Как платить по ипотеке меньше?

13.11.2022
Как платить по ипотеке меньше

Несмотря на то, что до минимальных европейских ставок российскому государству и так далеко, так еще и в последнее время ставки по ипотечным займам резко выросли из-за роста ставки рефинансирования Центробанка. Как быть заемщикам? Есть варианты уменьшить кредитную нагрузку! Мы собрали советы как получить низкий процент и как быстрее выплатить ипотеку, а также ответили на ряд частых вопросов: можно ли платить ипотеку больше чем ежемесячный платеж, как снизить платеж по ипотеке, что выгоднее - сокращать срок или уменьшать платеж, как рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно, когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке и др.

Оглавление

  1. Выбор правильного банка - получаем низкий процент по ипотеке.
  2. Льготы
  3. Оптимальный способ погашения
    1. Аннуитетные платежи
    2. Дифференцированные платежи
    3. Комбинированный способ
  4. Выбор объекта недвижимости
  5. Выбор срока ипотеки
  6. Увеличение первоначального взноса
  7. Страховка
  8. Внесение досрочного платежа
  9. Сдача квартиры арендодателям
  10. Рефинансирование кредита
  11. Налоговый вычет
  12. Материнский капитал
  13. Риски и «подводные камни»
  14. Проект «Ипотека для семей с детьми»
  15. Льготы для многодетных семей
  16. Советы заемщикам

Для начала следует принять простую истину: чтобы быстрее погасить ипотеку, для начала ее нужно взять. Потому что рассуждать «как быть?» в теории не все равно, что действовать в зависимости от уже имеющихся обстоятельств.

Чтобы получить недвижимость и максимально сэкономить на жилищном кредите, воспользуйтесь одним из следующих методов:

Выбор банка - ищем низкий процент по ипотеке

Выбор финансовой организации – одна из самых ответственных задач. Зарплатным клиентом какого банка является ваш работодатель? В эту финансовую организацию и следует обращаться.

Если клиенту заработная плата идет на карту Сбербанка, логичнее будет обращаться именно в этот банк. Почему? Потому что он может рассчитывать на дополнительную скидку к ставке. Пример, вместо 8,4% придется платить 7,9%. Если в банке действует ипотека с государственной поддержкой, ставку могут дополнительно субсидировать: не больше 5-6% годовых.

Однако, не все тут так просто! Если речь идет о новостройке, то у застройщиков естественно самые низкие цены. В банках есть списки своих акредитованных застройщиков. В каждом банке свой список! Если покупаете квартиру у акредитованных, то процентная ставка по ипотеке будет ниже! 

Помним про льготы

Определенные категории россиян могут надеяться на льготы по жилищным кредитам. Поэтому при обращении в банк обязательно узнайте, не относитесь ли вы к льготникам одной из категорий, которая может рассчитывать на сниженные ставки.

На условия кредитования влияет программа выбранного банка. Но в большинстве финансовых организаций льготы положены молодым семьям и людям до 35 лет, военным, родителям с двумя, тремя и более детьми (обычно сниженная ставка не превышает 4,5-6%).

Оптимальный способ погашения

Совет! Прежде чем брать ипотеку, рассмотрите возможные варианты ее погашения, а также возможность досрочного погашения

Дело в том, что не все банки горят желанием разрешить клиентам гасить платежи досрочно. Например, в банке Юникредит вам могут разрешить закрыть долг досрочно только всей суммой, либо уменьшать сумму платежа. Гасить кредит большими платежами за счет уменьшения срока кредита вам не позволят.

Самые лучшие схемы погашения – дифференцированная и аннуитетная. Разберем их подробно.

Аннуитетные платежи

Это платеж, при котором сумма взносов каждый месяц постоянна на протяжении срока ипотеки. Часть денег идет на уплату главного долга, а оставшаяся часть – на оплату процентов (со временем их соотношение меняется). Поначалу большая часть взносов идет на погашение процентов, а затем все меняется.

Пример, вы купили недвижимость за 3,5 млн. рублей под 6,5% годовых на 20 лет, взнос составил 500000 рублей. Общий размер жилищного кредита – 5,36 млн. рублей: 3 млн. – основной долг, а остальное – это проценты. Поскольку платежи по аннуитетной схеме остаются неизменными, каждый месяц вы платите 22300 рублей.

Из преимуществ метода – стабильная долговая нагрузка и одинаковые ежемесячные выплаты.

  • Знаете, что в ближайшие годы с финансами могут быть трудности? Тогда ориентируйтесь на досрочное погашение с уменьшением платежа: учитывайте разницу между актуальным и изначальным платежом. При желании всегда можно перейти к выплатам по графику.

  • Уверены в стабильном доходе? Тогда можете погасить ипотеку с уменьшением платежа и с сокращением срока.

Дифференцированные платежи

Это платеж, при котором сумма выплат с каждым месяцем становится меньше, сумма жилищного кредита убывает равномерно. Этот метод встречается реже, поскольку первые годы клиентам приходится платить внушительные денежные суммы.

Пример, вы купили ту же собственность за 3,5 миллиона рублей под 6,5% годовых. Общий размер жилищного кредита – 4,97 миллиона рублей. По дифференциальной схеме выплаты каждый месяц будут снижаться с 28700 до 12500 рублей каждый месяц.

Устраивает сумма долга? Тогда сократите срок жилищного кредита. Из-за сокращения остатка основного долга становятся меньше и ежемесячные выплаты. Большинство банков отказывается от дифференцированных платежей, поскольку сокращается их заработок на процентах. Этот метод позволяет клиентам сократить расход, но на первых сроках он покажется невыгодным: взносы кажутся заоблачными большинству россиян.

Если у вас стабильная заработная плата, логичнее будет обратиться к аннуитетным платежам. Но и у этого метода есть существенный недостаток – приличная переплата по банковским процентам. Но в любом случае следует брать в расчет каждую конкретную ситуацию и ваши возможности.

Комбинированный способ

Этот способ основан на аннуитетных платежах, но при этом ежемесячные платежи вы вносите как при дифференцированных. Т.е. при каждом платеже вы вносите большую сумму уменьшая при этом размер ежемесячного платежа. 

Если однажды поймете, что доходы не дают возможности так много платить ежемесячно, не беда. В этом случае вы можете вернуться к минимальному ежемесячному взносу.

При желании Вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором ипотечных платежей и в интернете рассчитать каждый из пунктов. Здесь вам предложат ввести основные данные, и вы найдете оптимальный вариант. Это удобный сервис онлайн расчета ежемесячных платежей, который поможет понять все правила долгосрочной ипотеки.

Выбор объекта недвижимости

Выбор квартиры – важный этап при ее покупке. Нюансов здесь огромное множество - от территориального вопроса, до планировки и материалов строительства... Это тема не одной статьи. Сейчас мы говорим о получении скидок. Не знаете, что выбрать – жилье от застройщика или вторичку? Тогда помните, что большинство льгот распространяется лишь на новостройки.

Приятный бонус: некоторые крупные девелоперы субсидируют ставки дополнительно на 1% годовых на конкретный срок (9, 8, 6 месяцев, до конца года). Получается, часть ипотеки клиента третье лицо берет на себя и само уплачивает проценты. Но следует понимать: обычно это не нулевая ставка и не на весь срок ипотеки.

Выбор срока ипотеки

Наибольший срок жилищного кредитования в РФ по закону – 30 лет. Но клиентам следует помнить: чем дольше срок кредита, тем ниже сумма платежа каждый месяц и больше общая сумма, которую он должен отдать банку. Но если клиент отдает сумму, превышающую сумму платежа каждый месяц, он может сделать меньше размер переплаты и погасить долг досрочно.

Как бы сильно клиент не хотел быстрее рассчитаться с кредитной организацией, всегда следует адекватно оценивать свои возможности. Понимаете, что не сможете выплачивать кредитной организации каждый месяц по 150000 рублей? Тогда оформите кредит не на 10, а на 20 лет. Да, придется связать себя с банком на больший срок и, возможно, больше переплатить, зато выплаты будут минимальны, и можно не переживать, если наступит финансовый коллапс. Выгода очевидна - в любой момент клиент может внести большую сумму, если позволяют условия договора, и уменьшать либо срок кредита, либо ежемесячный платеж.

Увеличение первоначального взноса

Весомый первоначальный взнос также позволяет сократить расходы на ипотечный кредит: чем он выше, тем ниже переплата. Единовременное внесение крупной денежной суммы является еще и дополнительным подтверждением финансовой стабильности клиента – своеобразный залог.

Страховка

При взятии кредита оформляют и договор страхования. Кредитная организация, которая предоставляет ипотеку, может запросить в разы большую сумму за страховку. Дешевле заключить соглашение в страховой компании, которая была одобрена кредитной организацией. Выгоднее всего клиентам будет самостоятельно оформить страховой полис и передать его банку.

Если вы погасили ипотеку раньше срока, а страховка за текущий год уже была оформлена, то вы имеете право вернуть сумму страховки за неиспользованный период!


 

Внесение досрочного платежа

Оформили ипотеку? Выгодно сократить ее можно если выплатить деньги досрочно. Но прежде чем их внести, внимательно читайте договор. Некоторые банки позволяют минимизировать платеж, если взнос превышает конкретный порог. Пример, 50000 рублей.

Загасить платеж можно в любую дату, но большинство кредитных организаций списывают его согласно установленному графику: в тот же день, в который вы обычно вносите платеж каждый месяц. Позаботьтесь о том, чтобы на счету в этот день был досрочный платеж и стандартный ежемесячный взнос.

В заявлении клиент должен указать, что хочет минимизировать не срок, а ежемесячные платежи. Досрочный платеж позволяет сократить основное тело ипотеки, а не проценты: выгоднее всего гасить досрочно большими взносами.

Оценить целесообразность досрочного погашения помогут факторы:

  • срок кредита и платежеспособность клиентам в этот период. Если вы берете кредит в 24 года на 10 лет, вы понимаете, что скорее всего проблем с работой не возникнет. Часть жилищного кредита может «съесть» инфляция, поэтому с досрочным погашением не стоит торопиться. Если же вы оформляете ипотечный кредит в 35 лет на 30 лет, вы не можете до конца быть уверенными в своей платежеспособности к 65 годам. Поэтому по возможности следует погасить кредит досрочно и не переживать о будущем;

  • кредитная нагрузка. Банки с небольшим удовольствием дают несколько крупных кредитов (а то и вовсе в них отказывают). Если у вас в планах покупка еще одной недвижимости или машины в кредит, логичнее сначала рассчитаться с ипотекой (тогда досрочное погашение будет как никогда уместно);

  • планы на приобретенную недвижимость. Хотите улучшить условия проживания? Планируется пополнение в семье? Подумываете сдавать жилье или вовсе хотите его продать? Если есть возможность, досрочно погасите долг и распоряжайтесь имуществом по своему усмотрению. Поскольку вышеописанные манипуляции с ипотечной квартирой возможны лишь с согласия кредитной организации;

  • рост зарплаты и уровень инфляции. Попробуйте оценить перспективы роста вашей заработной платы и инфляции. Может быть и так, что через пару лет ежемесячные взносы окажутся незначительной частью вашего дохода, и вы скорее сможете продолжать платить кредит без ущерба для бюджета.

Уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа? Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки/кредита?

Сдача квартиры арендодателям

Сдача имущества в аренду – эффективный вариант сокращения ипотечных платежей. За счет ежемесячных арендных взносов можно полностью или частично погашать размер взносов по кредиту. Но этот вариант уместен только, если у гражданина есть еще одно жилье.

Еще один важный нюанс: сдать жилье арендаторам можно лишь с согласия финансовой организации, в которой вы получали жилищный кредит. В каждом ипотечном договоре есть пункт о запрете, согласии на сдачу приобретенного жилья. Если такого пункта нет, заемщику стоит обратиться с запросом в кредитную организацию. На всякий случай следует получить письменное разрешение от банка на сдачу ипотечного жилья арендодателям.

Рефинансирование кредита

Отличный способ частичной и полной отдачи кредита – заключение нового жилищного кредита, но на выгодных условиях. Перекредитование позволяет заемщику сделать меньше новую кредитную ставку, увеличить или минимизировать срок кредита и размер взносов. Но этот вариант уместен только, если заемщик погасил большую часть ипотеки.

Для рефинансирования жилищного кредита заемщик должен обратиться в финансовую организацию. Это тот же банк, в котором он оформлял ипотеку (реструктуризация), либо иная кредитная организация, которая выдаст деньги на погашение долга по актуальному кредиту. При первом раскладе удается минимизировать ставку в рамках открытого договора. Во второй ситуации заемщику кроме заявления потребуется предоставить банку:

  1. договор о кредите с прошлым банком;

  2. справку, в которой будет прописан остаток задолженности, с рабочего места, 2-НДФЛ;

  3. паспорт;

  4. СНИЛС.

Если рефинансирование проходит по госпрограмме кредитования семей, необходимы еще и свидетельства о рождении.

Если новый договор будет одобрен банком, понадобится:

  1. график платежей и ДКП недвижимости;

  2. кадастровый паспорт;

  3. квитанция об оплате;

  4. документ об ипотеке;

  5. свидетельство о собственности и справка Ф40 (ее получают в паспортном столе);

  6. документ, который подтверждает отсутствие задолженностей по счетам.

Рефинансирование целесообразно только, если сниженная процентная ставка нового кредита хотя бы на 1,5% ниже. Пример, в 2016 году вы оформили ипотеку с годовой ставкой 13,5%, а сейчас вы можете взять жилищный кредит под 7,5% годовых. Разница целых 6% отразится на общей переплате и ежемесячных взносах банку.

Налоговый вычет

Не менее распространенный способ экономии на ипотеке – налоговый вычет. Этот метод позволяет вернуть средства, потраченные на оплату жилищного кредита. Сэкономленные деньги можно потратить по своему желанию, обычно они идут на погашение кредита.

Воспользоваться предложением могут официально трудоустроенные граждане, которые ежемесячно с каждой заработной платы оплачивают налог государству по ставке 13%. Налоговый вычет идет на покупку ЗУ или квартиры, уплату процентов по кредиту, ремонт недвижимости, строительство дома.

Как это сделать?

Заключаете сделку по покупке, а затем право на вычет. Осталось документально доказать факт совершения покупки. Чтобы оформить имущественный вычет, предоставляют:

  1. акт приема и передачи недвижимости налогоплательщику;

  2. справку о налогах на доходы ФЛ (3-НДФЛ берут в налоговой);

  3. свидетельство о браке;

  4. ДКП и документ о праве собственности;

  5. расписки и другие документы, которые подтвердят расходы на покупку собственности;

  6. паспорт;

  7. справка о доходах (2-НДФЛ, выдает работодатель).

  8. график погашения ипотеки и процентов;

  9. договор с финансовой организацией.

Налоговый вычет оформляют через налоговую или с помощью работодателя. Но есть условия:

  • вычет предоставляют по одному объекту имущества;

  • обращаться за оформлением вычета разрешают раз в 12 месяцев;

  • важно ориентироваться на установленные ограничения, с них и исчисляется вычет.

См. также:
Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры

Налог и вычет при продаже ипотечной квартиры

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

 Как получить налоговый вычет (возмещение НДФЛ) при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет (возмещение НДФЛ) при покупке квартиры

Рассмотрены возможности вычета налогов после купли жилья полным расчетом и в ипотеку. Приведен порядок оформления НДФЛ, перечислены обязательные документы, онлайн калькулятор суммы налогового вычета.

Материнский капитал

Одно из предназначений капитала – улучшение условий проживания, а значит, и оплата ипотеки. Это готовое жилье, ИЖС, квартира в недостроенном доме. Материнский капитал позволяет уменьшить нагрузку несколькими способами:

  1. погашение процентов по кредиту;

  2. оплата части суммы жилищного кредита;

  3. внесение первоначального взноса (до 20% от стоимости жилья).

В первых двух случаях финансовая организация корректирует график платежей и снижает нагрузку. В зависимости от условий уменьшается либо регулярная сумма, либо срок оплаты ипотеки.

При покупке ипотечной квартиры на деньги материнского капитала важно соблюдать одно важное условие: в купленной недвижимости все дети должны получить доли. Получив сертификат, мать или отец берут нотариальное обязательство и оформляют жилье в общую собственность – детей и родителей. На это дается полгода.

Вся процедура выглядит так:

  1. оформляете справку из финансовой организации для ПФР (подробно расписываете все детали сделки – реквизиты, личные данные, номер договора и размер долга);

  2. оформляете обязательство у нотариуса о переводе жилья в категорию коллективной собственности;

  3. идете в ПФР с документами и заявлением;

  4. месяц дожидаетесь ответа. Если заявку одобрят, в течение 10 дней банк получит на счет деньги;

  5. подаете в финансовую организацию заявление о погашении ипотеки средствами капитала. Если сертификата достаточно для полного погашения жилищного кредита, не забудьте взять соответствующую подтверждающую справку.

При обращении в ПФР понадобятся следующие документы:

  1. выписка из ЕГРН и ДКП квартиры;

  2. паспорт;

  3. выписка со счета продавца с подтверждением о переводе суммы;

  4. обязательство о переводе недвижимости в общую собственность;

  5. СНИЛС;

  6. документ из финансовой организации;

  7. свидетельство о браке и о капитале.

Помним о подводных камнях и рисках

Полностью и частично погасить кредит можно лишь спустя месяц после оформления жилищного кредита: не раньше, чем внесете первый платеж. При погашении кредита заемщик хотя бы за 30 дней уведомляет об этом банк. Но это стандартный срок, в договоре бывает указан больший или меньший срок.

Пользуемся проектом «Ипотека для семей с детьми»

Согласно условиям специальной программы, семьи, в которых двое и более детей могут перевести имеющийся ипотечный кредит на более льготные условия – 5% годовых на весь кредитный срок. Воспользоваться акцией могут семьи, в которых ребенок родился в срок 2018-2022 года. Если ребенку присвоили категорию инвалидности, родители также могут воспользоваться этой программой.

Для этого нужно:

  • купить квартиру по ДДУ, ДКП или ДУПТ у инвестора, фирмы-застройщика или другого юридического лица;

  • проследить, чтобы взносы по кредиту были не меньше 85% от стоимости недвижимости (для Московской области и Москвы, ЛО и Санкт-Петербурга не больше 12 миллионов рублей, для других регионов и городов России – до 6 миллионов рублей);

  • оформить страхование жизни.

Льготы для многодетных семей

Еще одна государственная программа начала действовать 25 сентября 2019 года. Она направлена на предоставление помощи в оплате ипотеки многодетным семьям. Согласно условиям программы, многодетные родители (трое и более детей) получают от государства 450000 рублей на погашение ипотечного кредита. При этом важно, чтобы третий или последующий ребенок был рожден в 2019 или в последующие годы. Сумму нельзя обналичить: деньги идут только на погашение ипотечного кредита. Субсидия предоставляется разово.

Для получения выплаты обратитесь в банк, который выдал ипотечный кредит. Не забудьте взять документы: ДКП, ипотечный договор, паспорт и документы, которые подтвердят материнство и отцовство.

Советы заемщикам

Профессионалы рынка недвижимости не раз говорили о том, что спонтанные покупки в сфере недвижимости в долг совершать нельзя. Однако большинство россиян вспоминают об этом уже после подписания ипотечного договора. И тогда желание взять побольше денег, чтобы хватило «на все», сменяется не только разочарованием, но и неподъемными ежемесячными взносами. Прежде чем оформить кредит, помните:

  • «берите сейчас, завтра станет дороже» – часто используемый в России прием только по одной причине: россияне действительно на него ведутся. Большинство граждан не задумываются о том, что у продавца только одна цель – выгоднее продать квартиру. Обычно такие застройщики привлекают не только ценой: они с радостью поделятся контактами «доброго» банка, который посоветует минимальную процентную ставку. Если продавец торопит со сделкой, не просто задумайтесь, а сразу же проверьте документы – и продавца, и квартиры;

  • уточняйте все условия ипотечного займа - не только процентную ставку, но и возможности и способы ее частичного погашения!!!

  • обязательно сравните предложения нескольких банков. Иногда разница колеблется в районе 2%, что при столь больших суммах весьма ощутимо;

  • большинство финансовых организаций в рекламных целях называют нижние границы кредитуемых ставок. Но как только заемщику одобряют ипотеку, процентная ставка повышается. Факторы могут быть разные, но самая распространенная причина – кредитная история. Поэтому прежде чем обратиться в банк, проверьте свою кредитную историю: если есть сомнения, постарайтесь ее улучшить.

Покупка квартиры – это всегда радостное событие. Но чтобы его не обременяли мысли об ипотеке и всех лишениях, которые последуют за ее оформлением, заранее подберите оптимальный способ расчета с банком.

Автор статьи:



Вопрос-ответ (1)

  11.04.2023

Можно ли средства полученные по военной ипотеке после увольнения положить под проценты? Не возьмут ли с них налог13 % в этом случае?

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Другие статьи раздела





Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Заявка на услугу

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения