Чем опасен паспорт продавца без отметок о браке и детях

Вопросы о паспорте без отметок о браке и детях:

1. Зачем покупателю знать брачный статус продавца.
2. Пример из риэлторской практики о важности брачного статуса.
3. Штампа в паспорте нет, а брак есть (или был).
4. Позиция Росреестра и пояснения о порядке регистрации недвижимости согласно закона за №218-ФЗ.
5. Как покупателю квартиры избежать проблем из-за семейных неурядиц продавца.

Согласно правительственного постановления за №1205 от 15.07.2021 г. в постановление правительства за №828 от 08.07.2021 г. внесен ряд изменений. Наиболее важными для покупателей жилой и коммерческой недвижимости изменениями по данному постановлению является необязательность указания в гражданском паспорте отметок о брачном статусе (состояние в браке, расторжение брака), а также о детях младше 14-ти лет.

Разберемся, чем отсутствие брачной метки в паспорте теперь может оказаться опасным моментом в сделке купли-продажи какой-либо недвижимости.

Зачем покупателю знать брачный статус продавца

Согласно второго пункта 35-й статьи Семейного кодекса, супругу, не предупрежденному о сделке продажи недвижимости (отсутствие согласия, заверенного нотариусом), принадлежит право оспаривания факта сделки.

Если в суде право такого супруга будет подтверждено, то сделка приобретения недвижимости признается недействительной. Прежний владелец (продавец) вернет себе право собственности на ранее проданный объект недвижимости, а покупателю для возврата денег предстоит судиться теперь уже с продавцом.

Внешне предусмотреть проблему с супругом/супругой продавца просто – попросить свидетельство о браке. Но бывает, что продавец разведен и считает, никаких долгов перед прежним супругом у него нет. Тем не менее, закон считает иначе.

Пример из риэлторской практики

Покупатель подыскивал квартиру-двушку в Уфе, нашел подходящую Колгуевском районе. Оформлять сделку он решил через риэлтора, занявшегося подготовкой документов. Внимание риэлтора привлек штамп о разводе в паспорте квартировладельца. Тот сообщил, что действительно недавно развелся, брак был бездетным и долгов перед бывшей супругой у него нет, а потому согласовывать с ней продажу квартиры незачем.

Риэлтор выслушал продавца, затем занялся поисками текущего местожительства бывшей супруги, обратившись в управляющую компанию и пообщавшись с соседями по подъезду. Найдя контакты бывшей жены квартировладельца, риэлтору удалось выяснить, что квартира приобретена по ипотеке в браке, супруга ничего о ее продаже не знает и соглашаться не собирается. Более того – она будет обращаться в суд и настаивать на разделе. Соответственно, от дальнейшей подготовки сделки покупателю пришлось отказаться. Впрочем, риэлтор подыскал ему другую подходящую жилплощадь, причем без «подводных камней».

Штампа нет, а брак есть (или был)

Постановление правительства за №1205, очевидно, подразумевает наличие всей требуемой информации в едином госреестре ЗАГСа. Тем не менее, на практике его заполнение ведется достаточно медленно и многие браки в этом реестре попросту еще не указаны. Нотариусам об этом хорошо известно, поэтому при отсутствии документального согласия супругов на сделку в ДКП дописывается строка «семейное положение определено со слов…», что позволяет переложить любые возможные риски на покупателя.

Разумеется, наличие или отсутствие в паспорте штампа и прежде не являлось окончательным определением ситуации, поскольку отдельные граждане «забывали» показать в госинстанциях оригинал брачного свидетельства, из-за чего при замене паспорта прежние отметки в нем не выставлялись. Но если прежде эти случаи были редкими, то теперь ситуация будет обратной – специально проставлять отметку о браке захотят немногие.

Теперь агентам по недвижимости придется проверять полуофициальными методами практически каждого продавца недвижимости старше 18 лет на отсутствие интересов в торгуемой им квартире у третьих лиц.

Позиция Росреестра

С 2017 года закон за №218-ФЗ, определяющий порядок регистрации недвижимости, в т.ч. изменение права собственности на покупателя, не требует обязательного предоставления Росреестру от стороны продавца согласия супруга с нотариальным заверением (прежде такое согласие требовалось). Т.е. в статье 26 закона «О регистрации недвижимости», в которой перечислены основания приостановки регистрации (по сути – основания отказа в ней) для служб Росреестра нет пункта об обязательности нотариально подтвержденного согласия супруга/супруги.

В рассматриваемом законе указано, если супружеское согласие добровольно не предоставлено продавцом вместе с пакетом документов, поданном на регистрацию перехода права, то Росреестр только лишь вносит отметку в ЕРГН об отсутствии согласия третьего лица (п.5 ст.38 закона за №218-ФЗ «О регистрации недвижимости»).

Сама по себе эта отметка не является обоснованием незаконности сделки, она только информирует заинтересованных лиц о том, что данная сделка оспорима. Таким образом, сделку по «помеченной» недвижимости супруг, с которым она не была изначально согласована, вправе оспорить в годичный исковой период, отсчитываемый от даты, когда он узнал о сделке (п.2 ст.181 Гражданского кодекса). А вот оспаривать или нет – решать уже самому супругу.

Следует подчеркнуть, что сама по себе запись об отсутствии супружеского согласия, указанная в ЕГРН в отношении какого-либо недвижимого объекта, не нарушает права текущего собственника, т.к. не является обременением, ограничивающим распоряжение недвижимостью.

Действующее законодательство не устанавливает порядка удаления отметки в ЕРГН об отсутствии нотариально подтвержденного согласия на сделку супруга. Даже если, к примеру, действующий собственник обратится к Росреестру за погашением записи о «неустановленном согласии супруга по отчуждению прав на недвижимость» и представит документ о согласии с нотариальным подтверждением в процессе совершения сделки, но уже после регистрации перехода права Росреестром, или уже после сделки – ему откажут в погашении отметки. Объяснение отказа будет таким: согласие должно предоставляться в момент осуществления регистрации перехода прав и последующее его предъявление положения уже не меняет.

Как покупателю квартиры избежать проблем из-за семейных неурядиц продавца

Прежде всего следует установить семейное положение собственника приобретаемой недвижимости. Если продавец уверенно утверждает, что не состоит в браке, то остается получить от него нотариально заверенное заявление об отсутствии брачных уз на момент сделки купли-продажи. Эту фразу можно внести в текст ДКП и продавец подтвердит ее, подписав договор.

Это позволит перенести ответственность на продавца, который, при возникновении третьего лица (супруга) с законными интересами по проданной недвижимости, будет не только обоснованно признан мошенником (лжецом), но также ответчиком по иску супруга о разделе суммы, полученной от продажи совместной недвижимой собственности. А в добросовестности покупателя у суда сомнений здесь не возникнет.

Чтобы проверить вероятность расходования семейной госсубсидии – маткапитала – на приобретение квартиры ее текущим собственником (продавцом), нужно затребовать платежные документы, по которым жилье приобреталось им ранее. К примеру, из квитанции оплаты недвижимости по ДДУ будет сразу видно использование маткапитала. Кроме того, от «семейного» продавца можно спросить справку от Пенсионного фонда на остаток маткапитала, в электронном формате ее легко получить.

Напомним, что при покупке собственником-продавцом квартиры с семейной госсубсидией он обязан был наделить детей долями в жилплощади, а при продаже – получить одобрение органа опеки, предоставляемое лишь при условии одновременного выделения «детских» долей в новоприобретенном жилье. Соответственно, обе сделки по недвижимости – продажа прежнего жилья и покупка нового – должны производиться «семейным» продавцом в один и тот же день. Без выделенных продавцом детских долей сделка приобретения квартиры у такого родителя опасна для покупателя.

Как и отсутствие брака продавца, так и неиспользование им маткапитала в момент покупки квартиры, которую он теперь продает – все эти моменты следует прямо прописать в ДКП, чтобы обезопасить покупательскую добросовестность.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации из-за «семейных обстоятельств» продавца после приобретения у него квартиры, наша ассоциация убедительно рекомендует поручать подготовку сделок с недвижимостью нашим опытным и профессиональным риэлторам.

Автор статьи: