Как можно сдать ипотечную квартиру в аренду

Вопросы по теме:

1. Согласование аренды квартиры с банком.
2. Как договориться с банком о сдаче залоговой квартиры.
3. Страховка ипотеки и аренда недвижимости.
4. Неофициальная сдача ипотечной квартиры.
5. Когда запрещается сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Популярный вариант инвестиции в жилую недвижимость – приобретение квартиры для размещения квартирантов. Еще более интересным представляется сдача арендаторам ипотечного жилья, поскольку это позволит компенсировать хотя бы часть кредитных выплат.

Только вот помимо квартировладельца и жильца в схему «ипотечная квартира в аренду» добавляются банк-кредитор и страховая компания. Что же, разберемся в нюансах сдачи залоговой квартиры.

Согласование аренды квартиры с банком

Несмотря на допустимость передачи собственником состоящего в залоге имущества на временное пользование, причем без дополнительного одобрения держателя залога (в нашем случае – ипотечного банка), что установлено пунктом 3 статьи 346 Гражданского кодекса, в этом же пункте отмечена возможная потребность согласия от залогодержателя. Что это значит?

В Гражданском кодексе подразумевается допустимость согласования с банком-кредитором намерений залогодателя по сдаче ипотечной жилплощади, если таковое условие отражено в кредитном договоре. Заемщику ипотеки следует помнить, что с момента подписания договора с банком-кредитором он согласился на все положения, описанные в этом документе. Перед подписанием ипотечный договор требуется тщательно прочесть и обдумать.

И если пункт, требующий согласования с кредитной организацией предстоящей сдачи залогового жилья в наем, имеется в договоре, то будут и соответствующие санкции, вплоть до обращения взыскания через суд к ипотечной квартире согласно ст.78 закона «Об ипотеке» (т.е. либо немедленное погашение кредита досрочно, либо изъятие залоговой квартиры у собственника и продажа, чтобы банк мог возвратить себе кредитованные средства).

Заметим, что условие согласования предоставления ипотечного жилья в аренду с банком-кредитором является типовым в договоре займа, и кредитные отделы упорно не желают его исключать.

Хотя ипотечному банку залоговая недвижимость необходима именно, как гарант возврата «одолженных» заемщику денег, эта финансовая организация будет беспокоиться о состоянии «товарного» вида залоговой недвижимости. Поэтому собственнику ипотечной квартиры, твердо намеренному ее сдать, приходится выбирать из двух вариантов: оформлять разрешение банка (обязательно письменное); сдавать жилплощадь «в темную», не информируя банк.

Как договориться с банком о сдаче залоговой квартиры

С некоторых пор прямой формулировки, запрещающей аренду, в ипотечных договорах большинства банков нет. Причиной этому является постановление Верховного суда, в котором подобные ограничения права собственника пользоваться залоговым имуществом по назначению признаны незаконными (№ 309-АД16-8799 от 14.10.2016).

Но даже если в кредитном договоре сформулирован именно запрет, то рациональнее не скандалить с банком, а договариваться, подготовив соответствующее письменное заявление. В нем необходимо аргументировать намерение сдавать состоящую в залоге жилплощадь повышением финансового благосостояния собственника, что позволит снизить кредитную нагрузку и обеспечить регулярность выплат.

Пункт кредитного договора, утверждающий потребность предварительного согласования сдачи ипотечной квартиры с банком-кредитором, как пояснялось выше, является наиболее распространенным. И чтобы заработать на квартирантах, собственнику ипотечной жилплощади необходимо лишь письменное согласие от имени кредитной организации, за которым следует обратиться также в письменном заявлении, обосновывая причины своего намерения.

Как правило, ипотечный банк выставляет определенные условия, на которых аренда будет им одобрена. Обычно это ограничение договорного срока аренды одним годом без возможности «автоматического» продления. Наибольшую вероятность успешно договориться по «арендному» вопросу с банком дает ответственное исполнение заемщиком ипотечных обязательств (т.е. полное отсутствие просрочек). Напомним, что в залоговой квартире временную регистрацию арендаторам-квартирантам согласовывать с банком также потребуется.

Если при изучении договорных пунктов кредитного соглашения с ипотечным банком оказывается, что условия запрета или потребности согласования арендной сдачи состоящей в залоге квартиры не прописаны – заемщик в полном праве сдавать эту жилплощадь и не извещать банк об этом, самостоятельно определяя длительность аренды с каждым квартирантом. Тем не менее, более правильным будет все же уведомить банк-кредитор, демонстрируя тем самым свою добросовестность.

Страховка ипотеки и аренда квартиры

Помимо кредитного банка будущему арендодателю необходимо учитывать позицию еще одной стороны ипотечной сделки – страховой компании. С позиции страховщиков вывод ипотечной квартиры ее собственником на рынок аренды жилья существенно повышает риски, не учтенные на момент первого андеррайтинга. Случайные квартиранты могут проявить безответственность – к примеру, затопить водой или как-то иначе испортить ее состояние, тем самым вызвав страховой случай и потребность компенсационных выплат.

Разумеется, страховщик не способен законно повлиять на решение квартировладельца поселить кого-либо в своем жилье. Но страховая компания вправе увеличить ставку по взносу и сделает это. Впрочем, повышение страхового взноса в такой ситуации редко превышает 30%.

Неофициальная сдача ипотечной квартиры

Будущему арендодателю следует учитывать, что полностью «темный» вариант – размещение жильца без оформленного договора – угрожает уголовной ответственностью (ст. 171 и 198 Уголовного кодекса) с начислением налогов за полный период взаимоотношений с арендаторами плюс штрафы и пени.

При договорном (т.е. законном) формате взаимоотношений с квартирантами без информирования ипотечного банка происходит зачастую следующее: если кредитные выплаты выполняются своевременно, то банку этого достаточно. Как правило, внимание банковского персонала более всего приковано к заемщикам, задерживающим или не осуществляющим выплаты.

Однако у банка, владеющего закладной по ипотечному жилье, имеется постоянное право проверки состояния залогового объекта (ст. 34 закона «Об ипотеке»). Разумеется, попасть в квартиру без ее собственника банковские представители не смогут. Но им никто не воспретит, к примеру, опросить соседей и сотрудников ТСЖ в отсутствие квартировладельца.

Когда запрещается сдавать в аренду ипотечную квартиру

Если с банком и компанией-страховщиком вопросы предоставления ипотечного жилья арендаторам разрешимы, то в случае использования в ипотечной сделке средств «семейной» госсубсидии – материнского капитала – сдавать квартиру в наем полностью незаконно.

Органы опеки никогда не одобрят этого, поскольку не могут из-за целевого предназначения маткапитала – улучшение жилищных условий несовершеннолетним членам семьи. Т.е. программа маткапитала предполагает именно переезд семьи в более просторное жилье, а не извлечение из него прибыли на арендаторах.

В теории существует единственный вариант достичь одобрения органов опеки на сдачу ипотечной жилплощади, купленной ранее с маткапиталом – доказать, что на деньги от аренды семья снимает многократно лучшее жилье в районе с более развитой инфраструктурой, что дает больше пользы развитию детей. Но целесообразности в такой схеме, разумеется, нет.

Игнорирование родителями-заемщиками ипотеки этого правила приводит к нехорошим последствиям. Когда опека выяснит, что в купленной с маткапиталом квартире ребенок не проживает, ее прямой обязанностью будет восстановление детских жилищных прав. Будет обращение в прокуратуру, после чего родителей могут признать мошенниками, что тратили деньги от квартирантов, проживавших на «детских» квадратах жилплощади. В худшем итоге сертификат «детской» госсубсидии аннулируют и деньги эти государству придется возвратить, а для этого обычно приходится продавать квартиру.

Напомним, что любые вопросы аренды жилплощади, включая ипотечную недвижимость, вам удастся разрешить при поддержке риэлторов нашей ассоциации.

Автор статьи: