Микродоли запретили: что это значит и как отразится на владельцах жилья?

Оглавление

1. Закон о микродолях
2. Ситуация до подписания закона
3. Изменения в Жилищном кодексе РФ
4. Изменения в Семейном кодексе РФ
5. Что делать с микродолями тем, кто уже владеет ими
6. Решит ли закон о микродлях поставленную задачу

Какие изменения ждут россиян?

В первый осенний день 2022 года вступает в силу законопроект №835938-7. Основная цель – борьба с «резиновыми» квартирами и защита граждан РФ от сделок с мошенниками и общения с черными риэлторами.

О проекте задумались еще в ноябре 2019 года, и изначально речи о микродолях не было: упор был на семейное законодательство. В течение следующих лет проект видоизменялся, проходил чтения, но дальше этого дело не шло. В 2022 году проект был одобрен.

До настоящего времени российские законы никак не ограничивали размер доли в жилом помещении, которая могла бы находиться в личной собственности. Поэтому в объявлениях нередко встречались записи вроде «Продам 1/10/20/100 долю в квартире». Закон не возбранял, покупатели находились, проблемы начинались позднее.

Обычно такие минимальные доли появлялись при использовании материнского капитала, раздела имущества или вследствие наследования. Подобная недвижимость могла привлечь только тех граждан, которым нужна прописка (чаще московская). Как результат – распространение такого явления, как «резиновые» квартиры.

Нередко микродоли становились мечтой мошенников. По всем законам обладатель любого размера доли в квартире может пользоваться общей зоной: ванной комнатой, кухней, прихожей, туалетом. Такие люди, иначе называемые черными агентами, специально заселяются в квартиру и превращают жизнь других жильцов в кошмар, делая все, чтобы они по «доброй» воле съехали в другое место.

Согласно Гражданскому кодексу (до внесения правок) владелец любой доли мог отдать ее в залог, продать, завещать, подарить. Ему не нужно согласие иных владельцев на прописку (даже если его собственная доля составляет не больше 4 м²). При этом остальные жильцы не могли возражать или не пускать «мошенника» в квартиру: последний просто подает иск с требованием (законным) о вселении в квартиру, долей в которой он обладает. В редких случаях иск мог быть неудовлетворен, но и тогда остальные владельцы квартиры должны ежемесячно выплачивать заявителю определенную сумму за пользование его долей.

Заставить владельца минимальной доли продать ее другим собственникам нельзя, но можно доказать, что она незначительна, не может быть выведена, не представляет интерес для собственника. В этом случае согласие владельца микродоли не нужно. Но поскольку причины достаточно субъективны, доказать их бывает непросто. На практике видно, что незначительная доля – та, которую вывести нельзя. Например, вместо 3 м² в квартире владельцу физически не могут предоставить никакое другое жилье. Доказать незаинтересованность владельца в квартире тоже нелегко, но возможно: у него есть иное жилье, он не живет на этой территории, не несет никаких расходов.

Новый закон вносит изменения в

Жилищный кодекс РФ (статья 30)

Предельно допустимый минимум – 6 м². Все сделки, которые нарушают это правило, можно считать недействительными. Под категорию «исключение» попадают случаи, когда недвижимость делится на меньшие доли при:

·                    покупке при помощи материнского капитала. Нередко у семьи не хватает денег на приобретение большой квартиры в столице. Поэтому при наделении долями каждого члена семьи доля может быть меньше установленной в данном случае;

·                    передаче по наследству. Если малометражную квартиру поделить поровну между всеми наследниками, площадь может быть меньше назначенной доли;

·                    приватизации.

Семейный кодекс РФ

Закон направлен и на изменения в пункте о разделе имущества. Благодаря новым правкам, суд может менять соотношение долей каждого из супругов в общем имуществе. Причиной тому – неправомерные действия одного из супругов в отношении общего имущества. Например, жена без согласия мужа продала квартиру. Доказывать, что сделка недействительна, необязательна. Главное доказать, что супруг был против продажи. И тогда квартира будет поделена не по принципу 50/50, а в ином процентном соотношении.

Как быть с существующими сделками?

Изменения касаются только правоотношений, которые наступают с 1 сентября. С существующими долями можно совершать любые сделки. С начала осени владельцы все также смогут быть хозяевами имеющихся долей, но продавать их или распоряжаться ими иначе они уже не смогут.

Есть и вопрос, на который пока никто не дает ответа: что делать с микродолями тем, кто уже владеет ими на законных основаниях. Большинство юристов считает, что подобные нововведения не совсем справедливы, и скорее всего, будут новые правки. Это может быть совместная продажа долей в пользу единого покупателя или другой подобный механизм. Пока что владельцы микродолей могут только попытаться признать свою долю недействительной и потребовать за нее компенсацию: для этого стоит ссылаться на статью 252 ГК РФ.

Есть ли смысл?

Предполагается, что закон о микродолях (так прозвали его в СМИ) решит ряд практических задач: минимизирует количество «резиновых» квартир, уменьшит число черных риэлтеров и количество судебных дел в отношении раздела имущества супругами. Изменения в законах должны помешать и незаконному получению прибыли: мошенники продают микродоли, площадь которых непригодна для проживания ни в одном регионе страны.

Пока что закон вызывает неподдельный интерес и ряд серьезных вопросов. Существует мнение, что основная цель закона – не защита граждан, а защита рынка недвижимости, на котором подобными темпами останутся только квартиры, поделенные на доли. Их участие в гражданском обороте ограничено, что совсем невыгодно государству и напоминает закон о единонаследии, принятый Петром Великим. Согласно ему, поместье передавалось единому собственнику, поскольку раздробленное на доли поместье – это всегда убытки. Можно считать, что спустя столетия власть пришла к тому же выводу.

Стоит понимать, что пока это только теория, и сразу все проблемы с «резиновыми» квартирами внесенные правки не решат. Но все-таки закон должен внести серьезные изменения в судебную практику и действующее законодательство за счет комплексного подхода.