Чем опасен паспорт продавца без отметок о браке и детях

03.08.2021
Чем опасен паспорт продавца без отметок о браке и наличии детей

Какими правами обладает супруг продавца недвижимости, что будет при продаже жилья без ведома супруга, будет ли Росреестр регистрировать переход прав без документального согласия супруга, как убрать отметку в ЕГРН о неподтвержденном согласии супруга

Вопросы о паспорте без отметок о браке и детях:

  1. Зачем покупателю знать брачный статус продавца.
  2. Пример из риэлторской практики о важности брачного статуса.
  3. Штампа в паспорте нет, а брак есть (или был).
  4. Позиция Росреестра и пояснения о порядке регистрации недвижимости согласно закона за №218-ФЗ.
  5. Как покупателю квартиры избежать проблем из-за семейных неурядиц продавца.

Согласно правительственного постановления за №1205 от 15.07.2021 г. в постановление правительства за №828 от 08.07.2021 г. внесен ряд изменений. Наиболее важными для покупателей жилой и коммерческой недвижимости изменениями по данному постановлению является необязательность указания в гражданском паспорте отметок о брачном статусе (состояние в браке, расторжение брака), а также о детях младше 14-ти лет.

Разберемся, чем отсутствие брачной метки в паспорте теперь может оказаться опасным моментом в сделке купли-продажи какой-либо недвижимости.

Зачем покупателю знать брачный статус продавца

Согласно второго пункта 35-й статьи Семейного кодекса, супругу, не предупрежденному о сделке продажи недвижимости (отсутствие согласия, заверенного нотариусом), принадлежит право оспаривания факта сделки.

Если в суде право такого супруга будет подтверждено, то сделка приобретения недвижимости признается недействительной. Прежний владелец (продавец) вернет себе право собственности на ранее проданный объект недвижимости, а покупателю для возврата денег предстоит судиться теперь уже с продавцом.

Внешне предусмотреть проблему с супругом/супругой продавца просто – попросить свидетельство о браке. Но бывает, что продавец разведен и считает, никаких долгов перед прежним супругом у него нет. Тем не менее, закон считает иначе.

Пример из риэлторской практики

Покупатель подыскивал квартиру-двушку в Уфе, нашел подходящую Колгуевском районе. Оформлять сделку он решил через риэлтора, занявшегося подготовкой документов. Внимание риэлтора привлек штамп о разводе в паспорте квартировладельца. Тот сообщил, что действительно недавно развелся, брак был бездетным и долгов перед бывшей супругой у него нет, а потому согласовывать с ней продажу квартиры незачем.

Риэлтор выслушал продавца, затем занялся поисками текущего местожительства бывшей супруги, обратившись в управляющую компанию и пообщавшись с соседями по подъезду. Найдя контакты бывшей жены квартировладельца, риэлтору удалось выяснить, что квартира приобретена по ипотеке в браке, супруга ничего о ее продаже не знает и соглашаться не собирается. Более того – она будет обращаться в суд и настаивать на разделе. Соответственно, от дальнейшей подготовки сделки покупателю пришлось отказаться. Впрочем, риэлтор подыскал ему другую подходящую жилплощадь, причем без «подводных камней».

Штампа нет, а брак есть (или был)

Постановление правительства за №1205, очевидно, подразумевает наличие всей требуемой информации в едином госреестре ЗАГСа. Тем не менее, на практике его заполнение ведется достаточно медленно и многие браки в этом реестре попросту еще не указаны. Нотариусам об этом хорошо известно, поэтому при отсутствии документального согласия супругов на сделку в ДКП дописывается строка «семейное положение определено со слов…», что позволяет переложить любые возможные риски на покупателя.


Разумеется, наличие или отсутствие в паспорте штампа и прежде не являлось окончательным определением ситуации, поскольку отдельные граждане «забывали» показать в госинстанциях оригинал брачного свидетельства, из-за чего при замене паспорта прежние отметки в нем не выставлялись. Но если прежде эти случаи были редкими, то теперь ситуация будет обратной – специально проставлять отметку о браке захотят немногие.

Теперь агентам по недвижимости придется проверять полуофициальными методами практически каждого продавца недвижимости старше 18 лет на отсутствие интересов в торгуемой им квартире у третьих лиц.

Позиция Росреестра

С 2017 года закон за №218-ФЗ, определяющий порядок регистрации недвижимости, в т.ч. изменение права собственности на покупателя, не требует обязательного предоставления Росреестру от стороны продавца согласия супруга с нотариальным заверением (прежде такое согласие требовалось). Т.е. в статье 26 закона «О регистрации недвижимости», в которой перечислены основания приостановки регистрации (по сути – основания отказа в ней) для служб Росреестра нет пункта об обязательности нотариально подтвержденного согласия супруга/супруги.

В рассматриваемом законе указано, если супружеское согласие добровольно не предоставлено продавцом вместе с пакетом документов, поданном на регистрацию перехода права, то Росреестр только лишь вносит отметку в ЕРГН об отсутствии согласия третьего лица (п.5 ст.38 закона за №218-ФЗ «О регистрации недвижимости»).


Сама по себе эта отметка не является обоснованием незаконности сделки, она только информирует заинтересованных лиц о том, что данная сделка оспорима. Таким образом, сделку по «помеченной» недвижимости супруг, с которым она не была изначально согласована, вправе оспорить в годичный исковой период, отсчитываемый от даты, когда он узнал о сделке (п.2 ст.181 Гражданского кодекса). А вот оспаривать или нет – решать уже самому супругу.

Следует подчеркнуть, что сама по себе запись об отсутствии супружеского согласия, указанная в ЕГРН в отношении какого-либо недвижимого объекта, не нарушает права текущего собственника, т.к. не является обременением, ограничивающим распоряжение недвижимостью.

Действующее законодательство не устанавливает порядка удаления отметки в ЕРГН об отсутствии нотариально подтвержденного согласия на сделку супруга. Даже если, к примеру, действующий собственник обратится к Росреестру за погашением записи о «неустановленном согласии супруга по отчуждению прав на недвижимость» и представит документ о согласии с нотариальным подтверждением в процессе совершения сделки, но уже после регистрации перехода права Росреестром, или уже после сделки – ему откажут в погашении отметки. Объяснение отказа будет таким: согласие должно предоставляться в момент осуществления регистрации перехода прав и последующее его предъявление положения уже не меняет.

Как покупателю квартиры избежать проблем из-за семейных неурядиц продавца

Прежде всего следует установить семейное положение собственника приобретаемой недвижимости. Если продавец уверенно утверждает, что не состоит в браке, то остается получить от него нотариально заверенное заявление об отсутствии брачных уз на момент сделки купли-продажи. Эту фразу можно внести в текст ДКП и продавец подтвердит ее, подписав договор.

Это позволит перенести ответственность на продавца, который, при возникновении третьего лица (супруга) с законными интересами по проданной недвижимости, будет не только обоснованно признан мошенником (лжецом), но также ответчиком по иску супруга о разделе суммы, полученной от продажи совместной недвижимой собственности. А в добросовестности покупателя у суда сомнений здесь не возникнет.

Чтобы проверить вероятность расходования семейной госсубсидии – маткапитала – на приобретение квартиры ее текущим собственником (продавцом), нужно затребовать платежные документы, по которым жилье приобреталось им ранее. К примеру, из квитанции оплаты недвижимости по ДДУ будет сразу видно использование маткапитала. Кроме того, от «семейного» продавца можно спросить справку от Пенсионного фонда на остаток маткапитала, в электронном формате ее легко получить.

Напомним, что при покупке собственником-продавцом квартиры с семейной госсубсидией он обязан был наделить детей долями в жилплощади, а при продаже – получить одобрение органа опеки, предоставляемое лишь при условии одновременного выделения «детских» долей в новоприобретенном жилье. Соответственно, обе сделки по недвижимости – продажа прежнего жилья и покупка нового – должны производиться «семейным» продавцом в один и тот же день. Без выделенных продавцом детских долей сделка приобретения квартиры у такого родителя опасна для покупателя.

Как и отсутствие брака продавца, так и неиспользование им маткапитала в момент покупки квартиры, которую он теперь продает – все эти моменты следует прямо прописать в ДКП, чтобы обезопасить покупательскую добросовестность.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации из-за «семейных обстоятельств» продавца после приобретения у него квартиры, наша ассоциация убедительно рекомендует поручать подготовку сделок с недвижимостью нашим опытным и профессиональным риэлторам.



Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Чем опасна свежеунаследованная квартира, какова опасность приобретения жилья с маткапиталом в юридической истории, почему небезопасно приобретать квартиру у пожилого продавца, как уберечься при покупке жилья у продавца по доверенности

Найдя понравившийся по всем критериям вариант, многие покупатели часто забывают о необходимости проверить безопасность сделки. Чтобы не остаться и без жилья, и без денег, нужно знать, какие ситуации должны вызвать настороженность и когда лучше отказаться от покупки.

Другие статьи раздела


Подробно о способах приобретения состоящей под залогом квартиры. Правила защиты от опасных «мелочей», индивидуально присущих каждому способу выкупа залогового жилья

Как выбирать зарубежное жилье, какие документы нужны для покупки заграничных апартаментов, как купить квартиру за рубежом в ипотеку, пошаговый процесс покупки жилья в Европе, пошаговый процесс приобретения недвижимости в Турции

Какие этажи наиболее подходят для здоровья жильцов, каковы плюсы-минусы каждого этажа, почему городские квартиры чем выше – тем дороже




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения