрировали в Росреестре договор Дарения?
Если так, то  у вас не единственное жилье. И вы не будете платить налог с продажи в 2021 году, если подадите Декларацию в 2022-м, и при этом подадите заявление на вычет (снижение налогооблагаемой базы) в размере произведенных затрат, то есть с договору КП 2021 года приложите договор КП 2017 года и подтверждение ваших платежей.

Анна   24.03.2021

Хотим продать квартиру, по ней еще платим ипотеку. Это не единственная собственность, поэтому понимаем, что необходимо подождать 5 лет. Но есть вопрос, с какого момента идет отсчет? с даты сделки по квартире или с даты получения ипотеки?

Ответы:
Личный Агент   25.03.2021 17:36

Если вы купили вторичное жилье, то с даты регистрации в Росреестре перехода права собственности (стоит на штампе в Договоре купли-продажи)

Ольга   23.03.2021

При продаже квартиры, приобретенной в ипотеку, можно ли внести в затраты на приобретение этой квартиры в ипотеку суммы, выплаченные за ипотечное страхование? Спасибо

Леся   10.03.2021

Купили с мужем квартиру в ипотеку. 1400000 из которых. 300.000 мои и 1100000 ипотечные. С мужем развелись, он хочет отказаться от доли (совместное имущество)путём купли продажи. Ипотека с 04.18г, плачу до сих пор. Как рассчитывается налог который он должен заплатить? Или можно как то не оплачивать его? Распишите пожалуйста.

Ответы:
Личный Агент   11.03.2021 09:09

Самый верный вариант - мужу/вам обратиться к налоговому адвокату. Объяснить, каким способом/договором муж передаст право, какие вычеты ему положены, если положены и что можно зачесть, какими справками это подтвердить. Будете иметь 100% ный налоговый расклад по суммам.

Янина   09.03.2021

Квартира приобретена в ипотеку за 1900000 рублей в июле 2016 года, собственность - в январе 2019 года. В этом году хотим продать её за 3300000 рублей. Правильно ли я поняла, что срок владения квартирой исчисляется с июля 2016 года, то есть налог я платить не должна?

Ответы:
Личный Агент   09.03.2021 12:54

Если вы купили по ДДУ и дата полной оплаты - июль 2021 года, то в июле 2021 года - собственности 5 лет, и налог не платится. Если это жилье у вас единственное, вам достаточно 3 года, и ждать продажи до июля - не обязательно.

наталья   05.03.2021

мы с мужем взяли в ипотеку 3 комнатную квартиру за 4 мл.2,5 года назад. сын с женой и 2 детьми взяли в ипотеку 1комнатную квартиру в ипотеку с использованием мат.капитала пол года назад. у нас и у них это единственное жилье.мы хотели бы продать эти квартиры и купить 4 комнатную в долевую собственность на всех тоже в ипотеку на недостающую сумму после всех манипуляций. мы будем должны платить налог с продажи квартир т.к они в собственности менее 3 лет.?

Ответы:
Личный Агент   05.03.2021 22:45

Так как дети ипользовали маткапитал, то после погашения долга, они должны выделить доли детям, только потом продавать. И РОНО (отдел опеки) даст разрешение на продажу и покупку иной квартиры, где будут уазаны доли и кв. метры, которые необходимо выделить детям. Это первый регулирующий момент.

Второе - только 2-3 ипотечных банка наделяют детей в залоговой квартире (той, которую вы будете покупать на всех, и в которой должны быть заемщиками ваши дети,тк они имеют детей). Также банк будет учитывать, какой кредит он может выдать, с учетом наличия детских долей.
Третье. При продаже обеих квартир вы заплатите налог (только мб вы подождете пока срок владения вашей квартирой осенью станет 3 года, тогда вы не будете платить).

Четвертое. Если ваши дети не получали вычет с покупки своей квартиры, то каждый из них (если резиденты РФ) имеют право не уплачивать налог наличными, а раз в жизни ЗАЧЕСТЬ вычет в размере 260 000рублей, полагающийся с покупки недвижимости (вашей планируемой квартиры), в счет ПОГАЩЕНИя налога с продажи своей квартиры. ЭТО - В СЛУЧАЕ, если ПРОДАЖА ими своей квартиры и покупка новой произойдет в ОДИН КАЛЕНДАРНЫЙ ГОД.
Остальные детали - у вашего проф риэлтора и налоговой инспекции.

Елена   02.03.2021

В декабре 2017 г., купила квартиру в ипотеку за 2800000. В марте 2021 г. планирую продать за 5500000 рублей. Я пенсионер. Налоговый вычет получила почти полностью. Квартира не единственная. На какие льготы, как пенсионер, я могу рассчитывать и сколько придется заплатить НДФЛ с продажи.

Ответы:
Личный Агент   02.03.2021 19:40

Мы неоднократно обьясняли, как рассчитать налог в таких случаях.
1. После погашения ипотеки возьмите справку в банке о РАЗМЕРЕ выплаченных процентов. Предоложим, эта сумма - 888 000руб
2. Налог = { 5500 000 - (2800 000+888 000)это сумма затрат } х0,13
При этом вам необходимо верно подать декларацию 3НДФЛ, прикрепив заявление о снижении налогооблагаемой базы в РАЗМЕРЕ ПРОИЗВЕДЕННЫХ ВАМИ ЗАТРАТ.
Стоит обратиться за платной услугой по заполнению 3НДФЛ.

Юрий   01.03.2021

Квартиру покупали с женой в совместную собственность, продали ее и теперь надо декларацию 3ндфл подавать на обоих? Указывать как доля? Продавалась не по долям а совместно так же

Ответы:
Личный Агент   01.03.2021 11:11

Так как налог ложится на титульных собственников (кто указан в Свидетельстве или в выписке ЕГРН), то вы оба подаете декларацию, если срок владения кварти рой меньше минимального.
Только стоит подавать ее верно. Например, не забыть подать заявление о вычете с налогооблагаемого дохода в размере понесенных вами РАСХОДОВ (включая проценты, выплаченные банку, если квартира покупалась в ипотеку).

Ирина   25.02.2021

Как правильно рассчитать налог с продажи ипотечной квартиры.
Квартира была куплена в апреле 2019 года за 2 000 000 руб., в ипотеку. В ДКП указано что сумма объекта 1 200 000 руб., и оплата производиться за счет кредитных средств предоставленных для приобретения объекта с неотделимыми улучшениями в размере 1 870 000 руб (такая же сумма в кредитном договоре) . Оплачены проценты за период 2019-2020 в размере 340 000 руб. Хочу продать квартиру за 3 000 000 руб. Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры. Какую сумму мы можем учесть в расходы при приобретении квартиры? Кадастровая стоимость 1 700 000 руб. Мой расчет: 3 000 000- 1 870 000 - 340 000 = 790 000 руб*13% = 102 700 руб. Верно ли?

Ответы:
Татьяна WhatsApp   26.02.2021 06:33

Добрый день. За точным расчётом налога вам лучше обратиться к специалистам в налоговую или к специалистам по составлению Декларации.

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры - рассказываем о налогах при продаже или покупке жилья простым языком, в пошаговых схемах и пояснениях к каждой ситуации по продаже или покупке недвижимости.

Рассмотрены условия, при которых банк-кредитор имеет право изымать недвижимость у заемщика, а также условия, не позволяющие этого сделать. Предложены решения проблем ипотечной квартиры

Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком

Другие статьи раздела


Рассмотрим, как может быть поделена квартире в ипотеке при разводе, происходящем по соглашению супругов или по судебному решению

Цели страхования ипотеки, какая ипотечная страховка обязательна и почему, почему кредиты со страхованием жизни (добровольным) бывают выгодны, как максимально уменьшить страховые затраты на ипотеку

Как действует программа молодая семья в областях, как получить программу молодая семья, сколько денег дадут на жилье молодым семьям, как участвовать в проекте молодая семья




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города