Как продать долевую собственность?

Оглавление

1. Что такое долевая собственость.
2. Как выделить доли?
3. Права и обязанности собственников в долях
4. Как продать квартиру в долях
5. Как продать долю в квартире
6. Продажа доли в частном доме с землей
7. Как купить долю?
8. Содержание ДКП в сделках с долевой собственностью
9. Шаблоны договоров для сделок с долями
10. Регистрация сделок с долями
11. Налоги при сделках с долевой собственностью
12. Продажа части доли
13. Продажа доли одним из супругов
14. Продажа доли несовершеннолетнего
15. Продажа доли без согласия одного из собственников и микродоли

Долевая собственность – что это?

Многие российские квартиры относятся к долевой собственности. В России понятие долевой собственности возникло после начала приватизации. В то время недвижимость оформляли в собственность всей семьей: каждый, кто участвовал в приватизации квартиры, получал долю.

Долевая собственность — это вид права владения общим имуществом, при котором определены доли этого имущества для каждого собственника.

Важно различать долевую и совместную собственность:

1. долевая – общее имущество в котором для каждого собственника определяется доля;

2. совместная – общее имущество в котором доли не определены.

• Доля в натуре – это часть жилья, имеющая свои конкретные реальные характеристики и местоположение (в некоторых случаях имеет свой вход или может подразумевать целое помещение). Например комната в коммунальной квартире.

• Идеальная доля – это доля жилья просто отраженная на бумаге (к примеру, ½ часть жилой площади без привязки к каким-то координатам). Например муж с женой в квартире обладают по ½ частью, но кому именно принадлежит зал, а кому спальня не определено.

Как выделить доли?

Выделение доли необходимо, если жильцы хотят превратить недвижимость в стандартную коммунальную квартиру. Получается, что собственники у комнат разные, санузлы общие.

Когда у родственников не получается договориться об оплате коммунальных счетов, они разделяют лицевые счета. Распространенный пример: после развода супруги живут в общей квартире, являются друг для друга чужими людьми.

Выделить долю можно не в любом доме. Должны быть подходящими планировка, площадь: изолированное помещение, отдельный вход.

Права и обязанности собственников в долях

Совместное владение квартирой предполагает: за неё отвечают все собственники, каким бы не был вид владения. Собственники ответственны за внесение квартплаты, заботу об имуществе, оплату налогов.

При долевом владении у всех собственников есть определенные обязанности. Они должны вовремя вносить плату за квартиру и соблюдать интересы других владельцев. Правила могут быть установлены дополнительно, но обычно это запрет на шум после 23 часов или другие стандартные ограничения.

Затраты на оплату налогов, содержание имущества зависят от размера доли. Чем больше площадь в распоряжении собственника, тем крупнее будут расходы.

Как продать квартиру в долях

Доля в имуществе – это собственность, поэтому собственник может распоряжаться площадью по своему усмотрению: можно дарить, продавать, завещать, покупать.

Основное правило: в сделке с общей собственностью не должны нарушаться права других. По закону имуществом распоряжаются все сособственники. Не столь важно, какая доля собственности принадлежит вам – ½ или 1/5: другие собственники в любом из случаев должны быть согласны на проведение сделки.

При продаже собственности следует договориться о стоимости. Чем больше долей и собственников, тем сложнее решать все вопросы конструктивно.

Например, продается поделенная на 7 долей квартира. Среди собственников – дедушка с бабушкой, 2 их детей, трое внуков, которые много лет назад приватизировали эту недвижимость в равных долях.

На моей практике такие примеры – не редкость. И чаще в таких случаях и получаются организационные сложности: самый простой пример – собрать семь человек в одном месте сложно. При этом на всех подобных сделках собственники должны присутствовать лично.

Есть и другой вариант: собственники дают согласие, что один из них собирается заключить сделку. Но согласие составляется письменное, заверенное у нотариуса.

Покупателям не стоит забывать: они получат право собственности, если согласие дадут все собственники. Поскольку при оспаривании сделки покупатель может остаться без квартиры, а деньги вернуть с разных получателей станет проблематично.

Как продать долю в квартире

При общедолевой собственности возможно распродавать недвижимость частями. Совсем необязательно продавать все жилье: можно продать только определенную долю.

Основное правило: прежде чем находить покупателей “на стороне”, предложите долю другим сособственникам. По закону, у них преимущественное право:

• при продаже доли хозяин недвижимости должен уведомить остальных собственников о предстоящей продаже;

• продавец должен предложить купить долю сособственникам – цену он назначает сам. Предложение письменное, отправленное заказным письмом с сообщением о вручении. Пункт об уведомлении важен, если люди не хотят контактировать;

• если за месяц от собственников не было никакой реакции, продавец может договариваться о продаже доли.

Основной момент: продавец не имеет право продать долю дешевле, чем он предложил сособственникам.

Согласно пункту ГК РФ, если преимущество не соблюдено или нарушено, другие покупатели могут за 3 месяца обратиться в суд. По закону, обязанности и права потенциального покупателя будут переведены на сособственника.

Бывают иные ситуации. Уведомили сособственников о продаже, нашлось сразу несколько желающих купить ее? Продайте ее тому, кому захотите – тут нет никаких правил.

Может быть и так, что сособственники и отказа не дают, и не соглашаются на сделку. Следует отправить им нотариально заверенное уведомление. В случае очередного отсутствия ответа можно будет решать вопрос с нотариусом.

Продажа доли в частном доме с землей

При долевом домовладении собственникам принадлежит не только жилье, но и участок. В целом правила ничем не отличаются, но обычно операция все равно усложняется.

Жилой дом и участок земли – это самостоятельное имущество. Объекты по отдельности стоят на кадастровом учете, у каждого свой уникальный номер, и оформляется право собственности тоже отдельно. Поэтому при продаже доли отказ от сособственников должен быть получен в отношении дома и участка.

Продажа дома по долям невыгодна: теряется 30% от той стоимости, что можно было получить при продаже целого дома. Например, если за дом целиком можно получить 8000000 рублей, то при продаже доли – 2900000 рублей.

Повысить стоимость продаваемой доли можно. Для этого нужно размежевать участок, организовать вход: новый владелец сможет пользоваться купленной недвижимостью, особо не соприкасаясь с остальными владельцами. При продаже полдома продавец получит 4000000 рублей при условии, что целый дом стоил бы 8000000 рублей.

Как купить долю?

Принцип покупки доли зависит от того факта, являетесь сособственником или нет. Да? Все просто. Уведомлять остальных владельцев не надо, можно сразу покупать долю: достаточно договориться о стоимости.

Если вы не сособственник, помните о преимущественном праве покупки, даже если об этом пункте забыл продавец. В противном случае рискуете потерять деньги и квартиру.

Содержание ДКП

ДКП – хоть собственности целиком, хоть доли – регулирует ГК РФ, глава 30 п.7. Чтобы ДКП считался заключенным, важно согласовать все требования.

Предмет договора

Это то, что продается. В договоре должен быть точно обозначен объект продажи со всеми подробными характеристиками: они не позволят спутать его с иными объектами.

Поскольку предметом договора является доля, важно определить ее точный размер. Если доля реализуется с другим имуществом, его цена тоже указывается: например, комната с мебелью. Важно указать:

1. адрес и как можно больше деталей о местонахождении –   подъезд, этаж;

2. число комнат;

3. жилую, общую площадь;

4. кадастровый номер.

Цена договора

Это сумма, которую продавец получает за продаваемую долю. Установить ее можно 2 способами:

1. указать цену квадратного метра при условии, что доля определяется в метрах;

2. уточнить стоимость всей доли.

Стоимость можно указывать не только в рублях, но и в валюте. Если выбираете второй вариант, укажите, как можно будет перевести валюту. Помимо цены стоит указать и способ расчета – безналичный, наличный – период, иные условия относительно оплаты.

Список собственников

В договоре указывают имена владельцев, которые будут продолжать жить в той же квартире. Эту информацию можно получить у нотариуса – сведения из ЕГРН.

Обременения

Желательно указать в договоре, если на недвижимость наложены обременения: договор ренты или залог. Доля приобретена в ипотеку? Новому владельцу придется выплачивать кредит банку.

ДКП заверяют у нотариуса. Исключения – несколько случаев:

1. собственников 2 – 1 из них передает долю второму;

2. доля продается по программе реновации или в рамках изъятия имущества для нужд государства;

3. собственники продают доли по общей сделке.

Для заверения договора у нотариуса следует предоставить:

• доверенность на представителя – третье лицо выступает от имени продавца;

• акт приема-передачи, ДКП;

• документы, подтверждающие отказ, согласие других владельцев;

• паспорта обеих сторон;

• если собственником одной из долей в недвижимости является несовершеннолетний – согласие органов опеки.

Шаблоны договоров для сделок с долями

• Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру ▶▶▶Скачать

• Договор купли-продажи доли жилого дома ▶▶▶Скачать

• Бланк договора купли-продажи квартиры по долям ▶▶▶Скачать

• Предварительный договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру ▶▶▶Скачать
  

• Извещение о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру  ▶▶▶Скачать
  

• Акт приема-передачи квартиры, доля в праве собственности на которую отчуждается  ▶▶▶Скачать
  

Регистрация сделки

После подписания ДКП право собственности регистрируется в ЕГРН. Вместе с остальными документами участники сделки заполняют и подают в Росреестр соответствующее соглашение. Все документы в Росреестр передает нотариус, но при желании сделать это можно и самостоятельно. 

Способы подачи заявления:

• выездным обслуживанием от Росреестра – но учитывайте, что бесплатно услуга доступна людям с инвалидностью II или I группы и ветеранам ВОВ;

• через Росреестр, госуслуги, “Домклик” –   документацию сканируют и отправляют на подпись УКЭП;

• через МФЦ – отнесите заявление в МФЦ.

Сроки регистрации права:

• 3 дней – документы передал нотариус;

• 7 дней – подача онлайн;

• 9 дней – договор в стандартной форме и передан через МФЦ. Если сделка совершена при участии нотариуса, срок сократится до 5 дней.

Какой бы способ ни был выбран, придется заплатить государственную пошлину в 2000 рублей. После оформления права собственности в Росреестре новые владельцы получают выписку из ЕГРН.

НДФЛ

Если были владельцами доли более пяти лет, можно не платить НДФЛ. Сократить срок можно до 3 лет, если:

• у вас нет другого имущества или доли в нем – не в счет недвижимость, купленная в течение 3 месяцев до дня, когда был зарегистрирован переход права собственности;

• доля перешла по праву наследования;

• купили долю до 01.2016 года;

• доля была приватизирована;

• получили ее в соответствии с договором пожизненного содержания с отметкой об иждивении;

• вам подарил долю член семьи.

При продаже доли НДФЛ не платят (п. 2.1. ст. 217.1 НК РФ):

1. усыновители,

2. родители 2 и более детей (до 18 лет). Если дети учатся на очной форме, освобождение от НДФЛ актуально, пока им не исполнится 24 года;

3. дети.

Время владения долей не имеет значения, но собственнику нужно выполнить при этом одновременно следующие условия:

1. нужно купить другую недвижимость вместо доли не позже 30.04 года, который следует за годом продажи;

2. общая площадь нового жилья должна быть больше чем у проданной доли, либо кадастровая стоимость нового жилья должна быть выше, чем у проданной доли;

3. кадастровая цена проданного жилья без деления на доли не превышает 50 млн. рублей;

4. на момент продажи доли у собственника не было иного жилья, которое бы по площади превышало купленное.

В других случаях придется платить НДФЛ 13%. Есть несколько способов платить меньше:

• если долю подарил неблизкий родственник, или она досталась в наследство, налоговую базу снижают на налог, оплачиваемый одаряемым, или сумму расходов того, кто передал наследство;

• если в недвижимость вложен материнский капитал, можно не платить налог с продажи детских долей;

• есть возможность получить вычет 1000000 рублей. Способ применим, если долю оценили менее чем в 1000000 рублей, в прошлом не было расходов на покупку доли.

Платить не надо, если нет прибыли: продали дешевле, чем покупали раньше. ДКП по долям расторгается так же, как и стандартный ДКП.

При купле-продажи следует учесть некоторые нюансы описанные ниже.

Продажа части доли

Владелец по своему усмотрению может распоряжаться долей. Однако стоит понимать, что выделенная доля в доле не должна быть меньше 6 м². При этом важно помнить: чем больше собственников, тем вероятнее риск конфликта.

Продажа доли одним из супругов

Муж, жена должны выделить конкретные доли: по умолчанию за супругами они не закреплены. Согласно Семейному кодексу, мужу и жене необязательно разводиться, чтобы разделить имущество. В теории доли равные, но при желании муж и жена могут решить иначе и подписать соответствующее соглашение. В соглашении важно указать:

1. данные из свидетельства о заключении или расторжении брака;

2. паспортные данные;

3. размер долей, перечень всего имущества;

4. ФИО супругов.

Если у супругов не получается справиться самостоятельно, разделяют доли через суд. После выделения долей 1 из сторон имеет право продать долю, предварительно уведомив мужа/жену.

Продажа доли несовершеннолетнего

Родители при продаже доли несовершеннолетнего должны получить согласие на сделку от ООП. Следует в ведомство написать соответствующее заявление. Его подписывают законные представители ребенка и он, если есть 14 лет.

Для получения разрешения родители должны доказать, что после совершения сделки ребенок не будет ущемлен, и не ухудшатся его жилищные условия. Понимание об ухудшении условий проживания несколько субъективно. Например, отец захотел продать комнату сына и купить ему долю в квартире дедушки. Но комната была в городе, а квартира дедушки в деревне. Суд может отклонить предложение, решив, что мальчику лучше в городе.

Окончательный вердикт органы опеки вынесут в течение 15 дней. Могут потребоваться документы: обычно это копия ДКП и документы на квартиру, но могут потребоваться и другие документы.

Продажа доли без согласия одного из собственников

У несогласного 2 варианта: он может воспользоваться преимущественным правом покупки, купить долю на ваших условиях. Или предложить свои условия, если они вас не устроят, вы можете найти другого покупателя.

В праве собственности на недвижимость появляются доли:

• супруги делят имущество при разводе, в браке;

• недвижимость в наследство достается сразу нескольким собственникам;

• семья вкладывает в покупку жилья материнский капитал, а затем выделяет доли;

• недвижимость достается в дар нескольким одаряемым;

• квартиры в городе слишком дорогие (Москва/Санкт- Петербург/Сочи), и проще купить долю.

Долю в недвижимости определяют одним из двух способов:

1. в частях от целого – ¼ (это идеальная доля);

2. в натуре – например, 35 м² или одна комната (выделенная или реальная доля).

Важно, чтобы речь шла не о микродолях (до 6 м²), поскольку с ними сделки признаны ничтожными. Исключение составляют случаи, если микродоли появились до сентября 2022 года в результате использования материнского капитала, приватизации или наследования.

Удобнее приобретать реальную долю. Так покупатель может быть уверен, что он получает определенную долю, например комнату. При этом важно уточнить правила пользования общими комнатами: ванная, коридор, кухня.

При покупке идеальной доли могут возникнуть трудности: вероятно, придется договариваться с другими собственниками. Нередко подобные сделки не обходятся без суда.

Принцип такой:

• продать недвижимость любому покупателю и заключить ДКП;

• выбрать нотариуса, прийти к нему с документами и согласовать дату сделки;

• договориться с другой стороной сделки, прийти к нотариусу и заключить ДКП. Остается сдать документы через МФЦ и зарегистрировать право собственности.

Зарегистрировать сделку у нотариуса можно и в электронном формате. Получив информацию из Росреестра, нотариус подготовит соответствующий документ.

К общедолевой собственности нередко бывает скептическое отношение: чаще всего негативный опыт бывает получен после сделок с микродолями. Причины возникновения микродолей могут быть разные: квартира получена в наследство, ее приватизировала большая семья, один из собственников специально хочет насолить другим владельцам. В итоге недвижимость получается “резиновой”, и риск рейдерского захвата возрастает.

Незначительная доля – не больше четвертой части недвижимости. Такую долю нельзя выделить в отдельную комнату, поскольку проживать на такой площади изолированно от других владельцев не получится.

Обычно в таких случаях участники общедолевой собственности могут выкупить микродолю. Если сособственник отказывается ее продавать, можно обратиться в суд: будет принято решение об обязательной компенсации.

При законном оформлении сделки оспорить ее не получится. В спорной ситуации лучше постараться урегулировать отношения мирным путем, не обращаясь в суд. Если же без судебного разбирательства не обойтись, постарайтесь найти грамотного юриста.

Доходы от продажи недвижимости, которая находится в долевой собственности, не всегда распределяются в соответствии с размером доли. По соглашению сторон доход можно разделить в любых пропорциях.

Рекомендую также посмотрет видео с вопросами-ответами о долях в недвижимости:

Автор статьи: