Как узаконить перепланировку квартиры

Оглавление

1. Отличия перепланировки и переустройства
2. Изменения в законодательстве с 1 апреля 2024г.
3. Согласование перепланировки: когда потребуется?
• Когда согласовывать не нужно
• Когда необходимо согласование
• Когда согласование не поможет
4. Процедура согласования перепланировки
5. Процедура узаконивания перепланировки
6. Порядок оформления самовольной перепланировки
7. Перепланировка ипотечной квартиры
8. Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой
9. Последствия перепланировки без согласования и узаконивания

Увеличение спальни за счет лоджии, обустройство гардеробной, объединение прихожей и коридора – есть много способов сделать квартиру комфортнее и уютнее. Но перепланировка – это почти всегда необходимость в получении разрешения. Как быть, если появилось желание перепланировать квартиру? Давайте по порядку.

Отличия перепланировки и переустройства

Продавцы квартир «вторички» нередко называют планировочные изменения не перепланировкой, а переустройством – мол, изменения малозначительны и не создадут затруднений с жилинспекций. Однако, заметим, любые производимые и произведенные реконструкционные изменения квартиры, относящиеся к переустройству или перепланировке, одинаково требуют согласования жилищно-инспекционных служб. В Уфе нужно будет обращаться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору. 

Горячая линия: 8-937-845-28-42

В законодательстве переустройством жилья называется замена, установка или перенос сетей инженерного назначения (к примеру, водопроводных труб), сантехники и иного оборудования (стационарное оборудование, к примеру газплита), требующего указания изменений в техпаспорте квартиры (Жилищный кодекс, ст.25, ч.1).

Границы допустимости переоборудования помещений квартиры обозначены в правилах техэксплуатации жилфонда МДК 2-03.2003 (ст.1.7.1), подготовленных Госстроем РФ. Согласно этих правил под переоборудованием на условиях предварительного согласования с госорганами подразумевается замена газовых плит (также кухонных очагов) электроплитами, перенос нагревательных приборов газовых и сантехнических, обустройство новых санузлов (ванн, туалетов) и переоборудование существующих.

Также правилами Госстроя допускается прокладка новых трубопроводов (отводящих, подводящих) и реконструкция существующих, прокладка либо замена электросетей, монтаж необходимых устройств для установки душевых кабин и ванн-джакузи, а равно более мощных стиральных машин и иных бытовых приборов современного поколения.

Фактически планировочные позиции электрических, водопроводных и канализационных квартирных сетей в техпаспорте жилья не обозначены, отмечены лишь местоположения сантехники и газовой (электрической) плиты. Переустройство (изменение местоположение в плане) сантехнического оборудования в технических помещениях квартиры несложно узаконить, но лишь при условии сохранения планировки санузла и кухни техплану. Если же перегородки «мокрых зон» были вынесены на площадь жилых комнат хотя бы на полметра, то это уже перепланировка, причем безоговорочно незаконная (постановление Правительства РФ за №47, ст.24).

Конфигурационные изменения жилого помещения называются перепланировкой (Жилищный кодекс, ст.25, ч.2). Под такой реконструкцией квартиры понимается глубокие изменения геометрии помещений и стеновых проемов, а именно снос стеновых перегородок или их возведение, выполнение новых проемов в стенах, а также расширение существующих проемов оконных и дверных (соответственно, изменение их формы в сторону увеличения) во внутренних и внешних стенах помещений.

Согласно статьи 1.7.1. правил МДК 2-03.2003, допустимый после согласования с уполномоченными госорганами диапазон перепланировочной реконструкции квартиры включает в себя демонтаж и перенос перегородок, построение и перенос дверных проемов, укрупнение и разукрупнение (уменьшение числа комнат) многокомнатных квартир, обустройство дополнительных санузлов и кухонь, увеличение жилплощади за счет вспомогательных (т.е. технических) помещений, устранение темных кухонь и входов в них через жилые помещения либо квартиры (коммуналки), переоборудование или обустройство тамбуров.

При этом перепланировка, а равно переоборудование жилья недопустима, если приведет к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций многоэтажки (МДК 2-03.2003, ст.1.7.2). Т.е. реконструкция либо демонтаж (частичный, полный) несущих стен в квартире являются полностью незаконными.

Изменения в законодательстве с 1 апреля 2024г.

С 1 апреля 2024 вступают в силу новые правила перепланировки, которые включают в себя следующие изменения:

1. Объединение помещений внутри квартиры больше не считается реконструкцией, а признается перепланировкой, которую необходимо согласовать.

2. Изменение площади квартиры, создание нового помещения (раздел комнаты на две), также требует согласования.

3. Перенос дверного проема и даже демонтаж встроенного шкафа также требуют официального согласования.
   

4. После завершения перепланировки необходимо получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить их в Росреестр.
   

5. Перепланировка будет узаконена только после внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
   

Согласование перепланировки: когда потребуется?

Для начала важно не путать такие понятия как «узаконить» и «согласовать». Согласовывают эскиз перепланировки до начала проведения работ: с 2020 года сделать это можно онлайн. А узакониванием перепланировки занимаются уже после окончания всех работ.

Согласование не нужно

Понятие перепланировки подразумевает под собой изменение конфигурации квартиры. Согласовывать перепланировку не надо, если существенно она ничего не меняет. Поэтому домовладельцы могут спокойно:

• заниматься косметическим ремонтом – кладите плитку, клейте обои, перекрашивайте стены, меняйте напольное покрытие или выравнивайте стены штукатуркой или другим материалом;

• стеклить лоджию и балкон или менять двери и окна – проемы в этом случае трогать нельзя;

• переставлять из одного угла кухни в другой электрическую плиту;

• разбирать и заменять встроенную мебель;

• переустанавливать инженерное оборудование – по размеру оно не должно отличаться от прежнего.

Если под перепланировкой (хотя таковой мелкие ремонтные работы не являются) подразумевается одно из этих действий, согласование не требуется.

Согласование нужно

Согласование перепланировки потребуется, если домовладелец планирует:

• сделать антресоль. При этом ее размеры должны не превышать 40% от площади квартиры;

• построить перегородки (даже гипсокартонные) или сломать стены (даже не несущие);

• изменить границы проемов (дверных и оконных) или комнат и связанных с ними коридоров;

• изменить конструкцию пола в квартире с деревянным покрытием;

• изменить систему вентиляции, газо- и водоснабжения, отопления;

• установить иное оборудование – ванну заменить душевой кабиной или газовую плиту печью электрической.

Согласование не поможет

Для проделывания следующих ремонтных работ получать согласование не придется: а все потому что подобная планировка считается незаконной в любом случае. Сюда относится:

• перепланировка и смена положения труб в аварийно-опасных домах;

• объединение жилых комнат и газифицированных помещений;

• перенос батарей на веранду, лоджию, балкон;

• пристраивание террасы или лоджии выше первого этажа;

• установление теплых полов, которые будут подключены к общедомовой системе отопления или водоснабжения (горячего).

Процедура согласования перепланировки

Для согласования перепланировки необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Для этого на руках у домовладельца должны быть следующие документы:

• документ о праве собственности;

• заявление;

• согласие всех лиц, прописанных в квартире, в письменном виде;

• проект перепланировки. Заказать его можно в строительной компании: главное, чтобы она числилась в СРО;

• техпаспорт квартиры.

После подачи документов в МФЦ в течение 45 дней собственник получит электронное уведомление с ответом. Если дали допуск, стоит сразу же заняться перепланировкой: документ о согласовании действует в течение 12 месяцев, иначе придется подавать документы снова.

После найма бригады рабочих хозяину квартиры придется внимательно следить, чтобы изменения точь-в-точь соответствовали утвержденному проекту и представленной в нем информации. Любые отклонения от проекта могут стать причиной для переделывания всей работы. Также не стоит спешить с отделкой: комиссия занимается проверкой изменений, а краска и штукатурка могут помешать,  и работу не примут.

Процедура узаконивания

Если проделанные работы соответствуют составленному проекту и всем представленным в нем данным, хозяину квартиры остается:

• обратиться в БТИ. Здесь выдают акт приемки, подтверждающий, что внесенные изменения в планировку соответствуют документам;

• получить в кадастровом отделе паспорт жилого объекта;

• зарегистрировать паспорт в Росреестре, 

• получить свидетельство ЕГРН с новым планом квартиры с внесением всех изменений.

Порядок оформления самовольной перепланировки

По условиям Жилищного кодекса (ст.29, ч.3) собственник, допустивший несогласованную с органами самоуправления перепланировку жилья, обязан восстановить его прежнее состояние. Однако в четвертой части 29-й статьи сохранение перепланировки допускается при отсутствии нарушений в части прав и законных интересов граждан, либо отсутствия для них угроз здоровья и жизни. Но, как отмечено в этой же части названной статьи, решение о сохранении произведенной перепланировки принимает суд. Заметим, что оплата штрафа (КоАП, ст. 7.21 и/или 7.22) потребуется неизбежно.

При уверенности собственника квартиры в отсутствии заведомых поводов для отказа жилинспекции в легализации перепланировки («мокрые зоны» не переносились, несущие стены и проемы в них не реконструировались, нет повышенной нагрузки на черновое основание пола), т.е. правила МДК 2-03.2003 нарушены не были, можно заказывать проектную документацию на смену планировки помещений жилья. На копии плана с техпаспорта, направляемой в выбранную проектировочную организации, контурно указываются новые (уже выполненные) планировочные изменения для помещений (красной ручкой).

Далее подготовленная документация перепланировочного проекта передается собственником отделу главного архитектора городской (местной) администрации, где происходит оформление акта приемочной комиссии с подписями соответствующих ее участников (главный архитектор, руководитель управляющей организации и пр.).

Документы проекта перепланировки вместе с актом приемочной комиссии прилагаются к заявлению (его форма утверждена постановлением Правительства РФ за №266 от 28 апреля 2005 г.), направляемому собственником квартиры городской администрации.

При положительном решении межведомственной комиссии собственнику выдается документальное подтверждение, предоставляемое им вместе с актом приемочной комиссии и проектной документацией в БТИ, где изменения площади помещений вносятся в инвентарное дело и готовится новый план квартиры. Оформленный технический паспорт жилья остается зарегистрировать в Росреестре, окончательно узаконив перепланировку.

Подытожим. Процедура узаконивания перепланировки состоит из следующих пунктов:

• собрать документы – обновленный техпаспорт, проект квартиры, выписка из Рерсреестра и справка из СЭС;

• обратиться в отдел архитектуры и сообщить о проведенных изменениях;

• написать иск в суд. Если суд даст положительный ответ, можно будет пойти в БТИ, где внесут изменения в план квартиры.

Мы поможем узаконить уже выполненную перепланировку! - Здесь представлены лучшие риэлторы города готовые взяться за узаконение.

Перепланировка ипотечной квартиры

В законах РФ нет нюансов, которые бы ограничивали перепланировку ипотечной квартиры. Обычно разрешение или запрет на изменения прописываются в договоре ипотеки. Если в договоре ничего не указано, хорошо. Но если в нем прописан запрет, придется ждать до полной выплаты кредита. Чаще в договоре говорится о необходимости в получении разрешения от банка. В этом случае хозяин квартиры должен предоставить:

• заявление на разрешение перепланировки (согласование);

• заключение страховой компании;

• оценку специалистов с фиксированной стоимостью квартиры после перепланировки;

• план изменений и согласие в БТИ.

С юридической точки зрения особый интерес представляют новостройки. Хотя они считаются помещениями свободной планировки, являются таковыми не до конца. В таких квартирах тоже потребуется согласование планировки, иначе может получиться так, что ванная комната одного соседа окажется над детской комнатой другого.

Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой: как быть?

При покупке недвижимости есть серьезный риск нарваться на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Поэтому перед заключением сделки важно обговорить с продавцом все нюансы.

Первое, что нужно сделать, – это определить, какой именно тип перепланировки был выполнен. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом. 

Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.

При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» - лучше обратить внимание на них.

Если перепланировка не только не узаконена, но и не законна (например, нарушена конструкция несущих стен), категорически не стоит приобретать квартиру.

Если же интересна именно эта квартира и есть основания для будущего узаконивания перепланировки, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.

Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.

Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.

Если не хочется связываться с дополнительными трудностями, и слова продавца не внушают доверия, стоит заказать правовую экспертизу квартиры. Уже после получения полного отчета о состоянии недвижимости можно будет принимать решение.

Последствия: Угроза и риски перепланировки без согласования

Неузаконенная перепланировка – это всегда серьезные проблемы. Во-первых, строительные нормы – это безопасность, а их несоблюдение может привести к страшным последствиям вплоть до обрушения дома. А во-вторых, скрывать факт перепланировки долго не получится все равно: либо соседи пожалуются, либо появится необходимость продать или приватизировать жилье. В этом случае потенциальные покупатели попросят весомую скидку, отказ в которой будет равнозначен потери этих самых покупателей.

Срок давности по самовольной перепланировке и ее фактические инициаторы (прежние собственники) с позиции законодательных норм значения не имеют – ответственность понесет текущий правообладатель квартиры. Контролирующие органы (как правило, жилищная инспекция) потребуют выплаты штрафов и восстановления планировки жилых помещений в соответствии с поэтажным техпланом БТИ.

Несогласованная перепланировка чревата не только получением статуса «нелегальная», но и серьезными штрафами. Их назначают и в том случае, если было получено разрешение, но перепланировку не узаконили, и когда процедуру согласования вовсе не проводили. Во время судебных разбирательств собственника могут заставить вернуть квартиру в то проектное состояние, в котором она находилась до перепланировки: это большая потеря времени и денег.

Если будет установлено, что перепланировка вредит соседям, суд заставит выплатить им компенсацию. Самое серьезное последствие – это продажа недвижимости с торгов, но это возможно только в том случае, когда владелец квартиры наотрез отказывается идти на компромисс.

С 1 апреля 2024 года изменится наказание для тех, кто проводит незаконную перепланировку. Размер штрафа для физлиц при неузаконенном изменении планировки помещений квартиры составляет от 2000 до 2500 рублей (КоАП, ст. 7.21 и 7.22), для юрлиц - 40 000–50 000 рублей. Нормы, устанавливающие обязанность исправления перепланировки, произведенной собственником жилья в многоэтажке без одобрения жилинспекции, отражены в статье 29 Жилищного кодекса.

Отметим, что игнорирование собственником перепланированной незаконно квартиры законного предписания о полноценном восстановлении утвержденных БТИ поэтажных планировочных решений для данного жилья влечет аннулирование права собственности на квартиру, ее продажу с публичных торгов и выплату прежнему владельцу вырученной суммы за вычетом судебных расходов (Жилищный кодекс, ст.29, ч.5). Обязательство по исправлению результатов самовольной перепланировки будет возложено на покупателя (нового собственника) данной квартиры.

Все, что не по закону, имеет последствия, а перепланировка квартиры затрагивает еще и вопросы безопасности. Это тот самый риск, который не будет оправдан: на решение проблемы потратите больше времени и денег, чем на своевременное согласование и узаконивание перепланировки.

Задумались о строительстве или перепланировке квартиры, но не знаете, есть ли возможность сделать так, чтобы все было по закону? Советуем избавить себя от сложностей и не заниматься регистрацией и узакониванием перепланировки самостоятельно. Гораздо проще и быстрее привлечь квалифицированных экспертов, которые весь процесс оформления на всех этапах возьмут на себя, и будут действовать по четко отлаженной инструкции.

К вашим услугам помощь наших специалистов: обращайтесь за консультацией, мы подробно расскажем, что делать дальше, и дадим больше полезных советов. Рекомендуем не дожидаться завершения строительства и назначенных мер, и оставлять бесплатные заявки до начала работ. Узнать все подробности вы всегда можете на нашем сайте обратившись к специалистам: https://avprrb.ru/activities/reieltor_uzakonenie-pereplanirovok/.