Как правильно купить недвижимость за границей

Вопросы по покупке недвижимости за рубежом:

1. Выбор квартиры в другой стране.
2. Условия покупки жилья в за рубежом.
3. Заграничное жилье в рассрочку или кредит.
4. Пошаговая процедура покупки недвижимости в Европе.
• Первый шаг: идентификационный номер.
• Второй шаг: счет в «местном» банке.
• Третий этап: бронирование объекта.
• Четвертый этап: предварительный договор.
• Пятый этап: заявка на ипотеку (при потребности).
• Шестой этап: нотариально заверенный ДКП.
• Седьмой этап: завершение сделки.
5. Пошаговое описание процесса приобретения жилья в Турции.
• Шаг первый – заключение ДКП и внесение задатка.
• Шаг второй – сбор документов для ТАПУ.
• Шаг третий – оплата приобретаемых апартаментов.
• Шаг четвертый – получение ТАПУ.
6. Нормы валютного законодательства РФ.
• Разрешенные и недопустимые для россиян форматы валютных операций.

Прежде всего, недвижимость в зарубежных странах, главным образом у Средиземного моря – это инвестиция. Внезапно потерять цену, подобно акциям фондового рынка, жилье не может. А значит и рисков банкротства нет, ведь если рыночная стоимость неожиданно дешевеет, то дожидаясь приемлемой цены собственник всегда может сдать жилой объект в аренду.

Для иностранной недвижимости также доступна ипотека. Возможно обыграть покупку так – оплатить первоначально-ипотечный взнос, после сдавать заграничную жилплощадь арендаторам и погашать ипотеку оплатой с жильцов.

Наконец, собственникам зарубежной недвижимости проще оформлять визы в страну, где находится это жилье.

Расскажем, как следует выбирать и приобретать заграничную недвижимость.

Выбор квартиры в другой стране

При подборе жилплощади за границей стоит учитывать ее потенциал в качестве доходных апартаментов – на всякий случай. Поговорим об оценочных критериях для недвижимости у Средиземного моря.

Удобная локация. Наилучшим «универсальным» вариантом жилья – для периодического отдыха владельца и для сдачи арендаторам – будет недвижимость у морского побережья. Учтите, что сама по себе близость жилплощади к морю высокого интереса у арендаторов не гарантирует.

К примеру, даже в популярно-туристической турецкой Аланье далеко не вся прибрежная зона подходит для плавания, встречаются участки с песчано-галечным и каменистым берегом. Туристов мало интересует море без возможности купаться в нем, пусть даже будут отличные виды.

Уровень комфорта. Максимальную доходность собственнику обеспечат туристические апартаменты, позволяющие достичь наибольшего удовольствия от отдыха. Комфортабельность такой недвижимости определяются современностью планировки, красотой «заоконных» видов, дистанцией от моря, наличием вблизи водных горок и бассейнов. Важно оценить доступность мест, куда можно пойти семейным туристам.

Для морально устаревшей или относящейся к эконом-классу недвижимости ставки туристической аренды будут очевидно невысокими.

Эффективность управляющей компании. В арендном бизнесе, а тем более дистанционном, без профессиональных местных управленцев с хорошим менеджментом и полноценным штатом технического персонала не обойтись никак. О вашем заграничном жилье кто-то должен заботиться, разбираться с бытовыми мелочами, проводить уборку по выезду очередных туристов и встречать-провожать новых арендаторов.

Учитывайте, что в представлении многих управленцев недвижимостью помощь с бизнесом туристической аренды означает услугу ресепшен, т.е. лишь встречу гостей и выдачу ключей от апартаментов.

Условия покупки жилья в зарубежной стране

Чтобы приобрести выбранные заграничные апартаменты в собственность, гражданину РФ помимо обговоренной с продавцом денежной суммы необходимо подготовить следующий пакет документов для банка (этот перечень подходит для покупки недвижимости в любой стране):

• заграничный гражданский паспорт;
• регистрационный номер иностранца (англ. alien registration certificate (ARC)). Без этого документа осуществление банковских операций в Европе, а значит и приобретение жилплощади, иностранцу запрещается;
• индивидуальный налоговый номер (тур. vergi numarası). В Турции ИНН обязателен иностранцу (без ВНЖ) для банковского счета, регистрации недвижимости и оформления договоров со службами коммуналки и поставщиками услуг связи;
• анкета личных данных (по форме иностранного банка, где открывается счет для покупки недвижимости);
• документальное подтверждение платежеспособности (2-НДФЛ или 3-НДФЛ);
• документальное подтверждение происхождения денежных средств на покупку недвижимости (к примеру, з/плата, продажа продукции, оказание услуг, наследство, продажа имущества и др.);
• документы по недвижимости (предварительный ДКП, свидетельство собственности продавца, реестровая выписка на недвижимость, ее описание и фото, если сдана в аренду – договор ее аренды).

Точный документальный перечень следует уточнить в зарубежном банке. Кстати, удобно будет привлечь к процессу подготовки сделки риэлт-агентство, тем более если предварительный подбор апартаментов выполнялся через такое агентство. За границей для сделок с недвижимостью это обычная процедура.

Разумеется, необходимо будет перевести всю требуемую документацию на язык иностранного государства, в котором покупается недвижимость. Справочные документы (к примеру, справку о зарплате и должности) помимо перевода обычно требуется легализовать апостилем и заверять с нотариусом.

Заграничное жилье в рассрочку или кредит

При выборе зарубежного жилья-новостройки в некоторых государствах возможно оформить у застройщика оплату в рассрочку, распределив выплаты на 2-3 года. Чаще порядок рассрочки таков: первоначальный взнос, гарантирующий платежеспособность – до 20% от стоимости апартаментов; выплата 20-30% за следующие 12 месяцев или чуть раньше, за 9-10 месяцев; погашение оставшейся суммы до полной оплаты максимум за 3 года.

Для заграничной недвижимости отечественных банковских ипотечных программ не бывает, а ставки потребительского кредита довольно высокие. Рациональнее брать ипотеку именно в той стране, где приобретаются апартаменты – многие страны вполне лояльно воспринимают российских заемщиков ипотеки. Хотя ипотека у них кредитуется иностранцам в несколько меньшем размере, чем для граждан, общие условия будут вполне удобными.

Такую ипотеку проще получить в европейских странах с наиболее развитыми форматами кредитования (но также и дорогой недвижимостью), к примеру, в странах Скандинавии, в Германии, Великобритании, Франции и Испании. Следует отметить, что при теоретической доступности ипотеки для иностранцев и в странах со сравнительно недорогой недвижимостью – Латвии, Болгарии, Черногории и Турции – там довольно высокие ставки, достигающие 9,5%. Кроме того, в этих странах имеется ограниченное число банков, готовых кредитовать ипотеку для граждан других государств.

Особо следует отметить Грецию, где стоимость недвижимости, сравнивая с остальной Европой, достаточно низкая – получить ипотеку иностранному гражданину там крайне трудно. Поэтому в Греции жилье больше подходит иностранцам, готовым оплачивать покупку полностью.

В государствах с дорогой жилплощадью (более 100 тыс. евро) ипотечные условия «скромнее». Так, к примеру, в Германии, при максимальном размере ипотечного кредита для иностранца в размере 50% от цены недвижимости годовая ставка будет 1,5-2%. А в Испании, где иностранцу предоставят максимум 70-ти процентную ипотеку от цены жилья, годовая ставка будет порядка 2,5%.

Следует заметить, что при ипотеке помимо названного выше перечня документов, необходимых иностранному гражданину для прямой покупки апартаментов в какой-либо западной стране, банку потребуется также оценочный акт стоимости интересующего заемщика жилья от независимого оценщика.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Европе

Назовем последовательность действий, необходимых гражданину РФ для покупки жилплощади в европейских странах, например, в Испании. Отметим, что к поиску вариантов недвижимости рациональнее приступать после получения документа ARC, т.е. на «втором шаге».

Первый шаг: идентификационный номер

Как отмечалось выше, осуществление сделки приобретения апартаментов в Европе потребует от россиянина предварительного оформления идентификационного номера (англ. аббревиатура ARC). Возможно получить его как в консульстве данной страны, так и после прибытия в нее – в иммиграционном отделе полиции.

Для обращения за идентификационным номером иностранца (этот документ также называется «паспортом иностранца») необходимы: оригинал заграничного паспорта и ксерокопии всех его страниц; две фотографии (размер уточнять в консульстве); квитанция по оплате пошлины (примерно 10 евро); анкета, заполненная по специальной форме (уточнять в консульстве).

Максимально оформление документа ARC занимает полтора месяца, обычно быстрее (сроки зависят от текущего объема заявок иностранцев). Допускается получение готового документа представителем заявителя-иностранца.

Второй шаг: счет в «местном» банке

Купить жилье в какой-либо западной стране, не имея счета в ее банке – невозможно. С открытием счета под определенную цель (в рассматриваемом случае – для покупки жилой недвижимости) проблем в большинстве иностранных банков у гражданина РФ не возникнет.

Чтобы обратиться в любой западный банк потребуются документы: загранпаспорт; идентификационный ARC-номер; подтверждение источника денег (справка о должности, размере з/платы, справка формы 2-НДФЛ (либо 3-НДФЛ), справка о проданной недвижимости в РФ и т.п.). Как правило, банкам необходимы эти документы в переводе на язык данной страны и с апостилем.

Уже после покупки жилплощади через этот же банковский счет можно будет оплачивать местную коммуналку – удаленно, в онлайн-кабинете.

Третий этап: бронирование объекта

Выбрав апартаменты, можно будет передать продавцу задаток и снять их с продажи. Обычным размером задатка является сумма в 3-5 тыс. евро. Передача задатка оформляется квитанцией, ее подписывает владелец недвижимости. Позже, при окончательном расчете за купленную жилплощадь, сумма задатка зачтется в цене приобретаемого объекта.

С этапа бронирования недвижимости сделку необходимо вести при участии риэлтора – без него попросту будет не разобраться в «местных» законах и правилах. На забронированные к покупке апартаменты риэлтор закажет реестровую справку о существующих законных собственниках и имеющихся обременениях (к примеру, непогашенных владельцем обязательствах перед банками или муниципалитетом). Если риэлтором будут выявлены причины, объективно препятствующие сделке, собственник (продавец) обязан возвратить задаток полностью.

Четвертый этап: предварительный договор

Проверив потенциальный объект покупки и приняв решение о его приобретении и, соответственно, продаже, сторонами сделки подписывается предварительный договор (к примеру, в Испании это contrato de arras – «договор задатка»). В нем отражается информация об объекте сделке, указываются обязательства продавца (к примеру, оставить определенную мебель или выполнить ремонт чего-либо) и покупателя (указывается срок подписания ДКП и полной оплаты).

При подписании этого договора покупателю следует выплатить продавцу 10% стоимость приобретаемых апартаментов – по договоренности, сумма предоплаты может быть больше. Как правило, в тексте предварительного договора указываются штрафы, применяемые в случае расторжения сделки. Обычно это утрата залоговой суммы покупателем при его отказе завершить процесс покупки, а также выплата двойной суммы залога продавцом, сорвавшим сделку.

Пятый этап: заявка на ипотеку (при потребности)

Если гражданин России намеревается приобрести жилье в зарубежной стране, взяв ипотеку в одном из ее банков, то имея на руках предварительный договор уже следует обратиться к ним. Сбор документов и подготовку заявки покупатели обычно выполняют при помощи представителей, финансовых консультантов или риэлторов. Максимальный срок ожидания ответа банка на заявку о кредитовании составляет несколько месяцев.

Шестой этап: нотариально заверенный ДКП

Дата встречи в нотариальной конторе для подписания ДКП согласуется сторонами сделки с нотариусом. Покупатель и продавец вправе прибыть на подписание с представителем, к примеру, с риэлтором. При участии в сделке ипотечного банка на подпись ДКП должен прибыть его представитель. И если иностранный покупатель не владеет языком, на котором происходит сделка (к примеру, в Испании – испанским), то понадобится вызвать присяжного переводчика.

Перед тем, как подписать купчую по сделке, ее стороны обычно заранее изучают пункты ДКП и достигают соглашения по их содержанию. На финальной встрече в нотариате договор зачитывается, выполняется разъяснение прав покупателя и продавца, вносятся небольшие правки, если они необходимы. Убедившись в согласии сторон по тексту ДКП, нотариус обращается в госреестр собственности с запросом и блокирует какие-либо прочие операции с данным объектом недвижимости.

Происходит подписание ДКП. Стороной продавца при этом может быть физлицо (если приобретается объект-вторичка) или компания-застройщик (если это первичная недвижимость). Иногда продавца представляет риэлт-агентство, располагающее нотариально заверенной доверенностью. Покупатель всегда должен присутствовать лично, без его подписи договор действовать не начнет.

Поставив подписи в ДКП, покупатель и продавец завершают сделку – будущий собственник апартаментов оплачивает оставшуюся сумму приобретения недвижимости и рассчитывается с нотариусом по налогам и сборам (расчет этой суммы производится заранее), а продавец – отдает ключи от недвижимости, ее документы и комплект квитанций по оплате коммуналки и налогов. Как правило, покупателю в этот момент передается копия ДКП, поскольку оригинал прежде следует зарегистрировать в госреестре и уже после забирать у нотариуса.

Следом необходимо переоформить договора по услугам коммуналки на нового собственника жилплощади. Обычно в этом покупателю, теперь уже владельцу недвижимости, оказывает помощь риэлтор.

Седьмой этап: завершение сделки

В европейские странах популярны различные методы совершения расчетов при покупке объектов недвижимости. Так, к примеру, в Испании рассчитываются банковскими чеками, подготовленными местным банком, в котором ранее покупателем открывался счет.

А в Германии, например, оплата обычно выполняется либо прямым переводом суммы на счет продавца, либо через специальный трастовый счет, открываемый нотариусом (нем. notaranderkonto) и имеющим исключительный доступ к нему. На этот счет покупатель обязан перевести за 2-4 недели покупную цену и сумму дополнительных издержек (оплата нотариальных услуг, налог на покупку жилья, регистрационные расходы по оформлению права собственности и др.).

Процесс регистрации сделки после направления нотариусом оригинала ДКП в госреестр занимает максимум три месяца. После новый собственник получает реестровую выписку и подлинник ДКП с регистрационной отметкой.

Пошаговое описание процесса приобретения жилья в Турции

Турецкое законодательство в отношении покупки недвижимости иностранными гражданами отличается от аналогичных норм Европы. Поэтому порядок приобретения россиянами жилплощади в Турции необходимо рассматривать отдельно, что мы и делаем.

Обращаем внимание на местные особенности рынка недвижимости в Турции – в Стамбуле и курортных регионах, популярных у иностранных покупателей апартаментов, работает много самоназванных риэлторов. Они не сертифицированы, не имеют соответствующей лицензии и представляются от имени компаний, зачастую даже не имеющие юридического адреса. Будьте внимательны!

Шаг первый – заключение ДКП и внесение задатка

Перед подписанием в нем указываются данные по участникам сделки, по объекту недвижимости (планировка, нюансы постройки, даты эксплуатационной сдачи (для новостройки) и т.п.), условия оплаты и сроки, обязательства сторон.

Для договора покупателю достаточно иметь загранпаспорт. В Турции два экземпляра ДКП под покупателя апартаментов из России обычно готовятся к подписанию на двух языках – русском и турецком.

Вы можете под приобретение жилья в Турции скачать образцы договоров купли-продажи у нас на сайте.

Наличие ДКП, подписанного продавцом и покупателем, пусть даже нотариально заверенного, перехода права собственности на жилплощадь не удостоверяет. Право собственности требуется засвидетельствовать специальным документом – ТАПУ (тур. TAPU).

Важно: у турецких нотариусов нет права осуществлять регистрацию «недвижимых» сделок самостоятельно. Они могут лишь оформить ДКП и заверить подписи его сторон.

По турецкому законодательству права на недвижимость оформляются титулом через кадастровое управление. Титульная система регистрации прав гарантирует чистоту сделок и их законность на госуровне.

Подписав ДКП, нужно передать продавцу апартаментов задаток (5-10% от договорной стоимости), чтобы поставить «бронь» на недвижимость. В идеале сумму задатка требуется обозначить в тексте договора, отдельным пунктом в разделе штрафных санкций, назначаемых обоим сторонам. Принцип обычный: при отказе покупателя завершить процесс приобретения объекта, задаток переходит продавцу; при отказе от сделки продавца, ему придется вернуть удвоенную сумму задатка.

Шаг второй – сбор документов для ТАПУ

Прежде следует получить ИНН, необходимый всем покупателям недвижимости, включая иностранцев без ВНЖ. Без ИНН в Турции купленных апартаментов не зарегистрировать, банковский счет не открыть и, само собой, не заключить договоров с коммунальщиками. Обзавестись таким налоговым номером просто – нужно зайти в райотдел турецкой налоговой (тур. vergi dairesi), показать загранпаспорт и заполнить заявление. Дело нескольких минут.

Счет в турецком банке только для оплаты покупки недвижимости открывать незачем, вполне можно рассчитаться с продавцом переводом из российского банка на его турецкий счет. Однако с банковским счетом в Турции все же удобнее, потому что после приобретения жилплощади понадобится оплачивать на нее коммунальные услуги. Кроме того, такой счет нужен, если планируется оформление турецкого ВНЖ.

В отличие от банков Европы, во многих банках Турции имеется персонал, владеющий русским языком. Управлять счетом в турецких банках несложно – у многих есть интернет-банкинг.

Чтобы открыть счет в банке Турции, гражданину России понадобятся:

• загранпаспорт плюс его ксерокопия;
• «турецкий» ИНН, удостоверенный официальным документом от налоговой;
• внутренний паспорт россиянина, с регистрационной отметкой по месту жительства.

В турецких банках возможно открыть счет в американских долларах, евро или турецких лирах. При наличии требуемых документов у заявителя, процесс открытия счета займет буквально минуты, причем деньги можно внести сразу же. У банков Турции нет ограничений по минимальной сумме вклада, причем разу после открытия счет можно даже временно оставить пустым.

Заметим, что для приобретения недвижимости на некоторых прибрежных территориях Турции требуется оформление свидетельства от военного ведомства, подтверждающее, что объект находится вне охраняемой территории. По действующим в Турции правилам, если данный участок хотя бы раз уже освидетельствовался военными в период с 2011 года, то потребности в новом свидетельстве нет. Впрочем, чаще всего это формальная процедура, решаемая за 7-10 дней (прежде она занимала более 6 недель). Повторимся, что разбирательства со всеми формальностями удобнее привлечь профессионального риэлтора.

Шаг третий – оплата приобретаемых апартаментов

Рассчитываться по ДКП на недвижимость в Турции допустимо не только в нацвалюте (турецкая лира), но также в долларах, евро и английских фунтах. Стамбульские домовладельцы и застройщики обычно назначают цену объектов в долларах, а недвижимость на турецком побережье чаще всего торгуется в евро. Точную валюту необходимо обговаривать с продавцом, указав ее в ДКП вместе с графиком платежей.

Как правило, в Турции сделки с недвижимостью оплачиваются банковскими платежами. В некоторых банках могут затребовать подтверждение цели платежа – оригинал ДКП. Также часть платы допустимо внести наличными.

Покупатель должен полностью оплатить стоимость приобретаемого жилья и рассчитаться по налогам перед тем, как придет время получать ТАПУ (свидетельство права собственности). Если с продавцом была договоренность о покупке в рассрочку и это указано в ДКП, то в ТАПУ будет внесено обременение, снимаемое лишь после полной выплаты договорной цены объекта.

Шаг четвертый – получение ТАПУ

Продавец и покупатель (при необходимости, каждого из них по доверенности могут заменить представители), риэлторы обеих сторон, а также присяжный переводчик в определенный день прибывают в кадастровое управление.

Обратите внимание: подпись присяжного переводчика на ДКП по сделке, в которой одной стороной является не знающий турецкого языка иностранец, это обязательное правило для легитимизации договорной сделки.

В ТАПУ, основном документе на право собственности к объекту недвижимости, указываются следующие сведения:

• адрес земельного участка, где расположен объект;
• фото собственника (потребуется подготовить две фотографии 35х45 мм);
• регистрационные сведения об участке из Кадастра;
• состояние участка (данные берутся из Кадастра);
• площадь земельного участка, права на который принадлежат новому собственнику (размер участка указывается соразмерно приобретенным апартаментам);
• тип собственности на недвижимый объект;
• стоимость объекта;
• сведения о предыдущих владельцах;
• сведения о новых владельцах;
• дата приобретения объекта прежним владельцем;
• регистрационный номер ТАПУ (при смене прав собственности присваивается новый номер);
• дата приобретения объекта новым владельцем;
• подпись уполномоченного чиновника, печать управления Кадастра.

После подачи заявления продавца в Кадастровое управление на изменение права собственности, новый документ ТАПУ, утверждающий полноправную собственность нового владельца на купленную недвижимость, оформляется максимум за 5 дней. На участки со строениями цвет ТАПУ красный, на землю без застройки – синий.

Нормы валютного законодательства РФ

Совершение валютных операций за границей России регулируется нормами закона за №173-ФЗ, исполнять который обязаны все физлица, являющиеся «валютными резидентами», если они:

• граждане РФ;
• граждане иностранных государств, либо лица без гражданства, которые проживают в России на постоянной основе согласно вида на жительство.

По названному закону валютные резиденты имеют право проведения операций с валютой на определенных условиях. Так россиянам, постоянно живущим за рубежом, разрешается выполнять валютные операции на условии их осуществления вне территории РФ.

Кроме того, живущие постоянно заграницей граждане России не обязаны уведомлять компетентные органы в РФ о счетах в иностранных банках (открытие, закрытие, смена реквизитов), а также готовить отчетность о движении средств на данных счетах.

Примеры

Обсудим на примерах разрешенные и недопустимые для россиян форматы валютных операций.

Первый пример. Россиянин приобрел апартаменты в испанской Аликанте у гражданина Испании. Оплата сделки произведена покупателем со счета в испанском банке на счет также испанского банка продавца недвижимости.

Операция законна, если только испанец не имеет российского ВНЖ и не проживает в РФ постоянно, т.е. не является валютным резидентом Российской Федерации. Однако если граждане России проживают вне своей страны менее 183 дней, они обязаны уведомлять налоговиков по месту жительства о заграничных счетах (открытие, смена реквизитов, закрытие) и о движении средств на них ежегодно, не позднее 1 июня.

Если гражданин России, завершив сделку покупки объекта недвижимости, прекратил активное использование счета (т.е. за год списания/зачисления не превысили 600 тыс. рублей (валюта пересчитывается в рубли по курсу, отмеченному на 31 декабря в отчетном году), либо на счету остается менее 600 тыс. рублей, а операции списания/зачисления в отчетном году не происходили), тогда нет потребности отчитываться налоговикам о движении средства на счету, поскольку Испания (указана в перечне автообмена фининформацией, утвержденного ФНС) обменивается финансовыми данными такого рода с Россией.

Следует также учитывать, что зачисление средств на «испанский» счет покупателя-россиянина следует производить по нормам валютного законодательства РФ. Среди допускаемых законом источников денежных средств чаще всего гражданами России используются валютный перевод с российского банковского счета, либо внесение средств наличными.

Кроме того, нахождение Испании в перечне финансово-информационного автообмена данными с Россией позволяет зачислять на счета российских физлиц неограниченное количество средств, поступающих от нерезидентов в порядке предоставления этих денег в долг или по итогам продажи имущества.

Второй пример. Гражданин РФ приобретает в Испании квартиру у второго гражданина России, оплачивая ее стоимость с испанского банковского счета в евро на испанский счет продавца.

Законность этой операции допускается, лишь если оба россиянина проживают вне России непрерывно свыше 183 дней. Иначе оплата недвижимости в данной сделке должна происходить с банковского счета продавца, открытого в российской финансовой организации.

Для расчетов по «испанской» сделке путем перевода со счета на счет в банках Испании двоим россиянам, проживающим за рубежом менее 183 дней непрерывно, российское законодательство разрешает лишь вариант с осуществлением данного перевода в рублях РФ.

Третий пример. Российский собственник недвижимости в Испании продает ее, получая на счет в испанском банке договорную стоимость в евро.

Если покупателем является иностранец, не проживающий в России постоянно – эта валютная операция законна, поскольку Испания состоит в автообмене финансовыми сведениями с Россией. Если покупатель тоже гражданин России, но обе стороны сделки проживают вне РФ более 183 дней без перерыва – эта операция разрешенная.

Однако если оба участника сделки купли-продажи объекта недвижимости являются россиянами, проживающими постоянно в России, то оплата в евро допускается лишь на счет продавца в российском банке, а на «испанский» можно перечислять только оплату в рублях.