Предварительный договор купли-продажи

Оглавление

1. Чем отличается предварительный договор купли-продажи от основного.
2. Задаток или аванс
3. Зачем нужен ДКП и каковы его цели
4. Нужно ли ПДКП заверять у нотариуса
5. ПДКП при ипотеке
6. ПДКП в сделках с детьми
7. Что обязательно учитывают в ПДКП?
8. Ошибки при заключении ПДКП
9. Порядок заключения преддоговора
10. Расторжение ПДКП
11. Риски сторон и примеры
12. Подготовка к составлению ПДКП
13. Образцы ПДКП для скачивания

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП или договор о намерении) — это соглашение собственника и покупателя, которое подтверждает намерение сторон оформить сделку купли-продажи объекта. ПДКП заключается по желанию сторон, пункт не обязательный. Часто ПДКП заключается при приобретении дома, квартиры или другой недвижимости с выплатой аванса/задатка.

Задаток – гарантия выполнения обязательств. Эту сумму покупатель отдает как частичную оплату квартиры еще до подписания основного ДКП. Размер задатка должен быть указан:

• при обоюдном отказе покупатель получает всю сумму назад;

• при отказе покупателя, чаще всего продавец задаток не возвращает;

• если же сделку расторг собственник, возвращается задаток в удвоенном размере (обычно).

Некоторые продавцы и риэлторы задатку предпочитают аванс. Если покупатель не захочет заключать сделку, он получит деньги назад, но с учетом вычета издержек (деньги, потраченные на оформление документов, не возвращаются). В чем отличие аванса от задатка подробно рассматривали в статье: Как выгоднее оформить предоплату за квартиру – задатком или авансом.

Однако большинство сделок заключается именно с использованием задатка. Причина понятна: при отказе от покупки или продажи недвижимости и покупатель и собственник несут более серьезные финансовые потери.

Зачем ПДКП?

Главная цель предварительного договора – безопасность обеих сторон. Его заключают по разным причинам:

• собственник продает жилье, а на вырученные деньги собирается купить другую квартиру. Продавец нашел покупателя, внес задаток за будущую квартиру, и вот покупатель передумал приобретать недвижимость. Других средств у продавца нет, поэтому сделку расторгают, задаток он не получает. При заключении ПДКП он бы не нес столько убытков: покупателя, отказавшегося от сделки, ждал бы штраф (смотря на каких условиях заключили преддоговор);

• ПДКП работает на обе стороны. Например, покупатель нашел квартиру мечты, отказался от всех остальных вариантов, перестал платить аренду за жилье, а продавец в последний момент отказался продавать ему недвижимость. Принцип тот же: если будет ПДКП, продавцу придется отдавать задаток – все зависит от условий договора.

ПДКП резервирует право покупателя на квартиру. Он пока не становится владельцем жилья и не вносит оплату. Но стороны обозначают намерение на заключение основного ДКП с ориентацией на условия ПДКП.

Преддоговор нужен для того, чтобы стороны не отказались от сделки. При отказе компенсаций убытков другой стороне инициатора расторжения ПДКП ждут судебные разбирательства.

Регистрация, заверение ПДКП

Независимо от вида квартиры, количества участников, заверения документов у нотариуса (или нет) ПДКП не регистрируют. Регистрируют только основной ДКП, согласно которому меняется собственник недвижимости.

Заверить ПДКП у нотариуса следует, если:

1. Если среди участников сделки есть несовершеннолетний, при покупке жилья в ипотеку или доли в недвижимости;

2. такое решение приняли обе стороны сделки.

Важный момент: ПДКП оформляется в письменном виде. У устной договоренности нет юридической силы, а потому и смысла у такого ПДКП нет.

ПДКП при ипотеке

При приобретении дома в ипотеку в сделке принимает участие не только покупатель и продавец, но и банк. Сотрудникам банка важно получить как можно больше информации о сделке. Обычно кредитные компании просят принести заверенный ПДКП: по форме, выданной банком, и чаще в трех экземплярах. В преддоговоре должно быть обозначено, что квартира частично оплачена средствами банка. Должна быть отметка о дальнейшем действии, если финансовая компания откажет. Часто при этом ПДКП становится недействительным и покупатель получает задаток обратно.

ПДКП в сделках с детьми

Сделки с жильем, частично, полностью являющимся собственностью несовершеннолетних, должны быть одобрены опекой. Родители предоставляют в опеку заверенный у нотариуса ПДКП и ждут согласия на совершение сделки.

При продаже жилья, собственнику которого не исполнилось 18 лет, продавцы должны купить иное жилье или выделить в нем большую или аналогичную проданной долю. Если у родителей нет в планах покупки жилья, они кладут на специальный счет ребенка деньги: сумма должна быть подходящей для обозначенной покупки.

В зависимости от выбранной позиции родители/опекуны:

• подают в опеку 2 предварительных договора – на приобретение нового и продажу старого дома или квартиры;

• уточняют, что сотрудники опеки позволяют продать старое жилье без покупки новой недвижимости. Даже при условии, что деньги будут на специальном счету ребенка, опека может не одобрить сделку.

Что обязательно учитывают в ПДКП?

К ПДКП есть 2 основных требования:

• заключается в одной с основным ДКП форме – с нотариальным удостоверением/без него;

• в нем подробно описан предмет, условия, которые стороны хотят зафиксировать.

До 2015 года ПДКП дублировал основной ДКП. В ПДКП прописывались условия, без которых будущий договор не был бы заключен: цена, предмет. Теперь указание стоимости необязательно, все зависит от желаний сторон.

Особое внимание следует уделить описанию квартиры. Если недвижимость уже существует, следует указать ее кадастровый номер: он указан в выписке из ЕГРН, в Росреестре. Но лучше указать еще площадь недвижимости и точный адрес.

Если жилье еще недостроено, следует описать его точнее. Подойдет любая информация: номер этажа, подъезда, приблизительная площадь, кадастровый № ЗУ (если речь об ИЖС).

По закону ограничений на ПДКП нет: ни на продажу недостроенных домов, ни на продажу объектов, пока не являющихся собственностью продавца. Например:

• Сидоров заключил сделку с застройщиком. Объект скоро сдадут, поэтому продавец нашел покупателя на недвижимость, заключил с ним ПДКП;

• Васильев получил в наследство дом, собственником которого он станет спустя 6 месяцев. Пока Васильев решил заключить преддоговор с соседом, который не захотел упускать такую недвижимость.

Однако стоит внимательно отнестись к выбору банка. Есть кредитные организации, которые при оформлении кредита не принимают преддоговоры на еще недостроенные дома. В финансовую компанию следует передать заключенный с застройщиком ДДУ. ПДКП заключить можно, если дом уже сдан, право собственности оформлено на застройщика.

Обычно стороны прописывают десятки пунктов: договариваются об ответственности, сроках, стоимости. Если в ПДКП указана цена, лучше уточнить, как продавец получит деньги: перевод, наличные, соблюдение определенных условий. Если есть условия, при которых стоимость сделки будет изменена, их также следует указать. В документе отражается информация об авансе, задатке.

При подписании ПДКП стоит помнить о следующих нюансах:

1. Если покупатель выплатил большую часть суммы по ПДКП, при судебных разбирательствах такой договор может быть признан основным.

2. Если собственник уклоняется от сделки, не хочет нести ответственность по ПДКП, ему придется через суд возмещать убытки “покупателю”. Траты последнего на аренду жилья, которое он вынужден был снимать, пока продавец не решался.

3. Через суд подписать ДКП можно только спустя полгода после истечения срока в ПДКП. Например, в ПДКП было сказано, что основной ДКП будет заключен в январе 2023 года. Значит, через суд его подписать можно будет не раньше, чем в июле этого же года.

4. В ПДКП следует подробно расписать недвижимость, на момент подписания договора. В этом виде она и должна быть передана покупателю.

5. Если не указаны сроки о подписании основного ДКП, действует он год. Если сделку не заключат, спустя этот срок преддоговор потеряет силу.

В ПДКП должны быть обозначены последствия отказа сторон от исполнения условий. Максимальная безопасность – вот основная цель ПДКП.

Ошибки при заключении ПДКП

Кто предупрежден, тот вооружен. А потому при заключении любого договора, в том числе и предварительного, следует избегать распространенных ошибок.

№1

ПДКП могут не признать, если:

• он нотариально не заверен. Этот пункт актуален, если речь идет о сделках с долями, ипотечным жильем или жильем, собственником которого является несовершеннолетний;

• он составлен не по той форме, в которой составлен основной ДКП;

• предмет договора описан не четко.

№2

Внесение задатка прописано не верно: не обозначено, что это задаток. Если такой отметки нет, внесенная сумма автоматически считается авансом. При неисполнении задаток не будет удержан.

№3

Если деньги в ПДКП – это просто гарантия исполнения обязательств, не стоит употреблять термин “залог”. Обычно под залогом понимают какие-то предметы, а не деньги.

№4

В ПДКП под задатком должна пониматься обязанность заключения ДКП в оговоренные сроки, а не передача квартиры или денег. Эта обязанность появится лишь после подписания ДКП.

№5

Если у продавца есть супруг/супруга, в ПДКП должна быть отметка о его/ее согласии на продажу. В противном случае могут возникнуть проблемы, особенно если дойдет до суда. ПДКП без подписи обоих супругов продающих недвижимость в этой ситуации будет недействителен.

№6

Не стоит вносить по ПДКП большие денежные суммы, иначе его можно будет считать основным, а не преддоговором. Основанием для этого станет сумма, превышающая 70% от стоимости недвижимости. Если участники готовы, лучше заключить основной ДКП с указанием всех необходимых пунктов, чем тратить время на ПДКП, который неожиданно окажется готовым ДКП.

№7

Чем больше пунктов в ПДКП, тем проще пройдет подписание основного ДКП. Фактически стороны договорились, поэтому это скорее формальность.

№8

Если покупаете долю в недвижимости, помните: совладельцы имеют право преимущества. Поэтому еще до подписания ДКП, следует получить нотариально заверенный отказ или согласие совладельцев. Если через месяц после почтового отправления совладельцы не дали ответа, можно считать, что продаже доли ничего не угрожает.

Порядок заключения

При оформлении преддоговора важно учитывать все условия и не пропускать важные этапы сделки, чтобы избежать нежелательных споров. Этапы заключения следующие:

• проверить документы на жилье – о праве собственности, договор дарения, технический паспорт;

• составить ПДКП;

• отдать аванс/задаток;

• подписать ДКП или обратиться в суд, если сторона отклоняется от обязательств.

Расторжение ПДКП

Может произойти в одностороннем порядке – по желанию 1 стороны, – по взаимному соглашению. Если стороны не могут договориться, они обращаются в суд.

Для расторжения в одностороннем порядке инициатор расторжения сделки направляет письмо другой стороне. Отправитель платит пени или штраф за несоблюдение документально оформленных договоренностей. Если внесен за имущество задаток:

• отказавшийся от обязательств покупатель оставляет деньги продавцу;

• продавец, который захотел расторгнуть соглашение, отдает задаток в двойном размере.

Если решение о расторжении ПДКП было принято сторонами по взаимному согласию, покупатель получает задаток обратно, а все расписки и документы о передаче денег уничтожаются. Основанием для расторжения преддоговора могут стать следующие причины:

• истек срок – с момента подписания ПДКП/указанный в ПДКП для заключения основного ДКП;

• стороны мирно расторгли соглашение по ранее непредвиденным обстоятельствам. Например, банк-кредитор отказался участвовать в сделке;

• отказ в органах опеки;

• участники уже успели заключить ДКП;

• ПДКП признан недействительным по решению суда.

Теоретически, расторжение преддоговора в одностороннем порядке не соответствует правилам. Но при желании при составлении преддоговора участники могут уточнить условия, при которых его можно разорвать с санкциями или без таковых. Участники могут уточнить, что ПДКП будет расторгнут без последствий, если кредитная организация не одобрит ипотеку. Или можно уточнить, что допустимо сдвижение сроков, если опеке потребуются дополнительные документы.

Риски сторон

При совершении сделки покупатель рискует больше. Среди основных рисков:

Признание недействительности преддоговора

Если при подписании участники не ориентировались на верную форму и не соблюли всех условий, суд признает его недействительным. Например, в договоре не точно описана покупаемая квартира. Суд решит, что предмет договора не согласован. Старайтесь описывать недвижимость как можно точнее.

Отсутствие гарантии покупки недвижимости

ПДКП – это резерв квартиры, но на этом этапе у покупателя нет точных гарантий, что он все-таки получит выбранную недвижимость. Продавец может не подписать основной договор, и тогда покупателю придется обращаться в суд. Но это длительный процесс, требующий серьезных финансовых затрат. Большинство покупателей не захотят заниматься подобным.

Проблемы могут возникнуть если службы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости в которой задействован материнский капитал.  Например покупатель находит частный загородный дом который был построен на средства материнского капитала. Покупателю уже одобрена ипотека на его приобретение.  Собственники хотят его продать и ищут квартиру, которая бы устроила органы опеки чтобы оформить на ребенка. Процесс поиска и оформления может сильно затянуться... И эти моменты должны быть оговорены в ПДКП. В противном случае покупатель начинает дергаться и торопить, а продавец нервничать и может сорвать сделку. 

Вероятность двойной продажи квартиры

Поскольку преддоговор не зарегистрирован в Росреестре, покупатель не может быть точно уверен, что продавец больше ни с кем не заключал таких же ПДКП на ту же недвижимость. Если продавец окажется недобросовестным, покупателям (сколько бы их не было), придется обращаться в суд.

Для подстраховки покупатель может внести в преддоговор пункт о гарантии со стороны продавца. Последнему придется подтвердить, что иных заключенных ПДКП нет или отказаться от сделки: при нарушении условия придется платить штраф.

Потеря задатка

Если покупатель отдал часть денег, продавец скрылся, вернуть средства будет не так просто. В этом случае придется обращаться в суд и требовать либо возврата денег, либо оформления основного договора (хотя с таким продавцом вряд ли стоит иметь дело).

Риск покупки недвижимости с обременением

На продаваемую недвижимость могут быть наложены обременения: арест, договор найма, залог. Чтобы уточнить, что на жилье нет обременений, следует дважды заказать выписку из ЕГРН: перед подписанием ПДКП и перед подписанием основного договора.

При этом стоит помнить, что в Росреестре отражены не все обременения. Например, в нем не будет отметки о договорах найма до 11 месяцев. В ПДКП делайте приписку: “Продавец гарантирует, что недвижимость не является предметом судебного спора, не находится под арестом, не обременена правами 3-х лиц”. При этом следует уточнить, что моменты смены собственника новых обременений на квартиру наложено не будет. Для максимальной безопасности стоит отметить, что при невыполнении обязательств продавец будет вынужден заплатить штраф, а покупатель сможет расторгнуть договор без санкций.

Перебивание цены

Тут рискуют обе стороны:

• новый покупатель предлагает продавцу большую сумму, от которой он не хочет отказываться. Если сумма намного больше, продавцу будет проще выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток. Да, покупатель может обратиться в суд, но такое происходит редко;

• покупатель может найти более выгодный вариант, ради которого он готов потерять задаток.

Подготовка к составлению ПДКП

Стороны должны обсудить условия, на которых продается недвижимость. Обе стороны должна устраивать дата заключения основного ДКП и стоимость. На этом этапе участники решают, доступна ли рассрочка, возможна ли ипотека. Важно также решить, как будет передано жилье. Сможет ли собственник остаться в нем еще на неделю? Вывезет ли продавец мебель? После устного обсуждения все пункты обозначаются в ПДКП. При подписании преддоговора должны присутствовать обе стороны и/или их представители по нотариальной договоренности. 

Иногда стороны решают обойтись распиской и задатком. Этот вариант допустим, но он не считается ПДКП: нет никаких гарантий, что основной договор будет заключен.

Образцы ПДКП для скачивания

Заключение ПДКП не связано с такими же серьезными рисками, как подписание основного ДКП. И все же для собственного спокойствия и при составлении преддоговора следует обратиться к грамотному юристу или риэлтору. Специалист позволит избежать распространенных ошибок и подскажет, какие условия должны быть прописаны в предварительном договоре.

Автор статьи: