Для домовладельцев недвижимость является как местом проживания и инвестицией, так и постоянным источником затрат. Если коммунальные расходы можно снизить путем экономного потребления, то уменьшить имущественный налог допустимо лишь оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Расскажем, когда это выгодно и как проводится.
Физлица, владеющие расположенной в РФ недвижимостью, с 2020 года обязаны оплачивать налог согласно установленной кадастровой стоимости к недвижимому имуществу (ст.391 п.1 Налогового кодекса). Т.е. допустимость исчисления данного налога инвентаризационной стоимости (более низкой), прежде действовавшей в некоторых регионах страны, с наступлением 2020 года аннулирована.
От кадастровой оценки каждого объекта недвижимости зависят:
По плану властей кадастровая стоимость будет соответствовать действительной рыночной цене недвижимого объекта. Однако государственными оценщиками чаще всего используется массовая оценка, т.е. средний расчет цены м2 в границах территориальной единицы (жилой квартал (кадастровый), населенный пункт и т.п.).
В городах федерального значения кадастровая переоценка выполняется каждые два года, в прочих населенных пунктах – каждые три года или чуть дольше. Предельно возможный срок сохранения кадастровой цены без пересмотра – пять лет.
Метод массовой кадастровой оценки не учитывает индивидуальных характеристик жилья, как-то этажность, существующие перепланировки, вид из окна. Если же принять во внимание особенности определенной квартиры, то кадастровая стоимость окажется либо заниженной, либо завышенной. И если принятая для исчисления имущественного налога кадастровая стоимость окажется завышенной, то собственник будет платить чрезмерно высокую сумму налога.
Чтобы снизить размер налога, допустимо оспорить установленную для квартиры кадастровую стоимость. Однако прежде необходимо убедиться, имеются ли перспективы снижения налогооблагаемой цены по кадастру.
По нормам статьи 24.18 закона за №135-ФЗ, правом оспаривания кадастровой стоимости обладают юрлица и физлица, чьи права в результате оказались ущемлены. Эта же статья называет две категории оснований к пересмотру кадастровой оценки:
В постановлении Верховного суда за №28 от 30.06.2015 г. уточняется, какие именно сведения по объекты недвижимости признаются недостоверными и позволяют истребовать пересмотра существующей кадастровой оценки:
По условиям статьи 24.18 федерального закона «Об оценочной деятельности» допустимо запросить сведения по конкретной недвижимости (письменное заявление в адрес оценщика или заказчика госоценки), что ранее были использованы госоценщиком при расчете ее кадастровой стоимости. Ответ должен быть представлен за семь рабочих дней.
Отметим, что при превышении кадастровой цены квартиры на ее рыночной стоимостью согласно данных госслужбы, требуется учитывать рыночную цену не этого дня, а момента (даты), когда выполнялось установление кадастровой стоимости. Т.е. если рыночные цены сейчас просели, а на момент определения цены по кадастру были на пике – оснований для пересмотра нет.
Прежде, чем обращаться в спецкомиссию Росреестра для оспаривания кадастровой стоимости, необходимо:
Затем подать заявление в комиссию Росреестра, приложив ЕГРН-выписку и отчет оценщика, а также правоустанавливающие документы (копии). Рассмотрение комиссией Росреестра займет до 30 дней, при отказе будет указано обоснование. На последующее судебное оспаривание (при потребности) вынесенного комиссией решения дается три месяца.
Вариант пересмотра кадастровой стоимости через комиссию Росреестра является наименее затратным, поскольку расходы будут в основном на работу оценщика. Однако (по статистике) комиссия отказывает в пересмотре примерно 35-40% заявителей.
Заявителю принадлежит право оспорить как установленную стоимость по кадастру, так и решение комиссии Росреестра. Причем обязательность обращения в комиссию нормирована законом за №135-ФЗ лишь для юрлиц, тогда как физлица могут обращаться непосредственно в суд (ст.24.18).
Иск необходимо подать в Верховный суд субъекта РФ, где территориально расположен государственный, либо муниципальный орган, ранее заказавший (определивший) кадастровую стоимость.
Обратиться к суду с иском, оспаривающим кадастровую цену, допустимо до истечения пятилетнего срока от даты внесения в госреестр оспариваемых стоимостных сведений. Отметим, что после изменения стоимости в госкадастре оспорить предыдущую цену невозможно. И, что немаловажно, суд вправе установить иную рыночную стоимость, чем указано в иске.
При оспаривании налогооблагаемой цены квартиры по кадастру долевым собственником пересмотр будет осуществляться судом на весь объект, причем без приоритетного внимания к возражениям других владельцев долей в данной недвижимости.
Судебный формат обжалования кадастровой стоимости позволяет добиться пересмотра налогооблагаемой цены недвижимости в 90% случаев. Но продолжительность судебного рассмотрения иска обычно составляет более двух месяцев и правообладателю недвижимости придется нести расходы на услуги юристов (порядка 40-60 тыс. руб.).
Прежде, чем приступать к оспариванию стоимости квартиры (дома), отмеченной в кадастре, следует взвесить финансовые затраты.
К примеру, на территории города Уфа к недвижимому имуществу физлиц с кадастровой ценой более 4 млн, но меньше 7 млн руб. действует ставка 0,165% (на квартиры, комнаты, части квартир и домов). Т.е. если для уфимской квартиры определена кадастровая стоимость размером 4 150 тыс. руб., то годовой налог по ней будет 6 847,5 руб.
Если же пересмотренная кадастровая оценка этой же квартиры составит, допустим, 3950 тыс. руб., то налоговая ставка будет ниже (0,11%) и меньше годовой налог (4345 руб.).
Следует отметить, что установленный комиссией или судом размер кадастровой цены действителен лишь до планового осуществления очередной госоценки. Возвратить сумму переплаты имущественного налога на квартиру после измерения ее кадастровой цены невозможно, поскольку новая стоимость будет применяться лишь для налогового периода, в котором подано заявление на оспаривание (ст.403 п.1 Налогового кодекса).
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
В 2023 году в законодательную базу было предложено немало поправок, которые бы упростили приобретение жилья. По словам Никиты Стасишина – зам. министра строительства РФ – изменения коснутся открытия эскроу счетов и их применения на практике. Минстрой предложил поправки «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства). Действительно ли теперь в сфере ИЖС все будет так просто и доступно, как говорят авторы внесения поправок в закон? Разберемся!
Тел.: 8(347)294-53-04, 8-919-145-99-38, 8-987-254-53-04
Задать вопрос риэлтору Заявка на вступление в ассоциацию Заявка на услугу Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время. Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.
Пожалуйста, заполните все обязательные поля
|