Как правильно купить дачу

Безопасная покупка дачного участка основывается на пристальной проверке продавца и самой недвижимости:

• действительности права собственности; 
• вид использования по земельному участку; 
• его кадастровые границы. 

До окончания таковой проверки оформлять куплю-продажу категорически нельзя.

Проверка права собственности

Установление действительной собственности на дачный участок начинается с копий правоустанавливающих документов продавца.

Если покупателю показывается ЕГРН-выписка либо свидетельство права собственности, оформленное позже 1998 года (год образования служб Росреестра и установления единых правил регистрации недвижимой собственности) – это лучший вариант. Но запросить свежую выписку в МФЦ все же нужно, т.к. участок может состоять под обременением (арестован, заложен и пр.) или продан. Из новой выписки покупатель выяснит действительную ситуацию по даче.

Продавец демонстрирует свидетельство на собственность, полученное им до 1998 года, соответственно данных по даче в ЕГРН нет. Следует настоять на обращении продавца за госрегистрацией ранее возникшего права на дачную недвижимость и лишь после реестровой записи оформлять сделку.

Продавец дачи показывает соглашение раздела имущества, свидетельство права наследства или судебное решение. В любом случае требуется прежде внесение в ЕГРН, только после – подготовка сделки.

Покупателю не предъявляется свидетельство дачной собственности, лишь книжка о членстве в дачном или садоводческом объединении. Совершение покупки дачи в данной ситуации невозможно, поскольку членство в некоммерческом объединении никакого права собственности не дает.

В подтверждении права продажи, продавец показывает доверенность. Такая ситуация не обязательно означает мошенничество, но проверять правомочность доверенности следует всегда. Необходимо настоять на личной встрече с собственником дачи, взять его копию паспорта. Требуется установить действительность доверенности у нотариуса, ее оформившего.

Анализ личности продавца

Нужно оценить поведение человека, предлагающего покупку дачи. При установлении расхождений с документальной и озвучиваемой продавцом информацией, проявление им беспричинной нервозности в ответах на вопросы – отменяйте сделку. Возможно, собственник дачи состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах, т.е. невменяем.

При состоянии продавца брачных отношениях востребовано согласие супруга с нотариальный заверением на продажу дачной собственности. Иначе действительность сделки может быть аннулирована судом. Покупатель должен выяснить, не было ли расторжения брака продавца за ближайшие три года. Если брак расторгался, необходимо убедиться в отсутствии прав бывшего супруга на отчуждаемый объект – запросить копии решения суда или соглашения о имущественном разделе с нотариальным заверением (предъявление оригинала соглашения – обязательно).

Проверка кадастровых данных

Следующий предварительный этап приобретения дачи – проверка совпадения конфигурационных и размерных характеристик земельного участка с параметрами, названными продавцом. Хорошо, если координатные сведения дачной территории указаны в ЕГРН.

Но более верно – вызвать инженера кадастровой службы, который укажет координатные точки дачного участка на месте. Последнее особенно необходимо, если покупается застроенный участок. Постройки не должны выходить на соседние территории, требуется не менее метра от границы с соседом для хозяйственного сооружения и более трех метров – для жилого здания.

Отсутствие в ЕГРН пограничных данных участка создает для покупателя риски споров с соседними землевладельцами. Дачная амнистия позволила оформить собственность без межевания, чем воспользовались более 60% собственников дач. И условные границы новоприобретенного участка однажды могут стать другими, когда соседи произведут межевание. Рациональнее уговорить продавца на осуществление процедур межевания, хоть это и потребует времени – четкие границы дачи дадут новому собственнику уверенность.

Требуется также установить вид разрешенного использования для территории расположения предлагаемого к покупке дачного участка. Следует расспросить сотрудников местной администрации, изучить данные недвижимости по ЕГРН (там указывается статус ВРИ). К примеру, закон запрещает возведение жилой недвижимости в мелиоративных и сельскохозяйственных угодьях.

Отсутствие охранных зон

Осматривая дачный участок, изучите обстановку вокруг него. При нахождении вблизи ЛЭП или газопровода, нужно обратить к их владельцам для уточнения – не включена ли территория покупаемой дачи в охранную зону. Иначе возможности использования дачного участка окажутся ограниченными – возможен запрет строительства, рытья погреба или разведения открытого огня.

Также требуется уточнить перспективу изъятия дачи для государственных нужд, к примеру, под дорожное или иное инфраструктурное строительство. Однако такая информация в открытом доступе обычно не состоит, ею владеют лишь чиновники администрации районного и областного уровня.

Выяснить подробности генплана могут риэлторы, имеющие свои информационные каналы среди чиновников. Самостоятельно покупатель может лишь внимательно проанализировать генеральный план развития данного района, публикуемый открыто.

Отметим, что изъятие дачных участков под государственные нужды происходит с выплатой более низких компенсационных сумм, чем действительная рыночная стоимость. И возможно, что заведомая дешевизна дачи объясняется именно перспективой изъятия ее территории.

Автор статьи: