Банкротство продавца квартиры: чем оно грозит покупателю, и как избежать проблем

Оглавление

1. Возможные последствия покупки недвижимости у банкрота
2. Признаки подозрительной сделки
1. Неравноценное встречное выполнение обязательств
2. Цель – причинение вреда имуществу кредитора
3. Сделка признана недействительной: как быть дальше?
4. Как получить средства назад если сделка признана недействительной
5. Как минимизировать риски?
1. Заключить с продавцом договор титульного страхования
2. Уточнить, часто ли менялись хозяева квартиры за последние пару лет
3. Узнать, не участвует ли контрагент в судебных разбирательствах в качестве ответчика
4. Узнать кредитную историю человека, у которого собираетесь покупать квартиру
5. Уточнить, если ли в отношении продавца исполнительные производства
6. Перечитать договор

Да, при продаже жилья владельцы редко расписывают все его минусы. Умалчивают они и о своем банкротстве. В объявлениях подобных записей обычно не бывает! Поэтому при выборе квартиры покупателю стоит подстраховаться. В противном случае такое приятное событие, как покупка недвижимости, обернется нервотрепкой, судебными разбирательствами, и, что не маловероятно, потерей купленного жилья.

Для покупателя недвижимости известие о банкротстве продавца – это не повод к жалости, а реальный риск потери денег, потраченных на приобретение квартиры. Если гражданина признали банкротом, конкурсный управляющий по решению суда будет уточнять, какие средства есть у должника. Затем через торги все имущество обанкротившегося гражданина будет распродано, а вырученная сумма пойдет на уплату долга. Если банкрот недавно заключил сделку, в том числе и по продаже квартиры, конкурсный управляющий может добиться ее оспаривания.

Теоретически, это мера наказания для должника: он не хотел лишиться недвижимости, и специально быстрее ее продал. Но пострадать может и покупатель, поскольку оспорить можно и уже заключенную сделку.

Признаки подозрительной сделки

Управляющий посчитает сделку подозрительной по следующим причинам:

Неравноценное встречное выполнение обязательств

Если речь идет о ДКП, значит, в нем указана цена жилья намного ниже рыночной. Пример, рыночная стоимость недвижимости 6000000 рублей, а собственник продал ее за 4000000 рублей. Этого факта достаточно, чтобы оспорить сделку, заключенную банкротом.

Различие между стоимостью жилья, указанной в договоре, и рыночной стоимостью жилья не регламентировано: то есть конкретного процента нет. Но обычно на 5–15% конкурсный управляющий не обращает внимания, тогда как 20% и более уже являются причиной для разбирательств.

Поэтому покупатели должны помнить: в договоре указывается именно та сумма, которую они и отдали продавцу. Не стоит вестись на уловки собственника и писать в договоре меньшую стоимость. Во-первых, подобное предложение продавца сразу должно насторожить в принципе. А во-вторых, конкурсный управляющий будет смотреть именно на цифры, указанные в договоре. Если даже покупатель по факту заплатил продавцу стоимость равную рыночной, доказать это будет невозможно, и сделку оспорят.

По данному основанию сделку оспаривают, если ее совершили за год, в течение года до момента, когда продавец подал заявление на признание его банкротства. Почти 100% подобных сделок оспариваются не в пользу покупателя.

Цель – причинение вреда имуществу кредитора

Если у банкрота нет имущества, ему нечего продать и нечего отдать кредиторам. Поэтому он заранее распрощался с активами, которые можно было бы продать на торгах.

К признакам такой сделки относят следующие пункты:

• безвозмездность сделки – отсутствие документов, которые бы подтвердили, что покупатель передал продавцу деньги за квартиру;

• мнимость сделки – после продажи недвижимости бывший собственник продолжает ей распоряжаться, пользоваться;

• покупатель точно знал о банкротстве бывшего собственника;

• покупателем является заинтересованное лицо – братья, сестры, племянники и племянницы (в том числе и внучатые), бабушки, дедушки, дочери, сыновья, родители. К заинтересованным лицам также относятся муж или жена, их братья, сестры, дети (не общие), родители.

Поэтому покупателю не стоит:

• договариваться о мнимой сделке. Она все равно будет оспорена, причем даже если продавец будет признан банкротом не в течение года, а через 3 года (срок увеличен);

• пытаться выручить родственника. Да, это дело благородное, но бесполезное. Договор все равно признают недействительным.

Сделка признана недействительной: как быть дальше?

Если бывший собственник банкрот, ДКП через суд был оспорен, является недействительным, имущество становится частью конкурсной массы. Покупатель теряет права на квартиру, но и продавцу они тоже не возвращаются.

Ранее вероятность того, что пострадавший покупатель получит назад сумму, отданную за недвижимость, была минимальной. Потерявшего собственность гражданина просто записывали в список должников: мол, когда-нибудь банкрот вернет деньги.

Летом 2023 года в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” были внесены изменения, позволяющие покупателю вернуть средства, потраченные на покупку недвижимости, или выкупить ее на более выгодных условиях. Но:

• поправки касаются сделок, считающихся недействительными из-за неравноценного выполнения обязательств. Если удалось оспорить сделку по второму пункту (вред имуществу кредиторов), новый закон никак не поможет вернуть средства;

• на поправки могут ориентироваться граждане, для которых купленная квартира – единственная недвижимость (и для них, и для членов семьи). Если жилье куплено для инвестирования, закон также не поможет.

В противном случае гражданин, которому не повезло, просто попадает в список кредиторов банкрота.

Как получить средства назад если сделка признана недействительной

Если ситуация покупателя соответствует правкам от 2023 года, после продажи недвижимости на торгах он получает деньги обратно. Пока квартира не продана, и средства не получены, он может пользоваться жильем. При необходимости собственник может обратиться в арбитражный суд и подать ходатайство, чтобы ему позволили дольше оставаться в квартире. Суд может продлить срок на полгода со дня получения денег с продажи недвижимости. Если по истечении срока покупатель не съехал, его выселяют принудительно через приставов и суд.

Раньше принцип был тот же за исключением нюанса: покупатель недвижимого имущества попадал в конец очереди кредиторов, теперь – в начало. Поэтому покупателям стоит еще раз запомнить: не соглашайтесь указывать в документах меньшую сумму, чем ту, что заплатили продавцу. Банковских выписок и расписок будет недостаточно, и назад получить удастся только деньги, обозначенные в договоре.

Важно: если у покупателя не осталось расписки, средства за квартиру он отдал наличными и без свидетелей, доказать ничего не удастся, и сделка будет признана безвозмездной. Так покупатель не вернет средства (или вернет, но не в обозримом будущем) и будет выселен из квартиры.

Если торги не состоялись, или не удалось заключить ДКП с одним участником, покупатель может выкупить недвижимость по первоначальной стоимости. Даже если в торгах он участия не принимал.

Если управляющий не смог продать квартиру по самой низкой цене, покупатель получает предложение о заключении ДКП на условиях договора, который суд посчитал недействительным. Отказаться от предложения покупатель не может, иначе на него подадут в суд. Деньги назад не вернут, но недвижимость без доплаты – да.

Как себя подстраховать?

Покупка недвижимости у банкрота – не сказка, а вполне реальные истории. Поэтому перед приобретением жилья стоит удостовериться в отсутствии признаков банкротства у владельца понравившегося недвижимого имущества. Для этого следует:

Заключить с продавцом договор титульного страхования

Объект в данном случае – право собственности, которое переходит к покупателю от продавца, а страховой случай – потеря права собственности. Следует уточнить, что банкротство продавца будет считаться причиной утраты.

Страховой тариф составляет 0,2–1%, а договор заключается на 3 года (этого достаточно, поскольку это максимальный срок для оспаривания сделки с банкротом). При покупке квартиры в ипотеку это обязательный пункт и условие банка.

Есть титульное страхование, или его нет, продавца все равно могут признать банкротом. Но так покупатель получит деньги, пусть и с опозданием.

Уточнить, часто ли менялись хозяева квартиры за последние пару лет

Продавцы обычно предоставляют данные из ЕГРН, но в реестре этой информации не будет. Поэтому покупателю лучше самостоятельно запросить выписку на “Госуслугах” или в “МФЦ”: чаще бесплатно либо за минимальную плату. Если за последний год у квартиры поменялось 5 хозяев, следует не просто насторожиться, но и вовсе отказаться от подобной сделки.

Узнать, не участвует ли контрагент в судебных разбирательствах в качестве ответчика

Информацию можно получить на судебных сайтах. Хорошо, если продавец в принципе не участвует в судебных делах, но особенно важно, чтобы они не касались имущественных споров.

Сведения о судебных спорах находятся в открытом доступе (кроме персональных данных). На портале суда общей юрисдикции – пункт “Судебное делопроизводство” – или на сайте арбитражного суда (пункт “Картотека дел”) можно получить нужные данные и сделать выводы о финансовой благонадежности продавца.

Узнать кредитную историю человека, у которого собираетесь покупать квартиру

В кредитной истории будет информация обо всех финансовых обязательствах продавца, в том числе и о кредитах. Можно узнать, есть ли у гражданина просроченные платежи, какие из кредитов он еще не закрыл.

Получить кредитную историю продавец может через “Госуслуги” – это бесплатно и быстро. Если он откажется предоставлять подобную информацию, покупателю проще отказаться от сделки.

Уточнить, если ли в отношении продавца исполнительные производства

Данные получают на сайте приставов. Если ответ положительный, значит у гражданина есть финансовые проблемы, и они могут привести к банкротству.

Перечитать договор

В договоре должна быть отметка о том, что продавец гарантирует – квартира:

• не передана в аренду;

• не обещана в дар;

• не обременена правами 3-х лиц;

• не подарена;

• не продана;

• не находится под арестом или другим запретом.

Добросовестность – большой плюс в пользу покупателя. Поэтому проверка продавца по обозначенным пунктам снижает риск на признание сделки недействительной.

Автор статьи: