Чем отличаются апартаменты от квартиры

Содержание

1. Что такое апартаменты?
2. Виды апартаментов и разница между ними.
3. Чем отличаются апартаменты от квартиры и гостиничного номера.
1. Возможность изъятия.
2. Капитальный ремонт.
3. Господдержка.
4. Инфраструктура.
5. Имущественный налог.
6. Налоговые вычеты.
7. Регистрация.
8. Общее имущество.
9. Соседи.
10. Технические требования.
4. Достоинства и недостатки апартаментов.
5. Можно ли прописаться в апартаментах.
6. Почему застройщики предпочитают строить апартаменты, а не квартиры.
7. Зачем жильцы и инвесторы покупают апартаменты вместо квартир.
8. Как перевести апартаменты в жилое помещение.
1. Преимущества перевода помещения в жилой фонд.
2. Какие апартаменты возможно перевести в жилое помещение.
3. Какие документы нужны для перевода апартаментотв в жилое помещение.
4. Возможна ли перепланировка апартаментов.
5. Изменение статуса апартаментов через БТИ.
6. Регистрация статуса в Росреестре.

Апартаменты - что это?

В российских законах подобный термин отсутствует: все это «проделки» застройщиков. Говоря юридическим языком, это коммерческое помещение. Для понимания людей есть еще и важная приписка: оборудовано оно как квартира.

Виды апартаментов

По общепринятой классификации существует несколько видов апартаментов в зависимости от типа здания в котором они размещаются:

• Многофункциональный комплекс – почти та же квартира. В таком помещении можно проживать на постоянной основе: его разрешено сдавать в аренду и перепродавать;

• Кондоминиум – недвижимость, получившая популярность в США. Такие апартаменты можно купить у владельца, чтобы жить самому или сдавать их в аренду другим людям. Подробно о данной форме собственности мы рассказывали в статье: Что такое кондоминиум.

• Доходные дома – номера в таком помещении сдаются на долгий срок. Иногда жителям предоставляются и дополнительные услуги, но это необязательное условие;

• Апарт-отель – люди на небольшой срок арендуют номер, пользуются сервисом.

Апартаменты и квартира: отличия

Апарты нередко по умолчанию называют квартирой, но между этими понятиями немало весомых отличий:

Изъятие

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен понимать, что теперь она в залоге у банка, а значит, ее могут изъять, если собственник не погасит кредит. Единственную неипотечную недвижимость забрать не смогут.

Для приставов апартаменты – это коммерческий объект или актив: покрывает долговые обязательства, причем неважно, как были получены деньги – займ у частного лица, банковский кредит, микрофинансовая организация. 

Например: в апартаментах проживает гражданин – его бизнес оформлен как ИП, и вот теперь он терпит большие убытки. Приставы могут выселить этого гражданина, даже если он живет не один, в качестве уплаты долга.

Капремонт

В 2017 году собственники квартир в столице за капитальный ремонт стали платить от 17 рублей за м². Владельцам апартаментов платить за капремонт не нужно. Если дом нуждается в ремонте, его оплачивают собственники недвижимости. Но поскольку апартаменты обычно покупают в отреставрированных или новых домах, ремонт не нужен еще долгие годы.

Государственная поддержка

Все правительственные программы поддержки относительно недвижимости касаются только квартир. Например, с 2018 года граждане могут воспользоваться льготной ипотекой – всего 6%, если родится второй ребенок. Капиталом можно оплатить часть суммы при покупке жилья, даже если оно ипотечное.

Приобретение апартаментов государство никак не субсидирует: материнский капитал на покупку такой недвижимости потратить нельзя. Поэтому не следует рассчитывать на помощь и поддержку государства.

Более того, если вы вкладываетесь в покупку апартаментов на стадии строительства, то ФЗ 214 на эти сделки не распространяется. В случае банкротства застройщика государство не может гарантировать вам возврат денежных средств затраченных на покупку апартаментов.

Инфраструктура

При возведении многоквартирного здания застройщик согласовывает всю инфраструктуру с администрацией района. Расчеты зависят от числа квартир, которые будут расположены в доме. Контроль проводит государство, в микрорайоне должен быть поликлиника, детсад, школа. Если объектов недостаточно для обслуживания людей, проживающих в данном районе, строятся новые объекты.

При постройке апартов застройщик не учитывает интересы жильцов. Если во всех апарт-квартирах живут дети, никто не задумывается, хватит ли им мест в детсадах и школах.

Имущественный налог

Ставки для коммерческих и жилых помещений сильно отличаются. За квартиру собственники выплачивают 0,1% кадастровой стоимости (на 20 м² предусмотрен вычет). Для недвижимости, стоящей больше 10000000 рублей, ставка равна 0,15%.

Для апарт-квартиры налог на имущество намного выше, чем самая минимальная ставка на квартиру – 0,5%. Если недвижимость находится в деловом комплексе, ставка возрастает до 2%. Подробнее о налогооблажении различного типа апартаментов в видео:

Налоговые вычеты

При приобретении квартиры у жильцов есть возможность вернуть 520000 рублей налогового вычета и 13% от суммы % ипотеки. Единственное условие: если жилье приобреталось в браке, никто из супругов прежде не пользовался подобной возможностью. При приобретении апарт-квартиры выплаты от государства не предусмотрены.

Регистрация

Постоянная прописка возможна только в квартире. Временную регистрацию можно оформить только в апартаментах гостинничного типа. Такие здания считаются офисными помещениями, и здесь недоступна даже временная регистрация. Отсутствие недвижимости и регистрации говорит о том, что у людей нет места жительства.

Общее имущество

При покупке квартиры гражданин становится и владельцем части лестничного проема, лифта, подвала. С апартаментами все иначе. Здание, в котором расположены апартаменты, не считается многоквартирным домом: неважно, сколько человек купили здесь жилье. И поэтому управляющая компания не берет в расчет мнение жильцов относительно открытия магазинов, кафе, офисов. Но у владельцев коммерческих помещений имеется доля в имуществе, и они обязаны платить деньги на ее содержание.

Соседи

Квартиры нельзя эксплуатировать в коммерческих целях, поэтому можно не переживать, что соседи заходят открыть в подъезде звукозаписывающую компанию или офис. Относительно апартаментов подобные требования не применяются. При желании владельцы этой недвижимости могут переоборудовать ее хоть в караоке-бар. Отсутствие закона о тишине не позволяет соседям вызвать участкового: технически, все по закону.

Тех. требования

Квартира – это определенные правила и гарантия комфортной жизни. Например, в многоквартирном доме запрещено в подъезде обустраивать вход в коммерческий офис. В апартах за соседней дверью может находиться фитнес-центр, фотостудия или праздничное агентство. При этом нет строгих условий по планировке при постройке также не берутся в расчет.

Плюсы и минусы

Как у любого типа недвижимости, у апартаментов есть как преимущества, так и недостатки.

Плюсы:

• доступная цена. Такой вид недвижимости на 15-30% дешевле любой квартиры;

• неограниченная перепланировка. В отличие от квартир, для апартов не существует строгих запретов по перепланировке;

• в большинстве апартаментов перед сдачей проводят качественную отделку, часто имеется и вся необходимая мебель;

• выгодная сдача в аренду. Доходность от сдачи апартаментов в аренду – 7%, а квартиры – 4%;

• комплексы с апартаментами возводят в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой;

• апартаменты продают и на вторичном рынке;

• это выгодное вложение, его можно считать залогом для ипотеки;

• получить постоянную регистрацию в апарт-квартире нельзя, но может быть достаточно и временной – на 5 лет: ее можно регулярно продлевать;

• высокий налог на имущество;

• из-за статуса коммерческого помещения коммунальные платежи на 30% выше;

• при возведении апартаментов никто не соблюдает санитарные требования. Но грубые нарушения все равно встречаются редко;

• из-за режима общей долевой собственности жильцам придется платить за ее обслуживание, даже если они ничем дополнительно не пользуются;

• ФЗ «О тишине не распространяется на апартаменты. Поэтому пожаловаться на шумных соседей не получится: единственный вариант – дополнительная шумоизоляция;

• судебные приставы вправе забрать апартаменты в качестве уплаты долга: даже если это единственное жилье;

• если апартаменты были взяты в ипотеку, получить за них налоговый вычет не удастся;

• застройщики могут не заботиться об обустройстве прилегающей территории. Но на практике все выглядит не так плохо: из-за высокой конкуренции на рынке застройщики все равно стараются угодить потенциальным покупателям;

• технические требования при строительстве апартаментов не соблюдаются, а потому в помещении может не быть балкона или лоджии, стены между соседними квартирами будут слишком тонкими, прямо за окном построят новый дом.

Некоторые плюсы могут превратиться в минусы, и наоборот: смотря с какой стороны взглянуть на проблему.

Например, прямо в подъезде могут быть расположены магазины, коворкинг, офисы, фитнес-центры: чтобы поплавать, людям даже не придется выходить из дома. Но для некоторых жильцов такая активность покажется проблемой.

Регистрация в апартаментах

Правовой статус апартаментов все еще остается под вопросом. В 2021 году появился слух о том, что апарт-квартиры приравняют к жилым помещениям, поэтому владельцы смогут в них прописаться. Причиной его появления стал Законопроект №1162929-7 от 29.04.2021 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий».

Закон так и не принят! Окончательную точку в данном законе об апартаментах предполагается поставить в 2023 году. При это глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов отметил что власти по-прежнему исходят из того, что апартаменты не будут приравнены к жилью, поскольку, помимо необходимости возведения социальной инфраструктуры, придется решать вопросы с закрытием офисов и ресторанов.

"Нам нужно прекратить обманывать друг друга по поводу признания апартаментов жильем. Если человек пропишется в "Москва-Сити", то в ресторанах на верхних этажах нельзя будет варить еду, будут вопросы к офисам, это просто снесет весь бизнес", - уточнил Пахомов

Предполагалось ввести новое понятие – многофункциональное здание. После смены статуса должно было появиться еще несколько важных опций:

• оплата коммунальных услуг идет по тарифам жилых помещений;

• собственники апартаментов смогут зарегистрироваться в них на постоянной основе;

• налог на недвижимость будет как в жилых зданиях;

• ЖК РФ будет регулировать взносы на капитальный ремонт, оплату ЖКУ и управление МКД.

На фоне этого слуха застройщики быстро стали спекулировать положением: согласно их прогнозам, стоимость апартаментов должна вырасти на 30%. Инвесторы обрадовались, решив, что скоро получат огромную прибыль, но подобное так и не произошло. Настораживала собственников и теория о том, что к многофункциональному помещению отнесут не все здания с апартаментами: предполагалось, что эта идея коснется только заново отстроенных домов.

В России регистрация может быть постоянной и временной, но не под одну из категорий не попадают апартаменты. Временно прописаться все-таки можно, но при соблюдении нескольких условий:

• здание с апартаментами должно располагаться на земельном участке с кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание». Чтобы определить назначение земли, достаточно воспользоваться кадастровой картой или ознакомиться с выпиской из ЕГРН;

• для временной регистрации в апартаментах жильцы должны обратиться в специализированную организацию – зачастую в субъектах таких организаций нет;

• у владельца должны быть документы, в которых обозначено, что апарт-квартира обладает всеми удобствами (коммуникации, санузел) и приравнивается к помещению гостиничного типа;

• максимальный срок временной регистрации – 5 лет, но она может быть продлена.

У данного законопроекта имелось и немало недостатков. Так не все апартаменты предназначены для проживания: большинство из них используется для предпринимательской деятельности. А поскольку закон не разграничивает виды апарт-квартир, называть жилыми сервисные апартаменты было бы странно.

Будет ли возможна постоянная прописка в апартаментах в будущем, ответить сложно. Но большинство экспертов склоняется к отрицательному ответу по некоторым причинам:

• если апарт-квартиры будут легализованы как полноценное жилье, при их строительстве также придется соблюдать ряд технических требований. Затраты на их строительство вырастут, а потому и апартаменты будут стоить так же, как и среднестатистическая квартира. А низкая цена – главная причина, по которой люди покупают именно такой тип жилья;

• если апарт-квартиры приравняют к жилью, придется не только возводить инфраструктуру, но и закрывать рестораны и офисы.

Почему строят апартаменты, а не квартиры?

У застройщиков для этого есть несколько причин:

• лояльные нормы и требования. Большинство строительных нормативов не распространяются на апарт-квартиры: инсоляция, строительство социальной инфраструктуры, шумоизоляция;

• возможность продать апартаменты до того момента, как они были сданы в эксплуатацию;

• простая процедура оформления, введения объектов в эксплуатацию;

• нет лишней нагрузки. Апарт-квартиры чаще возводят в развитых районах, где есть вся необходимая инфраструктура.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Перевод апартаментов в жилое помещение

Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:

1. Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой  статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!

2. Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.

3. Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.

4. Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.

5. Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.

6. Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.

7. Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его  последующей продаже.

Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!

Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:

1. апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;

2. здание с апартаментами находится в эксплуатации;

3. по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;

4. дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;

5. на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;

6. в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;

7. ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;

8. солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;

9. в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.

Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. данные руководителя;

2. пункт об отсутствии обременений;

3. выписка из ЕГРН;

4. подробная информация об апартаментах;

5. название отдела, в который заявитель обратился;

6. наименование заявления;

7. перечень приложенных документов;

8. непосредственная просьба о смене статуса апартамента;

9. дата, подпись.

К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:

1. паспорт владельца апарт-квартиры (копия);

2. план апартов с подробным описанием;

3. проект перепланировки;

4. техпаспорт жилья из БТИ.

Заявку рассматривает специальная комиссия. Если заявление коллективное, шансов на положительный ответ больше. Если ответ положительный, комиссия отправляет подтверждающий документ в ЕГРН и собственнику.

Стоит понимать, что решение комиссии часто оказывается субъективным: нет четких численных характеристик, которым должны соответствовать апартаменты.

Отказывают нередко! Среди основных причин – согласны не все жильцы, нет права собственности, есть обременения. Иногда отказывают, потому что апарт-квартира не соответствует всем требованиям: если их можно исправить с помощью перепланировки, можно это сделать, подав повторную заявку.

Комиссия позволила перевести апарты в статус жилого фонда? Теперь собственнику следует обратиться в Росреестр. Но прежде он должен заказать в кадастровой компании новый техпаспорт. Не более чем за 15 дней данные обновятся: апартаменты «превращаются» в квартиру, а собственнику предоставляют выписку из ЕГРН с обновленной информацией.

Если апарт-квартира не соответствует установленным нормам, и комиссия отказывается переводить ее в разряд жилого фонда, у собственника остается следующий выход:

Узнать, возможно ли перепланировать апартаменты

Собственник обращается в проектную организацию, чтобы узнать:

• будет ли апарт-квартира соответствовать установленным требованиям после перепланировки;

• возможно ли технически перепланировать апартаменты;

• разрешит ли администрация сделать перепланировку.

Если она не может быть проведена технически, или ее не согласовали с рядом учреждений – в частности с пожарной инспекцией, ее не стоит проводить. В противном случае проделанная работа испортит все здание, а апартаментам мало того, что не дадут статус жилого фонда, но и заставят собственника вернуть им прежний вид.

Подать заявку в Департамент

Перепланировку разрешили? Прежде чем обратиться в Департамент, следует разработать проект перепланировки, а также подготовить паспорт собственника и технический паспорт на апартаменты с поэтажным планом. Оценив апарт-квартиру, комиссия дает ответ – возможна ли перепланировка в данном помещении.

Если ответ положительный, собственник может приступать к ремонтным работам. В случае отрицательного ответа владелец апартов может обратиться в суд и обжаловать решение комиссии: срок – 3 месяца со дня отказа.

Изменить статус апарт-квартиры

После перепланировки собственник апарт-квартиры обращается в БТИ за новым техпаспортом, а затем подает заявление в Департамент, чтобы изменить статус апартов. К заявлению собственник прикладывает документ, подтверждающий право собственности, и техпаспорт.

Пройти регистрацию в Росреестре

Подать заявку можно в МФЦ или сразу в Росреестр. Как только там обновят данные, апартаменты поменяют статус и будут считаться полноценной квартирой.

Закон о постоянной прописке в апарт-квартире все еще не был принят, но это вовсе не означает, что жить в таком помещении нельзя. При наличии соответствующих документов можно оформить временную регистрацию на 5 лет: по окончании срока ее можно продлить. Если есть необходимость бессрочной прописки, можно попытаться перевести апарт-квартиру в жилой фонд: и тогда процедура регистрации пройдет в стандартном порядке.

Автор статьи: