Как зарабатывать на посуточной аренде?

22.12.2022
Как зарабатывать на посуточной аренде квартир

Заработать на недвижимости позволит аренда – краткосрочная или долгосрочная. С последней все просто и понятно: находим арендаторов, подписываем договор, передаем ключи и ждем день Х, когда на счет придет оговоренная сумма. Периодически заглядываем к арендаторам и проверяем состояние недвижимости (о непредвиденных ситуациях позаботится страховой депозит). Но как быть с посуточной арендой? Расскажем обо всем по порядку.

Содержание

  1. Кто и почему идут в бизнес по аренде недвижимости?
  2. На что обратить внимание при выборе квартиры для посуточной аренды?.
  3. Подача объявлений.
  4. Как платить налоги при сдаче квартиры посуточно?.
  5. Способы сдачи жилья посуточно?.
  6. Возможные проблемы с законом.
  7. Как построить бизнес на посуточной аренде недвижимости.
  8. Минусы и риски посуточной аренды:
  9. Обслуживание арендаторов.
  10. Секреты арендодателей:

За последние годы бизнес на посуточной аренде недвижимости становится все популярнее. На это есть несколько причин:

  • небольшие первоначальные вложения – просто удовлетворить нарастающий спрос;

  • увеличенная мобильность населения – деловые поездки, командировки, туризм;

  • устойчивый тренд на рациональные расходы – не так много людей хотят тратить деньги на необоснованно дорогие гостиницы.

Подобный бизнес наиболее интересен тем людям:
  • которые давно мечтают о собственном деле, но не имеют первоначального капитала;

  • которые не хотят оставлять постоянную работу, но мечтают о хорошей прибавке к заработной плате благодаря дополнительной занятости;

  • у которых хватает знания, умения и энергии, но нет желания работать на другого человека;

  • которые хотят зарабатывать, но не имеют каких-то особых навыков и опыта.

Выбор жилья для краткосрочной аренды

Не любая квартира подойдет для посуточной сдачи. Следует обратить внимание на следующие параметры:

Ремонт

Привлекательность жилья – важный момент. Необязательно делать дорогой ремонт, но все-таки недвижимость должна привлекать внимание. Несмотря на то, что в первую очередь потенциальные гости ищут комфорт, решения об аренде они принимают, взглянув на фотографии.

Люди, которые приезжают в отпуск или в командировку, редко берут с собой много вещей. Поэтому для них важно наличие не только основной техники – телевизор, холодильник, плита, – но и дополнительные атрибуты: туалетные принадлежности, полотенца, постельное белье.

Необязательно оформлять квартиру в дизайнерском стиле. Но будет нелишним подумать об уюте. Например, можно подобрать коврик и штору в ванной в одной цветовой гамме. Гости это обязательно оценят. Главное, чтобы в квартире не было личных вещей арендодателя: гостям не нужны ваши семейные фотографии.

Размер квартиры

На рынке краткосрочной аренды минимальное количество многокомнатных квартир: в основном это студии и однушки. Именно такой тип жилья считается наиболее привлекательным для туристов. Объясняется это просто: в командировки люди часто ездят самостоятельно, в путешествие – парами или небольшими компаниями. И те, и другие гости проводят больше времени вне дома, и не видят смысл тратить много денег на «лишние квадраты». А чем больше квартира, тем дороже обойдется ее аренда.

Но это не значит, что арендодатель не сможет сдать трехкомнатную квартиру. Прежде чем выйти на рынок, следует проанализировать имеющиеся предложения и спрос в конкретном регионе: может быть именно в этом городе не хватает недвижимости для большой компании.

Мнения экспертов по суточной аренде тоже расходятся. Большая квартира – это и большие проблемы. Чем больше квадратов, тем выше вероятность, что гости решат устроить вечеринку. Поэтому сдавая небольшое жилье, арендодатель отсеивает определенный сегмент людей. Но из-за недостатка спальных мест в такую квартиру не заселится большая семья, готовая заплатить большую сумму. При этом поскольку больших квартир на рынке мало, арендодатель может устанавливать цену без постоянной оглядки на конкурентов.

Расположение

Это тот самый параметр, не подлежащий изменению. Однако именно на локацию обращает внимание большинство гостей. При этом каждая категория приезжих имеет в виду определенные параметры:

  • туристы и иностранцы – центр города, чем ближе культурные объекты и достопримечательности, тем лучше;

  • люди, приезжающие в командировку, селятся у офисов, в экономических и деловых центрах – ближе к работе.

Если квартира находится в спальном районе, могут возникнуть трудности. Гораздо проще, если нет проблем с транспортной доступностью. Но если жилье находится далеко от метро (в большом городе), спрос на него гораздо ниже: придется как-то обыгрывать этот недостаток.

Если у собственника имеется подобная квартира с не лучшим расположением, логичнее будет сдавать ее на долгосрочной основе. Либо посуточно, но сумма аренды ниже, чем у конкурентов. Но если только появились задумки о покупке недвижимости, следует учитывать локацию.

Большое значение для отдыхающих имеет вид из окна: если с окна или балкона открывается живописный пейзаж, стоимость аренды можно увеличить на 10%. Самыми непочетными считаются первый и последний этажи.

Подача объявлений

Объявление – важный момент при сдаче квартиры. Для начала следует сделать хорошие фотографии. Для этого необязательно нанимать профессионального фотографа, но снимки должны передавать реальность. Конечно, прежде стоит сделать уборку и убрать весь мусор и личные вещи. Но не нужно фотографировать мебель, которую не планируете оставлять в квартире. Гости обязательно заметят обман и оставят негативный (в этом случае объективно) отзыв. Подробно мы рассматривали эти моменты в статье: Как правильно фотографировать квартиру.

Имеет значение и описание. Следует сразу обозначить свои требования. Например, не заселяю студентов, с маленькими детьми, с домашними питомцами, нельзя курить. Арендаторам может это не понравиться, но они не будут беспокоить по пустякам.

Как платить налоги?

Арендодатель обязан платить налоги, в каком бы формате он не сдавал квартиру – посуточно или надолго. Есть два основных варианта:

  1. Оформить ИП. В этом случае для предпринимателя действует упрощенная схема со ставкой в 6%. Также можно платить по патенту, размер которого зависит от региона: заплатить можно в фонд ОМС и пенсионный фонд. В 2022 году ставка фиксирована и составляет 43 211 рублей. Если сумма ежегодного заработка больше 300000 рублей, в ПФР следует перечислять еще 1% от суммы заработка;

  2. Стать самозанятым. Сделать это можно дома через приложение «Мой налог». При сдаче недвижимости юридическим лицам самозанятый платит 6%, физическим – 4%. Обязательные взносы в этом случае отсутствуют.

Тем арендодателям, которые сдают жилье нелегально, светит штраф. Им придется заплатить:

  • 13% подоходного налога за 3 года (точную сумму устанавливает суд);

  • 40% от неучтенного дохода за неуплату налогов;

  • 5% за то, что нет декларации;

  • обозначенную сумму за нелегальную предпринимательскую деятельность.

Следует также подумать о страховке недвижимости: она покроет убытки. Премию и стоимость страхового покрытия подсчитает оценщик – его пришлет страховая компания.

Способы сдачи недвижимости посуточно

Существует три варианта поиска арендатора:

  1. Самостоятельно

    Для этого арендодатель размещает объявления на специальных сайтах: некоторые из них бесплатные, а где-то и берут комиссию. Большинство собственников идут именно по этому пути, и основная для этого причина объективна – не нужно платить проценты посредникам, теряя прибыль. Но есть у метода и серьезный минус – все заботы, связанные с арендой недвижимости, ложатся на плечи одного человека.

    Арендодателю, даже если у него нет опыта, придется изучить рынок, назначить оптимальную цену за проживание, создать интересное объявление, показать квартиру и составить договор. Время уйдет и на проверку коммунальных платежей, состояния жилья, урегулирование форс-мажорных обстоятельств.

  2. С помощью агентства

    Обычно к этому методу прибегают люди, которые не могут или не хотят заниматься сдачей недвижимости самостоятельно. За определенную комиссию агентство ищет клиентов, но собственник берет все заботы: заключает договор с клининговой компанией, сдает постельное белье, полотенца в прачечную, решает сопутствующие проблемы.

    Точный процент комиссии устанавливает агентство: зависит от политики компании, региона, самой недвижимости. Это может быть как 300 рублей в сутки, так и 50% от прибыли. Однако все зависит и от условий сотрудничества.

  3. Договор доверительного управления

    Агентство берет на себя все обязательства – от уборки квартиры до поисков арендаторов. Этот вариант выбирают люди, которые никогда прежде не занимались арендой, и те, у кого совсем нет на это времени. Собственник полностью избавляется от всей рутины, но теряет в деньгах. Чаще это 20% от прибыли, но может быть и другая фиксированная сумма.

Возможные проблемы с законом

С октября 2019 года в силу вступил закон, согласно которому в многоквартирных домах запрещено оказывать гостиничные услуги. Причиной тому – многочисленные жалобы соседей на подобные средства размещения: высокий трафик постояльцев и нескончаемый шум.

Однако за счет Гражданского и Жилищного Кодексов запретить сдачу квартир никто не может. Если был заключен договор найма, посуточная сдача недвижимости не приравнивается к гостиничным услугам. При этом в объявлениях не стоит указывать услуги которые могут быть интерпретированы судом как гостиничные услуги: уборка номера, трансфер, обеды и пр. Все эти моменты могут быть обговорены с клиентами при встрече или телефонном разговоре.

Как построить бизнес?

На рынке популярностью пользуется три варианта заработка:

Сдавать свою недвижимость

Строить бизнес на вложении своих денег в недвижимость не особо выгодно: слишком большой срок окупаемости. При этом нужно сразу иметь большую сумму, которая будет «заморожена» в квартире. Но если у арендодателя уже имеется пустое жилье, то этот вариант подходящий.

Отбивать ипотеку

Это несколько опасный, но выгодный способ: деньги, полученные от сдачи недвижимости, идут на оплату ипотеки. Например, арендодатель приобретает квартиру за 5500000 рублей с ремонтом и близко от метро. Сдавать ее он решает за 2500 рублей в сутки. При не 100% загрузке приблизительный доход в месяц – 37500 рублей, за вычетом коммунальных услуг и прочих расходов останется 30000 рублей. Эти деньги будут уходить на досрочное погашение кредита.

Но эта бизнес-модель требует рассмотрения нескольких факторов:

  • Согласие банка на сдачу ипотечной квартиры. Поскольку квартира находится в залоге у банка, организация диктует свои условия. Поэтому следует заранее изучить договор займа и рассмотреть все нюансы. Если на сдачу жилья есть запрет, и банк узнает о незаконной деятельности, он может «попросить» быстрее вернуть всю сумму. Но при краткосрочной аренде кредитная организация о подобной деятельности может узнать только по жалобе соседей;

  • Финансовая подушка на случай простоя. Несмотря на то, что рынок аренды стабильный, непредвиденные ситуации по типу локдауна никто не отменял. Поэтому арендодателям следует иметь отложенную сумму – несколько ипотечных взносов – на погашение кредита, поке не появятся новые жильцы. В этом случае не придется выплачивать пени за просроченный платеж;

  • Расчет рисков. Не следует брать кредит, учитывая 100% наполняемость. Например, если сдаете недвижимость по 3000 рублей в сутки, не нужно договориться на ежемесячный взнос в 90000 рублей. Долг должен быть на уровне не больше 50% от заполняемости.

Эта бизнес-модель рассчитана не на получение прибыли, а на создание капитала благодаря заемным средствам.

Сдача чужой квартиры

Для старта потребуется не больше 100000 рублей – это плюс. Но для начала нужно найти арендодателя, который сдаст недвижимость на долгий срок: уже потом ее можно сдавать на сутки.

Важный момент: схему следует использовать добросовестно. Важно предупредить собственника недвижимости о своих намерениях и прописать их в договоре. В противном случае по Гражданскому кодексу придется не только расторгнуть договор, но и возместить убытки.

Преимущество очевидно – минимальные вложения. Можно арендовать сразу несколько квартир, а полученные деньги инвестировать в любые другие бизнес-модели. Но подобная модель требует повышенных коммуникативных навыков: не каждый собственник согласится на субаренду. А если согласится, больших доходов ждать не стоит: сначала нужно возместить аренду, а уже потом думать о заработке.

Есть еще один вариант – взять квартиру в управление. Но для этого придется найти собственников, готовых сдавать недвижимость посуточно: при этом они не хотят заниматься всей рутиной. В этом случае можно стать кем-то вроде агента по недвижимости или управляющего, взяв на себя все обязанности – от уборки и встречи гостей до подачи объявлений и рекламы. Работать придется не по трудовому договору, а ради процентов от прибыли.

Минусы и риски

Посуточная аренда – это большой доход, но при условии полной вовлеченности в процесс. Следует учитывать несколько важных факторов:

Занятость

Прежде чем сдавать недвижимость, арендодатель должен объективно оценить собственные возможности. Если он живет на одном конце населенного пункта, сдаваемая квартира находится на другом конце, а работа в центре, справиться с управлением недвижимостью самостоятельно не получится.

Решить эту проблему можно при помощи электронного ключа. Однако придется найти человека, который будет контролировать количество расходных материалов, качество уборки, работу персонала. Необходимо своевременно отвечать на вопросы постояльцев и давать им дополнительную актуальную информацию: где лучшие кафе, какая погода, что можно посмотреть в городе. Поэтому если долгосрочная аренда – это пассивный доход, с краткосрочной сдачей жилья так не получится.

Сезонность

На спрос огромное влияние оказывает сезонность. Большинство потенциальных арендаторов – туристы, которые выбирают город с ориентацией на климат и актуальную погоду.

Например, в Санкт-Петербурге сезоном считаются летние месяцы, новогодние, майские праздники. Спрос увеличивается и на другие праздники – Алые паруса, День города, 8 марта, иные длинные выходные.

Все остальное время считается не сезоном, и чтобы недвижимость не простаивала, собственнику приходится выкручиваться: придумывать скидки и акции, снижать стоимость, продвигать объявление. При этом обычно в не сезон люди приезжают всего на пару дней, а значит, работы у арендодателей прибавляется.

Самый большой урон по бизнесу нанесла пандемия 2020 года: рынок краткосрочной сдачи жилья был парализован. После этого собственникам квартир приходится учитывать и подобный риск.

Порча вещей

Несмотря на регулярную инспекцию арендодателя, всегда есть риск того, что арендаторы испортят имущество. Не исключена вероятность кражи мелких предметов и посуды – того, что не сразу можно заметить. В этом случае есть два выхода – денежный залог (он не возвращается при нанесенном ущербе) и опись имущества.

Но тут есть и другое мнение. Когда люди снимают жилье надолго, у них все равно что-то царапается, пачкается, ломается. Туристы же большую часть времени проводят вне дома, а потому и не успевают что-то испортить.

Обслуживание гостей

При краткосрочной аренде есть и такие нюансы:

  • Чем чаще заезжают гости, тем выше нагрузка. При желании арендодатели могут указать минимальное число ночей. Однако стоит помнить, что не в сезон почти 30% бронирований – это сдача на сутки.

  • Цена – фильтр адекватности. Практика арендаторов показывает, что при слишком сильном снижении цены за сутки снижается и «качество» арендаторов. Часто люди, заезжающие в квартиру со скидкой в 50%, отказываются платить залог или съезжают позже положенного, потому что не высыпаются.

  • Основные расходы арендодателя – полотенца и постельное белье: из-за частой стирки и глажки они быстро приходят в негодность. Сюда же можно добавить и туалетные принадлежности. Важно, чтобы текстиль всегда был чистый и сухой, должно быть место для его подготовки и хранения. Иначе это будет недочет, на который не закроет глаза даже самый лояльный гость.

  • Отдельный момент – рейтинг и отзывы. Некоторые арендодатели, особенно неопытные, считают, что это просто цифры. Но это совсем не так. Клиенты без объяснений и повода могут поставить низкую оценку и оставить негативный отзыв, тем самым снизив рейтинг собственника и отправив его объявление в «долгий ящик». Поэтому в квартире всегда должно быть чисто, а с лица не должна исчезать улыбка (хотя наигранность тоже не в почете). Негативных отзывов не нужно бояться: они подтверждают, что объявление реально. Ибо объявление только с положительными отзывами – это антиутопия, наталкивает клиентов на мысль, что все подстроено. Положительные отзывы можно оставить без ответа, а на негативные обязательно нужно отреагировать. Если замечание объективно, следует поблагодарить гостя и извиниться, пообещать все исправить. Если замечание несправедливо, не стоит ругаться: надо лишь дать понять гостю, что его впечатление субъективно, и вам жаль, что так получилось.

Секреты арендодателя

В 2022 году в бизнесе произошли серьезные перемены: большинство зарубежных сайтов ушли с рынка. Но это вовсе не означает, что владельцам квартир, привыкшим к их краткосрочной сдаче, придется отказываться от регулярного дохода. Нужно только знать основные фишки.

Airbnb

Бронирования в России на этом сайте невозможны, при этом страницы арендодателей не удаляются, а значит, объявления могут просматривать потенциальные клиенты. Опытные эксперты утверждают, что статистика просмотров объявлений только возросла, но как перевести заинтересованных гостей?

Согласно правилам сайта, обмениваться номерами телефонов стороны не могут. Чтобы не нарушать правил площадки, арендодатели могут в графе «о себе» внести коррективы и добавить свой ник в социальных сетях. Если клиентам понравится объявление, они напишут ВК, Telegram или другой сети.

Channel managers

Нашли площадку, благодаря которой обеспечивается 100% заполняемость? Отлично. Но если нет, можно попробовать потестировать channel managers – это сервисы, которые синхронизируют бронирования с различных платформ для аренды. Среди основных:

  • Bnovo. Для новых пользователей по промокоду доступны дополнительные функции. Например, стыковки с ip телефонией и crm;

  • Realty Calendar. При регистрации арендодатели получают бонус 20% на первое пополнение. При желании пользователи могут подключить онлайн-кассу, которая упростит оплату бронирования.

Если арендодатели не хотят работать с channel managers, они могут воспользоваться приложением «Нано бронь гостиниц».

Один из самых популярных способов найти клиентов – сарафанное радио и прежние гости. Модуль бронирования из Realty Calendar можно отправить знакомым гостям, сообщив им о том, что до сих пор сдаете недвижимость и будете рады снова их видеть.

Этот же модуль можно использовать во время сдачи через личный блог. Опыт арендодателей показывает, что одна из самых эффективных социальных сетей в этом вопросе – Одноклассники. Если создать бизнес-страницу по объекту размещения, пользователи «устаревшей сети» действительно с удовольствием бронируют квартиры посуточно.

Сайты бронирования

Отдельного внимания заслуживают специализированные сайты бронирования. Как оказалось, большинство площадок «сырые». Объяснить это просто. Во время существования в России Airbnb иные сайты просто не решались с ним конкурировать. Но теперь, когда спрос туристов не снизился, а вот предложение – да, пользователи осваивают и другие площадки. Одни из самых интересных вариантов:

Суточно.ру

Поместить объявление на сервере могут физические лица и ИП. Размер комиссии от брони – 15-25%. Сначала всех арендодателей подключают к схеме «стандарт», но при желании они могут поправить настройки. Например, схема «бизнес» предлагает 100% предоплату от гостя. Если в квартире предусмотрен самостоятельный заезд, это оптимальный вариант, поскольку собственник не будет забирать оставшуюся часть денег после заезда гостей. Полученные бонусы можно потратить на продвижение страницы.

Приятный бонус: знак суперхоста можно перенести с Airbnb. Это суперхозяева с хорошими отзывами и успешными бронями, что непременно станет преимуществом при бронировании. Есть у сайта и минусы:

  • не получается просмотреть количество просмотров объявления;

  • гость не всегда может написать хосту;

  • после изменения информации долгая модерация;

  • техподдержка не круглосуточная – с 8 до 23 часов.

Островок

Поместить объявления на сервере могут лишь юридические лица и ИП. Самозанятым сервер недоступен. Комиссия составляет 15%. Из преимуществ – круглосуточная поддержка, можно настроить 100% оплату на сайте. Имеются и недостатки: неудобный интерфейс, нет настоящих контактов арендаторов.

Дополнительные серверы

Сайты не отстают, и сегодня снять квартиру на короткий срок можно на:

  •  Авито – удобная регистрация, никаких документов для размещения объявления, можно получить значок «квартира проверена», что повысит доверие гостей;

  • ЦИАН – удобный вариант для краткосрочной аренды с базовыми функциями. Из недостатков – слишком много времени уходит на общение с клиентами;

  • Tvil.ru – не самый лучший вариант: нет бесплатной поддержки, нет компенсаций за отмену брони, нельзя прикреплять фотографии в личной переписке с гостем;

  • Квартирка.com – для размещения объявлений не нужны документы, комиссия от брони – 15%, служба поддержки работает с 8 до 16 часов с понедельника по пятницу;

  • Броневик.com – нет информации о гостях и отзывов, максимальное число гостей – 2 взрослых и дети, приходится распечатывать агентский договор.

У вас есть квартира, которую вы готовы сдавать посуточно? Подчеркните все ее плюсы и обыграйте минусы. Сдавайте жилье по договору субаренды или самостоятельно, заранее оценив все риски. Краткосрочная аренда – это не просто пассивный доход, а полноценная работа, которая при должных стараниях принесет приличный доход.

Автор статьи:




Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Другие статьи раздела





Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Заявка на услугу

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения