Исследованы вопросы дарения части общего жилья близким и родственникам. Приведены законодательные акты, нормирующие процесс дарения доли в жилой недвижимости.
Дарение недвижимой собственности является наиболее частым способом законной передачи прав на жилье между супругами, родственниками. При этом совершение сделок дарения в недвижимости между гражданами, не связанными родственными отношениями, обычно имеет высокую вероятность притворной сделки для ухода от налогов или, при дарении долей – попытки обхода законодательной нормы о преимущественном праве выкупа доли совладельцами жилья.
Согласно Гражданского кодекса сделка дарения признается безвозмездной (ст.572 п.1), т.е. при ней некое имущество или часть его переходят в дар от гражданина к другому лицу на условиях безвозмездного отчуждения. Другими словами, собственник передает права на имущество одаряемому, не получая взамен ничего. В этом заключается основная разница договоров дарения и купли-продажи.
В Гражданском кодексе отражено право собственника доли в жилье распоряжаться им по собственной воле (ст.246 п.2), если не затрагиваются права остальных совладельцев. Под последним понимается законное право долевых собственников недвижимости на приоритетную покупку доли кого-либо из содольщиков до ее свободной продажи или мены (ст. 250 Гражданского кодекса).
Однако сделка дарения не возмездная, из-за чего не подпадает под требования закона, касающиеся приоритета долевых совладельцев общей недвижимости при отчуждении доли по дарственной каким-либо одним собственником (ст. 246. п.2 Гражданского кодекса). Т.е. полноправный владелец доли не обязан извещать или запрашивать согласия у содольщиков при намерении подарить свою долю в квартире другому гражданину.
Заметим, что при осуществлении возмездной сделки под видом дарения доли судебными органами будут применены статьи Гражданского кодекса о недействительности нарушающей закон сделки (ст.168, согласно условий ст.250) и о недействительности притворной сделки (ст.170 п.2, согласно условий ст.572 п.1) с признанием дарения ничтожным.
По законодательству Российской Федерации обещание дарения конкретного имущества его собственником другому лицу в некотором будущем, если таковое оформлено согласно ГК РФ (ст.574 п.2), признается договором дарения (ст.572 п.2 Гражданского кодекса). Причем, по условиям второго пункта 572 статьи ГК РФ, обязательно указание в договоре конкретизирующего описания предмета (объекта) дарения.
Обещанный договором дарения имущественный объект не переходит к наследникам одаряемого, равно как и обязательство дарения не переходит к наследникам дарителя (ст.581 Гражданского кодекса). Хотя данные обязательства могут быть предусмотрены для правопреемников содержанием договора дарения.
Полностью запрещено дарение доли в квартире опекунами (родителями, усыновителями, родственниками, представителями соцслужб) от имени опекаемых лиц (младше 14 лет или признанных недееспособными) (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса).
В текстовом содержании договора дарения доли жилья супругу либо родственнику необходимо указать все существенные условия: о предмете договора; отмеченные в правовых актах, как необходимые для подобных договоров; требующие достигнутого соглашения сторон (ст.432 п.1 пп.2 Гражданского кодекса).
Поскольку предметом договора на дарение доли в квартире является ее часть, следует указать адрес и номер жилья, его этаж и площадь (общую и жилую), число и площадь комнат, номера кадастра и записи в ЕГРН. Даримая собственником доля квартиры указывается вместе с общими характеристиками жилья в формате арифметической дроби – к примеру, 1/2 или 1/4.
Владея только долей квартиры можно не указывать намерения подарить родственнику комнату, которую занимает собственник доли по договоренности со всеми совладельцами или, говоря иначе – по сложившемуся порядку пользования данным жильем. Однако указание части жилого помещения, которой пользуется даритель в счет принадлежащей ему доли, позволит снизить риск споров одаряемого с остальными содольщиками.
Но если используемая дарителем комната является непропорционально больше его доли в жилье, то один из совладельцев квартиры нередко отказывается признавать право проживания одаряемого родственника в комнате прежнего собственника (дарителя), в особенности если одаряемый ранее не проживал на данной жилплощади. Противодействующий содольщик часто требует передачи в пользование комнату, соразмерную его доле. И если конструктивные особенности жилья не способствуют выделению соразмерной жилплощади, недовольный совладелец имеет право истребования денежной компенсации за пользование вторым совладельцем (одаряемым) более крупной жилплощади, чем положено по его доле (ст.247 п.2 Гражданского кодекса).
К вносимым в договор дарения доли в квартире существенным условиям сторонами может быть отнесено право проживания дарителя или каких-либо иных лиц на соответствующей доле жилплощади в течении указываемого срока, либо бессрочно. К примеру, дарителем может быть введено в договорной документ условие пожизненного проживания на даримой родственнику долевой жилплощади.
На условиях закона за №122-ФЗ (ст.24 п.1) сделки отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат заверению у нотариуса (аналогичное требование утверждается законом за №218-ФЗ ст.42 п.1). Также сделки отчуждения долей в жилье, которым владеют несовершеннолетние или граждане ограниченной дееспособности, требуют нотариального удостоверения (ст.54 п.2 закона за №218-ФЗ).
В контексте названных норм несовершеннолетними являются молодые граждане возрастом 14-18 лет. Сделка дарения от имени несовершеннолетнего данного возрастного диапазона допустима при условии письменного одобрения законных представителей молодого человека, а также при предварительном согласии органов опеки (ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.37 и ст.26 п.1 Гражданского кодекса).
Еще раз подчеркнем, что сделки дарения от имени детей возрастом менее 14-ти лет полностью невозможны (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса). Однако дарение доли в квартире в пользу детей младшего возраста (до 14 лет) и более старшего (14-18 лет) не ограничивается законодательством, поскольку их имущество в результате данных сделок лишь преумножается.
Дарственную по доле жилья в пользу несовершеннолетнего даритель, являющийся долевым собственником квартиры наряду с остальными содольщиками, оформляет нотариально. Заметим, что при полноправном владении квартирой дарителем, желающим, к примеру, одарить долями в ней двоих несовершеннолетних лиц (например, внуков), нотариального заверения сделки дарения не требуется (ст.160 и ст.161 Гражданского кодекса).
Даримая несовершеннолетним доля в жилье принимается их законными представителями (родителями, попечителями, опекунами или усыновителями). Но последующее распоряжение и пользование подаренным имуществом несовершеннолетних их опекунами допускается на условиях соблюдения установленных законодательством норм (ст.17-23 закона за №48-ФЗ; ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.26, ст.28, ст.37 и ст.292 п.4 Гражданского кодекса), предусматривающих, как правило, обязательность согласия госорганов опеки.
Для дарения доли в квартире одним супругом (женой, мужем) возможна потребность предварительного одобрения другим супругом. В частности, при приобретении недвижимости или доли в ней дарителем, состоящим на момент покупки жилья в браке без оформления иного (отличающегося от ст.34 Семейного кодекса) режима имущественных отношений через брачный договор (т.е. неравных супружеских долей в имуществе при его разделе) обязательно потребуется согласие мужа/жены на сделку дарения этой доли (ст.35 п.3 Семейного кодекса).
При этом от мужа/жены одаряемого лица письменного либо устного согласия не требуется, т.к. сделка безвозмездная и даримое имущество становится исключительной собственностью одаряемого, не являясь совместно нажитой собственностью (ст.34, ст.36 п.1 Семейного кодекса).
Поскольку дарение доли в принадлежащей нескольким содольщикам квартире подразумевает переход права собственности, то сделка дарения требует прохождения госрегистрации (ст.131, ст.574 п.3 Гражданского кодекса).
Таким образом, право собственности одаряемого на ему подаренную долю жилья наряду с договором дарения любой формы сделки (нотариальной или простой) подлежит безусловной регистрации в ЕГРН согласно закона за №218-ФЗ (ст.42 п.2).
Деятельность по госрегистрации прав на недвижимость на основании сделок собственников осуществляется уполномоченным ведомством – Росреестром, включая его региональные подразделения. К услуге госрегистрации дарственной на долю квартиры и права собственности на нее одаряемый вправе обратиться через МФЦ.
Размер госпошлины, взымаемой за совершение действий по госрегистрации права и сделок с недвижимостью – обращаясь в Управление Росреестра либо в МФЦ одаряемому следует представить документально факт оплаты госпошлины – определяется Налоговым кодексом (ст.333.33 п.1 пп.22).
Независимо от формы договора дарения (нотариально заверенной или простой) службой Росреестра выполняется правовая экспертиза сделки и установление ее законности. Срок регистрационных действий при обращении в филиалы Росреестра максимально занимает семь рабочих дней, при обращении за госрегистрацией в МФЦ – девять рабочих дней (ст.16 п.1 пп.1 и 2 закона за №218-ФЗ).
По окончании процедур регистрации стороны сделки дарения доли получают экземпляры договора с отметкой о госрегистрации (ст.28 п.2 закона за №218-ФЗ). Одаряемому также предоставляется выписка из ЕГРН, служащая удостоверением факта госрегистрации прав (ст.28 п.1 закона за №218-ФЗ).
Согласно действующего налогового законодательства, получение физлицом в дар недвижимого имущества, включая долю в квартире, признается налогооблагаемым доходом (гл.23 Налогового кодекса).
Но также доходы, полученные по результатам сделки дарения, что происходила между членами одной семьи и/или их близкими родственниками (ст.14 Семейного кодекса) признаются не подлежащими налогообложению (ст.217 п.18.1 Налогового кодекса). Поэтому для рассматриваемого в данной статье случая – дарение долевой части квартиры родственнику – потребность выплаты налога для одаряемого отсутствует.
До фактического вступления во владение подаренной долей жилья у одаряемого имеется полноправная возможность ответить отказом на предложенный дар (ст.573 Гражданского кодекса), что будет означать расторжение договора дарения. Поскольку эта сделка оформляется письменно, отказ от дара тоже необходим в письменной форме. Если по договору дарения состоялась госрегистрация согласно Гражданского кодекса (ст.574 п.3), то отказ (письменный) принятия доли в квартире в качестве подарка тоже должен пройти госрегистрацию.
По нормам Гражданского кодекса (ст.577) у дарителя имеется право отказаться исполнять договор дарения, если вскоре после дарственного договора серьезно изменилось семейное состояние дарителя, либо его имущественное положение или состояние здоровья, в результате чего исполнение договора дарения вызовет значительное понижение его уровня жизни.
Отметим особую актуальность данной нормы при дарении части или полного объекта жилой недвижимости. К примеру, ухудшилось здоровье дарителя либо его жизненные обстоятельства резко изменились, а он ранее осуществил дарение квартиры дочери и намеревался переехать в другой регион страны, но теперь вынужден остаться.
Дарителю доступен отказ от выполнения договора по основаниям, отраженным в ст.578 п.1 Гражданского кодекса. Согласно данной нормы даритель может отменить дарение при покушении одаряемого на жизнь дарителя, его близкой родни или членов семьи, а также при умышленном причинении дарителю физических повреждений. При происшествии смерти дарителя из-за умышленного проступка одаряемого, правом судебного истребования отмены сделки дарения могут воспользоваться наследники дарителя.
Также, по условиям ст.578 п.2 Гражданского кодекса, даритель вправе требовать судебного расторжения сделки дарения при угрозе безвозвратной утраты состояния доли в квартире, вызванной обращением одаряемого. В принципе, угроза утраты доли жилья (разрушение помещения, неустранимый вред, порча в отдельных местах), являющейся для дарителя значительной неимущественной ценностью (к примеру, квартира-музей или имеющая неотделимые конструкционные элементы культурной и архитектурной ценности), может развиваться в результате невыполнения одаряемым правил пользования, содержания и эксплуатации жилья.
Важно отметить, что отказ дарителя на основании норм Гражданского кодекса (ст.577 п.1 и п.2) исполнять договор дарения не создает правовых условий для одаряемого к истребованию компенсации убытков по отмененной сделке дарения (ст.577 п.3 гражданского кодекса).
Здравствуйте! Я и муж в сентябре 2018г купили квартиру, это было наше единственное жильё. В 2023г в июле месяце мы её продали и купили дом. Мы будем должны платить налог?
Здравствуйте, муж получил квартиру в наследство,оформил в собственность, теперь хочет продать за 4500000, но три года не прошло.в этот же календарный год планируем приобрести другую квартиру, но оформить в совместную собственность, какой бут налог и можно ли оформить возврат подоходного налога нам обоим если мы этим правом не воспользовались?
Кадастровая стоимость в 2020 году 1384612,
Добрый день! Покупка дома 12 числа за наличный расчёт с продавцом ( ср-ва кредитные), стоимость 2млн.р . Продажа собственного дома за 3,5млн в текущем месяце 20 числа, в собственности менее 3 лет, наследство. Продажа и покупка дома в разных городах. В каком размере налога необходимо заплатить
Добрый день! Покупка дома 12 числа за наличный расчёт с продавцом ( ср-ва кредитные), стоимость 2млн.р . Продажа собственного дома за 3,5млн в текущем месяце 20 числа, в собственности менее 3 лет, наследство. Продажа и покупка дома в разных городах. В каком размере налога необходимо заплатить
Добрый день! Покупка дома 12 числа за наличный расчёт с продавцом ( ср-ва кредитные), стоимость 2млн.р . Продажа собственного дома за 3,5млн в текущем месяце 20 числа, в собственности менее 3 лет, наследство. Продажа и покупка дома в разных городах. В каком размере налога необходимо заплатить
Добрый день! Покупка дома 12 числа за наличный расчёт с продавцом ( ср-ва кредитные), стоимость 2млн.р . Продажа собственного дома за 3,5млн в текущем месяце 20 числа, в собственности менее 3 лет, наследство. Продажа и покупка дома в разных городах. В каком размере налога необходимо заплатить
Добрый день! Покупка дома 12 числа за наличный расчёт с продавцом ( ср-ва кредитные), стоимость 2млн.р . Продажа собственного дома за 3,5млн в текущем месяце 20 числа, в собственности менее 3 лет, наследство. Продажа и покупка дома в разных городах. В каком размере налога необходимо заплатить
Добрый день,я хочу купить квартиру для жены и сына (не совершеннолетний) в ДНР за 1000000 рублей! Подскажите, пожалуйста, что нужно декларировать и какой налог мне придётся заплатить за квартиру? Договор будем оформлять на жену и сына, в последующем времени при его совершеннолетии, оформим дарственную на его имя. Заранее благодарю...
ПРи покупке жилья налог вы не платите.
Декларации же подаются в случае получения доходов. Вопросы о декларациях - это для Налоговой.
Добрый день! Планирую купить дом с участком кадастровая стоимость которого 22400000, фактически за 650000 с использованием маткапитала и доплатой из личных средств (500000мк+150000лс). Какой будет налог? Благодарю за ответ!
Продаю дом который не был зарегистрирован как жилой,перед сделкой буду его оформлять как жилой, получается что попадаю под налог? А землёй владею более 5 лет, попадаю под налог в таком случае или нет?
Договор о продаже дома и земли соответственно будет на сумму за все
Здравствуйте. Если оформить дом, то возникает налог, все верно. Можно продать без оформления дома, что, как правило снизит стоимость объекта. Или распределить общую стоимость таким образом что большач часть приходилась на участок, а меньшая на дом. Также нужно учитывать кадастровую стоимость объектов.
Купила квартиру в 2022 за 3300000 владение менее 3 лет сейчас уезжаю и хочу продать за 3100000 сколько платить налог.В другом месте покупаю за 4000000 мл.р.
Здравствуйте. Интересует в цифрах. Продал 3 ком квартиру за 5 млн. (единственное жилье, получил по наследству, 3х лет не прошло, первая продажа недвижимости). Пошел на уменьшение площади и купил 1ком.кв за 3 млн (соответственно, становится единственным жильём). Все произошло в один налоговый год. Сколько в итоге я должен уплатить налога и как это считается. Можно ли налоговый вычет получить при таком раскладе и какой он будет? Много прочел про это и здесь в то числе, но в голове каша, перестарался видимо) Заранее благодарен за ответ.
1. Налог с продажи 5-милионной квартиры (если вы заявите вычет о снижении налоговой базы) в размере 1млн, равен 4млн*13% =520 000руб.
2. Можно заявить о возврате налога за 3-миллионную квартиру в размере 2млн*13% = 260 тыс р. либо попросить зачесть данную сумму в счет полагающего к уплате налога.
3. Итоговый налог к уплате 520тр-260тр = 260тр - остаток к уплате.
4. Для определения 100% уверенности в том, какая сумма подлежит уплате, получить надежную консультацию в налоговой -это вернее, чем читать в Интернет, зачастую уже устаревшие сайты.
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста! В октябре 2022г. свекровь пенсионерка продала квартиру, бывшую в её собственности менее 3-х лет за 5,5 млн.руб. В ноябре 2022г. она будет покупать другую квартиру за 5 млн.руб. Должна ли она будет заплатить налог?
Чтобы ответить, нужно
1) Оценить, какая сумма налога подлежит к уплате с 5,5 млн. руб. То есть, приватизировала свекровь квартиру, получила ее по наследству или купила за определенную сумму. Это важно.
2) Зачесть с покупки она сможет не более 260 тысяч рублей. Если продажа произойдет в 2022 году и подаст Декларацию правильным образом.
Если человек стал нерезидентом. Захотел продать квартиру раньше, чем исполнилось 5 лет. Может ли он использовать при рассчете налога на доход от проданой квартиры затраты на покупку. Купил за 10 млн. , продал за 12 млн. 12млн.-10 млн.-1млн.( может ли неризидент пользоваться еще и этим вычетом)= 1 млн.х 13% или 30% = 130 тыс. или 300 тыс.Читала, что правило 5 лет для нерезидентов применимо ( через 5 лет может продать без налогов)?Спасибо.
Срок 5 лет- для нерезидентов действует, то есть чз 5 лет можно продать без налогов. Вычет в размере произведенных затрат нерезидентам не положен.
Здравствуйте.имеем 2детей,в 2021 продали квартиру 2ком 50кв. в собственности была менее 3 лет и вложились в новостройку 48.5кв.м дороже на 300т.р.Платить ли нам налог за продажу квартиры, в связи с новым законом? Спасибо
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Продал квартиру полученную в наследство менее 3-х лет за 8,3млн в марте 2021 года и в том же году по ДДУ в новостройке приобрел квартиру за 15 млн. Срок сдачи объекта планировался в 2021 году, но с небольшой задержкой застройщик сдал квартиру в конце года и право собственности получилось оформить лишь в феврале 2022 года. Должен ли я в этом случае платить 13% с продажи квартиры?
Если вы подписали Акт приема-передачи квартиры в конце 2021 года, то право на получение налогового вычета с продажи возникло в 2021 году (см. подпункт 3,4 пункта 1 ст.220 Нал.Кодекса). И эту сумму (260тр) можно частично зачесть в счет полагающегося налога с продажи Квартиры.
Разв жизни какой зачет возможен.
Если подписание акта произошло в 22 году, то за продажу квартиру вы оплатите 13%, подав заявление на вычет в размере 1млн. руб. ТО есть, налог с 7млн рублей.
Есть еще вероятность снизить налогооблагаемую базу, если зачесть расходы Наследодателя на приобретение квартиры (если документы о подтверждении таковых расходов имеются).
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Продала доли в квартирах, полученные в наследство после смерти мужа за 4 млн. руб. В наследство вступила в июле. Покупаю квартиру за 3,5 млн. Уже подходит конец года. Какие налоги я должна заплатить, если в этом году не успею оформить новую собственость? Работаю официально, имею право на налоговый вычет. Может ли быть взаимозачет? А Если в этом году вдруг не успею оформить документы, а только в январе следующего года?
Добрый день. НЕВЕРНУЮ дату указала!
В собственности с 01.10.2019года.Пожалуйста ответьте мне, я уже запуталась во всех этих законах.
Продаю квартиру за 3 млн, она в собственности с 01.10.2019г - единственное жилье. Покупаю другую кв. за 3,5. Я работающая пенсионерка. Какие налоги я заплачу? и могу ли я получить вычет налоговый?
Ответ зависит от того, какой налог вам будет полагаться с продажи квартиры. Если вы ее купили например, за 2000 000руб, то можно снизить сумму дохода, облагаемую налогом.
Если она вам подарена, вы ее получили а наследство или приватизировали, то ход действий другой.
Здравствуйте! Покупали квартиру в2020 за 1500000,доли у 3х детей и у нас с мужем совместная, хотим продать за 3500000 и купить за 3500000 другую,какой будет налог при продаже? И считается ли что мы на эти деньги купим другую квартиру
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Тел.: 8(347)294-53-04, 8-919-145-99-38, 8-987-254-53-04
Задать вопрос риэлтору Заявка на вступление в ассоциацию Заявка на услугу Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время. Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.
Пожалуйста, заполните все обязательные поля
|