Кто такой созаемщик по ипотеке и зачем он нужен

Вопросы по теме:

1. Как лучше - поручитель или созаемщик.
2. Когда нужен созаемщик.
3. Кто может стать созаемщиком.
4. Как оформляется ипотека при участии созаемщика.
5. Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку.
6. Плюсы и минусы солидарного займа.
7. Достоинства ипотеки с созаемщиком.
8. Минусы ипотеки с созаемщиком.

Участие в ипотечном кредите нескольких заемщиков более интересно банку, поскольку повышает вероятность погашения заемной суммы. В любом и каждом ипотечном займе присутствуют определенные риски для банка, ведь возвращение кредитованных средств будет происходить годами. А наличие созаемщиков по кредиту дополнительно страхует финансовую организацию от невыплаты заемных средств.

Солидарные заемщики (сокр. «созаемщики») не обязательно должны иметь родственные или брачные связи. К примеру, это могут друзья, решившие инвестировать в квартиру в новенькой многоэтажке, приобретя ее в совместную ипотеку. Исследуем вопросы по «созаемной» ипотеке подробнее.

Поручитель или созаемщик?

При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.

Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.

Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).

В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).

Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.

Когда нужен созаемщик

После обращения потенциального заемщика за ипотечным кредитом в банковскую организацию, специалисты кредитного отдела примутся тщательно изучать его кредитную историю, уровень дохода и ориентировочные расходы, а также оценивать иные риски, угрожающие платежеспособности.

Соответственно, чем больше платежеспособных солидарных заемщиков способен подключить к договору ипотеки соискатель кредита, тем менее вероятен риск невозврата кредитуемой суммы и тем более выгодные условия согласится предложить клиенту банк. Согласно 322 статьи Гражданского кодекса, количество созаемщиков (должников по заемному обязательству) не ограничено.

Кто может стать созаемщиком

Формат ипотеки с участием солидарных заемщиков является обычным для большинства банков. Только вот условия по количеству созаемщиков у финансовых организаций различные – трое или четверо, не более.

Наличие родственных связей у созаемщиков по отношению к «оригинальному» заемщику не так важно, поскольку ответственность всех участников ипотечного договора будет солидарной, т.е. одинаковой. Однако банки предпочитают все же иметь дело с созаемщиками-родственниками не старше 75 лет, с трудовым стражем и стабильным доходом, позволяющим в случае чего обслуживать кредит, а также с положительной кредитной историей.

Независимо от платежеспособности, т.е. «автоматически», созаемщиками становятся:

• супруг(а) ипотечного заемщика, если нет брачного договора, определяющего имущественные взаимоотношения супругов;
• члены семьи, которым предоставлялся госсертификат на льготное приобретение жилплощади. Разумеется, это условие применимо в случае использование данного сертификата при покупке ипотечной квартиры.

У «добровольного» созаемщика банк запросит сведения, подтверждающие доход. Таким подтверждением может быть 2-НДФЛ, выписка с «зарплатного» счета или определенная форма справки, установленная данным ипотечным банком.

Как оформляется ипотека при участии созаемщика

Документально оформление ипотечного кредита с солидарными заемщиками практически не отличается от кредитования банком единственного заемщика. Наибольшим отличием, наверное, будет оценка совокупного дохода участников заявки на ипотеку.

Каждый созаемщик обязан предоставить запрошенный кредитной организацией комплект документов и согласиться с содержанием ипотечного договора, подписав его. Заметим, что все экземпляры кредитного договора будут полностью одинаковы для участвующих в сделке созаемщиков. Законодательством допускается обозначение в договоре ипотеки выделенных долей для созаемщиков, но многим банкам такой формат кредитного договора не подойдет.

Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку

Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.

Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.

Плюсы и минусы солидарного займа

Подытожим достоинства ипотеки с несколькими заемщиками:

• условия более выгодны, сумма кредита – крупнее. Поскольку два созаемщика и более повышают надежность погашения кредита, банкам это выгодно. Отдельной выгодой для такой ипотеки является возможность получить более крупную сумму, а значит и жилплощадь приобрести более просторную;
• нескольким созаемщикам легче оплачивать ипотеку. Если один заемщик временно сталкивается с финансовыми затруднениями, то его созаемщик сможет (и обязан!) обеспечить кредитные выплаты своими средствами;
• право на налоговые вычеты. Прибегнуть к налоговым вычетам (как к основной сумме, так и в отношении кредитных процентов) вправе каждый солидарный заемщик (ст.220 п.1 пп.4 Налогового кодекса);
• сохранение «гражданского» статуса брака. У пары, оформившей ипотечный кредит на условиях совместного займа с распределением долей в приобретенной недвижимости, нет необходимости в официальном браке.

Минусы «созаемной» ипотеки:

• статус солидарного заемщика – не формальность. Банк в полном праве истребовать ипотечные платежи от второго (и последующих) созаемщика, если основной заемщик выплаты прекратил. При этом самостоятельно выйти из сделки солидарного займа с банком крайне сложно;
• сложности получения кредита «для себя». Будучи созаемщиком по «чужому» кредиту затруднительно взять заем уже для себя, поскольку финансовая организация будет анализировать платежеспособность с учетом созаемного кредита;
• с плохой кредитной историей стать созаемщиком не получится. Ипотечный банк откажется одобрить заем при участии в сделке «необязательного» созаемщика;
• риск ухудшить кредитную историю «на ровном месте». При образовании задолженности по ипотеке с солидарными заемщиками она отразится в кредитной истории всех созаемщиков (как «основного», так и «вспомогательных»), даже если платежи ими не вносились;
• продать долю созаемщику может быть непросто. Если «созаемные» доли были указаны в договоре ипотеки и какому-либо участнику кредитной сделки захочется реализовать свою часть недвижимости, то, при отказе остальных созаемщиков выкупить долю или позволить ее реализацию, договориться с ними будет крайне трудно.

Следует также отметить, что доля одного гражданского супруга в созаемной ипотеке не перейдет второму без соответствующего завещания, поскольку наследное право распространяется только на родственников и супругов, состоящих в оформленном ЗАГСом браке.