Условия долевого строительства 2021

Оглавление

1. Что такое долевое строительство
2. Каким стало долевое строительство в 2018 году
3. Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
4. Эскроу-счет и жилищные кооперативы
5. Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
6. Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
7. Риски использования эскроу-счетов для дольщика
8. Законные обязанности застройщика перед дольщиком
9. Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
10. Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей с последующим использованием этих сумм без помещения на эскроу-счета, описаны в приложении к правительственному Постановлению за №480 от 22.04.2019 г. Рассмотрим их.

Итак, если на объекте распродано более 10% квартир и наблюдается его 30% строительная готовность – эскроу-счет не нужен. Также допускается 15% готовность многоэтажки, но лишь если строительство выполняется по проекту развития или освоения территорий, ведется замена аварийного жилья (снос и строительство), либо застройщиком взяты обязательства передать в публичную собственность инженерную инфраструктуру и/или социальные объекты.

Если же достройка выполняется системообразующим застройщиком или его дочерней компанией, либо строительство до его завершения продолжает после банкротства застройщика сторонним девелопером – достаточно 6% готовности без переключения финансирования на эскроу-счет, лишь с заключением ДДУ и контролем средств уполномоченным банком. И по каждому ДДУ девелопер обязан проплатить 1,2% компенсационного взноса «Фонду защиты прав граждан», вошедших в состав дольщиков стройкомпании.

Внимание: прежде, чем соглашаться на ДДУ, вы можете посмотреть данные конкретного застройщика в Едином реестре портала ЕИСЖС (скопируйте и вставьте в адресную строку браузера этот кириллический  адрес: наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков).

Эскроу-счет и жилищные кооперативы

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Порядок расчетов, базирующийся на эскроу-счетах, обязует вносить средства покупателей по зарегистрированному ДДУ на счет, где деньги замораживаются (депонируются) до момента сдачи дома и регистрации собственности правообладателя на первую квартиру. Если же застройщик не сможет завершить многоэтажку – покупателю возвратят деньги с эскроу-счета.

Внесенные по ДДУ на эскроу-счет средства дольщика страхуются в ГК «Агентство по страхованию вкладов». Применяется аналогия с страхованием банковских депозитов размером до 10 млн руб.

Что касается порядка взаимоотношений дольщика и застройщика по схеме без эскроу-счетов (строительное разрешение до июля 2018-го или особый порядок застройки (см. выше)) – банковское сопровождение каждой сделки девелопера здесь обязательно. Застройщику понадобится счет в определенном банке, откуда платежи будут уходить строго на ведение строительства конкретной многоэтажки. Обязанностью девелопера будет содержание на данном банковском счете собственных денег объемом более 10% от проектной стоимости возводимого многоквартирника. Также обязательным является условие отчислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ в компенсационный фонд.

Особую важность имеет 4 часть статьи 23.2 закона за №214-ФЗ, нормирующая защиту прав участников долевого строительства. Согласно этой части, финансовую ответственность по убыткам, включая приостановку строительства несут самолично руководитель и бенефициары компании-застройщика – допустимо напрямую подавать к ним иски в случае банкротства девелопера. Поскольку прежде ответственность несло лишь юрлицо, дольщикам приходилось ждать итогов оценки имущества обанкротившейся компании.

Проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

Риски использования эскроу-счетов для дольщика

Рассматриваемый спецсчет предназначен для контроля и блокирования денег, поступающий эскроу-агенту (банку) от дольщика и для последующего расчета с застройщиком при основаниях, наступающих при исполнении ДДУ.

Согласно 6 части статьи 15.5 закона за №214-ФЗ, права на деньги с эскроу-счета принадлежат участнику проекта долевой застройки. У девелопера не будет доступа к данным средствам, пока он документально не подтвердит для банка ввод многоквартирника в эксплуатацию, а также подтверждение госрегистрации права собственности на одну квартиру в построенном доме (сведения из ЕГРН). Проверка банком сведений о полном завершении строительства многоэтажки займет 10 рабочих дней.

Единственный риск здесь – банкротство банка, в котором находились средства на эскроу. Законом установлено обязательство перевода этих денег на счет работающей финансовой организации, в пользу которой переуступлены права обанкротившегося банка. Однако при недостатке средств у банка-банкрота страховка возмещает дольщику до 10 млн. руб. и если квартира у девелопера стоила дороже – сумма разницы, скорее всего, будет потеряна.

Отметим, что особенности финансирования долевого строительства через эскроу-счета детально исследованы в этом материале нашей ассоциации.

Законные обязанности застройщика перед дольщиком

По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.

Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:

• учредительная документация;
• свидетельство госрегистрации;
• свидетельство налогового учета;
• годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
• заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
• разрешение строительства;
• проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
• заключение госэкспертизы по проектной документации;
• действующая проектная документация;
• право пользования участком земли на объекте строительства.

При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.

Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:

• точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
• сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
• цена договора, порядок и сроки оплаты;
• срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.

По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.

Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре. В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ. Следует заметить, что с 2020 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).

Новые сроки владения жильем приобретенным по ДДУ

Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определен новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретенной по ДДУ. Если прежде срок владения жильем, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.

Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчет минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретенного по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).

Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приемки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приемку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Однако если сохранение средств на счетах эскроу создает условия безопасности для дольщиков, то для ответственных девелоперов это скорее проблема, поскольку отрезает им доступ к «дешевому» финансированию строительства. Банки кредитуют домостроителей «процентными» кредитами, а значит у застройщиков возникают накладные расходы, которые они будут покрывать повышением стоимости квадрата новостроечной жилплощади.

Кроме того, финансовым организациям будет заведомо неинтересно кредитовать дешевые объекты в районах со слаборазвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Дольщики мало интересуются такими местами, поэтому быстрого возврата кредитных средств от застройщика банку ожидать не следует.

В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастет на 5-7% в сравнении с расценками 2020-го. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022-2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2018 года. Тогда новый формат застройки с расчетами по эскроу проявит себя на рынке первичной недвижимости наиболее полно.

Автор статьи: