Войти
Регистрация
info@avprrb.ru


Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

01.09.2019
Все об эскроу-счетах простыми словами
Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Содержание

  1. Эскроу-счет – как открыть и когда им пользуются
  2. Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
  3. Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?
  4. Начисление процентов по эскроу-счетам
  5. Отличие эскроу-счета от аккредитива
  6. Эскроу-агенты
  7. Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Эскроу-счет – как открыть и когда им пользуются

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств. Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы. Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем. Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Схема работы Эскроу-счетов

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.

  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме. 

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится - один ДДУ - один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам. Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

  • Ежемесячное начисление процентов банками.
  • Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
  • Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.
Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь - неплохо!
Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать - он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:
  1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
  2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.
В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.


Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Схема работы аккредитива

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  1. не менее трех лет работы;

  2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

  3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.



Вопрос-ответ (10)

Лина   20.09.2020

Покупаю Квартиру по ДДУ и открываю эскроу счёт с аккредитивом в банке, какая вероятность и что может случиться что банк не вернёт деньги при условии банкротства компании застройщика

Ответы:
Личный Агент   20.09.2020 13:10

После подписания вами ДДУ все пункты действующих обязательств и ответственности участников сделки (Вас, Застройщика, Банка) -прописаны в ДДУ, договоре на открытие Эскроу-счета, договоре на открытие аккредитива. Пока максимум инфы- в документах.
Все остальное развитие событий, в тч форсажоры и банкротство - по действующему законодательству.

Эльзира   15.09.2020

Открыла эскроу-счёт для ДДУ в банке. По условиям договора деньги перечисляются банком с определённого счета. Но по своей ошибке я отправила на этот счёт ещё деньги. Сейчас на счету больше денег, чем предусмотрено договором ДДУ. Как это отразится на счёте. Свершится ли сделка в э то м случае

Ответы:
Личный Агент   20.09.2020 13:14

Не совсем понятно, в чем опасение. Сколько бы ни было денег там, откуда пошли деньги на эскроу-счет, главное - чтобы на ЭСКРОУ попала ровно нужная сумма.
И потом, деньги будут перечислены после регистрации ДДУ. Так что ваше право уже будет зафиксировано. А точность расчетов вы можете всегда отрегулировать с банком и застройщиком.

Наталья   02.09.2020

Добрый день!если застройщик строит за счет банковского кредита (проектного финансирования),то только в этом случаи средства дольщиков замораживаются на Эскроу счетах? а  если застройщик работает по старой схеме, то получается что требовать страховку в виде эскроу счета я не могу? где-то можно уточнить информацию за счет собственных средств строит застройщик или за счет кредитных средств?
спасибо.

Ответы:
Личный Агент   02.09.2020 15:20

У застройщика

Наталья   02.09.2020

Добрый день!
Спасибо за ответ!
еще хотела уточнить, если застройщик работает по старой схеме без эскроу-счета, до регистрации ДДЦ могу настаивать на открытие эскроу-счета ?правильно ли понимаю, работать по эскроу-счет застройщики не обязаны? но я как дольщик могу на этом настаивать? объект на данный момент находится на стадии котлована и расчет планируется наличными
спасибо.

Ответы:
Личный Агент   02.09.2020 12:28

По каждому обьекту Застройщиком определено заранее - строит он за счет собственных средств + средства дольщиков, ЛИБО - за счет банковского кредита (проектного финансирования), при котором средства дольщиков замораживаются на Эскроу счетах.
Как что выбрав дом, вы однозначно идете по общей схеме финансирования, и требовать для себя иных условий, не реально.

Наталья   01.09.2020

Добрый день. подскажите, пожалуйста, приобретаю квартиру срок сдачи 4кв. 20121 год,расчетный наличный, в ДДУ ничего не сказано про эскроу счет, только то, что строят согласно ФЗ-214 и якобы этого достаточно чтоб ничего не боятся, в дду есть только обязательства по  перечислению взноса в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, могу ли настаивать на заключении сделки именно с открытием эскроу счета? могут ли отказать в заключении ДДУ?
спасибо.

Ответы:
Личный Агент   01.09.2020 18:11

Нет, вы сможете настоять относительно эскроу.
Если ваш застройщик делает отчисления в Фонд, это значит они строят данный объект по предыдущей законной схеме. Те застройщики, у которых на момент ввода Эскроу-схемы уже был выполнен значительный объем работ (более 2/3), строят через привлечение средств дольщиков. Значит, это касается и выбранного вами дома.

Ольга   28.08.2020

Рассматриваем покупку квартиры, сдача 1 кв. 2021, первоначальный взнос+ ипотека ( все стандартно), я так понимаю ипотечные деньги будут лежать на эскроу счете- и в случае не сдачи дома уйдут обратно в банк, который дал ипотеку, а авансовый платеж  который будет оплачен изначально как первый взнос застройщику- он тоже будет лежат на эскроу счете И в случае недосторя вернется? или он будет уплачен застройщику и в случае заморозки строительства я потеряю эти деньги??

Ответы:
Личный Агент   30.08.2020 19:09

Все ваши деньги, включая Первоначальный взнос - будут заморожены на эскроу-счете (в основном - эскроу дольщики открывают в двух крупнейших банках - Сбербанк и ДОм.РФ). И застройщик их сможет получить ТОЛЬКО после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом и защищены права дольщиков и их средства.

Чтобы вы были уверены в этом, перед заключением Договора долевого участия, попросите Застройщика отправить вам на майл для ознакомления - форму договора ДДУ.

Можете также предварительно ознакомиться с формой договора на открытие Эскроу-счета, который вы будете подписывать в Банке, указанном Застройщиком.

Нара   22.08.2020

Скажите, пожалуйста, может ли государство заморозить деньги на эскроу-счетах, во всяком случае имеет ли право и насколько это вообще возможно в наше нестабильное время.Например, понадобятся средства на восстановление экономики после столь серьёзнейшего кризиса или еще что-нибудь.Примером служит кризис 90х, когда все вклады населения заморозили,а потом после разморозки и сильнейшей девальвации эти деньги уже сильно обесценились..

Ответы:
Личный Агент   23.08.2020 16:32

Частично вопрос уже разбирался https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/eskrou-schet-chto-eto-takoe-kak-i-kogda-im-polzuyutsya/#9 - Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам, Может ли эскроу-счет быть арестован - прочитайте!
На данный момент нет закона на основании которого государство может изъять эти деньги на свои нужды. Однако его могут издать... ;)

Валентина   06.08.2020

Здравствуйте!покупаю квартиру по ДДУ, просят открыть эсроу счёт до подписания дду.ннт в этом нарушения со стороны застройщика? Спасибо.

Ответы:
Личный Агент   06.08.2020 12:34

Все вопросы вы имеете право задавать сопровождающему вас менеджеру Банка, пока они у вас не закончатся.
  Эскроу-счет более защищает ваши интересы как дольщика, так как в этом случае вас средства дольщиков будут заморожены на этих счетах в Банке (который вам указали) - до ввода в эусплуатацию дома и регистрации права собственности Первого Дольщика. то есть, за стройщик не имеет к ним доступа, а возводит дом на кредитные средства.

Таисия   12.07.2020

Хочу купить студию у застройщика через эскроу-счёт. Для ознакомления с условиям договора застройщик потребовал сначала заключить договор оказания консультационных услуг по регистрации договора в сумме 15 тыс руб с условием, что если я окажусь от приобретения, то сумма не возвращается. После заключения и оплаты указанного договора, при ознакомлении договора ДДУ мне стало понятно , что в нескольких пунктах ущемляются права участника ДДУ. В замаскированном виде в нём заложена вероятность дополнительных затрат ещё на 200 тыс. руб. Из оопыта знаю, что такие застройщики не идут на корректировку указанных замечаний. Как правильно обосновать возврат суммы за невыполненные услуги по договору оказания консуьтационных услуг по регистрации договора ДДУ?

Ответы:
Личный Агент   12.07.2020 10:23

Обоснованно заявить возврат средств по вашему Дог консульт. услуг можно только на основе содержания подписанного вами договора, а также например, Закона о защите прав Потребителей. Он в частности, и регулирует те отношения между застройщиком и дольщиком, которые не попадают под 214-ФЗ.
Конечно, пока вами не подписан ДДУ, но имеется дог консульт. услуг, который возможно, также имеет функцию бронирования и фиксации цены, обратитесь к юристам Организации по защите прав Потребителей.  

алексанн   02.04.2020

      Здравствуйте. Поскажите пожалуста я хочу преобрести квартиру в строящем.доме.на сайте ВТБ банка.я нашел это жк там написано что акридитован.слово эскроу я не увидел.в отделе продаж. Мне говорят. Что мы строим по ФЗ -214 и риском минимум читаю в интернете. Что акридитован и эскроу это разные вещи.и когда заключается ДДУ там про эскроу что-то должно указывать?

Ответы:
Татьяна   12.07.2020 11:32

Добрый день Александр. В договоре обязательно будет указан порядок расчетов между сторонами и если используется эскроу счёт,то будет прописан. Сейчас почти все застройщики перешли на эскроу счета,но есть исключения. Вам стоит напрямую задать вопрос в отдел продажи застройщика.

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Другие статьи раздела


Законодательство РФ предусматривает два вида наследования недвижимой собственности – по закону и по завещанию. Исследуем процедуры оформления жилья в наследство по обеим вариантам.
Расскажем в обоих случаях как унаследовать квартиру - порядок наследования, процедура получения квартиры в наследство.

Информируем, в каких случаях нотариальное заверение сделки по жилой недвижимости обязательно

Исследованы вопросы дарения части общего жилья близким и родственникам. Приведены законодательные акты, нормирующие процесс дарения доли в жилой недвижимости.




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города