Что такое кондоминиум

Оглавление

1. Разница между иностранным и российским кондоминиумом (ТСЖ)
2. Что такое кондоминиумом простыми словами
3. Кондоминиум в США
4. Разница между товариществом и управляющей компанией (УК)
5. в чем плюсы ТСЖ
6. в чем минусы ТСЖ
7. Что выгоднее – ТСЖ или УК
8. Когда может быть и ТСЖ, и УК одновременно

При подборе квартиры-вторички покупателям встречается в описании малопонятный термин – кондоминиум. Этим термином определяется форма управления коммуникациями и общим имуществом жилой многоэтажки, где находится торгуемая квартира. Впрочем, в России существует отечественная версия «зарубежного» кондоминиума – товарищество собственников жилья или ТСЖ.

Разница между иностранным и российским кондоминиумом

Латинское «con dominium» означает «совместное владение». Кондоминиум — это форма собственности объединяющая квартировладельцев, образующих некоммерческую потребительскую организацию для управления, а также эксплуатационного, санитарного и технического обслуживания многоквартирного жилого дома.

В большинстве зарубежных стран законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, определяет основой любого здания земельный участок, расположенный под ним. Так, например, в Штатах закон о кондоминиумах прежде всего утверждает норму, что границы состоящего в чьей-либо собственности недвижимого объекта вглубь простираются до центра Земли, а ввысь – до наивысшей точки атмосферы.

Соответственно, каждый квартировладелец в американском кондоминиуме автоматически выступает сособственником участка земли, находящегося в составе данного кондоминиума.

Поскольку в российском федеральном законодательстве земельные отношения в полной мере не урегулированы, собственники помещений в отечественных кондоминиумах (точнее, ТСЖ) имеют долевые права лишь в общем имуществе, связанном со строением (ст.36 Жилищного кодекса).

Следует отметить, что сохранение права общей долевой собственности в отношении земельного участка со зданием-кондоминиумом, согласно 6 пункту 36 статьи Жилищному кодексу, применяется только если многоэтажка разрушится или будет снесена.

Но если в тех же Соединенных Штатах наибольшая часть жилфонда состоит в частной собственности многие и многие десятилетия, и была изначально приобретена владельцами за личные средства, то в России жилье передавалось квартировладельцам бесплатно, в порядке приватизации.

А еще в странах Запада нет жилых многоэтажек, часть помещений которых принадлежит муниципалитету, а другая – частным собственникам. Все многоквартирники там принадлежат либо одному владельцу (частному лицу или муниципалитету), либо сообществу владельцев определенных помещений (кондоминиуму).

Что касается российских кондоминиумов, то не все квартиры в них являются собственностью физлиц – нежилыми помещениями могут владеть частные компании, т.е. юрлица. Кроме того, в отечественном кондоминиуме может встретиться невыкупленный жилфонд и неприватизированные квартиры, которыми обычно владеет муниципалитет – его полномочный представитель появляется на всех собраниях товарищества.

Разница между товариществом и управляющей компанией

Согласно Жилищного кодекса (ст.161 п.2) самостоятельно управлять общим имуществом в многоквартирном доме без образования юрлица квартировладельцы вправе, если квартир в здании не более 30. В иных вариантах управлением имущества многоэтажки должна заниматься либо ТСЖ (допускается также управление жилищным кооперативом), либо привлеченная «со стороны» УК.

Наиболее очевидно разница между ТСЖ и УК выражается в цели существования каждой организации. Будучи некоммерческим сообществом, образованным домовладельцами одной или нескольких многоэтажек по соседству, ТСЖ осуществляет хоздеятельность в этих домах. А целью управляющей компании – коммерческого предприятия – является прибыль, извлекаемая путем сотрудничества с поставщиками коммунальных услуг.

Число обслуживаемых домов. Членами товарищества выступают квартировладельцы домов по соседству. Чем больше участников (и многоэтажек) в ТСЖ, тем сложнее товариществу достигнуть требуемых результатов. УК вполне может успешно обслуживать несколько десятков многоквартирников, расположенных в разных кварталах.

Принятие решений по хоздеятельности. Обязательно участие жильцов в совете по выработке решения (как минимум, 50% домовладельцев). Решения в управляющей компании принимаются ее руководителем без участия квартировладельцев.

Техническая база и персонал. Для ТСЖ обычна крайне ограниченная техбаза и инструментарий, ее технический персонал слабо владеет навыками серьезного ремонта. Персонал УК всегда подготовленный, имеется полноценное материально-техническое оснащение.

Оптимизация затрат. Участники ТСЖ, как и ее руководство, проживают в одних и тех же домах, поэтому заинтересованы в минимизации коммунальных и эксплуатационных расходов. Будучи коммерческим предприятием, управляющая компания заинтересована в прибыли, а значит не особенно стремится экономить расходы ее членов.

Личное участие домовладельцев. В атмосфере безразличия участников ТСЖ (собственников квартир) к деятельности товарищества, особенно в эксплуатационных вопросах, серьезных проблем не избежать. Имея договор с УК и регулярно оплачивая поступающие от этой компании счета, домовладелец не обязан вникать в какие-либо нюансы обслуживания.

Плюсы-минусы ТСЖ

Значительным преимуществом кондоминиума-товарищества является возможность управлять общим имуществом напрямую, в т.ч. для извлечения дохода в интересах всего ТСЖ (к примеру, размещение рекламы), что позволит снизить затраты квартировладельцев на капремонт многоэтажки (кровля, фасад, подвал и т.д.).

Также плюсами ТСЖ будут:

• быстрое решение «общедомовых» вопросов. Поскольку пост председателя ТСЖ выборный, в его интересах реагировать быстро на возникающие проблемы, о которых, будучи домовладельцем одной из квартир этого же дома, он и так хорошо знает. Руководитель УК не заинтересован во внезапных «аварийных» затратах и ему придется доказывать действительность проблемы, а это нервы и время;
• финансовая деятельность ТСЖ полностью прозрачна для жильцов, которые вправе потребовать доступа к ней, когда пожелают;
• расходы членов товарищества на коммуналку и содержание общедомового имущества всегда ниже, чем при использовании управляющей компании. К примеру, для сданной два-три года назад новостройки иных услуг, кроме уборки территории и вывоза мусора не требуется, а значит и деньги на капремонт собирать незачем;
• подрядчиков выбирают сами жильцы – голосованием. Если, например, текущая компания вывозит мусор несвоевременно, ее можно легко заменить, наняв другого исполнителя. Поскольку УК самостоятельно выбирает поставщиков услуг, добиться от нее замены нерадивой компании сложно и, чаще всего, приходиться судиться.

Назовем недостатки ТСЖ:

• выбранный актив товарищества-кондоминиума может оказаться полностью некомпетентным, причем как в отношении принятия решений, так и в осуществлении дел;
• минимальная капитализация ТСЖ, как привило, ввиду стремления большинства его участников к наибольшей экономии на услугах-работах, нередко вызывает потребность разброски долгов жильцов-неплательщиков на платежеспособных членов товарищества. Иначе подрядчики прекратят обслуживание домов товарищества;
• зачастую стоимость разовых работ товариществу обходится дороже, чем управляющей компании, поскольку подрядчикам одиночные заказы менее выгодны. В обслуживании УК значительно больше многоэтажек, а значит больше работ однородного характера.

Напомним, что в соответствии со 159 статьей Жилищного кодекса у малоимущих граждан имеется право обращения за госсубсидией на оплату коммуналки и жилья. Поэтому активистам товарищества следует пристально отслеживать ситуацию с неплательщиками, мотивируя их обратиться за жилищно-коммунальной субсидией, а не стараться выезжать за счет остальных членов товарищества.

Что в итоге выгоднее – ТСЖ или УК?

По регионам России расклад с обслуживающими жилые дома компаниями примерно такой: 25% домовладений состоят в товариществах, 75% предпочитают сотрудничество с управляющими компаниями.

В общем значении нахождение в ТСЖ экономически выгоднее квартировладельцам, в т.ч. потому, что ндс эти некоммерческие организации по большей части не уплачивают. Однако на практике общедомовые хознужды большинству жильцов многоэтажки безразличны, поскольку каждый из них осознает себя собственником исключительно своей квартиры. Даже исключив злостного неплательщика-домовладельца из товарищества, его крайне сложно отселить из многоквартирного дома в судебном порядке. Кстати, оплачивать издержки судебных разбирательств придется именно ТСЖ, а значит – остальным жильцам.

Учитывая, что каждый общедомовой вопрос требуется решать в присутствии не менее 50% из всех членов товарищества, а какая-то часть жильцов всегда предпочитает не заморачиваться с хозяйственными моментами по многоэтажке и просто оплачивать счета – управляющая компания многими воспринимается наименее хлопотным решением.

Отметим, что возможен также третий вариант — и образование ТСЖ, и привлечение УК (ст.162 п.2 Жилищного кодекса). Разумеется, содержать правление товарищества и при этом оплачивать коммуналку с капиталкой через управляющую компанию невыгодно совершенно. Но если привлечь УК лишь в качестве постоянного подрядчика для определенных работ по содержанию и ремонту общедомового имущества — это может стать удобным и выгодным решением.

Автор статьи: