Ипотека на загородную недвижимость

Оглавление

1. Почему выбирают частные дома
2. Почему банки не стремятся выдавать ипотеку на частные дома?
3. Требования банка к дому
4. Требования к земельному участку при кредитовании
5. Требования к заемщикам
6. Оформление ипотеки на загородный дом: основные этапы и документы
1. Выбор банка
2. Предварительная подача заявления в банк, список документов
3. Поиск дома и список документов на дом
4. Заключение сделки
5. Передача прав собственности
7. Льготные программы кредитования на частные дома и загородную недвижимость
1. Семейная ипотека
2. Льготная ипотека
3. Дальневосточная ипотека
4. IT–ипотека
5. Сельская ипотека
6. Ипотека на строительство жилого дома
7. Ипотека на загородный дом
8. Ипотека на деревянный дом

Почему дом?

О собственном доме большинство граждан стали задумываться в 2020 году – в период коронавирусных ограничений. Ведь в данном случае лозунг “оставайтесь дома” подразумевал не только “коробку” с окном, но и сад, огород, террасу. Рассматривая причины для покупки дома, нельзя не упомянуть:

• автомобильную парковку. Жители многоквартирных домов – особенно в больших городах – нередко сталкиваются с проблемой, которая становится камнем преткновения с соседями: некуда ставить авто. В частном доме с парковкой машины трудностей не возникнет: можно обустроить гараж, загнать автомобиль во двор или оставить его у ворот;

• площадь помещения. Чаще площадь дома оказывается намного больше размеров квартиры при одинаковой стоимости. При желании дом всегда можно расширить с помощью пристроек;

• придомовую территорию. У отдельно стоящего дома всегда есть хоть небольшой клочок земли, где можно оборудовать зону для барбекю или клумбу;

• уединение. Многоквартирные дома расположены близко друг к другу, что снижает качество жизни: из окна люди смотрят не на природу, а на окна соседей. В частном доме меньше шума и больше свободы;

• экологию. В загородных домах – особенно тех, что расположены не у трассы – воздух чище. Всегда можно посадить больше деревьев, чтобы обстановка стала еще экологичнее.

Почему банки не стремятся выдавать ипотеку на частные дома?

С точки зрения функциональности, квартира и жилой дом мало чем отличаются друг от друга. Объекты недвижимости созданы для проживания, а все остальное – детали. Тогда было бы логично, если бы при выдаче ипотеки банки не разграничивали квартиры и дома и с одинаковым успехом предоставляли бы кредит. Но это не так. Получить ссуду на покупку загородного дома сложнее, и вот почему:

1. Оценка дома – процедура сложная. При оценке квартир сравниваются аналогичные объекты для определения рыночной стоимости недвижимости. Но с домами сложнее, поскольку они возводятся по индивидуальным проектам. Фундамент, материалы и другие параметры разнятся, поэтому оценка будет необъективной. У банков доверия к такой оценке меньше, чем к оцениванию стандартной квартиры;

2. Дом – жилье менее ликвидное. И если заемщик не выплатит ипотеку, кредитной организации будет сложнее его продать. Да, ликвидность зависит от ряда факторов, в числе которых и расположение (дом в городе продать легче, чем за городом). Но все–таки с продажей квартиры у банков трудностей точно не будет. У большинства квартир типичная планировка, тогда как у домов индивидуальная архитектура, которая может понравиться не каждому покупателю;

3. Дом стоит на земле. И в случае невыплаты ипотеки, участок тоже подлежит залогу, оцениванию и перепродаже. И этот пункт добавляет кредитной организации еще больше работы: приходится обращаться в суд, выставлять недвижимость и земельный участок на продажу, искать покупателей и проводить сделку. Иногда на всю процедуру уходит не один год, а налог на недвижимость в это время оплачивает банк;

4. В случае стихийного бедствия, например пожара, на восстановление квартиры уйдет меньше времени и денег, чем на ремонт частного дома. Если в многоквартирных домах за ремонтные работы отвечает управляющая компания, в частных – собственник. Поэтому страховые компании – не только кредитные – нехотя работают с подобными объектами.

Требования банка к дому

Частный дом при прочих равных условиях дороже квартиры, поэтому и требований у банка к нему больше. Параметры, которым должна соответствовать недвижимость, каждая финансовая организация обозначает самостоятельно. Но стандартный список критериев выглядит так:

1. Недвижимость должна быть жилая – со всеми базовыми условиями для проживания и коммуникациями. Причем пригодным для жилья дом должен быть в любое время года – не только летом. Должно быть горячее водоснабжение и отопление по всей площади. Коммуникации предпочтительно центральные – водоснабжение, электричество, газ, канализация. Но допустима и автономность.

2. Продавец должен зарегистрировать право собственности на дом. Бывали случаи, что граждане возводили постройки на земельном участке, предварительно не согласуя и не регистрируя на них право собственности. Подобная недвижимость считается самовольной постройкой, и на ее покупку не может быть предоставлена ипотека.

3. Частный дом, который будет взят в кредит, должен быть застрахован в обязательном порядке. Страхование дома обойдется в разы дороже, чем квартиры. Особенно если постройка деревянная.

4. Банки с неохотой одобряют ипотеку на слишком маленькие или чересчур большие дома. Самый оптимальный вариант – 70–200 м². Чаще кредитные организации устанавливают собственные пределы по площади, например, 300 м^2. Но в индивидуальном порядке – в зависимости от финансовой компании – может быть рассмотрена и недвижимость с большей площадью.

5. У дома должен быть фундамент – железобетон, камень, кирпич. Допускаются и сваи, но этот вариант не является фаворитом большинства банков. Стены – бетонный блок, монолит, кирпич, железобетонные панели.

6. Кредитные организации не одобрят кредит на слишком старую недвижимость, например, до 2000 года. Не подойдут и постройки в ветхом или аварийном состоянии – те, что сильно изношены (не более 40%) и требуют серьезного ремонта;

7. С опаской финансовые компании относятся и к деревянным домам. Но даже если ипотека на такую недвижимость будет одобрена, следует помнить, что требования будут жестче. Причиной тому – подверженность усадке и гниению, пожароопасность.

8. Загородный дом – понятие растяжимое. Кредитная организация даст деньги на покупку, если он находится недалеко от города, и добраться до него можно на автомобиле по проложенной дороге;

9. Свежепостроенный домик с черновой отделкой – почти всегда строгое “нет”. Обычно банки рассматривают недвижимость с отделкой или хотя бы помещения, готовые к чистовой отделке;

10. Дом продается целиком – в ипотеку нельзя приобрести часть недвижимости или долю. Единственное исключение, если заемщику уже принадлежит половина дома, и теперь он хочет взять деньги у банка на покупку оставшейся половины;

11. Дом должен быть достроен – недостроенные здания не вызывают у кредитной организации доверия.

Требования к ЗУ

Дом всегда стоит на земельном участке. Поэтому при выдаче ипотечного кредита банк проверяет и его. К участку у финансовых компаний следующие требования:

1. Сервитут (ограничение пользования ЗУ) – очень нежелательное явление. Это могут быть общие инженерные сети (например, газовый распределитель), проезд к водоему. Сервитут устанавливают государственные органы, все законно, но для банков этого недостаточно.

2. Под запретом и особые условия использования территории. Так земельный участок не должен находиться на территории национального парка или водоохранной зоны. Если есть сомнения, запросите выписку из ЕГРН.

3. Категория земель. “Земля населенных пунктов” и ИЖС – самое любимое кредитными организациями сочетание. “Земли с/х назначения” тоже не под запретом, главное, чтобы на участке можно было построить, а затем и зарегистрировать дом.

4. Границы земель. ЗУ, на котором расположена недвижимость, должен находиться в обозначенных банком границах. Если участок расположен в другом населенном пункте, кредитная организация откажет в выдаче денег.

5. Форма собственности. Ипотека не будет одобрена и в том случае, если ЗУ находится в общей долевой собственности всех жителей поселка.

Требования к заемщикам

Даже если дом и земельный участок, на котором он расположен, соответствуют всем требованиям банка, вовсе не значит, что ипотека будет одобрена. Очень многое зависит от самих заемщиков, к которым финансовые компании также предъявляют требования:

1. Достижение определенного возраста. У большинства кредитных организаций нижний порог – 21 год. На момент погашения ипотеки человеку должно быть не больше 65–80 лет (верхние границы тоже зависят от банка). Самый предпочтительный возраст заемщика – 30  – 45 лет.

2. Общий трудовой стаж не менее 1 года, и стаж на актуальном месте работы – от 3 месяцев.

3. Постоянный ежемесячный официальный доход.

4. Гражданство РФ.

Основной пункт – доход, а точнее, его величина. Одобряя кредит на дорогостоящую покупку, кредитная организация хочет быть уверена в платежеспособности заемщика. Поэтому банк смотрит не только на сумму дохода, но и на карьерные перспективы потенциального клиента и репутацию работодателя. Для финансовой компании важно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40–65% от зарплаты плательщика (точный процент зависит от банка и прочих факторов).

Ипотечные программы на покупку жилого дома есть почти во всех кредитных организациях. Условия будут зависеть от выбранной программы и особенностей финансовой компании, но в среднем это:

• первоначальный взнос – от 20%. Может быть снижен до 15% или увеличен до 50%;

• срок кредита – 3–30 лет;

• средняя ставка – 11–12%. Стоит понимать, что на покупку жилого дома ставка всегда выше, чем на приобретение квартиры;

• сумма кредита практически не ограничена.

Оформление ипотеки на загородный дом: основные этапы и документы

Получение ипотеки на покупку дома проходит в несколько этапов.

Выбор банка

Прежде всего следует выбрать кредитную организацию, которая будет отвечать всем требованиям заемщика. Стоит заранее узнать о наличии страховки, процентной ставке, платежах и комиссиях. Несмотря на то, что почти у всех финансовых компаний схожие условия, могут быть подводные камни.

Предварительная подача заявления в банк

На этом этапе заемщики смогут оценить свои шансы на получение ипотечного кредита, узнать условия доступных программ, получить инструкции.

Некоторые заемщики предпочитают сразу подать заявление в банк, что тоже допустимо и логично (а уже после искать дом). Подать заявку можно в кредитной организации или онлайн.

Первое правило: всегда указывайте о себе достоверную информацию. Что бы заемщик ни написал в заявлении, сотрудники банка все равно перепроверят все сведения. Если выяснится, что потенциальный клиент намеренно утаил какую-то информацию или рассказал о себе неправду, банк не только откажет в выдаче ипотеки, но и испортит кредитную историю и снизит кредитный рейтинг. После этого гражданину будет сложно получить не только ипотечный, но и любой другой кредит даже на небольшую сумму.

Предварительная заявка одобрена? Тогда заемщик предоставляет следующие документы:

1. копия трудового договора/книжки – должна быть подпись работодателя;

2. паспорт гражданина РФ;

3. свидетельство о браке/расторжении/рождении детей – если есть;

4. справку о доходах;

5. СНИЛС.

Поиск дома

Обычно на поиски дома заемщику дается 3–4 месяца при условии, что он уже обращался в банк. Некоторые покупатели пропускают предыдущий пункт и сразу начинают поиск дома. Такой вариант тоже допустим, но более рискован. Узнав в кредитной организации все условия предоставления кредита, заемщик сможет более уверенно подыскивать недвижимость.

Найдя подходящий дом, покупатель должен проверить его и земельный участок. Следует заключить предварительный договор купли–продажи с продавцом и заказать оценочную экспертизу. На этом этапе заемщик должен предоставить банку:

• кадастровый паспорт, где обозначен план земельного участка;

• выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что продавец действительно является собственником ЗУ и недвижимости;

• предварительный ДКП;

• технический паспорт недвижимости;

• справку из УФМС, где будет информация о зарегистрированных в доме людях;

• результаты проведенной оценки дома.

Не стоит стараться обмануть банк. Если на участке есть дополнительные постройки, или в доме были проведены перемежовки или перепланировки, следует все это уточнить (подобные мероприятия отражаются в документах).

Заключение сделки

Нашли дом? Теперь можно обращаться в кредитную организацию не с целью “разузнать”, а с целью “получить деньги”. Если все документы уже были переданы сотрудникам банка, заемщику остается дождаться, когда будут проверены документы на дом. Если все в порядке, покупатель и продавец подписывают основной ДКП.

Передача прав собственности

Заключенный ДКП передается в МФЦ. После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, банк перечисляет деньги продавцу на его расчетный счет. Затем покупатель относит копии выписки ЕГРН и ДКП в кредитную организацию, где на него и накладываются финансовые обременения.

Такая последовательность действий – примерная. Все зависит от условий ипотечной программы, семейного положение заемщика, требований банка и прочих обстоятельств.

Льготные программы кредитования на частные дома и загородную недвижимость

Решились на покупку загородного дома в ипотеку? Воспользуйтесь условиями одной из следующих программ:

Семейная ипотека

Можно купить готовый дом или получить деньги на его строительство. Программа доступна семьям, у которых:

• ребенок родился в период с 2018 по 2023 год (включительно);

• двое или больше детей, не достигших 18 лет;

• ребенок–инвалид.

• Все правила относятся и к усыновленным детям. Допустимо использование материнского капитала;

• первоначальный взнос – от 15%;

• ставка – 6%;

• максимальная сумма – 600000 рублей. Для жителей Москвы, МО, СПБ и ЛО – 12000000 рублей.

Оформить ипотеку по программе можно до 01.07.2024. В случае строительства дома потребуется договор с ИП или ЮЛ.

Подробно о семейной ипотеке >>>

Льготная ипотека

Программа действует также до июля 2024 года, но она доступна всем гражданам, независимо от семейного положения и наличия детей. Допустимо использование материнского капитала;

• максимальная сумма – 600000 рублей. Для жителей СПБ, Москвы, МО и ЛО – 12000000 рублей;

• первоначальный взнос – от 15%;

• ставка – 8%.

Основное правило: дом должен быть построен в течение года с момента заключения сделки. В противном случае ставка увеличится до 12,5% в год. Льготная ипотека доступна для:

• покупки земельного участка, на котором позднее будет возведен дом;

• строительства частного дома по договору подряда;

• самостоятельного строительства дома.

Дальневосточная ипотека

Предложение актуально для жителей Дальнего Востока: Амурская область, Приморский край, Сахалин и другие регионы ДФО. Допустимо использование материнского капитала:

• максимальная сумма – 600000 рублей.

• первоначальный взнос – от 15%;

• ставка – 2%;

Условия программы доступны не всем жителям округа, а только:

• вынужденным переселенцам с ДНР, ЛНР, Украины, проживающим на территории ДФО;

• сотрудникам медицинской или образовательной организации, которые проработали по специальности от 5 лет в одном из регионов округа;

• родителям–одиночкам в возрасте до 35 лет с несовершеннолетним ребенком;

• россиянам, которые приехали в округ по программе, направленной на повышение мобильности трудовых ресурсов;

• молодым семьям – обоим супругам нет 35 лет;

• людям, принимающим участие в программе “Дальневосточный гектар”.

Программа действительно до 2024 года. Построить дом можно самостоятельно или при помощи подрядчика.

IT–ипотека

Построить дом можно только при помощи подрядчика – ИП или ЮЛ. Допустимо использование материнского капитала:

• максимальная сумма – 900000 рублей. Для жителей городов–миллионников – 18000000 рублей;

• первоначальный взнос – от 15%;

• ставка – 5%.

Программа доступна россиянам, которые:

• не меньше 3 месяцев официально проработали и продолжают работать в аккредитованной “Минцифрами” компании;

• младше 50 лет;

• имеют заработную плату в размере 70000 рублей. Для жителей городов–миллионников это 120000 рублей, Москвы – 150000 рублей.

Льготная ставка сохраняется, если IT–специалист увольняется с прежнего места работы и устраивается в другую аналогичную компанию (также аккредитованную “Минцифрами”). В противном случае ставка увеличивается до 9,5%.

Подробно об IT ипотеке >>>

Сельская ипотека

Программа позволяет купить землю для строительства дома или построить дом при помощи подрядчика:

• ставка – 0,1–3%.

• минимальная сумма – 300000 рублей. Для жителей ДФО, ЛО, ЯНАО – 500000 рублей;

• первоначальный взнос – от 10%.

Построенный по программе дом должен быть обеспечен водоснабжением, электричеством, канализацией, отоплением. Чтобы процентная ставка не повысилась, недвижимость должна быть зарегистрирована в течение 2 лет:

• заемщику должно быть от 18 лет;

• после оформления права собственности он должен быть зарегистрирован в доме не менее 6 месяцев;

• программа не распространяется на Москву, МО, СПБ.

Ипотека на постройку жилого дома

Классическая программа встречается в большинстве российских банков:

• ставка – 9,2–14%.

• первоначальный взнос – от 25%;

• Залог по кредиту - залог помещения, ЗУ, поручительство ФЛ;

• Максимальная сумма - 30000000 рублей;

• Срок - до 30 лет.

При оформлении ипотеки сотрудники банков запрашивают документы о принятии построенного дома в пользование и план его постройки. Нередко кредитные организации ограничивают список подрядчиков, и заемщикам приходится выбирать специалистов из тех, что аккредитованы финансовой компанией. К участку, на котором будет построен дом, на момент взятия ипотеки должны быть подведены коммуникации. Рядом - магазины, образовательные и медицинские учреждения, свободный подъезд.

Ипотека на загородный дом

Программа позволяет приобрести даже дачу для сезонного или постоянного проживания:

• Максимальная сумма - 75% (от стоимости залогового имущества или строительства);

• ставка – 7,4%.

• первоначальный взнос – от 15%;

• Залог по кредиту - залог помещения, поручительство ФЛ, ипотечный дом;

• Срок - до 30 лет.

Особенность ипотеки в том, что ставка и сумма первого взноса сильно варьируется в зависимости от банка. Поэтому прежде следует изучить предложения всех кредитных организаций.

Ипотека на деревянный дом

В рамках программы финансовые компании предоставляют кредит на строительство дома из древесных материалов. Процентная ставка ниже, и банку ее компенсирует государство:

• Максимальная сумма - 3500000 рублей;

• ставка – на выбор банка + скидка в 5%;

• первоначальный взнос – от 10%;

• Залог по кредиту - залог помещения, поручительство ФЛ;

• Срок - до 30 лет.

Банки предоставляют кредит при условии, что деревянный дом будет сборным и изготовленным на аккредитованном заводе. У предприятия должен быть соответствующий договор с кредитной организацией, а годовой оборот должен составлять не меньше 200000000 рублей. Построить дом по индивидуальному проекту в данном случае не получится.

Некоторые категории граждан могут рассчитывать на льготы и субсидии:

• материнский капитал на первого ребенка – в 2023 году это 589500 рублей;

• помощь от государства в размере 450000 рублей – семьи, в которых третий или последующий ребенок родился в период с 2019 по 2023 год (включительно);

• молодые семьи со статусом “нуждаются в улучшении условий проживания” получают выплату в 30% (если нет детей) или 35% (если есть дети) от стоимости постройки дома;

• налоговый вычет – до 650000 рублей.

Покупка дома в ипотеку – процесс непростой, но при соблюдении всех требований банка заемщики смогут приобрести желанную недвижимость. Правительство возлагает большие надежды на возведение индивидуальных домов, а кредитные организации запускают выгодные ипотечные программы. 

Автор статьи: