Коллективные инвестиции в недвижимость – краудфандинг, REIT-фонды, долевое участие

Оглавление

• Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость
• Почему недвижимость – привлекательный актив для совместных вложений?
• Кому подходит?
• Основные форматы коллективных инвестиций в недвижимость
1. Краудфандинг (P2P-платформы)
2. Популярные платформы краудфандинга в недвижимости
3. Краудфандинг и закон
4. REIT-фонды (риелти-инвестиционные трасты)
5. Какие бывают REIT?
6. REIT публичные и частные
7. Как формируется доходность REIT?
• Какие фонды предлагают высокую доходность?
• Долевое участие (кооперативы, закрытые ПИФы)
• Сравнение способов коллективного инвестирования в недвижимость
• Как выбрать подходящий вариант инвестирования?
• Риски инвестирования и как их снизить
• Подводим итоги
• Кейсы успешных и неудачных инвестиций
• Ссылки на проверенные платформы и фонды
• Глоссарий терминов
• Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость

• Диверсификация рисков — вкладчики могут инвестировать в разные активы, уменьшая риск потери финансов.

• Инвестиции под управлением профессионалов — управлением инвестициями занимаются эксперты, которые в зависимости от рыночной ситуации принимают решения по распределению капитала.

• Доступность — благодаря коллективным инвестициям акционер получает право стать участником большого актива.

• Сокращение транзакционных издержек — предприниматели сокращают расходы на управление инвестициями ввиду больших объемов операций.

• Безопасность, регулирование деятельности — процесс регулируется законодательством и защищает инвесторов. Это особенно важно для мелких вкладчиков.

Почему недвижимость – привлекательный актив для совместных вложений?

Инвестирование в объекты недвижимости считается наиболее выгодным, так как защищает деньги от инфляции. Кроме того, недвижимость является высоколиквидным объектом.

Риски полной утраты недвижимости малы, если сравнивать с инвестированием в облигации или получением прибыли от вкладов. Несмотря на то, что на продажу имущества требуется время, заключить сделку можно в любой момент, как только возникнет такая необходимость.

Не секрет, что собственность можно сдавать в аренду и получать стабильный доход. А в случае приобретения жилья на начальном этапе застройки, его последующая продажа принесет хорошую прибыль. Со временем стоимость квартиры вырастет в цене, что защитит капитал от обесценивания.

Несмотря на скромный процент прибыли от аренды, недвижимое имущество считается безопасным активом. Потребность в арендном жилье есть всегда.

Кому подходит?

Коллективные инвестиции в недвижимость привлекательны для вкладчиков с небольшими накоплениями, которые хотят диверсифицировать риски. Став участником совместного инвестирования, можно получать пассивный доход без особых усилий. Кроме того, объект недвижимости сложнее повредить, чем, например, машину. Его не могут украсть, как картину или золотое кольцо.

Вложившись в недвижимость, можно получать прибыль разными способами: через сдачу квартиры в аренду посуточно или на длительный срок, а также перепродав объект.

Следует помнить, что коллективные инвестиции в недвижимость — это рискованное вложение финансов, поэтому перед тем, как выбрать актив, важно получить профессиональную консультацию эксперта.

Основные форматы коллективных инвестиций в недвижимость

Различают несколько видов коллективных инвестиций в недвижимость. Рассмотрим подробнее каждый.

Краудфандинг (P2P-платформы)

Краудфандинг в недвижимости – это специализированные онлайн-платформы, посредством которых объединяются средства крупных и мелких инвесторов для покупки дорогого объекта. Но, если строительство объекта затянется или возникнут сложности со сдачей помещения в аренду, у инвестора упадет доходность.

Выделяют две разновидности краудфандинга: краудфандинг акций и кредитования.

Краудфандинг акций. Финансовые партнеры покупают доли в объекте недвижимости, впоследствии разделяя пропорционально выручку от сдачи площадей в аренду, либо прибыль от продажи.

Краудфандинг кредитования. Вкладчики дают в долг организатору проекта, взамен получают индивидуальный процент. В этом случае инвестор не обладает правом собственности на строение.

Плюсы краудфандинга:

• Диверсификация. Финансы можно размещать в разные проекты, минимизируя риски убытков.
• Открытость и доступность. Анализ рисков и прибыльности на онлайн-платформе поможет выбрать максимально выгодный проект.
• Низкий порог входа - от 10–50 тыс. руб.
• Высокая доходность - 10–25% годовых.

Минусы краудфандинга:

• Риск потери вклада. Можно лишиться накоплений, если проект потерпит неудачу.
• Заморозка вклада. Иногда деньги замораживают на счетах, лишая инвестора возможности быстрого вывода финансов.
• Низкая ликвидность.

Популярные платформы краудфандинга в недвижимости

Российские онлайн-платформы:

«ВДело». Площадка создана для привлечения средств МСБ, вклады могу делать частные инвесторы.

«Альфа-поток». Предпочитает прогрессивные стартапы и помогает молодому бизнесу. Порог входа для инвестора - 50 тыс. руб.

Rounds. Привлекает деньги для бизнес-проектов за долю. Порог входа - 100 тыс. руб.

«Город денег». Акцент на начинающем бизнесе, поддерживает сотрудничество организатора проекта и инвестора. Минимальная планка для вкладчика - 50 тыс. руб.

Зарубежные онлайн-платформы:

RealtyMogul. Сотрудничает исключительно с инвесторами с проверенной репутацией. Есть ограничения по сумме вклада. Минимальный порог - 5 тысяч долларов.

EquityMultiple. Профиль работы - коммерческая недвижимость. Платформа предлагает долговые и долевые инвестиции.

Fundrise. Можно инвестировать в проекты недвижимости. Доступно мобильное приложение.

А что с законом?

Краудфандинг в недвижимости регулируется рядом законодательных актов в зависимости от страны:

В Российской Федерации - ФЗ №259 «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ». Документ регламентирует условия работы онлайн-платформ, устанавливает ограничения по минимальному вкладу, а также размер инвестиций для неопытных инвесторов. Верхняя планка для непрофессионалов – 600 000 рублей в год.

В странах Евросоюза - Crowdfunding Service Providers Regulation (ECSPR). Европейский закон определяет лицензирование онлайн-платформ, также устанавливает требования к капиталу и верхней границе капитала для розничных финансовых партнеров.

REIT-фонды (риелти-инвестиционные трасты)

REITs - фонды инвестируют финансы в коммерческую недвижимость. Принцип работы заключается в покупке акций фонда, управляющего коммерческой недвижимостью. Долю можно продать в любое время. Риелти-инвестиционные трасты привлекательны для пассивных вкладчиков, так как за управлением коммерческими объектами недвижимости следят профессионалы.

Какие бывают REIT?

Фонды различают по источникам дохода: долевые, ипотечные и смешанные.

Долевые (Equity) – прибыль от ренты. Составляют подавляющее большинство фондов.

Ипотечные (Mortgage) – доход от процентов по ипотеке. Таких фондов не более 7% от общего числа.

Смешанные (Hybrid) – включают элементы первого и второго типа. Общее число смешанных фондов не более 1%.

Также REIT различают по типу недвижимости. Например, есть фонды, включающие офисы, складские, торговые, производственные помещения.

REIT публичные и частные

В чем особенности публичных REIT?

Если REIT публичный, его акции можно купить на фондовой бирже. Такие REIT зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам. Публичный REIT обязан вести и публиковать отчётность, проверкой которой занимаются эксперты. Сведения о работе фондов есть в общедоступных источниках.

В чем особенности частных REIT?

Акции частных REIT не котируются на биржах. Их нельзя приобрести любому желающему инвестору. Частные фонды не обязаны регистрироваться в Комиссии по ценным бумагам и биржам. Они могут не предоставлять итоговую отчетность по финансам. Частными REIT пользуются обеспеченные инвесторы, а сведения об их деятельности вкладчик получает из внутренних источников.

Как формируется доходность REIT?

Прибыльность REIT формируется по-разному:

• Аренда. Основная прибыль поступает от сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Благодаря долгосрочным договорам аренды торговых центров, складов, гостиниц и офисных помещений у инвестора появляется постоянный доход.

• Повышение цен на недвижимость. При стабильной экономике и появлении спроса на недвижимость стоимость коммерческих помещений растет. Фонд может продать недвижимость, если это окажется выгодным.

• Проценты по ипотеке. Если REIT ипотечный, по закону он должен платить инвесторам 90% прибыли. Выплата дивидендов привлекает вкладчиков, заинтересованных в постоянном доходе.

• Средний процент рентабельности REIT находится в диапазоне 7–15% годовых, но на него влияют тип фонда и текущие условия рынка.

Плюсы REIT:

• Невысокий порог входа. Лицо, заинтересованное в получении прибыли от крупного объекта, может не вкладывать миллионы, а купить акцию за несколько тысяч рублей.
• Минимальные риски. Приобретая акции фонда, вкладчик получает процент от общего портфеля коммерческих помещений REIT.
• Экспертность. REIT обладает знаниями и компетенциями.

Минусы REIT:

• Риск повышения процентных ставок. Рост ставок напрямую влияет на снижение стоимости акций REIT.
• Ошибки при выборе сектора. У REIT могут возникнуть сложности, если они отдают предпочтения невыгодной недвижимости или плохо проверили арендаторов.
• Налоги. По закону прибыль REIT облагается налогом. Это сокращает доход вкладчиков.

Какие фонды предлагают высокую доходность?

Realty Income. Прибыльность с 05.2023 по 05.2024 составила 5,55%, дивиденды выплачиваются каждый месяц.

Supermarket Income REIT (SUPR). На начало июня 2025 года доходность составила 7,59%.

В России у «СберУправление Активами» есть ЗПИФы «Коммерческая недвижимость» и «Арендный бизнес» (торговые центры, склады, земля, строительство). У «Альфа-Капитала» - «ФастФуд» и «Арендный поток». Коммерческие площади сдают «Бургер Кингу» и «Пятерочке».

С 2022 года инвестиции в зарубежные REIT для россиян несут риски заморозки или изъятия активов по причине наложения санкций. Но у инвесторов есть возможность вложения средств в отечественную недвижимость через паевые инвестиционные фонды.

Прежде чем инвестировать деньги в REIT следует проанализировать рынок и изучить риски, а также заручиться консультацией финансового эксперта.

Долевое участие (кооперативы, закрытые ПИФы)

Закрытые паевые инвестиционные фонды или ЗПИФы – это управляющие компании с большим опытом. Они привлекают вклады и инвестируют в коммерческие объекты. Этот вид коллективного инвестирования в недвижимость эксперты рекомендуют вкладчикам, заинтересованным в долгосрочных инвестициях. Финансы можно вернуть исключительно по окончании срока проекта. Ликвидность ЗПИФов считается невысокой в сравнении с REIT. При этом они могут давать неплохую прибыль за счёт профессионального управления.

Стандартная схема присутствия ЗПИФов в девелоперском бизнесе: фонд входит в проект на первоначальном этапе строительства: покупает площади оптом по минимальным ценам со скидкой от 10 до 20 процентов. На заключительной стадии строительства квартиры продаются, и фонд выходит из проекта с доходом, превышающим 35-40 процентов.

Плюсы:

• Участие в проекте без приобретения собственности.
• Специалисты занимаются выбором перспективного объекта и заключением сделок.
• В последствии не надо искать покупателей или арендаторов на недвижимость.

Минусы:

• Нет гарантии прибыльности. Рынок жилой и коммерческой недвижимости сильно зависит от внешних факторов.
• Отсутствие гарантий возврата средств. Вернуть вклад до закрытия фонда не представляется возможным.
• Зависимость от управляющей компании.

Прежде чем вкладывать деньги в закрытый ПИФ, следует проконсультироваться с экспертом. Это позволит защитить свои финансовые интересы и сократить риски.

Сравнение способов

Краудфандинг, REIT-фонды и ЗПИФы хоть и позволяют зарабатывать на коллективных инвестициях в недвижимость, но отличаются друг от друга.

Краудфандинг открывает двери в инвестиции в недвижимость даже тем вкладчикам, у которых нет большого капитала. Стать инвестором можно с суммой от 10 тысяч рублей, при этом получая прибыль до 25% годовых.

REIT-фонды зарабатывают на перепродаже недвижимости, либо на сдаче в аренду площадей. Купить акцию можно, имея 1000 рублей. Прибыль, полученная фондом REIT, выплачивается акционерам пропорционально в виде дивидендов. При этом риски в сравнении с другими способами инвестирования минимальны.

Долевое участие предполагает покупку инвесторами паёв в объекте недвижимости. Инвестору потребуется капитал от 100 тысяч рублей. Прибыль будет зависеть от того, насколько выгодно сдается объект.

Таблица с критериями:

Как выбрать подходящий вариант?

Выбирая подходящий способ инвестирования, следует ориентироваться на риски и доходность, учитывая при этом ликвидность и минимальный взнос.

Для консервативных инвесторов подойдут REIT-фонды. У них минимальные риски и высокая ликвидность.

Вкладчикам, заинтересованным в максимальной прибыли, стоит рассмотреть краудфандинг. Выбирая этот вариант, потребуется тщательный анализ застройщика.

Тем, кто планирует долгосрочные вложения, стоит рассмотреть долевое участие в коммерческой недвижимости.

Риски и как их снизить

Для участников коллективного инвестирования основными угрозами становятся банкротство управляющей компании, мошеннические схемы, а также падение цен на рынке недвижимости.

Как минимизировать риски?

• Диверсифицировать — не стоит класть все яйца в одну корзину и инвестировать капитал в единственный проект.

• Исследовать рынок — важно изучить текущие направления, перспективы и особенности современного рынка недвижимости.

• Подобрать способ инвестирования — под свои цели и возможности найти подходящий ЗПИФ или краудфандинговую платформу.

• Изучить условия вклада капитала — перед тем как выбрать фонд, стоит обратить внимание на минимальную сумму взноса, период вклада, вероятную прибыль, размер комиссий.

• Провести проверку компании и фонда — сведения о лицензиях компании находятся в открытом доступе на сайте Центробанка РФ.

• Проверить активы фонда — данные об активах должны быть открыты и понятны, чтобы каждому инвестору была ясна специфика объекта недвижимости и объем активов ЗПИФ.

• Выполнить анализ стоимости долей и объектов — для пайщика будет полезно понимать еще на старте, насколько выгодны вложения в выбранный объект.

• Проверять рейтинги, отчетность REIT-фондов и застройщиков.

• Ознакомиться с договорами, в частности с разделом о выходе вкладчика из инвестиций.

Подводим итоги

Коллективные инвестиции – это возможность войти на рынок недвижимости, имея небольшой капитал.

Советы:

1. Определите, что хотелось бы получить с помощью инвестиций, и решите, какую сумму готовы потратить. Благодаря этому сможете выбрать подходящий тип недвижимости и фонд.
2. Помните, что выбор зависит от целей инвестирования: REIT привлекателен для пассивного дохода, а краудфандинг предпочитают акционеры, ожидающие высокую прибыль.
3. Не спешите вкладывать большие суммы, лучше начать с малого.
4. Насторожитесь, если платформа обещает высокую доходность и 100% возврат средств.

Кейсы успешных и неудачных инвестиций

При коллективном инвестировании в недвижимость успешность кейса зависит от многих факторов: объекта недвижимости, оценки стоимости, периода строительства.

Примеры успешных вложений:

• Покупка недооценённых объектов. Чтобы прибыль была выше инфляции, покупают недооценённые объекты, а также квартиры без ремонта. Выполнив современный и качественный ремонт объекта, можно увеличить стоимость квартиры.
• Строительство коттеджей. Участники вкладывают деньги в проект. Управляющая компания осуществляет подбор и проверку участка земли, подготавливает разрешительную документацию и привлекает вкладчиков. Объекты строятся, выставляются на продажу по рыночной стоимости, а после заключения сделки прибыль делится между пайщиками.
• Грамотная политика фонда. Если ЗПИФ вкладывает капитал в прибыльную коммерческую недвижимость, акционеры получают стабильный доход, как в случае с «Альфа-Капитал Арендный поток».

Примеры неудачных инвестиций:

• Инвестиции в коммерческие площади с торгов. Например, участники коллективных инвестиций купили здание банка, но позже выяснилось, что этот объект подходит исключительно для офисов. Спрос на офисные площади упал, здание может приносить доход, но продать его очень сложно. Инвестиции оказались невыгодными.
• Строительство коттеджных посёлков. Если строительство начинает задерживаться, например, из-за плохих погодных условий, прибыль от продажи упадет и в итоге погасит только текущие обязательства застройщика. Когда настанет время возвращать средства вкладчикам, денег может не хватить.
• Флиппинг (покупка объекта по низкой стоимости, его последующий ремонт и продажа дороже рынка). Сейчас вторичная недвижимость продается медленнее, поэтому временные циклы сделок могут увеличиться, что отрицательно сказывается на прибыли.

Ссылки на проверенные платформы и фонды

Simple Estate ( https://simpleestate.ru) — нвестирование в коммерческие объекты. Специалисты платформы занимаются поиском, анализом и управлением недвижимостью.

Aktivo (https://aktivo.ru) — можно выбрать фонд и количество долей, зарегистрировавшись на сайте. Инвестирование в коммерческие объекты. Доходность высокая, обеспечивается действующей базой арендаторов недвижимости.

Rentaved (https://rentaved.com) — вкладывает капитал как в объекты редевелопмента, так и в квартиры за рубежом. Есть два варианта участия: договор инвестиционного займа, либо ЗПИФ.

Fundrise (https://fundrise.com) — считается наиболее привлекательной краудфандинговой платформой (по оценке Investopedia). Доступна как для аккредитованных, так и для неаккредитованных участников.

RealtyMogul (https://simpleestate.ru) — большой выбор объектов: от медучреждений, промышленных площадей до жилых объектов.

DLP Capital (https://dlpcapital.com) — включает 4 инвестиционных фонда, нацеленных на вкладчиков с разными порогами риска.

Глоссарий терминов

LTV — прибыль управляющей компании, получаемая от одного лица за весь период сотрудничества.

Лоты — объекты недвижимости (квартиры, апартаменты, виллы, земельные участки) для коллективных инвестиций.

Паи — доли в объектах недвижимости. Инвестор покупает пай и получает право на процент от продажи лота.

Договор уступки права (цессия) — юридический документ, фиксирующий передачу прав на пай между инвесторами.

Экскроу-счёт — специальный счёт в банке, где лежат деньги инвесторов до окончания сделки. Является гарантом безопасности и прозрачности сделки.

Реферальная программа — истема вознаграждения за привлечение новых инвесторов в проект.

Ипотечное плечо — часть стоимости недвижимости, которую покрывает ипотека.

Диверсификация — аспределение инвестиций между разными активами. Минимизирует риски для инвесторов.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компания, которая за счёт коллективных инвестиций приобретает недвижимость и управляет ею, либо строит объекты.

Дивидендная доходность при коллективных инвестициях в недвижимость — отношение полученного дивиденда к стоимости акции.

Автор статьи: