Войти
Регистрация
info@avprrb.ru


Как узаконить уже сделанную перепланировку

23.12.2018
Как узаконить уже сделанную перепланировку

Важным нюансом купли-продажи жилья на вторичном рынке является выявление факта перепланировки квартиры, установления ее законности. Рассмотрим, каково наказание за самовольную перепланировку и как возможно ее узаконить

Последствия неузаконенной перепланировки

Срок давности по самовольной перепланировке и ее фактические инициаторы (прежние собственники) с позиции законодательных норм значения не имеют – ответственность понесет текущий правообладатель квартиры. Контролирующие органы (как правило, жилищная инспекция) потребуют выплаты штрафов и восстановления планировки жилых помещений в соответствии с поэтажным техпланом БТИ.

Размер штрафа при неузаконенном изменении планировки помещений квартиры составляет 2-5 тысяч рублей (КоАП, ст. 7.21 и 7.22). Нормы, устанавливающие обязанность исправления перепланировки, произведенной собственником жилья в многоэтажке без одобрения жилинспекции, отражены в статье 29 Жилищного кодекса.

Отметим, что игнорирование собственником перепланированной незаконно квартиры законного предписания о полноценном восстановлении утвержденных БТИ поэтажных планировочных решений для данного жилья влечет аннулирование права собственности на квартиру, ее продажу с публичных торгов и выплату прежнему владельцу вырученной суммы за вычетом судебных расходов (Жилищный кодекс, ст.29, ч.5). Обязательство по исправлению результатов самовольной перепланировки будет возложено на покупателя (нового собственника) данной квартиры.

Отличия перепланировки и переустройства

Продавцы квартир «вторички» нередко называют планировочные изменения не перепланировкой, а переустройством – мол, изменения малозначительны и не создадут затруднений с жилинспекций. Однако, заметим, любые производимые и произведенные реконструкционные изменения квартиры, относящиеся к переустройству или перепланировке, одинаково требуют согласования жилищно-инспекционных служб.

В законодательстве переустройством жилья называется замена, установка или перенос сетей инженерного назначения (к примеру, водопроводных труб), сантехники и иного оборудования (стационарное оборудование, к примеру газплита), требующего указания изменений в техпаспорте квартиры (Жилищный кодекс, ст.25, ч.1).

Границы допустимости переоборудования помещений квартиры обозначены в правилах техэксплуатации жилфонда МДК 2-03.2003 (ст.1.7.1), подготовленных Госстроем РФ. Согласно этих правил под переоборудованием на условиях предварительного согласования с госорганами подразумевается замена газовых плит (также кухонных очагов) электроплитами, перенос нагревательных приборов газовых и сантехнических, обустройство новых санузлов (ванн, туалетов) и переоборудование существующих.

Также правилами Госстроя допускается прокладка новых трубопроводов (отводящих, подводящих) и реконструкция существующих, прокладка либо замена электросетей, монтаж необходимых устройств для установки душевых кабин и ванн-джакузи, а равно более мощных стиральных машин и иных бытовых приборов современного поколения.

Фактически планировочные позиции электрических, водопроводных и канализационных квартирных сетей в техпаспорте жилья не обозначены, отмечены лишь местоположения сантехники и газовой (электрической) плиты. Переустройство (изменение местоположение в плане) сантехнического оборудования в технических помещениях квартиры несложно узаконить, но лишь при условии сохранения планировки санузла и кухни техплану. Если же перегородки «мокрых зон» были вынесены на площадь жилых комнат хотя бы на полметра, то это уже перепланировка, причем безоговорочно незаконная (постановление Правительства РФ за №47, ст.24).

Конфигурационные изменения жилого помещения называются перепланировкой (Жилищный кодекс, ст.25, ч.2). Под такой реконструкцией квартиры понимается глубокие изменения геометрии помещений и стеновых проемов, а именно снос стеновых перегородок или их возведение, выполнение новых проемов в стенах, а также расширение существующих проемов оконных и дверных (соответственно, изменение их формы в сторону увеличения) во внутренних и внешних стенах помещений.

Согласно статьи 1.7.1. правил МДК 2-03.2003, допустимый после согласования с уполномоченными госорганами диапазон перепланировочной реконструкции квартиры включает в себя демонтаж и перенос перегородок, построение и перенос дверных проемов, укрупнение и разукрупнение (уменьшение числа комнат) многокомнатных квартир, обустройство дополнительных санузлов и кухонь, увеличение жилплощади за счет вспомогательных (т.е. технических) помещений, устранение темных кухонь и входов в них через жилые помещения либо квартиры (коммуналки), переоборудование или обустройство тамбуров.

При этом перепланировка, а равно переоборудование жилья недопустима, если приведет к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций многоэтажки (МДК 2-03.2003, ст.1.7.2). Т.е. реконструкция либо демонтаж (частичный, полный) несущих стен в квартире являются полностью незаконными.

Порядок оформления самовольной перепланировки

По условиям Жилищного кодекса (ст.29, ч.3) собственник, допустивший несогласованную с органами самоуправления перепланировку жилья, обязан восстановить его прежнее состояние. Однако в четвертой части 29-й статьи сохранение перепланировки допускается при отсутствии нарушений в части прав и законных интересов граждан, либо отсутствия для них угроз здоровья и жизни. Но, как отмечено в этой же части названной статьи, решение о сохранении произведенной перепланировки принимает суд. Заметим, что оплата штрафа (КоАП, ст. 7.21 и/или 7.22) потребуется неизбежно.

При уверенности собственника квартиры в отсутствии заведомых поводов для отказа жилинспекции в легализации перепланировки («мокрые зоны» не переносились, несущие стены и проемы в них не реконструировались, нет повышенной нагрузки на черновое основание пола), т.е. правила МДК 2-03.2003 нарушены не были, можно заказывать проектную документацию на смену планировки помещений жилья. На копии плана с техпаспорта, направляемой в выбранную проектировочную организации, контурно указываются новые (уже выполненные) планировочные изменения для помещений (красной ручкой).

Далее подготовленная документация перепланировочного проекта передается собственником отделу главного архитектора городской (местной) администрации, где происходит оформление акта приемочной комиссии с подписями соответствующих ее участников (главный архитектор, руководитель управляющей организации и пр.).

Документы проекта перепланировки вместе с актом приемочной комиссии прилагаются к заявлению (его форма утверждена постановлением Правительства РФ за №266 от 28 апреля 2005 г.), направляемому собственником квартиры городской администрации.

При положительном решении межведомственной комиссии собственнику выдается документальное подтверждение, предоставляемое им вместе с актом приемочной комиссии и проектной документацией в БТИ, где изменения площади помещений вносятся в инвентарное дело и готовится новый план квартиры. Оформленный технический паспорт жилья остается зарегистрировать в Росреестре, окончательно узаконив перепланировку.

Мы поможем узаконить уже выполненную перепланировку! - Здесь представлены лучшие риэлторы города готовые взяться за узаконение.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Прежде всего следует убедиться, какая именно перепланировка выполнялась. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом.

Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.

Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.

При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» - лучше обратить внимание на них.

Если же интересна именно эта квартира, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.

Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.

Другие статьи раздела


Рассмотрены правовые нюансы при купле-продаже недвижимости, оформляемой или оформленной на несовершеннолетних

Рассмотрены возможности вычета налогов после купли жилья полным расчетом и в ипотеку. Приведен порядок оформления НДФЛ, перечислены обязательные документы

Информируем, в каких случаях нотариальное заверение сделки по жилой недвижимости обязательно
Выбор города