Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

Оглавление

1. Почему занижают стоимость жилья в ДКП?
2. Случаи когда продавец освобождается от уплаты НДФЛ
3. Риски продавца
4. Последствия от уклонения уплаты НДФЛ
5. Риски покупателя
6. Возможные причины расторжения сделок по ДКП недвижимости
7. Примеры занижения цены недвижимости
8. Стоит ли сейчас занижать цену?
9. Примеры из судебной практики
10. Консультация юриста

Несмотря на риски и серьезные последствия, количество сделок с заниженной стоимостью при продаже жилья растет. А значит, проблема все еще актуальна.

Почему занижают стоимость жилья в ДКП?

Риэлторы нередко сталкиваются со случаями, когда участники сделки предлагают обозначить в договоре купли-продажи не всю сумму недвижимости, а лишь ее часть. Продавец так желает снизить налог: чем дешевле квартира, тем он меньше. Покупатель же просто не хочет афишировать доходы перед ФНС.

Согласно статье 421 ГК РФ, сохраняется принцип свободы ДКП. С точки зрения законодательства, продавец имеет право указать в договоре любую стоимость, подписать допсоглашение с покупателем и подтвердить при помощи расписки расчет. И все же этот метод опасен для обоих участников.

Согласно № 210-ФЗ от 26.07.19, доход от продажи жилья облагается НДФЛ в размере 13 %. От уплаты НДФЛ продавец освобождается в следующих случаях:

• владелец квартиры является инвалидом, пенсионером и другим льготником (НК РФ, статья 407);

• прошло 5 лет после покупки квартиры (это не единственное жилье владельца);

• с момента покупки жилья прошло 3 года, это единственное жилое имущество владельца;

• недвижимость продали за ту же стоимость, за которую и приобрели, или еще дешевле;

• с момента получения квартиры в наследство прошло 3 года;

• у владельца недвижимости двое или более детей, и он покупает большее по площади жилье для улучшения жилищных условий.

Если владелец не является участником льготных категорий, он платит налог или продает недвижимость не дороже, чем купил. Или специально занижает стоимость жилья в ДКП.

Риски продавца

При занижении стоимости квартиры или дома сильно рискует продавец. При оформлении ДКП он нередко берет в аренду банковскую ячейку, где хранится выручка от продажи жилья. На сделке присутствуют представители обеих сторон, продавец думает, что средства уже у него. Иногда все идет не так легко.

Например, срок аренды ячейки в банке прошел, переход права собственности еще не зарегистрировали. Недобросовестный покупатель получает доступ к средствам, плюс у него на руках ДКП, в котором прописана заниженная сумма. Он обращается в суд для регистрации собственности, оплачивая лишь обозначенную в ДКП сумму.

Слишком низкая цена на жилье вызовет подозрение у банков и налоговых органов. Поэтому не стоит указывать сумму меньше 70 % от кадастровой стоимости. Когда сумма намного ниже кадастровой, после проверки НДФЛ доначислят.

Если у продавца все же по каким-то причинам нет желания указывать реальную стоимость недвижимости, ему стоит прислушаться к советам специалистов: отклонение стоимости в диапазоне 20 % от рыночной стоимости допустимо. В остальных случаях не избежать последствий.

Самый большой риск представляет налоговая. При уклонении от налогов начисляется и налог, и штраф, также грозит уголовная ответственность. По словам консультанта по налогам Ирины Хабибовой, продавец также лишается налоговых выплат, на которые он мог бы рассчитывать. В результате получается еще большая сумма, чем та, которая была бы, не нарушив, продавец закон. А поскольку налоговые органы сегодня работают грамотно, подобные нарушения выявляются очень быстро.

Уклонение от уплаты НДФЛ – это уголовное преступление (статья 198 УК РФ). В этом случае нарушителю грозят последствия:

• штраф в размере от 100000 до 300000 рублей или сумма его дохода за год или два. Возможны общественные работы и тюремное заключение (год) или полугодовой арест;

• если речь о крупных суммах, штраф может быть увеличен до 500000 рублей (и заработок за 1,5–3 года). Возможно лишение свободы и обязательные работы на 3 года.

Крупной суммой считается НДФЛ от 2700000 рублей, особо крупной – от 13500000 рублей (3 года). Если правонарушение первое, и продавец оплатил пени, штрафы, всю сумму доначисленного налога, уголовная ответственность ему не грозит.

Если стоимость сделки вызовет подозрения, налоговая инстанция самостоятельно инициирует проверку: не потребуется жалоба со стороны.

Опасность для продавца представляет и недобросовестный покупатель, который оспорит дополнительное соглашение и потребует назад средства за “неотделимые улучшения”, например, полностью переделанный ремонт.

Риски покупателя

В любой сделке покупатель – наиболее уязвимая сторона. И покупка квартиры по заниженной стоимости не является исключением из правил. Если возникнут спорные вопросы относительно имущества, покупателю придется доказывать в суде, что он заплатил более крупную сумму, чем та, что указана в договоре. Сделать это не так просто, а если и удастся, ничего положительного ждать покупателю не придется.

• На суде будет установлено, что покупатель знал о незаконности сделки, и сознательно пошел на правонарушение, поставив свою подпись. Закон всегда на стороне тех людей, у которых не было умысла его нарушать. Но граждане, сознательно идущие на правонарушение, в их число не входят.

• Когда суд признает сделку недействительной, участники возвращаются к первоначальному состоянию: продавец получает недвижимость, а покупатель – деньги. Но речь идет о сумме, обозначенной в ДКП, значит, покупатель останется в большом минусе. Сделку могут расторгнуть по следующим причинам:

1. в квартире найдется человек, отказавшийся от приватизации, имея право пожизненного проживания;

2. договор нарушил права несовершеннолетних;

3. супруг или супруга владельца недвижимости не дали согласие на совершение сделки;

4. квартира досталась продавцу по наследству, и объявились иные наследники.

• Может произойти более неприятная ситуация. Если покупатель купил новую недвижимость, он должен передать в государственный бюджет внушительный взнос: разница между тем, сколько стоит жилье, и доходом от продаж. Например, покупатель приобрел имущество за 5000000 рублей (по договору), тогда как его рыночная стоимость составляла 8000000 рублей. Через пару лет после сделки покупатель перепродал недвижимость за 9000000 рублей. Налог составляет 4500000 рублей, то есть 585000 рублей. Если бы в ДКП стояла настоящая сумма, налог был бы 130000 рублей.
  

Доказать, что покупатель выплатил продавцу сумму, отличную от той, что обозначена в договоре, почти невозможно. При этом он также не сможет получить вычет на всю сумму: на ту, что обозначена в ДКП.

Заниженная стоимость недвижимости может стать причиной отказа в выплатах – региональные субсидии, материнский капитал – или жилищных субсидиях. Государственные органы не принимают соглашения по частям (плата за “неотделимые улучшения”).

Еще один “приятный” бонус: если цена недвижимости специально занижена, банк откажет в выдачи ипотеки. Подобное действие негативно отразится на кредитной истории.

127 ФЗ о несостоятельности (банкротстве) усложнил деятельность риэлтеров и жизнь покупателям. Теперь все сделки о продаже и покупке крупного имущества проверяет управляющий. Цена квартиры ниже рыночной станет серьезным поводом для лишних подозрений.

Например, Андрей купил квартиру у Ярослава за 5000000 рублей, но в ДКП указали, что за 3500000 рублей. В течение года Ярослав взял кредиты, не выплатил их, подал на банкротство. Проверяющий обнаружил по документам, что Ярослав недавно продал недвижимость, а так как сумма между рыночной, выплаченной стоимостью составила 1500000 рублей, возникли подозрение. Квартира была возвращена в конкурсную массу, а Андрею пообещали вернуть средства в порядке очереди вместе с другими кредиторами. Нередко граждане и вовсе не дожидаются обещанных средств.

При покупке недвижимости граждане думают, что будут пользоваться ею долго, но порой все происходит иначе. Нередко купленные на долгий срок квартиры приходится продавать, и тогда налог платят не только за себя, но и за “того парня”.

Например, Валентина купила недвижимость за 8000000 рублей, в ДКП было указано, что за 7000000 рублей. Через пару лет Валентине пришлось продать квартиру, и она была готова предложить ее покупателям за те же 8000000 рублей. Но поскольку в договоре обозначена другая сумма, Валентине придется либо заплатить налог с миллиона, либо найти покупателя, который согласится приобрести недвижимость также по заниженной цене.

Стоит ли занижать цену?

Зная о подводных камнях сделки, вряд ли ее можно посоветовать. Но как быть, если недвижимость очень нравится, а продавец настаивает на договоре с занижением цены?

Самый верный способ – дождаться, когда пройдет пять лет, а уже потом продавать и покупать недвижимость. Можно предложить продавцу выплатить налоги за него или уменьшить налогооблагаемую базу.

Стоит также напомнить собственнику о налоговых вычетах. Помимо стандартного вычета за квартиру, можно претендовать на возращение 13 % от стоимости учебы и лечения, за приобретение ценных бумаг. Но есть нюанс: далеко не все платят налог (большинство предпринимателей, самозанятые, безработные).

Примеры из судебной практики

Пример №1

Двое жителей Владимирской области заключили ДКП недвижимости и оценили ее в 6000000 рублей, а в договоре написали сумму 4500000 рублей. На остаток покупатель Геннадий составил расписку и пообещал вернуть их как плату за неотделимые улучшения имущества. Юрий пообещал в качестве этих самых улучшений передать Геннадию строительные материалы. Было решено, что после снятия обременения с недвижимости Геннадий расплатится в течение трех дней.

Геннадий сообщил, что указанные 4500000 рублей он выплатил, а так как стройматериалов не было, то и полтора миллиона он возвращать не должен. Суд же постановил, что стоимость недвижимости действительно занижена, при этом свидетелей, слышавших договоренность о стройматериалах, не нашлось. Геннадию пришлось выплатить остаток, проценты за пользование средствами Юрия.

Пример №2

Москвичка Дарья купила жилье без отделки за 999000 рублей (в 2007 году): именно такую сумму указали в ДКП. Еще 1750000 рублей она передала собственнику за капитальный ремонт по расписке. Продавец сознательно занизил сумму в договоре: он жил в квартире менее 3 лет, ему бы пришлось платить полную сумму.

Дарья захотела получить вычет с договора, расписки, подала документы в налоговую. Но средства получила только с суммы, обозначенной в договоре.

Дарья посчитала, что налоговая приняла неверное решение, и подала жалобу в суд. Но суд взял сторону налоговой: расходы на отделку, достройку учитывались бы только в случае, если жилье было бы недостроенным. Плюс стало понятно, что сумма в ДКП была занижена умышленно, а значит, Дарья сама виновата в сложившейся ситуации.

Пример №3

Жительница Уфы Ульяна купила студию в новостройке за 2290000 рублей, а потом захотела продать его за 4302000 рублей. Недвижимостью Ульяна владела всего два года, поэтому указывать полную сумму в договоре не захотела. Ульяна попросила покупателя Евгения подписать 2 договора: на 2290000 рублей на покупку квартиры, и на остаток как на неотделимые улучшения. Выходит, что Ульяна продает недвижимость по той же стоимости, по которой ее и купила, а так как нет дохода, нет налога. Евгений согласился, все подписал.

Через время Евгений понял, что переплатил, захотел вернуть часть средств по второму дополнительному договору. Он вызвал специалиста, чтобы тот оценил качество ремонта. По словам специалиста, стоимость ремонта не превышает 99000 рублей, и покупатель обратился в суд. Суд понял, что дополнительное соглашение было нужно для сокрытия реальной стоимости недвижимости, и подпись Евгения подтвердила, что изначально сделкой и ремонтом он был доволен. Поэтому в иске было отказано.

Занижение стоимости имущества – шаг рискованный для двух сторон сделки. Если продавец так хочет сэкономить, ФНС обязательно обнаружит правонарушение, и ему придется заплатить крупный штраф (в лучшем случае).

Новоиспеченный собственник рискует еще сильнее: может потерять средства и приобретенную недвижимость. Чтобы обезопаситься, всегда указывайте в ДКП настоящую стоимость жилья.

Консультация юриста

Если все-таки решили согласиться на заключение сделки с занижением стоимости жилья (или являетесь ее инициатором), обязательно обратитесь к юристу или профессиональному риэлтору. Консультация специалиста важна по нескольким причинам. Юрист:

• поможет составить грамотный договор, в котором не будет подводных камней;

• защитит интересы обеих сторон и позволит минимизировать вероятность конфликтов в будущем;

• позаботится о конфиденциальности сделки;

• проверит потенциальные последствия. Занижение цены недвижимости в договоре чревато не только налоговыми последствиями, но и претензиями от третьих лиц (например, супруга продавца). Юрист после комплексного анализа ситуации обозначит все возможные риски и для покупателя, и для продавца;

• поможет провести сделку без юридических ошибок с учетом особенностей и правил в определенном регионе;

• подготовит документы, чтобы сделка была заключена без задержек.

Консультация юриста или риэлтора позволит обеспечить безопасность, законность и прозрачность сделки с недвижимостью, даже если речь идет о занижении цен. Поэтому на какой бы стороне вы не были – покупатель или продавец – обязательно заручитесь юридической поддержкой.

Автор статьи: