Титульное страхование недвижимости

24.01.2025
Титульное страхование — что это и для чего

Оглавление

  1. Что такое титульное страхование - суть и назначение
  2. Объект защиты: различие между имущественным и титульным страхованием
  3. Зачем страховать титул? Примеры страховых случаев
  4. Ипотечные сделки: почему титульное страхование особенно важно при ипотеке
  5. Случаи когда стоит задуматься о страховании титула
  6. Срок титульного страхования: длительность действия полиса и возможность его продления
  7. Как определяется страховая сумма: факторы, влияющие на сумму страховки титула
  8. Как рассчитывается сумма страховки при покупке квартиры в ипотеку?
  9. На что обратить внимание при оформлении титульного страхования
  10. Условия договора: важные моменты, которые следует учесть при подписании полиса
  11. От чего титульное страхование не поможет
  12. Стоит ли страховать титул: преимущества и недостатки титульного страхования для покупателей недвижимости
  13. Когда страховая компания может отказать в оформлении полиса: обзор ситуаций и причины отказа
  14. Можно ли отказаться от страхования титула при ипотеке: возможности и последствия отказа от титульного страхования
  15. Сертификат защиты сделки и титульное страхование: сравнение двух видов защиты
  16. Заключение

Что такое титульное страхование - суть и назначение

Титульное страхование — это страховка от вероятного лишения права собственности на жилье или иной объект недвижимости. Страхование титула имеет отношение к событиям прошлого, а не к будущим ситуациям. Если проблема существовала, но не обнаружила себя при заключении сделки, она попадает под страховой случай титульного страхования. Страховка защищает от неявных наследников, собственников и прочих неоднозначных ситуаций с недвижимостью. Несмотря на то, что страховка является необязательной, при оформлении ипотеки кредитная организация может потребовать дополнительно приобрести полис страхования титула.

В Российской Федерации именно покупатель проверяет чистоту сделки. Дать абсолютную гарантию, что спустя время жилье останется у добропорядочного владельца невозможно. Титульное страхование способно снизить риски потери финансов, но пока что большинство заемщиков отказываются покупать полис и не верят в страховку.

Страховка может компенсировать потерю средств при утрате права собственности по причинам, не зависящим от обладателя полиса. Давайте рассмотрим подробнее риски, от которых защищает титульное страхование:

  • риск оформления сделки по подложной доверенности или иным недействительным документам;

  • договор с незаконной перепланировкой, незарегистрированными постройками;

  • кабальные сделки;

  • недееспособный продавец;

  • мошеннические действия продавца;

  • ошибки в правоустанавливающих документах;

  • споры по приватизации объекта;

  • споры со скрытыми наследниками;

  • сделки с маткапилатом;

  • сделки притворные, прикрывающие иные сделки;

  • сделки, связанные с имуществом супругов;

  • сделки с банкротом (не все страховщики учитывают в договоре этот риск);

  • нарушение прав несовершеннолетних собственников жилья.

Страхование титула помогает предотвратить потерю денег. Конечно, самыми частыми случаями являются действия, связанные с нарушением прав наследников, супругов, детей, а также сделки, заключенные с обанкротившимся владельцем.

Случается так, что квартира успешно оформлена в собственность новыми владельцами, но в течение 3-х лет (срок исковой давности) происходит неприятная история. Выясняется, что бывший собственник стал банкротом, и теперь кредиторы в судебном порядке оспаривают право на объект. Если суд вынесет решение в пользу кредитора, то у нынешнего собственника жилья появится риск утраты квартиры и потери финансов. В этом случае только страхование титула способно защитить покупателя. Поэтому особое внимание следует обратить на формулировку данного вида риска в договоре страхования.

Объект защиты: различие между имущественным и титульным страхованием

При страховании титула объектом защиты является не сама квартира, дом, участок, а право на объект, переходящее от одного собственника к другому.

Виды страхования

Объект

Риски

Имущественное

Собственность

Утрата или порча объекта

Титульное

Право на собственность

Утрата права собственности

Имущественное страхование защитит владельца в случае потери недвижимости из-за стихийного бедствия, пожара, наводнения, схода селей. Страхование титула защищает собственника от признания сделки купли-продажи недействительной и утраты права собственности на объект.

Зачем страховать титул? Примеры страховых случаев

К сожалению, не всегда участники сделки преследуют благие цели. Продавцы могут умалчивать о том, что на недвижимость имеют право дети, либо члены семьи, находящиеся в местах лишения свободы. Права этих граждан ущемляются, поэтому в ходе судебного разбирательства, скорее всего, будет вынесено решение о восстановлении права наследника на законные метры.

Пример 1

У мужчины умирает мать, и ему остается по наследству квартира. Выждав 6 месяцев, гражданин вступает в наследство и решает продать недвижимость. Но, как оказывается, у мужчины есть сестра, с которой он не общался и не уведомил о смерти матери. Дочь умершей женщины – законная наследница. В ходе судебного разбирательства она восстанавливает законное право на вступление в наследство и оспаривает продажу квартиры. Таким образом, текущий собственник утрачивает право на объект недвижимости.

Пример 2

Тетя дарит племяннице двухкомнатную квартиру. Девушка меняет ее на «однушку». Спустя время брат первой собственницы подает иск в суд с просьбой признать куплю-продажу двухкомнатной квартиры и последующий обмен недействительными сделками. Основанием для обращения в суд является недееспособность первой собственницы. Женщина проходит лечение в психиатрической лечебнице, поэтому осознавать последствия продажи жилья она не может.

Судебный орган принимает доводы истицы и расторгает сделку по продаже двухкомнатной квартиры между тетей и племянницей. Также признает недействительной сделку мены.

Пример 3

У дома два собственника, каждый владеет ½ долей. После смерти одного из владельцев наследник первого собственника продает свою часть дома законно, а вторую часть – по подложным документам.

Через год законный владелец узнает, что его обманули и продали принадлежавшую ему половину дома по поддельному паспорту. Он обращается в полицию. В ходе разбирательств выясняется, что дом перепродавался несколько раз, и сейчас в нем живет семья.

Суд признает ничтожной первую сделку и расторгает все последующие. Нынешние владельцы дома остаются без жилья и без денег.

Ипотечные сделки: почему титульное страхование особенно важно при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку страховать титул необязательно. Но чаще всего кредитная организация требует от заемщика оформить полис. Так, в случае приобретения жилья на вторичном рынке страховка защитит от риска потери права собственности. Существуют риски и при покупке квартиры в новостройке. Недобросовестные застройщики могут продать один и тот же объект разным лицам, что впоследствии приведет к юридическим проблемам.

Кроме того, отказавшись оформлять полис, заемщик получит высокую процентную ставку. Можно подсчитать, что выгоднее: купить полис или получить низкую процентную ставку на весь срок кредитования. Покупать полис выгодно, если расходы на его покупку не превышают разницу по повышенным процентам. Следует учитывать, что титул страхуется на три года, а низкая ставка по ипотеке сохраняется весь срок кредитования. Но самое главное: страхование титула защищает от потери финансов.

Важно! Если продавец является собственником квартиры менее 3-х лет, риски высоки, так как в течение этого срока договор купли-продажи может быть оспорен.

Случаи когда стоит задуматься о страховании титула

Если есть возможность, лучше купить полис, и обратить внимание на следующие факторы:

  1. Предыдущий собственник просрочил платежи более чем на 3 месяца, общая сумма долга превышает 500 тысяч.

  2. Собственник признан банкротом.

  3. Возраст продавца превышает шестьдесят лет.

  4. Жилье получено последним владельцем по судебному решению.

  5. Недвижимость продается с торгов.

  6. Квартира приобреталась предыдущим владельцем за счет средств материнского капитала.

  7. Жилье часто продавалось и покупалось. Страховщики, скорее всего, откажутся страховать такую квартиру.

  8. Неясны мотивы продажи жилья.

  9. Недвижимость досталась продавцу по наследству.

  10. В ДКП указана низкая цена. Такой объект может быть застрахован, но страховщик обяжет вас заключить допсоглашение с фактической ценой объекта.

В порядке исключения страховая компания может оформить полис на сделку, в которой у одной из сторон имеется психиатрический диагноз. В этом случае потребуется пройти обследование в Центре психиатрии и наркологии.

Срок титульного страхования: длительность действия полиса и возможность его продления

Страхование титула рассчитано на срок до трех лет. Обычно договор заключают на 1 год, а впоследствии пролонгируют.

Страховые компании могут покрывать страховкой залоговую стоимость квартиры, но при желании новый владелец жилья может выбрать тариф с полной стоимостью объекта, включив первоначальный взнос по ипотеке.

Покупать полис по истечении трех лет после оформления жилья в собственность бессмысленно, но некоторые компании оформляют страховку сразу на десять лет.

Как определяется страховая сумма: факторы, влияющие на сумму страховки титула

На стоимость полиса страхования титула влияют следующие обстоятельства:

  1. Цена квартиры. Стоимость полиса растет прямо пропорционально стоимости объекта недвижимости.

  2. Срок страховки. Как правило, полис покупают сразу на весь период страхования, но в ряде случаев страховку можно оформить частями.

  3. История квартиры. Если недвижимость часто продавали, либо была приватизация объекта, это повышает риски, соответственно, растет стоимость полиса.

  4. Локация. Стоимость полиса зависит от места нахождения объекта. В разных областях разные правовые нормы и риски.

  5. Страхователь. У каждой компании свои условия страхования и действующие тарифы.

  6. Характеристики объекта недвижимости: обременения, год постройки здания и другие.

Стоимость полиса обычно находится в диапазоне 0,15% - 0,25% стоимости застрахованного объекта. Большинство кредитных организаций при оформлении ипотеки требуют в обязательном порядке страховать титул, поэтому покупку полиса следует включить в список неотложных расходов.

Пример: Иван купил квартиру за десять миллионов рублей. В зависимости от тарифа, ему придется ежегодно оплачивать полис титульного страхования в размере 15-25 тысяч рублей. Таким образом, за три года стоимость полиса составит 45-75 тысяч рублей.

Как рассчитывается сумма страховки при покупке квартиры в ипотеку?

Заемщику важно понимать, что при наступлении страхового случая компания возместит ему ту сумму, которую он потратил на покупку квартиры вместе с заемными средствами. Предположим, ипотека была оформлена в размере 3 миллионов рублей, а 2 миллиона рублей внесены в качестве первоначального взноса. При выплате страховки банк получит 3 миллиона рублей, а новый владелец – 2 миллиона рублей. Застраховать квартиру стоимостью 5 миллионов рублей на 6 миллионов рублей не получится. Максимальная выплата – это реальная цена объекта недвижимости.

Стоимость полиса рассчитывается с учетом суммы 5 миллионов рублей, а после оценки объекта и экспертизы страховщики могут поднять ставку, если будут выявлены повышенные риски. Допустим, в выписке по квартире отражены сведения о смене пяти собственников за последние пять лет. Для страховой компании данный факт – повод увеличить тариф.

Чтобы найти наиболее выгодное предложение, можно отправить запрос сразу нескольким страховщикам.

На что обратить внимание при оформлении титульного страхования

Юридическая экспертиза должна тщательно анализировать документы из Росреестра. В выписку из ЕГРН включаются все сведения о переходе права собственности на объект. Но следует иметь в виду, что в выписке отражена только информация о сделках, проведенных после 2009 года – года создания системы госучета недвижимости в РФ.

Также эксперта должна насторожить запись «сведения отсутствуют». Поэтому после предварительной проверки сотрудником могут быть запрошены дополнительные выписки и документы. Волноваться в этом случае не стоит, так как данный факт свидетельствует о тщательной проверке информации.

Но даже доскональная проверка документов не способна на 100% защитить от риска утраты права собственности.

Пример

Мужчина приватизировал «двушку» и впоследствии продал ее за 5 миллионов рублей. Второй собственник также решает продать жилье. Третий собственник страхует титул, а через 2 года объявляется первый собственник и оспаривает продажу квартиры по причине собственного заболевания алкоголизмом.

Мужчина не обращался в специализированное учреждение по лечению алкоголизма. Ответчик провел расследование и предоставил судье справки, подтверждающие, что истец не стоял на учете как алкоголик. Но суд не принял документы в качестве доказательств и отменил первоначальную сделку. Так как текущий владелец застраховал титул, страховщик выплатил ему 5 миллионов рублей (ст. 177 ГК РФ).

Условия договора: важные моменты, которые следует учесть при подписании полиса

Страхование титула на первый взгляд – надежная защита от рисков утраты права собственности, но на деле доходит до того, что страховщики предлагают подписать документы, в которых некоторые риски не покрываются страховкой. Поэтому очень важно проводить анализ договора и самого страховщика.

В подписываемых вами документах должен быть пункт о виндикационном иске. Виндикационный иск — это иск, связанный с требованием истца вернуть квартиру законному правообладателю. Если квартира часто продавалась, возможна ситуация, когда вы, как текущий владелец жилья, получите виндикационный иск. Его могут предъявить даже добросовестному покупателю.

Страховщики составляют договор так, чтобы виндикационный риск покрывался в исключительных случаях. Страховые компании прописывают обязательное условие - возмещение денег только добросовестному покупателю. Закон подразумевает, что добросовестный покупатель – это приобретатель недвижимости, который приобрел квартиру у лица, не имевшего права ее отчуждать, и об этом покупатель не знал и не мог знать.

Особое внимание стоит уделить условиям исключения. Главный риск при покупке квартиры – это судебное решение о ничтожности сделки по причине нарушения прав третьих лиц. Этот риск почти невозможно предусмотреть.

Страховые компании стремятся обойти риск ничтожности сделки и дают формулировку: «случай не считается страховым, если он образовался до покупки полиса, а последствия возникли во время действия полиса». Сегодня известны судебные решения с доказательством ничтожности подобных приписок в договоре страхования.

Выбирая компанию для заключения договора титульного страхования, обратите внимание на дату окончания действия договора. Нередки случаи, когда виндикационный иск предъявляют спустя десять лет. Чтобы обезопасить себя, подписывайте договор на максимальный срок с платежами за страховку раз в год. Имейте в виду, что дата страхового случая – это дата вступления в законную силу судебного решения. Иногда судебные тяжбы длятся годами. Если вы подпишите договор на 1 год, а компания узнает о подаче иска, ей будет невыгодно продлевать полис.

В современных реалиях страхование титула используют в основном при покупке недвижимости в ипотеку. Застраховать титул без залога недвижимости не так просто. Компаний, оказывающих подобные услуги в нашей стране, единицы. Это например:

  • «Пари». Титульное страхование стоит 0,15% от страховой суммы. 
  • «Альфа-страхование». Базовый тариф — 0,3% от страховой суммы. После анализа документов могут применить повышающий коэффициент. 
  • «Росгосстрах». Компания предлагает полис титульного страхования для покупки недвижимости на вторичном рынке.

При выборе страховой компании стоит обратить внимание не только на размер страховой премии, но и на другие условия: снижается ли размер премии в следующие годы, какие случаи не признаются страховыми, участвует ли страховая в суде, если с квартирой возникают проблемы. 

От чего титульное страхование не поможет

Страховая компания может отказать в возмещении расходов в следующих ситуациях:

  1. Недвижимость физически уничтожена. Например, в результате пожара или землетрясения.

  2. Продавец скрыл важные сведения. Он мог исключить супруга, пропустив пункт о приобретении жилья в браке.

  3. Утрата титула случилась из-за совершенного преступления. Например, новый владелец получил жилье в качестве взятки, а суд конфисковал квартиру.

  4. Бывший собственник был под воздействием психотропных препаратов и не осознавал последствий подписания договора.

  5. В квартире были проведены незаконные изменения планировки.

  6. Право собственности утрачено по причине беспорядков и народных волнений.

  7. Суд признал покупателя недобросовестным.

  8. Банкротство продавца. Кредиторы могут инициировать банкротство и в судебном порядке забрать квартиру в счет долга. Не все страховые компании включают риск банкротства в покрытие, поэтому важно внимательно читать договор.

Страховщики могут самостоятельно определять список ситуаций, при которых они не платят премию. Ознакомиться с перечнем можно на официальном интернет-ресурсе страховщика, либо узнать о рисках из договора страхования.

Стоит ли страховать титул: преимущества и недостатки титульного страхования для покупателей недвижимости

Нужен или нет полис? Этим вопросом задаются многие заемщики. На первый взгляд, отсутствие полиса приведет к повышению процентной ставки. Но можно задаться целью и провести расчеты, что окажется выгоднее: оплата взносов или более выгодный процент по кредиту.

Практика показывает, что выгоднее оформить полис. За страховку придется платить 3 года, а хороший процент останется до конца срока выплаты долга. Не стоит забывать, что страхование титула защищает от финансовых рисков в случае оспаривания сделки купли-продажи, а в риэлторской практике это довольно частые случаи!

Когда страховая компания может отказать в оформлении полиса: обзор ситуаций и причины отказа

Оформление полиса страхования титула – дело добровольное, как со стороны клиента, так и со стороны страховщика. Компания принимает решение, основываясь на рисках: есть выгода — страхует, есть повышенный риск – отказывает.

Вероятные причины отказа:

  1. Последний раз квартиру продали по заниженной цене. С момента продажи не прошел год.

  2. Жилье продавали друг другу родственники, с момента продажи не прошло три года. Отсутствуют платежные документы (платежное поручение, выписка с банковского счета).

  3. Недвижимость была получена в дар от неродственного лица. Анализируется период 5 лет.

  4. Бывший собственник жилья признан алкоголиком или психически не здоров.

  5. Представитель по доверенности действует на основании документа, выданного за рубежом. Не относится к доверенностям, полученным в российском посольстве.

  6. Один из владельцев жилья безвестно отсутствует.

  7. Право проживания в квартире есть у осужденного лица.

  8. Не выделена доля в наследуемом объекте недвижимости после смерти мужа/жены.

  9. Право на владение квартирой оспаривается в суде.

  10. Продавец старше 75 лет.

  11. Недвижимость продается с торгов, сделка оформлялась не более года назад.

При приобретении жилья стоимостью более 15 миллионов рублей проводится дополнительная проверка. Страховщики проверяют полученные сведения через службу безопасности. Даже при полном благополучии страховая компания имеет право не подписывать договор.

Можно ли отказаться от страхования титула при ипотеке: возможности и последствия отказа от титульного страхования

Страхование титула необязательно. Например, в Сбербанке страховать титул не надо: для получения ипотеки по минимальной ставке достаточно личного и имущественного страхования. В банке ВТБ минимальный тариф действует лишь в случае комплексного страхования, включающего страховку титула.

Отказываясь от страхования титула, покупатель должен осознавать ответственность за риски утраты права собственности. Отказ от покупки полиса вынудит кредитора предложить высокий процент по ипотеке, поэтому стоит взвесить все плюсы и минусы покупки страховки и защитить свое финансовое благополучие.

Сертификат защиты сделки и титульное страхование: сравнение двух видов защиты

Кредитные организации вместо страхования титула могут предложить сертификат на возмещение.  Суть сертификата защиты сделки (сертификат возмещения) в том, что до заключения сделки проводится проверка продавца и выносится решение о безопасности покупки жилья. Проверяющая компания гарантирует возмещение финансовых потерь, если третье лицо получит право на объект недвижимости.

Важно акцентировать внимание на сроке действия сертификата. Из-за того что судебные тяжбы длятся больше года, оформлять сертификат на малый срок не выгодно. Также следует изучить перечень рисков. Риски, прописанные в сертификате, могут отличаться от рисков страхования титула.

Сертификат на возмещение. Преимущества и недостатки:

  1. Сертификат возмещения стоит меньше, чем полис титульного страхования. Приблизительная стоимость - 30 тысяч рублей.

  2. В отличие от полиса, сертификат приобретается сразу на весь срок.

  3. Покупатель самостоятельно проверяет квартиру и берет у юриста заключение о безопасности сделки.

  4. Сертификат учитывает риск подселения. При титульном страховании эта ситуация не берется в расчет.

  5. Риелторская компания может просто не расплатиться с вами, так как у нее не будет на это средств. В отличие от агентств, страховые компании обязаны иметь деньги под выплаты оформленных полисов. Они регулярно отчитываются об этом перед ЦБ. Уставной капитал страховщиков более стабилен.

  6. Удобнее платить взносы по полису ежегодно, чем вносить за сертификат крупную сумму одним платежом. Этот недостаток условный, так как неизвестны перспективы ни агентства, ни страховой в ближайшем будущем.

Заключение

  • Титульное страхование защитит от финансовых рисов, связанных с утратой права собственности на квартиру. Чтобы не остаться без денег и без жилья, тщательно изучайте договор страхования и перечень рисков.

  • Страховать титул желательно в проверенной компании. С ними обычно сотрудничают ведущие банки страны.

  • Отправьте заявку на страхование титула сразу в несколько компаний. У каждого страховщика тарифы, условия и особенности выплаты страховой премии могут отличаться.

Никто не может гарантировать 100% безопасность сделки. Если покупка квартиры будет оспорена и решение вынесено не в вашу пользу, квартиру придется вернуть законному владельцу. В один день можно лишиться и жилья, и финансов.

Страхование титула позволит получить денежную компенсацию при наступлении неблагоприятного исхода. Обратитесь за юридической помощью к проверенным страховым компаниям и риелторам. Помните, скупой платит дважды.

Автор статьи:




Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Другие статьи раздела





Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Заявка на услугу

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения