Что нужно проверить перед арендой офиса

Характер будущих взаимоотношений арендатора с арендодателем во многом зависит от тщательности проверки объекта недвижимости, предлагаемого в аренду. Также следует внимательно проверить юрлицо арендодателя и условия договора, предложенного к подписанию.

Как проверять помещения офиса

Первым делом выясняется наличие данных о помещении в службе Росреестра. Арендатор должен знать, кто действительно владеет офисом – увидеть выписку из ЕГРН или свидетельство права собственности. Проводится проверка обременения помещений, устанавливается отсутствие судебного разбирательства в отношении прав собственности. Последнее важно, поскольку арендодатель может замалчивать действительную ситуацию.

Фотографий потенциального арендного офиса недостаточно. Обязательно требуется выехать на адрес и осмотреть помещение лично, внутри и снаружи (со всех сторон здания). Необходимо выяснить заранее допустимость размещения фасадных вывесок, указателей и пр.

Подчеркнем, что если помещение принадлежит нескольким собственникам, то требуется подписывать договор аренды с каждым в отдельности. Иначе суд вправе признать сделку аренды недействительной.

Если компания-арендатор имеет намерение разместить в офисе дочерние компании, то необходимо выяснить у наймодателя возможность субаренды заранее. Важно уточнить допустимость регистрации адреса арендатора в налоговой службе, поскольку некоторые арендодатели ее запрещают.

Следует выяснить отсутствие земельных ограничений (сервитутов) на подход и подъезд к помещению офиса. Дорожный маршрут к арендному помещению может проходить по частной территории третьего лица (другого собственника), который вправе требовать оплату проезда.

Как проверять арендодателя

Необходимо убедиться, что наймодатель является собственником помещения. Нужно сверить оригинальные паспортные данные с содержанием свидетельства или выписки на право собственности.

В случае ведения переговоров об аренде с представителем физлица следует убедиться в его полномочиях к действиям на пользование помещением. Запрашивается оригинал доверенности, проверяется срок ее действия и разрешенный объем полномочий, обязательно включающий право на заключение договора по аренде от имени правообладателя. Такая доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Если аренда обсуждается с представителем юрлица, то доверенность на совершение арендных сделок должен предоставлять руководитель компании-собственника с соответствующими полномочиями. Действия от имени юрлица без оформления доверенности законны только в отношении лиц, прямо указанных в выписке ЕГРЮЛ. Данную выписку просто найти через сайт ФНС, указав ИНН или наименование организации.

Для полной уверенности в арендодателе необходимо пробить его гражданский паспорт через базу недействительных паспортов, поискать сведения об открытых исполнительных производствах и долгах на сайте судебных приставов. Имеет смысл пробить наймодателя по картотеке арбитражных дел, что позволит собрать информацию о прежних его делах, связанных с арендой. Не рационально иметь дело со склочным арендодателем.

Как проверять договор аренды

Анализировать договорные условия в тексте документа необходимо после проверки помещения и его собственника, либо доверенного представителя. Договор аренды является основным документом, устанавливающим характер взаимоотношений между сторонами – наибольшее число споров в суде происходит именно из-за его условий, которые сразу не были приняты во внимание.

Обязательно изучается допустимость одностороннего расторжения арендной сделки со стороны арендатора. При исчезновении потребности в аренде, отсутствии средств ее оплаты или нахождении более интересного варианта прекратить договор до срока арендатору позволит только пункт об одностороннем расторжении.

Среди внешне безобидных пунктов договора может быть запрет любой видеосъемки, подразумевающий недопустимость записи на смартфоны сотрудников и видеосвязь через интернет. Нередко наймодатели запрещают договором приемы пищи на территории арендуемого помещения, о чем может не знать рядовой персонал компании-арендатора – кофе-брейк, юбилейные торты и пятничная пицца обойдутся в круглую сумму штрафа в этой ситуации. Условия заключенного договора оспорить в суде крайне сложно.

Отдельной проблемой могут стать вывески. В случае офиса в историческом здании допустимость размещения вывесок арендатора наймодателю, как собственнику помещения, потребуется согласовывать с чиновниками муниципалитета. А в отдельных ситуациях навешивание вывески окажется полностью невозможным. Поэтому допустимость или недопустимость вывесок должна указываться в договоре аренды.

Текст договора должен учитывать многие другие нюансы аренды, как-то парковочные места для сотрудников и клиентов арендатора, порядок уборки помещения и вывоз мусора, правила входа/выхода в офис, организацию пропускного режима и прочее.

Пункты договора должны иметь однозначную трактовку, не должно быть длинных предложений и пунктов с отсылкой к другим разделам договора. Сложные формулировки не нужны. Арендатор может и должен  задавать вопросы наймодателю до подписания договора, чтобы разобраться во всех нюансах сделки. Вопросы продемонстрируют серьезность намерений, стесняться их незачем.

Учтите, что содержание договора всегда важно оценивать с позиции возможных судебных разбирательств. Поэтому чем меньше в нем тайных «сюрпризов», тем меньше проблем предстоит во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Автор статьи: