За сколько можно продать квартиру

Оглавление:

1. Образование ценового диапазона продажи объекта
2. Метод сравнительной оценки объекта недвижимости
3. Что влияет на цену квартиры
1. Факторы непосредственно влияющие на стоимость жилья
2. Дополнительные факторы учитываемые при правильной оценке стоимости квартиры
4. Виды стоимости недвижимости.
   
5. Кадастровая стоимость объектов.
   
6. Рыночная стоимость недвижимости.
   
7. Сравнение онлайн-сервисов оценки рыночной стоимости.
   
8. Ценообразование на рынке первичной и вторичной недвижимости.
   
9. Дорого или дешево?.
   

За решением продать квартиру всегда следует потребность выбора ее стоимости. Подбор цены продажи будет неверен, если строится на предположениях и догадках, либо на потребности в какой-либо определенной сумме. Так не получится продать жилья ни выгодно, ни быстро.

Ценовой диапазон по квартирам всегда образуется расценками трех видов:

• цена предложения. По этой стоимости жилье хочет продать квартировладелец;
• цена спроса. По этой стоимости квартиру хочет купить покупатель;
• цена рыночная. За эту сумму квартира в конце концов будет продана.

В идеальной обстановке на местном рынке недвижимости рыночная стоимость находится примерно посередине между наименьшей ценой предложения и наиболее высокой ценой спроса.

Если в объявлении продавца квартиры названа заведомо высокая стартовая цена, то покупатели звонить не будут. В условиях растущего рынка недвижимости квартировладелецу имеет смысл ожидать, пока рыночные цены достигнут интересующего его уровня. Однако при падающем рынке – спрос ниже предложений – ожидать высоких цен бесполезно. Нужно выбирать цену, близкую к рыночным расценкам.

Метод сравнительной оценки

Чаще проводится самостоятельный анализ цен по лотам продажи жилья в вашем районе из данного сегмента рынка (площадь, этажность и т.д.), опубликованным за 30 последних дней. Однако этот метод опирается на среднюю стоимость предложений по квартирам, интересную их продавцам – т.е. практически на стартовую цену.

Актуальные расценки по рынку можно выяснить только через агентства недвижимости и эффективных риэлторов, отслеживающих статистику сделок за последние два месяца.

Не следует ориентироваться на цены, заявляемые друзьями-знакомыми, ранее продававшими свою недвижимость. Ими всегда называется нереально высокая стоимость, с их точки зрения демонстрирующая «крутизну» продавца.

Завышенная цена не дает покупательских звонков и просмотров. К примеру, располагая бюджетом в 2,5 млн рублей покупатель будет искать квартиру дешевле 2,5 млн, а чаще всего – не дороже 2 млн. И если продавец завысит стоимость квартиры в сравнении с рыночными ценами – например, он хочет за жилплощадь рыночной ценой в 2,4 млн свыше 2,7 млн рублей и указывает последнюю стоимость в объявлении – то покупатели вообще не увидят этого предложения.

Объяснить просто: все рекламные интернет-площадки позволяют искать лоты по ценовому диапазону. Покупатели вводят цену «до 2,3 млн» и более дорогих предложений в поисковой выборке не появляется.

Рассмотрим методику относительно точного определения цены квартиры. Ищем десять объявлений продажи жилья, аналогичного вашей недвижимости. Минусуем предложения с максимально низкой и высокой стоимостью, с худшими и лучшими показателями (в сравнении с вашей квартирой). Получаем среднеарифметическую цену, которая запрашивается квартировладельцами-продавцами по соседству с вами.

Подчеркнем еще раз: правильным будет ориентироваться по цене именно на объявления риэлт-агентств, называющих сразу адекватные расценки.

Отдельные собственники квартиры имеют привычку завышать цену, считая свое жилье заведомо лучше прочих или прибавляя 10-15% для торга. Кстати, некоторые продавцы-частники увеличивают стоимость квартиры, плюсуя к ней бытовую технику и меблировку, что неправильно. Имущество, несвязанное напрямую с отделкой и коммунальным оснащением жилья, следует реализовывать отдельно. К примеру, мебель квартировладельца  современному покупателю обычно не нужна, ее чаще оставляют бесплатно – бонусом.

В сравнительную оценку стоимости квартиры входят также критерии, повышающие или понижающие цену лота. И при намерении продать недвижимость быстро и за достойную цену эти критерии учитываются обязательно.

Что влияет на цену квартиры

Назовем факторы, прямо влияющие на стоимость жилой недвижимости:

• местоположение. Квадратные метры жилья в центральных городских районах всегда дороже окраинных квартир. Последние, в свою очередь, всегда дороже недвижимости в пригороде;
• развитая инфраструктура. Квартира ценится дороже, если вблизи ее многоэтажки находятся транспортные узлы, удобные парковки, торгово-развлекательные объекты, парковые зоны и т.п.;
• возраст многоэтажки. Чем старше дом, тем выше износ его коммуникаций – электрических, водопроводных, канализационных и транспортных (лифт). Соответственно, чем многоэтажка новее, тем дороже квартиры в ней;
• планировка жилья. Удобное расположение жилых комнат, санузла и кухни, наличие балконов и лоджий, гардеробная и высокие потолки повышают цену квартиры. Жилье неудобной планировки трудно реализуемо, поэтому всегда стоит дешевле;
• этажность квартиры. Первый (уличный шум и подвальная сырость) и последний (протекающая крыша) этаж неходовые, их цена ниже.

Помимо основных ценообразующих критериев имеются дополнительные факторы, учитываемые при правильной оценке стоимости квартиры. Итак, на цену жилья косвенно влияют:

• близость мест для прогулки. Отсутствие или наличие территории для прогулок является решающим для практикующих регулярные пробежки покупателей, семей с детьми малого возраста и/или с домашними питомцами;
• близость детских образовательных учреждений. Статистически частыми покупателями квартир являются молодые семьи, в своем большинстве – с детьми. Поэтому шаговая доступность детсадов и школ для них будет значимым преимуществом лота;
• вид за окном. Выходящая окнами на парковую зону квартира всегда дороже аналогичного лота, чьи окна смотрят на проезжую часть;
• юридическая чистота лота. Идеальное предложение на вторичном рынке – приватизированная или новая квартира с единственным собственником. Унаследованная недвижимость или состоящая в долевой собственности маленьких детей (в том числе) наименее интересна покупателям;
• экологическая обстановка. Близость промышленных предприятий, крупных транспортных узлов ухудшает экологию района, отчего квартиры в нем торгуются дешевле прочих.

В завершении отметим, что цена квартиры не может определяться по кадастровой стоимости, какой бы не была последняя. Жилье оценивается кадастром исключительно для налогообложения собственников.

Для выбора стартовой цены квартиры можно обратиться в оценочную компанию, эта услуга стоит 2-4 тыс. рублей. Однако многие оценщики выполняют сравнительный анализ цен по доступным объявлениям продавцов, т.е. ориентируясь больше на лоты завышенной стоимости. Реалистичную цену квартировладельцам способны назвать лишь риэлторы, постоянно работающие на рынке жилой недвижимости.