Правила сдачи квартиры самозанятыми

Оглавление

1. Кто такие самозанятые?
2. Можно ли сдавать нежилую недвижимость, аппартаменты
3. Можно ли сдавать чужую квартиру
4. Может ли самозанятый сдавать квартиру посуточно
5. Можно ли сдавать часть квартиры, доли
6. Преимущества и недостатки при сдаче недвижимости как самозанятый.
7. Образец договора аренды квартиры самозанятого (Как оформить договор найма жилого помещения).
8. Какой налог платит самозанятый при сдаче недвижимости юрлицу и физлицу, расчет налога
9. Нужно ли платить налог с залога (страхового депозита), от сумм за порчу имущества и пр.
10. Примеры расчета налогов при сдаче квартиры физлицу и юрлицу
11. Инструкция процесса по оплате налога для самозанятого
12. Почему самозанятый не получит налоговый вычет, если сдает недвижимость как физлицо?
13. Как самозанятому получить налоговый вычет?
14. Может ли самозанятый сдавать квартиру через риэлтора?

Сдача квартиры – наиболее популярный тип деятельности у самозанятых, хотя доход от сдачи недвижимости не попадает в категорию НПД (налог на профессиональный доход). Все дело в том, что жилая недвижимость – исключение. Давайте разбираться вместе.

Самозанятые – кто это?

В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.

До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).

Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!

Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:

• планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);

• хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;

• хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;

• годовой доход не больше 2400000 рублей.

Легальная сдача жилья – самое разумное решение для арендодателя: выгодно не только стране, получающей налог, но и собственнику квартиры. Если возникнут проблемы, арендодатель всегда может подать жалобу в суд или правоохранительные органы.

Для начала следует ответить на главный вопрос: да, самозанятые имеют право сдавать жилье в аренду. Именно эта группа граждан чаще всего этим и занимается. Сдавать внаем можно не только целую квартиру, но и комнату и частный дом: все объекты относятся к категории жилой недвижимости.

Сдача в аренду нежилой недвижимости

В ФЗ № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года для самозанятых прописан запрет на сдачу нежилой недвижимости внаем. Граждане нередко обращаются в Минфин с просьбой переписать закон и разрешить сдавать внаем любое помещение, в том числе коммерческие, платя налог как самозанятые. Но пока таких нововведений не планируется.

По нормам ЖК РФ апартаменты считаются нежилым помещением, поэтому от их сдачи внаем новый налоговый режим самозанятого не может быть применен. Налог для самозанятых арендодателей составляет 4%. ИП по упрощенной системе налогообложения платят налог в размере 6%. Но если предприниматель не подал заявление о переходе на УСН, размер налога составит 20% от его дохода. Предполагалось, что в скором времени апартаменты будут переведены в статус жилого помещения (недвижимость для постоянного проживания, отвечающая техническим и санитарным нормам), но в 2023 году они до сих пор считаются нежилым объектом.

Сдача в аренду чужой недвижимости

В законе для самозанятых нет оговорок по поводу того, что платить НПД можно только с арендных доходов, полученных от аренды своего жилья. Согласно ГК РФ арендодатель не обязательно должен быть собственником квартиры: главное, чтобы это было уполномоченное лицо.

Например, собственник жилой недвижимости и самозанятый заключают договор ссуды. По договору с согласия владельца самозанятый сдает жилье внаем третьим лицам и платит НПД с полученного дохода.

Сроки и размеры аренды

Самозанятый имеет право сдавать жилье на любой срок: на длительное время, на несколько дней или часов. Для арендодателя нет ограничений при условии, что он заносит в приложение все сведения об оплате и выдает чек.

Самозанятый не обязан сдавать в аренду целую квартиру: это может быть и доля. Главное, чтобы помещение было признано жилым. В противном случае подобные действия незаконны.

Сдача недвижимости как самозанятый: преимущества и недостатки

У нового режима есть ряд преимуществ:

1. Минимальная ставка налога. Это особенно ощутимо для тех, кто ранее платил НДФЛ 13%. Подобное нововведение может снизить налоговую нагрузку и на ИП. Считается, что такой режим может сократить число людей, уклоняющихся от выплаты налогов из-за их ранее неподъемной ставки;

2. Никакого повышения налоговой ставки. Российские законы запрещают повышать налоговую ставку в течение 10 лет;

3. Быстро и просто. Все, что нужно – это скачать приложение, подать заявление, а затем просто вносить доходы и отправлять чеки. По желанию пользователя оплата станет автоматической: ни касс, ни налоговых деклараций, ни походов в ФНС, ни самостоятельных расчетов. Арендодателю даже не придется запоминать дату платежа;

4. Прозрачность сделки. Собственнику, платящему налог, можно не бояться недобросовестных нанимателей, штрафов и государства. Наоборот, он всегда может рассчитывать на помощь;

5. Налоговый вычет. Это небольшая сумма, но система налогообложения все же стала выгоднее. Если что не так, собственник всегда может вернуться к НДФЛ или ИП;

6. Нет страховых взносов. Сразу при переходе на новый режим собственник перестает выплачивать страховые взносы;

7. Можно отказаться от самозанятости. Если в сдаче недвижимости больше нет смысла, можно отправить в приложении заявление. На следующие сутки человек больше не считается самозанятым.

Несмотря на все преимущества, есть у экспериментального режима и недостатки:

1. Самостоятельное внесение доходов. Налог начисляют на доходы, которые пользователь сам вносит в приложение. Если плательщик забудет или сознательно утаит от налоговой часть доходов, при обнаружении «ошибки» он получит штраф;

2. Все зависит от работы приложения. Приложение «Мой налог» работает не так давно, поэтому бывают технические сбои. Если сбой произошел, предусмотрена отсрочка для плательщиков на один день. И все же лучше не оставлять оплату на крайний срок;

3. Не начисляется трудовой стаж. Если плательщик еще где-то устроен официально, и сдача квартир внаем – не единственный его доход, проблем нет. Но если это основная деятельность человека, он должен понимать: стаж не идет, а именно он влияет на пенсию;

4. О пенсии нужно думать самому. Налоги идут в ФОМС и региональный бюджет: взносы в ПФР пользователь при желании делает самостоятельно.

Договор аренды самозанятого - пример?

Для сдачи любой недвижимости в аренду потребуется договор. Если квартира сдается физическому лицу - то это будет договор найма жилого помещения. Договор аренды заключается только с юридическим лицом. Самозанятые сдают только жилые помещения, поэтому более 90 сделок из 100 это сдача в наем физлицам. Приведем ниже образец договора найма жилого помещения самозанятого. Он ничем не отличается от договора сдачи помещения физлицом. Кто-то для большей солидности указывает ИНН и ставит печать самозанятого. Но это не обязательные действия.

Скачать договор аренды (найма) помещения

    

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;

2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;

3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;

• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;

• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;

• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

Вопреки ожиданиям, для пенсионеров льготы не предусмотрены (это невозможно, поскольку недвижимость используется для предпринимательской деятельности и систематического получения выгоды).

Примеры расчета налога при сдаче юрлицу и физлицу

1. Вы сдаете квартиру юридическому лицу за 20000 рублей/месяц. При этом компания оплачивает коммунальные услуги не по счетчику, на что уходит 5000 рублей. Доход для налога – 25000 рублей. 25000х6% (ставка для юридического лица)/100%=1500 рублей. Сумму платят ежемесячно.

2. Вы сдаете квартиру студенту за 15000 рублей/месяц, коммунальные услуги оплачивает самостоятельно. Доход для налога – 15000 рублей. 15000х4% (ставка для физического лица)/100%=600 рублей. Эту сумму необходимо оплачивать ежемесячно.

Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?

Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:

1. загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;

2. после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;

3. если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);

4. оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.

При желании физическое лицо получает статус самозанятого в уполномоченном банке или в кабинете налогоплательщика: не требуются копии документов и заполнение бланков.

Почему самозанятый не получает налоговый вычет, если сдает недвижимость как физлицо?

Сдавая недвижимость как самозанятый и оплачивая налог 13% от дохода, ФЗ может вернуть деньги и заплатить меньшую сумму. Поскольку в этом случае ему положены налоговые вычеты.

Если сдавать недвижимость, нужно или быть самозанятым и оплачивать НПД, или платить НДФЛ и считаться простым физлицом. Два этих понятия совмещать нельзя.

Как самозанятый получает налоговый вычет?

Согласно российским законам, самозанятым положен единовременный налоговый вычет – 10000 рублей. Для налога при сдаче недвижимости физлицу (4%) вычет 1%, юридическому (6%) – 2%. Ежемесячно проценты высчитываются из суммы дохода. Вычет прекращается, когда его сумма достигает положенных 10000 рублей. Тогда плательщик оплачивает налог полностью.

Важно! Не оплачивать налог, прежде чем накопится сумма в 10000 рублей нельзя: деньги с налогового вычета уходят постепенно ежемесячно.

Может ли самозанятый сдавать квартиру через риэлтора?

Да, при сдаче квартиры через агентство недвижимости собственник также может платить налог по ставкам 6% и 4%. Но есть нюансы:

• деньги от клиентов самозанятый получает через риэлтора. Но налог на профессиональный доход оплачивает по ставке не 6%, а 4%, поскольку конечный получатель услуги – физическое лицо;

• обозначенный процент от арендной платы риэлтор берет себе, но налог самозанятый оплачивает со всей суммы;

• если сдаваемая квартира – совместно нажитое с супругом имущество, перед его сдачей через риэлтора нужно от него письменное распоряжение. Иначе сделка будет считаться недействительной.

• передача недвижимости в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре как ограничение прав. Оплачивается госпошлина за регистрацию 2000 Р. В противном случае агентство или риэлтор не будет иметь права сдавать вашу недвижимость в аренду. 

Переход в статус самозанятого – отличная возможность вывести арендодателей из тени. Минимум бумажной волокиты, невысокая ставка, быстрое и легкое оформление статуса – и вот физическое лицо является официальным арендодателем, который по закону оформляет отношения со съемщиками квартиры.

Автор статьи: