Почему не продается квартира

Оглавление

• Категории собственников, чье жилье продается хуже всего
• Неудачи при продаже полученного жилья
• Затянувшаяся продажа приватизированного жилья
• Альтернативная продажа-покупка жилья
• Трудности продажи жилья при разводе супругов
• Долгая продажа ипотечной квартиры
• Бесконечно долгая продажа квартиры
• Как продать непродаваемую квартиру

Причины зависания квартиры в статусе «продается» не обязательно связаны с самой недвижимостью или текущей рыночной обстановкой. Квартира продавать себя не умеет, это всего лишь имущество. Представлять ее потенциальным покупателям должен определенный собственник или его агент по недвижимости. Однако чем больше собственников и риэлторов участвует в продаже – тем хуже торгуется жилплощадь.

Разберемся, почему хорошая квартира плохо продается и что нужно делать для достижения сделки.

Категории собственников, чье жилье продается хуже всего

По опыту риэлторов РФ самыми неэффективными продавцами становятся следующие владельцы недвижимости:

• собственники унаследованного, подаренного или приватизированного жилья;
• супруги, проходящие через бракоразводный процесс;
• соискатели альтернативной сделки;
• ипотечные заемщики;
• квартировладельцы-мечтатели.

Объясним, какая эзотерика в действительности определяет плохую продажу недвижимости названных категорий собственников.

Неудачи при продаже полученного жилья

Зачастую для собственника недвижимости, полученной им практически без затраты личных сбережений, ее рыночная стоимость – огромна. Поэтому денег от продажи должно хватить на покрытие объемного перечня покупок и насущных эксплуатационных расходов, как-то погашение кредитных задолженностей, приобретение авто и «капиталки» в основной квартире проживания.

Суммировав будущие затраты, квартировладелец приходит к определенной цене продажи, заявляет ее и ожидает реакции покупателей. Однако покупателей нет, поскольку интересная продавцу квартиры стоимость не соответствует их ожиданиям. И ситуация, когда хорошая квартира почему-то не продается, останется таковой, пока владелец не осуществит переоценку объекта согласно конкурентным предложениям рынка.

Затянувшаяся продажа приватизированного жилья

Потребность собственника в реализации приватизированной жилплощади понятна – дети выросли, им нужно отдельное жилье. Но такие клиенты риэлт-агентств обычно называют повышенную стоимость квартир. Также обычным является желание отдельной квартиры меньшей площади, но с тем же уровнем жилья при сохранении района.

Желание дальше жить в привычном архитектурном окружении понятное, однако, не доплачивая и не отказываясь от некоторых запросов – практически не реализуемо.

Сдерживающими факторами продажи приватизированного жилья являются: завышенная стоимость; нежелание указывать полную стоимость в ДКП (при не истечении трех лет от даты приватизации потребуется уплата налога); невозможность выработки стратегии продажи по причине чрезмерных ожиданий собственника.

Квартировладельцу следует понимать, что вне зависимости от числа комнат торгуемой жилплощади без доплаты превратить ее в несколько полноценных «однушек» (с санузлом, кухней, балконом) не возможно. На рынке недвижимости стабильно действует правило – чем жилплощадь квартиры меньше, тем дороже «квадрат» ее площади. И, наоборот, у жилья большой площади «квадрат» дешевле.

Из приватизированной «трешки» (74 м²) в стандартной панельке по максимуму получится разъехаться в две «однушки» - без доплаты, при сохранении района и типа многоэтажки. Варианты продажи трехкомнатной квартиры и последующего приобретения однокомнатной и двухкомнатной, либо трех однокомнатных в аналогичном районе и без доплаты – это нереально.

Альтернативная продажа-покупка жилья

В городах-миллионниках, а тем более в многомиллионниках сделки с недвижимостью по альтернативной схеме стабильно популярны. «Альтернативщикам» свойственны несколько классических заблуждений, затягивающих куплю-продажу на месяцы и годы.

Первый миф: после продажи жилья меньшей площади и находящемся в худшем состоянии несложно купить более просторную квартиру и с лучшим ремонтом практически без доплаты, сохранив при этом район и уровень дома.

Второй миф: продав квартиру вполне возможно купить несколько, в хорошем состоянии, в том же районе и в равнозначной многоэтажке.

Третий миф: альтернативную сделку несложно провести самостоятельно, без агента.

Ни один из перечисленных выше мифов, популярных у продавцов-альтернативщиков, не работает в условиях рынка недвижимости. Конечно, можно упрямо рассчитывать на удачу при альтернативной сделке и ожидать чуда месяцами, годами. Однако это бесполезное занятие, в особенности при осложнении сделки ипотечным обременением или опекой.

Более 90% альтернативных сделок проводятся при поддержке риэлторов. Эти сделки сложны, небезопасны и занимают много времени. Они требуют постоянного внимания на каждом из многих этапов и безупречного соблюдения сроков.

Трудности продажи жилья при разводе супругов

По приобретенной в браке недвижимости между разводящимися супругами возникают следующие конфликтные ситуации:

• сколько каждый из супругов потратил на приобретение квартиры, на ремонт в ней;
• сколько получит каждый после продажи недвижимости (усложняется наличием детей);
• обратиться к одному риэлт-агенту, нанять двух агентов для супругов, либо самостоятельно вести продажу.

Единственным эффективным решением при продаже супружеской квартиры после развода будет подбор адекватной цены, взаимодействие с одним риэлт-агентом и достижение компромисса по распределению средств от проданной недвижимости. Иначе обоих недавних супругов ожидает долгий период неопределенности и стресса теперь уже из-за непродающейся квартиры.

Долгая продажа ипотечной квартиры

Лотам ипотечной недвижимости свойственно долгое экспонирование на рынке недвижимости, прежде всего, из-за нескольких ошибок квартировладельцев:

• увязывание цены с иностранной валютой кредита без внимания к изменившемуся курсу;
• формирование стоимости по размеру выплаченной и непогашенной части кредита, суммы первоначального взноса;
• переоценка возможностей в попытках самостоятельной продажи.

Понятно, что ипотечным кредиторам сложно установить реалистичную цену, ориентируясь на текущее состояние рынка жилья. Купив квартиру в ипотеку и проплатив многие платежи по ней, собственник-ипотечник пересчитывает сумму понесенных затрат с намерением выйти на сумму, позволяющую закрыть долг перед банком-кредитором и не оказаться после на улице.

Но! Чем больше времени занимает процесс продажи ипотечного жилья, тем больше будет платежей по кредиту. Если же игнорировать платежи, надеясь продать квартиру по цене, во всех отношениях устраивающей ипотечного заемщика и погасить кредит одним махом – сумма просрочки вырастет и банк инициирует судебное разбирательство.

Обеспечить оперативность действий, сориентироваться по стоимости и наладить общение с банком-кредитором помогут опытные агенты по недвижимости. Обратитесь к ним!

Бесконечно долгая продажа квартиры

Среди предложений рынка жилой недвижимости всегда присутствуют лоты, чьи собственники торгуют ими особенно долго. Почему? Потому, что эти продавцы ожидают «чудесной» цены.

Характерные особенности продавцов-мечтателей:

• заявляют намерение торговать долго («мы не торопимся»);
• игнорируют идентичные конкурирующие предложения по рынку («наша квартира лучше»);
• заявляют цену на 5-10% выше прочих практически схожих рыночных предложений («кому-то понадобится именно этот дом, эта площадь жилья и этот ремонт, мы будем ждать нашего покупателя»).

Верящие в чудеса квартировладельцы активно привлекают к продаже риэлторов, размещают рекламу на всех доступных площадках. Результат одинаков – «чудесное» жилье не продается, поскольку его не покупают.

Как продать непродаваемую квартиру

Зачастую причины «зависания» жилого лота среди рыночных предложений связано не с площадью и этажностью, либо степенью развитости районной инфраструктуры. Квартиры не продаются, потому что этому способствуют их собственники, совершающие ошибки неопытных продавцов.

Отметим, что долгое нахождение квартиры на обновляемом постоянно рынке недвижимости снижает ее покупательскую привлекательность. Рекомендуем отнестись к продаже внимательней, выбрать одного профессионального риэлтора и воспринимать его советы всерьез.