Задаток или аванс - как выгоднее оформить предоплату за квартиру

Оглавление

1. Значение предоплаты за квартиру
2. Покупка квартиры с авансом
3. Покупка квартиры с задатком
4. Предварительный договор покупки жилья
5. Формат соглашения о предоплате за квартиру
6. Как вернуть обратно аванс за квартиру

Значение предоплаты на квартиру

На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.

По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.

При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.

Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.

Покупка квартиры с авансом

При внешней схожести авансовой выплаты с внесением задатка при купле-продаже жилья, сумма аванса не выполняет обеспечительную функцию (Гражданский кодекс, ст.381.1) в полной мере с позиции закона. Т.е. при завершении сделки – внесении полной суммы договорной оплаты – авансовый платеж исключается из нее, как ранее выплаченный.

Если же сделка расторгается любой стороной и по любым причинам, то сумма аванса возвращается продавцом покупателю полностью. Возможностей невозврата аванса продавцом или, к примеру, начисления штрафных процентов из-за сорванной сделки к как-либо ее стороне нет совершенно (применяется Гражданский кодекс, ст.381.1, п.2).

Между тем содержание соглашения об авансе (прописана формулировка – «аванс») может включать в себя штрафные санкции при расторжении или затягивании процесса покупки квартиры.

При отсутствии в тексте соглашения об обеспечительном платеже, предваряющем сделку купли-продажи, формулировки о задатке (не прописано – «задаток») либо внесении суммы предоплаты покупателем продавцу без подписания соответствующего соглашения, суд вероятнее всего признает такой платеж авансовым (Гражданский кодекс, ст.380, п.3).

Преимуществом авансовой предоплаты для покупателя является именно отсутствие обеспеченного обязательства. Т.е. он может сразу намекнуть продавцу, что не стремится навязать себя в качестве покупателя и знает, что аванс практически ни к чему не обязывает – мол, у покупателя вариантов немало и выбирает он среди наиболее интересных в том числе по стоимости.

Покупка квартиры с задатком

Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.

После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).

Предварительный договор покупки жилья

Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» - следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.

Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).

По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате. Подробно рассмотрели этот момент в статье Предварительный договор купли-продажи.

Формат соглашения о предоплате за квартиру

Документ должен фиксировать предмет сделки (жилую недвижимость) и ее стоимость. В нем следует указывать тип предоплаты – задаток или аванс. Также требуется указание срока действия соглашения, т.е. назначить дату основной сделки. Отметим, что оба варианта предоплаты наиболее правильно выплачивать собственнику приобретаемого жилья.

Если соглашение готовится о задатке, следует конкретно расписать в нем, что выплата по условиям предварительного договора является задатком – это позволит исключить неточности при возможных разбирательствах в суде, если сделка сорвется и продавец откажется либо не сможет возвратить сумму предоплаты. В текст предварительного договора (соглашения) требуется внести причины, позволяющие доказать вину одной из сторон в срыве сделки.

К примеру, не предоставление вовремя требуемых документов продавцом. Возникнет следующая ситуация: банк откажется участвовать в сделке, проводимой через банковскую ячейку, если необходимые документы покупатель не предоставит дня за четыре до срока сделки. Т.е. при передаче документов продавцом за день до заключения сделки – совершить ее будет невозможно и у покупателя возникнет право возвращения двукратной суммы задатка по норме Гражданского кодекса (ст.381, п.2). Однако в суде договорное соглашение, подробно описывающее возможные обстоятельства срыва сделки и ответственные стороны по каждому обстоятельству, будет способствовать быстрому вынесению решения.

Самостоятельно подготовить соглашение с перечислением большинства возможных ситуаций, приводящих к срыву сделки – это сложно. Следует обратиться к действительно опытному риэлтору или юристу, помочь здесь могут только профи.

Особенно важно покупателю пристально изучить полный комплект документов по приобретаемому жилью до фактического подписания предварительного соглашения. Если предоплата будет названа задатком, предварительный договор подписан, а покупатель обнаруживает в документах квартиры сведению о дополнительных собственниках, живущих в другом населенном пункте, то отменить предстоящую покупку без потери задатка будет невозможно.

Автор статьи: