Как сдать загородный дом или дачу в аренду?

Оглавление:

1. Выгода: от чего зависит стоимость аренды.
1. Местоположение.
2. Состояние дома.
3. Транспортная доступность.
4. Пейзаж.
5. Интернет и связь.
6. Цель аренды.
7. Соседи.
2. Виды аренды: достоинства и недостатки.
1. Краткосрочная (посуточная) аренда.
2. Долгосрочная аренда.
3. Подготовка жилья к аренде.
4. Страхование.
5. Подготовка договора аренды.
6. Досрочное расторжение договора.
7. Расчет налогов.
8. Сдача дома через ИП.
9. Риски.
10. Поиск арендатора.

Арендный бизнес загородных домов – популярный источник пассивного дохода. Это перспективная и выгодная деятельность, которая подойдет даже для начинающих бизнесменов. Самое главное – соблюдать все основные установленные правила.

Выгода

Сдача загородного дома в аренду – это максимальная выгода с минимальными затратами. В среднем арендовать домик на сутки можно за 5000 рублей, но цены сильно варьируются: ночь может стоить и 1000 рублей, и 30000 рублей. Особенно выгодно сдавать жилье в новогодние или майские праздники: ценник как минимум удваивается.

Стоимость аренды зависит от нескольких критериев:

Местоположение

Первое, что нужно сделать арендодателю, – это ознакомиться с предложениями в своем регионе. При прочих равных условиях стоимость аренды в приморских, крупных и столичных регионах будет выше. Однако в любом районе есть как простые дачные поселки, так и престижные места.

Состояние дома

Загородный дом с благоустроенной территорией, хорошей отделкой и удобствами стоит соответствующе. Если имеется баня, парковка, бассейн, место для пикника и детская площадка, цена аренды вырастает.

Транспортная доступность

Находятся энтузиасты, готовые добираться до дачи более двух часов, преодолевая часть расстояния на вездеходе или пешком, но таких немного. А если они есть, то готовы мириться с такими неудобствами при условии, что дом того стоит. Или цена аренды должна быть минимальной.

Пейзаж

Дорого сдаются загородные дома, рядом с которыми есть водоемы для рыбалки и купания. Плюсом станут живописные окрестности (особенно вид из окна), наличие ягодных и грибных мест. Развлекательные объекты и достопримечательности также могут добавить жилью привлекательности, если только туристы не ищут полного уединения.

Интернет и связь

Даже на природе на отдыхе людям важно иметь доступ в интернет и возможность поговорить по телефону. Устойчивая связь – важный пункт, на который обращают внимание все отдыхающие.

Цель аренды

Загородное жилье можно сдавать и на долгий срок, и посуточно. Некоторые арендодатели идут на компромисс, и в сезон сдают дачу на месяцы, а в несезон – на выходные.

Соседи

Да, соседи важны не только при покупке квартиры. При аренде дома туристы также не хотят жить рядом с подозрительными личностями. Собственно как и сами соседи иногда не готовы терпеть рядом с собой постоянно веселящиеся компании. В этом случае разумным выбором может стать только долгосрочная аренда. И это нужно учитывать при выбор жилья для сдачи.

Виды аренды

В общем смысле аренда дачи или дома может быть долгосрочной и краткосрочной. И у каждой формы сдача жилья есть как преимущества, так и недостатки.

Краткосрочная аренда

Продолжительность аренды – 1–30 суток. Это более выгодный тип сдачи загородного дома, поскольку хозяин может получить больший доход. Из дополнительных плюсов: не требуется заверение сделки у нотариуса и государственная регистрация.

Есть у формы аренды и недостатки:

• необходимость постоянного поиска новых клиентов;

• регулярная уборка дома после каждого выезда гостей – особенно если он сдается на сутки;

• возможные неприятности в виде испорченного газона, сломанной мебели, недовольных соседей. Чаще всего посуточно дома арендуют шумные компании.

Чтобы обезопасить себя и свой актив, арендодатель должен заключать договор, даже если аренда предусмотрена на сутки. В договоре прописываются все условия сдачи и ответственность арендатора за испорченную мебель и технику.

Долгосрочная аренда

Продолжительность сдачи загородного дома – от года до 5 лет. Такой вид аренды регистрируется в Росреестре в обязательном порядке. Среди преимуществ долгосрочной сдачи:

• отсутствие необходимости в поиске новых клиентов;

• минимальный износ дома;

• меньше временных затрат на подготовку дома к новым гостям.

Основной недостаток долгосрочной сдачи – меньший доход. Но есть и другие минусы:

• любые изменения в договоре регистрируются в Росреестре;

• за 3 месяца до окончания срока аренды собственник и арендатор должны согласовать продление, иначе это произойдет автоматически;

• расторжение договора краткосрочной сдачи загородного дома сложно выполнить по одностороннему желанию. Причины указываются в соглашении, но обычно это нанесение вреда жилью или имуществу в нем, несвоевременная оплата, несоблюдение условий.

Подготовка жилья к аренде

Как подготовить загородный дом к аренде и что в нем должно быть? Помимо небольшого косметического ремонта в доме должна быть необходимая техника и мебель. Среди основных пунктов:

• бытовые приборы – стиральная машинка, микроволновка, утюг, холодильник, ТВ;

• полотенца, занавески, постельное белье;

• набор посуды;

• мебель – диван, кухонный гарнитур, шкаф, в каждой спальне кровати (2-спальные, 1-спальные).

Совсем не обязательно и даже нежелательно загромождать дом мебелью и техникой, но все необходимое для комфортного проживания должно быть. Если домик сдается надолго, арендатор сам может привезти необходимые вещи, но обычно этот вопрос оговаривается заранее.

Перед сдачей жилья важно проверить газовое оборудование и коммуникационные сети. Плановая ревизия позволит избежать конфликта с арендатором, сохранить имущество и выявить имеющиеся проблемы.

Если дома еще нет, и арендодатель только задумывается о его покупке или строительстве, стоит обратить внимание на каркасники, модульные дома по типу барнхаус, A-frame (каркасы- треугольники в виде буквы “А”). Особенно здорово (и выгодно), если в пешей доступности будут туристические достопримечательности, водоем, лес.

Сдавая загородный дом в аренду, собственник предоставляет доступ и к земельному участку. Поэтому важно не забывать о некоторых нюансах:

• горячая вода и канализация. Установка септика, прокладка труб и рытье колодца обойдется не в одну сотню тысяч рублей. Но теплый и уютный туалет в доме в разы повысит его привлекательность. Не стоит также экономить на кранах и сантехнике. Это долгосрочное вложение в домик и пункт, за который арендаторы готовы переплатить;

• при наличии водных коммуникаций стоит проверить их состояние. От давления в гидроаккумуляторе зависит напор воды, а от состояния смесителя и труб вероятность потопа;

• не менее важный пункт – электричество. Следует не только проверить проводку, но и заменить лампочки. Для экономии электроэнергии можно поставить светодиоды;

• арендаторы обращают внимание на ремонт дома. Пол не должен скрипеть, а на окнах не должно быть трещин. Если готовы сделать косметический ремонт, обратите внимание на нейтральные оттенки стен (но не белый, он слишком маркий) и ламинат с имитацией под дерево: на нем не заметны царапины;

• не стоит сдавать дом с личными вещами – рамки с фотографиями или именные кружки. Даже проводя всего пару ночей в новом домике, жильцы хотят думать, что это их пространство. В противном случае складывается впечатление, что арендаторы вторглись на чужую территорию;

• первое впечатление не всегда обманчиво. А потому показывая дом потенциальным жильцам, позаботьтесь о том, чтобы в комнатах и на территории было чисто. Хороший прием – благовония или готовка настоящей выпечки: приятный запах напомнит о доме и уюте.

• составьте инструкции. То, что понятно вам, может быть непонятно для арендатора. Поэтому подумайте, по какому поводу у жильцов могут возникнуть вопросы. Например, как включается стиральная машина или отопление. Если не хотите каждые пять минут отвечать на сообщения, заранее дайте подробные ответы на возможные вопросы. Или запишите их в видеоформате.

• обязательно уточните в договоре, какие права есть у арендатора относительно вашего земельного участка. Например, могут ли жильцы собирать яблоки? Если есть желание, могут ли они полить клумбу?

• не стоит перебарщивать с декором. Если воплощаете в жизнь дизайнерскую задумку, пожалуйста. Но если нет ставки на Прованс, Кантри или другой похожий стиль, будет достаточно пары картин и светильников.

Важный момент – земельный участок. Красиво оформленная территория, проложенные дорожки и отсутствие зарослей обязательно привлекут арендаторов.

Клумба – это здорово, но подумайте, захотят ли жильцы полоть траву и поливать цветы. Оптимальный выбор – хвойные деревья и кустарники, можно позаботиться о декоративных растениях.

Сдавая дом в аренду, попробуйте поставить себя на место арендатора. Вы едете отдыхать или постигать трудности загородной жизни? Скорее всего, отдыхать. Поэтому сделайте все возможное, чтобы жильцы чувствовали себя как дома.

Дома имеющие баню, мангальную зону, бассейн пользуются большим спросом. Если строительство бани и капитального бассейна не входит в планы и бюджет ограничен, то отличным выбором станет каркасный разборный бассейн и переносная или мобильная баня! Вариантов на просторах интернета большое количество.

Недостаточно соблюдения типовых условия договора. Арендодатель должен предупредить жильцов и о соблюдении:

• режима – например, не шуметь после 23 часов;

• правилах пожарной безопасности – особенно касается разведения открытого огня на участке;

• запрете на выращивание растений, запрещенных законом;

• запрете на мытье машины на территории участка;

• способах утилизации бытовых отходов.

Страхование

Прежде чем сдавать дачу в аренду, позаботьтесь о страховании. Если арендатор испортит имущество, все убытки выплатит страховая компания. Важно вписать в полис риски:

• аварии коммуникаций;

• пожар и кража;

• противоправные действия посторонних лиц;

• стихийные бедствия.

На цену страховки влияет количество рисков, условия организации, состояние недвижимости. Средняя стоимость ежегодного страхования – 15000–20000 рублей.

Стоит также учитывать, что перед подписанием договора страхования сотрудники придут в дом и сделают фотографии. Осмотр не потребуется, если дом находится в залоге у банка, или если договор просто продлевается.

Для оформления страховки нужны документы:

• паспорт владельца дачи;

• технический паспорт. Если страхуются коммуникации, нужен проект их подключения;

• гарантийные талоны и чеки – при страховании дорогого оборудования и техники;

• выписка из ЕГРН на ЗУ.

Сотрудники страховой компании также попросят собственника дома заполнить заявление. Обычно в нем указывают всю информацию о недвижимости, включая технические особенности, год постройки.

Подготовка договора аренды

Письменный договор для сдачи дачи обязателен, если:

• срок сдачи – минимум 11 месяцев;

• предмет – недвижимость, например, загородный дом;

• одна из сторон (арендатор или арендодатель) – юридическое лицо.

Договор выгоден для обеих сторон, потому как контролирует соблюдение договоренности. Например, вовремя ли платит деньги арендатор, и не нарушает ли условий проживания арендодатель (не приходит ли в дом, когда жильцы не просили).

Если стороны не соблюдают договоренности, договор позволит решить конфликт в суде. Нотариальное заверение не требуется: достаточно подписей обеих сторон. Договор у нотариуса заверяется только в случае, если у одной из сторон имеется такое желание. Например, нет уверенности в добросовестности арендодателя или арендатора.

Чтобы оформить договор, нужно предоставить выписку из ЕГРН и паспорта. В договоре важно указать:

1. ответственность обеих сторон;

2. обязанности, права – относится к сохранности имущества;

3. предмет аренды – из договора должно быть ясно, какой именно дом сдается;

4. срок действия – если он не указан, значит договор бессрочный;

5. личные данные сторон – паспортные данные собственника, клиента;

6. размер и сроки оплаты аренды. По закону, этот пункт необязателен, и стороны могут не указывать стоимость аренды. Но если дело дойдет до суда, стоимость аренды будет равняться средним значениям по району. Если сдается лишь часть дома, и стоимость не указана, договор и вовсе будет считаться недействительным.

Важный момент: в случае смерти собственника договор не теряет силу. Согласно ГК РФ, обязанности, права арендодателя переходят к его наследникам.

Чтобы договор вступил в силу, стороны должны подписать передаточный акт. Он фиксирует состояние, в котором дом передается в пользование, а также содержит информацию об имеющемся в нем имуществе.

Досрочное расторжение договора

Расторгнуть договор раньше срока возможно в случае долгосрочного или среднесрочного договора. Прекратить соглашение может любая из сторон:

1. арендатор может пожелать расторгнуть соглашение, если нарушены условия проживания. Например, в доме нет входной двери, не работает электропроводка, или есть другие дефекты, которые мешают комфортной жизни;

2. арендодатель может расторгнуть договор, если нанесен ущерб дому. Частая причина конфликтов – несвоевременная оплата или недобросовестность: незаконная деятельность в доме, громкие вечеринки, применение жилья под склад.

Любые нарушения стороны могут обсудить устно или письменно. Если такой способ не помогает, можно обратиться в суд.

Расчет налогов

При сдаче загородного дома собственник получает доход, с которого он должен платить налог. Согласно НК РФ, имеются варианты:

1. если собственник является физическим лицом, ежегодно (до 30 апреля) он платит налог по ставке 13 % от дохода;

2. если арендодатель является ИП, возможна оплата налога по УСН со ставкой 6 %. Декларация подается ежегодно, а налог оплачивается каждый квартал. Если доход от сдачи загородного дома превышает 2400000 рублей в год, лучше всего оформить ИП;

3. проще всего для собственника оформить самозанятость и платить налог по НПД. Налог ежемесячный, для юридических лиц – 6 %, для физических лиц – 4 %.

Сдача загородного жилья в аренду через самозанятость или ИП возможна в случае, если собственник не привлекает к делу бизнес-партнеров или инвесторов. Если в планах имеется продажа загородного дома или его части, следует оформить ООО (налог такой же, как и для ИП). За неуплату налогов арендодателя ждет административное наказание, штраф.

Сдача дома через ИП

Удобнее всего сдавать в аренду домик со статусом ИП:

1. можно нанимать сотрудников и платить им официальную заработную плату;

2. нет лимитов относительно суммы ежегодного дохода;

3. возможно использование УСН.

При оформлении ИП собственник:

1. регистрирует предпринимательство по месту прописки;

2. подает документы в налоговую;

3. выбирает код ОКВЭД – так физические лица, кредитные организации, государство будут иметь представление о деятельности ИП. Код бывает основной (в данном случае сдача загородного дома в аренду), дополнительный. Дополнительный код указывает на услуги, которые также предоставляет индивидуальный предприниматель. Например, сдает в прокат велосипеды;

4. выбирает систему налогообложения. Если дом только строится, и расходы превышают доходы, ставка по УСН составляет всего 1%. Уже после того, как аренда окупится, собственник сможет перейти на патентную систему с фиксированной ставкой.

Риски

Верно составленный договор и страхование дома помогут снизить риски. Особую опасность представляет:

• гражданская ответственность – задержка оплаты, порча домика, кража;

• стихийные бедствия – землетрясения, пожар, наводнение;

• отсутствие спроса в несезон.

Минимизировать риск помогает и сдача загородного дома на длительный срок. Найдя один раз ответственного и спокойного арендатора, собственник может выдохнуть. Но и в этом случае есть риск: клиент может оказаться недобросовестным, и в тайне от арендодателя пересдаст жилье. Чтобы этого не произошло, данный пункт важно также прописать в договоре.

Поиск арендатора

Искать арендаторов можно самостоятельно или с помощью риэлторов. Первый вариант бесплатный, но второй проще: поиск клиента и юридическое сопровождение сделки можно переложить на профессионала.

Если решили искать арендатора самостоятельно, позаботьтесь о размещении объявления на специализированных сайтах. Описывать дом важно простым языком – больше конкретики и меньше общих фраз. Например, не много спальных мест, а две двуспальные кровати и один разбирающийся диван.

Важный момент – фотографии. Они должны быть качественными и уютными. Желательно, чтобы в кадр не попали чужие вещи, а вот ваза со свежими цветами – например, собранными на территории дачи – приветствуется. Чтобы недобросовестные риэлторы не украли объявление, можно защитить фотографии, поставив на них адрес своих социальных сетей или номер телефона (в середине фото, чтобы информацию нельзя было обрезать).

Для арендодателя очень важно быть вежливым и заинтересованным. Поэтому стоит внимательно отвечать на все вопросы потенциальных арендаторов. Если сдаете дом на долгий срок, и жильцы пришли на “смотрины”, позаботьтесь о выдаче бахил (особенно зимой или в дождливую погоду).

Аренда загородного дома – выгодное мероприятие, но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Например, если хотите получать ежегодно минимум полмиллиона, значит, нужно найти арендатора, готового ежемесячно платить около 40000 рублей. Это возможно, если дом находится в курортном районе, в нем есть все необходимое.

При посуточной сдаче дома можно зарабатывать в разы больше. Например, сутки аренды – 10000 рублей. Получается, при полной загрузке ежемесячно арендодатель может получать 300000 рублей. Но тут важно не забывать о регулярной уборке, расходных материалах и других нюансах в виде недостатков краткосрочной аренды.

Бизнес на аренде загородных домов выгоден и прост, но его не всегда можно назвать пассивным. Первоначальные вложения зависят от состояния недвижимости, плюс объем работ на ремонт и подготовку к сдаче. Важно также не забывать об обязательной уплате налогов, составлении договора и страховании. Если остаются вопросы и сомнения, лучше проконсультироваться с юристом.

Автор статьи: