Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры

19.06.2020
Налоги с продажи ипотечной квартиры | Налоговый вычет при продаже

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

Оглавление

  1. Налоги при продаже ипотечной квартиры
  2. Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры
  3. Налоговый вычет по ипотечной квартире
  4. Нюансы применения налогового вычета при ипотеке
  5. Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры
  6. Продажа ипотечного жилья с предварительным договором
  7. Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Ипотека берется на годы. Однако жизненные обстоятельства переменчивы и нередко площади ипотечной квартиры становится мало. Несмотря на залоговое обременение, ипотечная жилплощадь является полноценным имуществом заемщика, которым он вправе распоряжаться – к примеру, продать.

Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры

Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).

Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).

Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).

Расчет НДФЛ после продажи ипотечной квартиры

Прежде необходимо отнять от суммы дохода расходы по покупке этого жилья. Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (как резиденты, так и нерезиденты), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.


Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов (см. пример ниже).

Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.

Обратите внимание – занижать стоимость продажи квартиры в расчете снизить налогооблагаемый доход не следует! Налоговики будут сличать сумму договора купли-продажи с кадастровой стоимостью квартиры. В случае меньшей цены продажи, чем кадастровая стоимость на начало года продажи недвижимости, ФНС насчитает НДФЛ от стоимости по кадастру, помноженной на 0,7 (ст.214.10 п.2 Налогового кодекса).

Т.е. при продаже по договору ипотечной квартиры, например, в 2020 году за 2 600 000 руб., хотя ее кадастровая стоимость на январь 2020-го является 3 300 000 руб., налоговики применят «кадастровый» расчет налогооблагаемого дохода. ФНС умножит 3 300 000 руб. на 0,7 и на 13%, определив размер НДФЛ как 300,3 тыс. руб.

Текущую кадастровую цену квартиры можно узнать на публичной кадастровой карте, вписав кадастровый номер в поиске.

Налоговый вычет по ипотечной квартире

По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).

Если собственник решает продать приобретенное в ипотеку жилье, то полученный при покупке вычет остается при нем – в Налоговом кодексе отсутствуют ограничения по вычету на квартиру в случае намерение владельца продать ее.

Достаточно подтвердить расходы после покупки жилья, получить право вычета и воспользоваться им. Продаст собственник купленную квартиру, к примеру, через неделю после покупки или будет жить в ней годами – предоставленного ранее налогового вычета это не отменяет.

Если квартира покупалась за сумму менее 2 млн. руб., то налоговый вычет будет меньше максимально допустимого размера. Тогда гражданин вправе воспользоваться неиспользованной частью вычета при следующей покупке жилья (письмо Минфина за №03-04-05/5-90 от 31.01.2012).

Кроме того, если стоимость квартиры была более 2 млн. и собственник не успел выбрать полную сумму вычета (260 тыс. или 520 тыс. руб. (в браке)) в прошедшем налоговом периоде, то при продаже он может зачесть ее в НДФЛ.

Пример: при расчете НДФЛ выше от суммы дохода (стоимости продажи) отнималась сумма расхода (стоимость покупки) и выплаченные банку проценты, получилось 16 900 руб. налога. В случае если после покупки жилья собственник получил налоговый вычет в 150 тыс., то имеет право зачесть подоходные 16 900 в недополученных 110 тыс. руб.

Помимо имущественного вычета по затратам на приобретение ипотечного жилья собственник (заемщик) вправе обратиться за налоговым вычетом на сумму погашения ипотечных процентов в размере до 3 млн. руб. (ст.220 п.4 Налогового кодекса).

Выплаченные банку проценты учитываются отдельно от имущественного вычета. НДФЛ будет возвращен от суммы, перечисленной финансовой организации. Перенос «процентного» вычета невозможен – он дается однократно под ипотечный кредит и под следующую взятую ипотеку применяться не будет.

Нюансы применения налогового вычета при ипотеке

Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.

К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).

Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.

На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади  – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.

Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.

Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.

Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.

Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры

По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.

Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.


Рассмотрим на примере подоходное налогообложение при вариантах продажи ипотечной квартиры, описанных в этой статье.

Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.

В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9%  и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?

Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).

Вычисляем доход от продажи: 3 000 000 – 2 300 000 – 494 040 = 205 960 руб. Соответственно, подоходный налог с 205 960 руб. (умножаем на 13%) будет 26 775 руб.

Рассчитаем имущественные вычеты. У основного заемщика, выплачивающего ипотеку, заплата без вычета НДФЛ, допустим, 30 000 руб. Тогда за 2,5 года он возвратит 117 000 руб. (кредитные выплаты банку + проценты за этот период), поскольку его подоходный налог в месяц 3 900 руб. (13% от 30 тыс. руб.).

Чем выше официальный доход заемщика, тем быстрее он может возвратить имущественный вычет (260 тыс. руб.) не ожидая полного закрытия кредита, если этого позволяет его налогооблагаемый доход. К примеру, с «белым» годовым доходом в миллион рублей вычет возможно получить за два года, по 130 тыс. руб. в год. Однако «процентный» вычет с 3 млн. руб. допустимо получить лишь по фактически выплаченным банку процентам.

Предположим, что заемщик состоит в браке,  супруга трудоустроена и получает ежемесячную «белую» з/плату без вычета НДФЛ, к примеру, в размере 18 000 руб.

Договорившись, супруги поделили допустимый вычет с 2,3 млн. кредита так – с 1,3 млн. супругу (169 тыс. руб.), с 1 млн. рублей (130 тыс. руб.) супруге. Спустя 2,5 года супруга возвратит по вычету НДФЛ 70 200 руб. (13% от 18 тыс. составят 2 340 руб.).

Учитывая, что повторно получить вычет по процентам ипотеки невозможно, следует внимательно обдумать потребность обращения за ним к налоговикам. Может, следующая ваша ипотека будет на значительную сумму и на долгий срок.

Продажа ипотечного жилья с предварительным договором

Оформляя сделку по приобретению ипотечной квартиры предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса), покупатель и продавец запускают процесс снятия банковского обременения с недвижимости, что впоследствии позволит им подписать полноценный ДКП и завершить процедуру продажи.

Размер суммы предварительного договора должен быть достаточным, чтобы покрыть остаток долга продавца-заемщика перед ипотечным банком, включая невыплаченные проценты. Для покупателя важно обозначить в ПДКП, что выплачиваемая продавцу сумма – именно задаток.

Подоходный налог с выплаты по предварительному договору продавец не оплачивает, поскольку вся сумма уйдет банку-кредитору для снятия обременение с недвижимости (погашения закладной). Обязанность продавца – оплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья. Т.е. суммы, оставшейся после погашения ипотечного кредита с процентами. Перед ФНС основаниями неоплаты налога послужат договор, допсоглашение с ипотечным банком и платежные документы, подтверждающие движение денежных средств.

Налог со сдачи ипотечной квартиры в аренду с выкупом

Условия закона «Об ипотеке» не ограничивают права заемщика на извлечение дохода от недвижимости, находящейся в банковском залоге. Однако ипотечный банк, как правило, вносит в договор пункт о недопустимости извлечения дохода из кредитуемой им квартиры. Впрочем, с банком все же можно договориться, если заявить отсутствие или недостаток иного дохода, позволяющего закрывать кредит.

Должен ли собственник ипотечной квартиры, сдающий ее в аренду, платить подоходный налог, если большая часть арендной платы или вся сумма уходит на погашение ипотеки?

Разумеется, должен. При этом неважно, сдает ли получатель ипотеки квартиру арендатору с ее последующим выкупом или без этого. Однако арендодатель-заемщик также вправе истребовать возврат выплаченных 13%, обратившись за имущественным вычетом. Максимальный предел вычета, напомним, составляет 260 тыс. руб.

Отметим, что в статусе индивидуального предпринимателя с использованием налоговой «упрощенки» (УСН) квартировладелец-заемщик, сдающий ипотечного жилье в наем и выплачивающий 6% подоходного налога, не в праве обращаться за вычетом по ипотеке. Вычет предоставляется государством только физлицам, выплачивающим 13% НДФЛ.

И продажа, и приобретение ипотечной квартиры – очень сложные операции. Вам безусловно понадобится поддержка профессиональных риэлторов специализирующихся на ипотеке и мы настойчиво рекомендуем обратиться за ней.


Вопрос-ответ (22)

Юлия   01.12.2020

Здравствуйте! Была куплена квартира с родственником в равных долях 1/2 в ипотеку за 3 886 680,00 рублей. Продали ее за 4 900 000,00 рублей, квартира была в собственности меньше 3х лет. Взыскано % банком в рублях 1 111 80,00 рублей. Был получен налоговый вычет в размере 199 485 рублей. Должны ли дольщики что-то налоговой, нужно ли что-то предоставлять налоговой и какие документы нужно предоставить? Заранее спасибо!

Ответы:
Личный Агент   01.12.2020 20:04

Каждый из вас двоих, как налогоплательщик, обязан предоставить в налоговую
1) Декларацию о продаже своей ДОЛИ в квартире
2) Написать заявление о предоставлении вычета В РАЗМЕРЕ ПРОИЗВЕДЕННЫХ   ЗАТРАТ. Так как ваши затраты составляют( 3886680руб + 111 180)= Х рублей, если вы верно указали общий размер процентов, выплаченных вами Банку до момента продажи квартиры.
3) в этом случае каждому из вас подлежит к уплате ПООЛОВИНА оставшейся суммы, то есть  13% (4900 000 - х) рублей.
Процедура правильного составления декларации в таком случае непроста, и в ваших интересах обратиться к специалисту по заполнению налоговых деклараций 3 НДФЛ, имея на руках все документы по приобретению данной квартиры , акты, расписки, банковские чеки, + все документы по продаже данной квартиры + справку из Банка о сумме выплаченных вами процентов.

Вячеслав   30.11.2020

С 1 января 20201 г вступает в силу новое правило, на сельскую ипотеку можно приобрести дом высотой не более 5 этажей. Получается необходимо заключить сделку не позднее 1 января или можно будет дождаться одобрения банка и если после нового года  ты заключишь сделку на 6 этажный дом ничего страшного?

Ответы:
Енина Светлана Владимировна   30.11.2020 21:31

Здравствуйте Вячеслав! Этот вопрос лучше уточнить в банке у вашего менеджера по ипотеке.

Илья   27.11.2020

Добрый день.
Я хочу продать квартиру в ипотеке.
При этом я уже использовал свой имущественный налоговый вычет по другому объекту недвижимости.
Могу ли я уменьшить налогообрагаемую базу на размер уплаченных банку процентов?
(подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ: вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов)
Смущает слово "вместо" в начале подпункта.

Если я не могу, может ли жена? (она свой имущественный вычет не использовала.)

Ответы:
Енина Светлана Владимировна   30.11.2020 21:22

Добрый день Илья.
Если вы использовали свой имущественный налоговый вычет,то у вас остается возможность при продаже воспользоваться или вычетом 1млн. или вычетом на сумму подтвержденных расходов.
Про жену сказать сложно, т.к не ясно какой вид собственности у нее.

Светлана   25.11.2020

Добрый день!
Покупала квартиру в ипотеку за 2300000, первоначальный взнос 345000. В договоре продавец настоял на уменьшении суммы до 990000р. Купила 25.01.2019г., Остаток долга на сегодняшний момент 1927471,69р, процентная ставка 10,3%, сумма выплаченных % за все время составила 363351,57р, сумма возвращенного налога за 2019г составила 31564руб. Хочу продать квартиру за 2900000. Пожалуйста, помогите разобраться какую сумму при продаже я должна буду уплатить налоговой?
заранее огромное спасибо!

Ответы:
Енина Светлана Владимировна   30.11.2020 21:28

Добрый день Светлана! Сумма налога будет зависеть от кадастровой стоимости, цены в договоре при продаже новому собственнику, текущего режима собственности и т.д., не видя всех документов сложно ответить на ваш вопрос

Евгения   19.11.2020

Добрый день! Пожалуйста, помогите досконально разобраться. Продаю ипотечную квартиру. Новая цена в договоре больше, чем предыдущем договоре продажи. Я должна заплатить налог за минусом выплаченных процентов. С формулой разобралась. Пожалуйста, напишите четкий алгоритм моих действий, чтобы потом не было сюрпризов и я действительно заплатила налог только с разницы. Мне необходимо до сделки взять в банке справу о выплаченных процентов за весь срок. Еще что-то необходимо? Ранее вы кому-то отвечали, что какой то акт и расписка. Что это за документы и где их брать? Благодарю за обратную связь!

Ответы:
Личный Агент   19.11.2020 12:36

Досконально можно разобраться только имея на руках ваши документы. Этим и занимаются специалисты. Возможность заплатить налог с разницы (продажа+проценты) минус покупка = х рублей. От этой суммы 13% вы заплатите, если жилье находится в собственности меньше минимального срока. При этом после сделки необходимо будет приложить документы к Декларации, которые потребуются Налоговой инспекцией.

Кристина   18.11.2020

Здравствуйте! Вопросы по сельской ипотеке.
1.Мне одобрили сельскую ипотеку, но документы на приобретение дома ещё не готовы, могу ли я получить договор на ипотечный кредит сейчас?
2. Какие документы нужны при покупке дома в Россельхозбанк для сельской ипотеки?

Ответы:
Личный Агент   19.11.2020 12:37

1. нет.
2. Это вопрос к Банку, имеется инф и на сайте

Аноним   17.11.2020

Допустим, что в ипотеку приобретена квартира-«вторичка», прошло с момента покупки два года и собственник решает ее продать, поскольку это жилье перестало его устраивать. Или, по каким-либо причинам жизненного характера, квартировладелец не может далее оплачивать проценты – кредитное жилье придется продать, пока банк не запустил судебный процесс изъятия и реализации недвижимости, как объекта ипотечного залога.

В примере рассматривается условное жилье, купленное в ипотеку за 2 300 000 руб. с первоначальным взносом 1 млн. руб., со ставкой 9%  и с десятилетним сроком погашения. Продажа этой квартиры производится спустя 2,5 года от ее приобретения за 3 000 000 руб. Какой же НДФЛ потребуется выплатить после ее продажи, какие налоговые вычеты получит ее собственник?

Итак, посчитаем выплаченные банку платежи за три года. Умножаем ежемесячный аннуитетный (равномерный) платеж 16 468 руб. по рассматриваемой ипотеке на 30 месяцев, получаем 494 040 руб. (платежи возврата кредита+проценты).


2 года с момента покупки, продажа квартиры 2.5 года, посчитаем % банку за 3 года, что это?
откуда платеж в месяц 16 468?

Разъясните автор пожалуйста!

Ответы:
Личный Агент   17.11.2020 15:22

Если это установленный вам платеж, то он считается автоматически Банком, в зависимости от суммы кредита, годовой ставки и срока кредитования. И отражается в Кредитном договоре. Уточняющие вопросы по кредиту -  к вашему банку.В отдел сопровождения клиентов.

Анастасия   06.11.2020

Скажите пожалуйста, дом куплен в ипотеку 3377400,а в договоре купли продажи стоит сумма 600 тыс. Какой налог мы имеем право вернуть?

Ответы:
Личный Агент   17.11.2020 15:27

Обратившись за вычетом от суммы 600 000рублей (если вы имеете офиц доход и платите налог 13%), если рыночная цена вашего дома действительно порядка 3,3 млн рублей, и она была занижена с целью ухода ваших Продавцов от налога (а вы в этом участвовали, подписав Договор),  вы рискуете попасть на проверку этой сделки Налоговой инспекцией.
Можете предварительно проконсультироваться у юриста по налоговым спорам.

Енина Светлана Владимировна   30.11.2020 21:41

Анастасия, вы имеете право на возврат налогового вычета при покупке в размере 13% с суммы 600 000р,т.е 78 000р.

Роман   29.10.2020

квартира куплена в апреле 2016 года в долях 50% с женой за 5100 в ипотеку
в 2018 году был задействован материнский капитал в размере 450 тысяч
я получил имущественный вычет в размере 260 тысяч, супруга официального дохода не имеет и вычет не получала
за срок выплаты ипотеки, было выплачено 1100 процентов
сейчас доли распределяются средующим образом - по 10/450 у детей и по 215/450 у нас с супругой
сейчас хотим продать квартиру за 7800. какой налог мы заплатим
вопрос - можно ли зачесть мат капитал в затраты понесенные на покупку? можно ли зачесть проценты по кредиту?
если жена не пользовалась вычетом по квартире, может ли она не платить налог в зачет этого вычета?
спасибо

Нина   28.10.2020

Добрый день. Хотим продать дом приобретённый за 3950 т.руб в ипотеку 1,5 года назад, общая совместная собственность. Муж налоговый вычет получил 120 т.руб.
Скажите пожалуйста какую сумму налога государству мы должны заплатить после продажи?
Может быть вы знаете вернёт ли нам банк первоначальный взнос за дом после его продажи?
Спасибо большое

Юрий   26.10.2020

Добрый день
Квартира приобреталась в 2006г ипотека
В 2020 планирую провести полное досрочное погашение .
И сразу продать .
Будет ли взиматься налог ?!

Ответы:
Личный Агент   26.10.2020 10:14

Не будет налога. Собственность с 2006 года.

Татьяна   21.10.2020

Я продала ипотекчную квартиру,которая была в собственности 1 год за 6100000.а была куплена за 2893000.на период продажа пооценке квартиры у экспертов ее стоимость составила 3347000.(первоначальный взнос был 1200000).Теперь хочу купить квартиру по ипотечному кредиту за 4000000 с первоначальным взносом в 1500000.Сколько придется платить налог?

Ответы:
Личный Агент   26.10.2020 10:25

Возьмите справку из Банка о сумме всех выплаченных процентов. Предположим, это ХХХ рублей.
Тогда в следующем году вам необходимо подать Декларацию в Налоговую и Заявление с просьбой предоствить налоговый вычет В РАЗМЕРЕ ПРОИЗВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ. ПРиложив документы на покупку квартиры за 6,1 млн, акты, расписки и Справку.
ТОгда налог, подлежащий уплате, будет таким:
(6100 000 - 2893000 - ХХХ) *0,13.
Если вы еще не использовали свое право с покупки на вычет с 2000 000 рублей., то вы можете снизить подлежащий уплате налог на сумму 260 000рублей.

Валентина   20.10.2020

Здравствуйте. У меня квартира в ипотеке 2 года,  в этом году хочу её продать. Покупала за 3.000.000, хочу продать за 3.300.000,банку должна ещё 2.105.000, налоговый вычет получила только 168.000. Нужно ли мне будет после продажи квартиры платить налог и сколько?

Ответы:
Личный Агент   20.10.2020 20:54

Перед продажей возьмите в вашем Банке справку о размере выплаченных процентов за весь период. Предположим, это 260000 рублей.
Тогда ваши затраты по квартире составят 3000 000 +260 000=3260 000рублей. Если сделка по продаже свершится в этом 2020 году, то в 2021г вам следует подать Декларацию о продаже квартиры + подать заявление на предоставление вам налогового вычета (снижения налогооблагаемой суммы) В РАЗМЕРЕ ПРОИЗВЕДЕННЫХ затрат, приложив к заявлению Справку и Дог КП с актом и документами, подтверждающими вашу оплату 3,0 млн.р.
В этом случае вы заплатите налог с разницы. ТО есть, 13% от ( 3300 тр - 3260 тр =40 тр). В размере 5200рублей.
При этом, ваше право на получение остатка вычета с продажи (260 тыс + 13% от суммы всех выплаченных вами процентов до момента закрытия кредита) - СОХРАНЯЕТСЯ

Лариса   20.10.2020

В августе 2020 двое детей вступили в наследство ипотечной квартиры с долями 2/3.Квартира приобреталась наследодателем в 2017 году. Вопрос: можно ли в расходы для снижения налога при продаже этой квартиры включить стоимость по ДКП по приобретению квартиры наследодателем; проценты, выплаченные им до даты смерти и проценты, которые выплачены мною как представителем 2-х несовершеннолетних наследников по данному кредитному договору?

Ответы:
Личный Агент   20.10.2020 11:30

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс. Появились дополнительные способы уменьшить налог с продажи подарков и наследства.
Доход от продажи унаследованного имущества после 1 января 2019 г. можно уменьшить на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества.
(   Таким, образом - это ответ на вопрос об учете и цены покупки, и выплаченных dfibv НАСЛЕДОДАТЕЛЕМ процентов.)

Далее приведем цитату:
"... при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)".

Что касается остальных ньюансов налога с продажи с учетом вашего Кредитн договора -это решит налоговый консультант.

Екатерина   17.10.2020

Здравствуйте. Я являюсь единственным собственником квартиры-вторички. С момента покупки квартиры прошло 4 года. Ежегодно с налоговой я делала возврат 13%. Ипотека досрочно погашена в октябре 2020 г. Хотим продать квартиру в этом году. Сколько лет должно пройти с момента покупки, чтобы не делать возврат выплат в налоговую?

Ответы:
Личный Агент   17.10.2020 21:35

1. Если эта квартира у вас-единственное жилье, то с 01 января 2020года не платится налог с такого жилья, если оно находится в собственности более 3-х лет.

2. Если это не единственное жилье, то следует учесть ваши затраты: а)цену покупки квартиры по договору ПЛЮС  б)сумму процентов переплаты, которая выплачена вами Банку за весь период (взять об этом справку).
Например, вы купили квартиру за 3000 000руб, сумма переплаты составила 600 000руб. Ваши затраты составили 3,6млн.р
Если вы продаете  квартиру за 3,6млн или дешевле, то вы не будете платить налог в году, следующем за проведением сделки, если правильно подадите Декларацию после продажи, в Налоговую. Вам требуется подадть заявление предоставить вам налоговый вычет С СУММЫ ПРОИЗВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ  (слово "вычет" здесь означает снижение, то есть вам не требуется платить налог с этой суммы). Приложив к Заявлению предыдущий Дог купли-продажи, акт, банковские документы, расписки, подтверждающие ваши расходы.

Елена   10.10.2020

квартира была куплена в 2014 в ипотеку.На сегодня все погашено и хочу её продать. Будет ли взыматься налог при продаже?

Ответы:
Личный Агент   10.10.2020 17:29

Не будет налога. Срок с даты регистрации  у вас - более 5 лет.

Карина   06.10.2020

Добрый день.
С какой суммы я должна заплатить налог при продаже дома, который достался по наследству.
Дом ипотечный, трех лет, с момента смерти не прошло.
По предварительному договору оплата ипотеки 800000.
Сумма основного договора купли-продажи 1300000.
Должна ли я заплатить налог?
Ведь прибыль составила 500000, а до 1000000 не облагается налогом.

Сергей   27.08.2020

Доброго времени суток, подскажите если квартира купленная в ипотеку и в собственности меньше 5 лет. Если ее продавать за ту же сумму что и куплена, должен ли продавец заплатить 13% налога?

Ответы:
Личный Агент   27.08.2020 21:05

Вы можете указать в договоре купли-продажи X рублей= c1 +c2, где с1 - это сумма, за которую вы купили квартиру, и с2 - это сумма выплаченных вами процентов Банку за весь период до продажи (запросите об этой сумме справку в Банке). И в этом случае вы не будете платить налог с продажи.
Главное - это правильно подать в следующем году декларацию 3НДФЛ в налоговую, запросив вычет в размере ПРОИЗВЕДЕННЫХ ЗАТРАТ. И приложив  к декларации, помимо ДКП и акта о продаже, также:
- Предыдущий договор купли-продажи, акт,расписку
- Справку о выплаченных вами процентах.

Маргарита   24.08.2020

Добрый день! Прошу пояснить как заключение предварительного договора может позволить избежать выплаты налога 13% после продажи ипотечной квартиры. Если от суммы покупки отнять сумму продажи и проценты по ипотеке, все равно остается около 2 млн руб.

Ответы:
Личный Агент   27.08.2020 21:11

Вас кто-то ввел, возможно, в заблуждение. Заключение предварительного договора не позволит избежать налога.
Налоговая выставит вам счет на основании Договора купли-продажи,по которому вы продадите квартиру (зарегистрированного в Росреестре).
Если у вас срок с момента покупки Квартиры до момента Продажи - меньше необходимого, то вы можете указать в договоре сумму продажи, равную сумме покупки+ сумма выплаченных вами процентов. Главное, чтобы при этом в том, что цена, указанная вами в Договоре, оказалась не более, чем на 20% ниже реальной рыночной цены аналогов. Налоговая на это обращает внимание.
Еще посмотрите наш ответ на похожий вопрос от 27.08.2020

Оксана   19.08.2020

у меня такая ситуация. банк нам предварительно одобрил заявку на сельскую ипотеку. но загвоздка в том что дом мы планировали купить у близкой родственницы. теперь мы хотим чтобы родственница дом продала, а затем мы этот дом купим через ипотеку. возможен ли этот вариант? и еще вопрос. по земле есть только свидетельство на землю. границы не установлены. не будет ли это преградой для оформления ипотеки?  

Александра   31.07.2020

Добрый день. Скажите, пожалуйста, сколько я буду должна Налоговой в случае продажи ипотечной квартиры раньше срока 5 лет.
Купила за 1604000 руб. Продаю 2035000 руб. Выплатила банку % основного долга - 476478 руб. с 10.2015 (момент покупки) и 01-07.2020г - 51480 руб. Получила возврат налога: по основному долгу - 476478 руб. (с 2016- по 2019г) и в 2019 по процентам - 31000 руб. Спасибо

Ответы:
Личный Агент   31.07.2020 21:51

Вы не будете платить налог, если правильно предоставите декларацию, на следующий год после продажи.
А именно:согласно НалогКодекса, в ваши расходы (для получения дохода 2 030000руб)входят не только затраты на покупку квартиры, но и сумма процентов, выплаченных Банку на дату продажи.
Уже сейчас, с учетом этого процента, ваши расходы составл
1 604 000 + 476478 +51 480р (если я правильно поняла ваши суммы). Это составляет более, чем 2035 000р(сумма продажи).
Следовательно, вам потребуется взять справку из банка об общей сумме  выплаченных процентов до момента сделки. И в налоговую подать Заявление на вычет, согласно произведенным РАСХОДАМ. Приложив ипотечный Дог купли-продажи и Акт, Справку о переплате и ваш ДКП от 2020г., если будете продавать в этом году.

Людмила   31.07.2020

Я и мой муж пенсионеры, муж работает водителем, но в связи с короновирусом его посадили на самоизоляцию, больничный составил 11 т.р В 2018 году мы взяли ипотеку на покупку квартиры, в настоящее время мы находимся в тяжелом финансовом положении.Думаем, что придется продать жилье, и купить дешевле, чтобы расчитаться с ипотекой.В нашем случае мы будем платить налог с продажи квартиры?

Ответы:
Личный Агент   31.07.2020 22:01

Срок владения составляет минимум три года, если у вас с мужем это единственное жилье. Да, возможно вы будете платить налог с продажи. Но если сумма покупки + сумма процентов, которые вы переплатили банку - будет близка к сумме продажи, то налог будет заисит от дохода, который вы получили с продажи.
И второе - вы можете воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры, ели им еще не воспользовались.
Так что есть дополнительные вопросы. Реальную консультацию на цифрах вам наст налоговый инспектор, сходите на консультацию.
При этом если вы собираетесь приобретать другую квартиру то вы можете учесть расходы на новое жилье

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Нюансы покупки дома в ипотеку, требования банка к загородному дому, условия ипотеки на загородку в банках, как добиться ипотеки при неодобрении дома банком

Продажа жилья, состоящего в ипотечном залоге, вполне возможна. Существует четыре способа реализовать залоговую квартиру и покрыть долг перед банком-кредитором

Чтобы помочь молодым семьям быстрее приобрести отдельное жилье, была разработана государственная программа, по которой можно компенсировать часть стоимости недвижимости, взятой в ипотеку.

Другие статьи раздела


Как выбрать лучшую ипотеку для вторичного жилья, документы на получение ипотечного кредита, какие квартиры вторичного рынка подходят для ипотеки, как проходит сделка покупки вторички в ипотеку

Рассмотрены вопросы прописки супруга (супруги), детей, близких и дальних родственников. Для кого возможна прописка в ипотечной недвижимости, как и зачем необходимо уведомлять банк о регистрации жильца

Каковы условия сельской ипотеки, в каких банках есть сельская ипотека, как получить ипотеку под строительство дома, какие документы требует ипотечный банк, нюансы страхования сельской ипотеки




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города