Как выполняется проверка юридической чистоты квартиры

Оглавление

1. Проверка документов на недвижимость
2. Проверка истории приобретаемого жилья
3. Проверка соответствия квартиры плану БТИ
4. Проверка личности продавца
5. Проверка отсутствия ущемленных прав третьих лиц

Проверьте документы на недвижимость

Итак, поиски успешны – квартира подходит вам метражом, планировкой, этажностью, местоположением, состоянием и ценой. Теперь следует выяснить «невидимую» информацию, содержащуюся в документальной базе по этой жилплощади.

Первым делом нужно увидеть документы, доказывающие право собственности продавца. Обычно у квартировладельцев имеются договоры купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о наследстве. Значительно реже встречаются собственники по судебному решению. Еще реже – владельцы жилья с договором исполненной ренты.

В идеале документы необходимы в подлиннике. Возьмите их, внимательно осмотрите под ярким светом – нет ли подчисток, каких-то иных подозрительных следов. Заметим, что исправления правоустанавливающих документов допустимы, если имеются заверяющие подписи сторон договора, а лучше – нотариально заверенные исправления с соответствующей печатью и подписью нотариуса.

Обязательно проверяется наличие госрегистрации договора через выписку ЕГРН, либо через портал Росреестра.

Следует внимательно изучить условия в договоре на право собственности, описывающие допустимые причины его расторжения – детально выясните, были ли эти условия выполнены.

Классическим случаем является договорное обязательство покупателя (вам он представляется, как владелец и продавец квартиры) произвести выплату полной цены жилья через указанный в договоре срок, отсчитываемый от внесения первой выплаты. В случае невыполнения данного условия договор признается неисполненным и подлежащим расторжению. Это значит, что гражданин, представившийся вам продавцом, не является собственником квартиры.

Взгляните на дату договора. Если собственник продает недавно завещанную или подаренную квартиру лицом, не имеющим родственных связей с ним – по меньшей мере, это подозрительно.

Проверьте историю приобретаемого жилья

Все сделки, происходившие по какой-либо квартире с 1998 года по настоящее время, отражены в ЕГРП (госреестр прав на недвижимость и сделок по ним). Переходы права собственности, запреты сделок по квартире и ее аресты – все имеется в ЕГРП. Нужно запросить у продавца выписку из этого госреестра, чтобы убедиться в подтверждении истории безопасности квартиры.

Изучите даты событий (арестов, запретов и т.п.), указанных в ЕГРП-выписке. Оцените возможности возобновления этих споров, чей максимальный исковой срок равен трем годам (ст.196 п.1 Гражданского кодекса). Если с момента последнего отмеченного в ЕГРП спора прошло свыше трех лет, то рисков его возобновления практически нет. Если же спор сравнительно недавно (к примеру, два года назад), то попросите от продавца судебное решение, позволяющее установить легальность его владения квартирой. В случае, если собственник заявит о «пока еще» незавершенном разбирательстве в суде, то торопиться приобретать квартиру не следует – либо подыскивайте другую («безопасную»), либо ожидайте вынесения судом решения.

На рынке «вторички» встречается жилая недвижимость, не имеющая регистрации в ЕГРП. Как правило, это квартиры из достаточно старого жилфонда. И отсутствие реестровых сведений по такому жилью означает его абсолютную юридическую чистоту, а именно – полное отсутствие каких-либо сделок с квартирой от даты ее приватизации. Для полной уверенности в правах собственника такой квартиры необходимо обращаться в департамент жилищной политики, т.к. информация есть только у них.

Проверьте соответствие квартиры плану БТИ

Попросите у собственника оригинальные документы БТИ, чтобы убедиться в отсутствии перепланировки или переустройства помещений квартиры. Закон требует, чтобы практически любые изменения планировки или устройства жилья в многоэтажном здании предварительно согласовывались с местным самоуправлением (ст.26 Жилищного кодекса). Иначе потребуется восстановление исходной планировки с выплатой штрафа – подробный разбор ситуаций с перепланировкой или переустройством смотрите в этой статье.

Покупателю следует избегать квартир с грубыми планировочными нарушениями, как-то перенос «мокрых» помещений или частичный снос несущих стен. Их согласование обернется значительными расходами и потребует времени, причем положительный итог крайне редок. Если же реконструкция квартиры представляет собой, к примеру, новую стену между смежными комнатами или объединенный санузел – подобные изменения скорее положительны.

Проверьте личность продавца

Прежде всего, устанавливается подлинность паспорта. Обновляемый список недействительных паспортов публикуется в справочных целях интернет-сервисом Главного управления МВД по вопросам миграции. Впрочем, юридически значимые сведения предоставит лишь паспортный стол.

Однако в сделках по квартирам со стороны продавца может действовать его представитель и тогда проверки паспорта будет недостаточно. Требуется проверить доверенность и ее обязательное заверение нотариусом. Без нотариального удостоверения доверенности никакой представитель продавца действовать не в праве.

Внимательно прочтите оригинал доверенности. Прописана ли в ней правомочность представителя правообладателя жилой недвижимости на получение денег от покупателя, либо ему дано лишь право подписи договора купли-продажи? Отметим, что приобретать квартиру не у собственника, а у его представителя достаточно рискованно.

Необходимо выяснить, насколько продавец дееспособен. Тем более, если он ведет себя не вполне адекватно. К примеру, можно пообщаться с несколькими соседями квартировладельца и послушать, что те расскажут об образе жизни продавца.

Проверьте отсутствие ущемленных прав третьих лиц

Чтобы избежать возможных проблем после приобретения квартиры, следует выяснить, нет ли каких-либо третьих лиц, имеющих права на эту жилплощадь. Бывает, что давно не живущий в квартире, но прописанный в ней член семьи появляется на пороге после завершения сделки и начинает либо оспаривать продажу, либо требовать своего заселения.

Наиболее частым родственником подобного рода является лицо, отбывшее наказание в местах лишения свободы. Реже подобный проблемы происходят из-за людей, находившихся на долговременном лечении (к примеру, в психоневрологическом учреждении), в длительной заграничной командировке, в морском рейсе, в экспедиции и т.п.

Заметим, что прописанные в покупаемой вами квартире несовершеннолетние – особо рискованная ситуация, поскольку их законные интересы отслеживаются не только опекунами (например, родителями), но также органами опеки. И если суд сочтет права детей ущемленными, то сделку признают ничтожной (т.е. недействительной).

Если собственник жилой недвижимости состоит в браке, от него требуется согласие супруги/супруга на совершение сделки продажи, причем с обязательным нотариальным заверением.

Выяснить, кто имеет регистрацию на данной жилплощади, можно через выписку из домовой книги. Кстати, вы можете уточнить обстоятельства, при которых невозможно или крайне затруднительно выписать некоторых жильцов даже из проданной квартиры, в этом материале.

Автор статьи: