Как узнать стоимость недвижимости

Вопросы по определению стоимости недвижимости

1. Виды стоимости недвижимости.
2. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн бесплатно.
• Кадастровая стоимость по адресу.
• Кадастровая стоимость по кадастровому номеру.
3. Как узнать рыночную стоимость недвижимости.
4. Сравнение онлайн-сервисов оценки рыночной стоимости.
5. Ценообразование на рынке первичной и вторичной недвижимости.
6. Дорого или дешево?.
7. Образование ценового диапазона продажи объекта
8. Метод сравнительной оценки объекта недвижимости
9. Что влияет на цену квартиры
1. Факторы непосредственно влияющие на стоимость жилья
2. Дополнительные факторы учитываемые при правильной оценке стоимости квартиры

Сколько стоит ваш объект недвижимости? Цена в рынке или нет? Как не продешевить? Именно эти вопросы могут возникнуть рано или поздно у каждого, кто собрался покупать/продавать квартиру или дом. Это и понятно, ведь продавцу хочется продать как можно дороже, а покупателю – купить дешевле. Ведь самое главное в сделке с недвижимостью – это стоимость объекта купли/продажи.

Для того, чтобы легче разобраться в этом вопросе определимся с основными терминами, без которых не обойтись.

Есть несколько видов стоимости недвижимости. Самые распространенные из них, с которыми приходится сталкиваться большинству из нас – это кадастровая и рыночная стоимости. В этой статье мы поможем вам разобраться в них, узнать о нюансах каждого, узнаем, в чем их отличие и как осуществлять их поиск.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — результат оценки объекта недвижимости, полученный на конкретную дату, определяется в соответствии с №237-ФЗ. Кадастровая стоимость зависит от ценовой политики каждого региона. Ее определяют специально созданные в регионах государственные бюджетные учреждения, а утверждают - уполномоченные органы исполнительной власти. В Республике Башкортостан, к примеру, это ГБУ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», которые многие знают, как БТИ (г.Уфа, ул.Бессонова, 26 А).

Для определения кадастровой стоимости также важны год постройки, качество использованных при строительстве материалов, состояние объекта недвижимости. А такие индивидуальные характеристики жилья, как состояние ремонта, вид из окна - не важны.

На кадастровую оценку объекта прежде всего влияет кадастровая стоимость земли. К примеру, развалюха в центре Москвы будет стоить дороже, чем новый дом на окраине столицы, потому что в центре земля стоит гораздо дороже, чем на ее окраине. Нужно понимать, что в разных городах будет разная кадастровая стоимость земли, а значит, и недвижимости. Например, стоимость недвижимости в Москве или в Уфе будет разная. В столице России она будет максимально высокой по сравнению с другими городами страны.

Примечательно, что для определения кадастровой стоимости не нужно осматривать объект недвижимости, все определяется исходя из технической документации объекта.

Именно кадастровая стоимость объекта берется при определении налоговой базы при продаже.

На сайте Росреестра https://rosrestr.com/kadastrovaya-stoimost можно получить сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Но проще всего узнать кадастровую стоимость онлайн бесплатно у нас через сервис ниже.

Просто введите в строку поиска кадастровый номер объекта и во вкладке подробно увидите адрес, краткие характеристики и его кадастровую стоимость.

Если не известен кадастровый номер, то можно найти по адресу. Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по адресу необходимо ввести в поиск город или другой населенный пугкт, улицу, дом и номер квартиры (если есть) и нажать кнопку "Найти объект". Вы получите краткие сведения об объекте недвижимости с его кадастровым номером. Далее вы сможете заказать выписку ЕГРН в которой будет указана кадастровая стоимость этого объекта. Стоимость получения выписки из ЕГРН для этих целей на сайте Росреестра - 350 руб, а у нас быстро и бесплатно!

Не исключено, что уже в скором времени самостоятельно проверить объект недвижимости не получится. В Госдуму внесен законопроект, который запрещает выдавать данные из ЕГРН третьим лицам без согласия собственника.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости с 2021 года, подписанная квалифицированной электронной подписью (ЭЦП), признается равнозначной документу на бумажном носителе с синей печатью сотрудника Росреестра, в соответствии со ст. 6 федерального закона от 06.04.2011 №63-ФЗ «Об электронной подписи».

Здесь же можно узнать кадастровую стоимость недвижимости по кадастровому номеру. Процедура такая же как при определении кадастровой стоимости по адресу. Просто в строку поиска вбивается кадастровый номер.

Среднее время обработки запроса через сайт 5-7 часов.

Получить данные о кадастровой стоимости также можно через МФЦ. Плата при получении выписки из ЕГРП для физических лиц составляет 200 рублей на бумажном носителе и 150 рублей - в электронном виде, для юридических лиц, соответственно, 600 рублей и 300 рублей.

Плата при получении выписки из ГКН для физических лиц составляет 400 рублей в бумажном виде и 150 рублей – в электронном виде, для юридических лиц, соответственно, 1200 рублей и 300 рублей.

Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости в МФЦ предоставляется бесплатно.

К сведению, при предоставлении сведений из ГКН и ЕГРП в электронном виде, документы могут быть получены на бумажном носителе в офисах филиала или МФЦ, либо по почте, если, оформляя запрос, вы в способе получения таких документов укажете - на бумажном носителе.

Также вам может понадобиться публичная кадастровая карта России.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость или ее еще называют оценочная стоимость - это цена, за которую продают/ покупают квартиру/дом. Именно ее указывают в договорах купли-продажи.

Рыночная стоимость, как правило, не совпадает с кадастровой, она может быть выше, ниже ее. Опять-таки все зависит от местоположения объекта. Понятно, что в престижном районе дома/квартиры стоят дороже, чем в периферии. Но даже в одном и том же доме, казалось бы, одинаковые по размерам квартиры оцениваются по-разному. Здесь учитывается все: этажность, вид из окна, ремонт, в конце концов даже сезон продажи/покупки влияет (летом обычно происходит стагнация, а осенью, а также перед новым годом продажи возрастают). Большую роль здесь играет человеческий фактор, пожелания, убеждения самого покупателя/продавца.

Кроме того, этот вид стоимости очень сильно зависит от той ситуации, которая на данный момент сложилась на рынке. Сориентироваться в этом помогут доски объявления, статданные. Изучив их, станет ясно, цена в рынке или нет, адекватную ли цену выставил продавец за свой объект недвижимости или нет.

На таких платформах, как Циан Уфа, Авито, Домклик, Яндекс Недвижимость помимо объявлений можно узнать, сколько в среднем стоит квартира/дом в интересующем вас районе в радиусе 500 метров, к примеру. Как правило, платформа позволяет на основе собранных у себя в базе данных сделать статистику, показать коридор сложившихся на рынке цен. Допустим, в статистику попадут все объявления с интересующими вас на данный момент параметрами (район, количество комнат, квадратура квартиры, стройматериалы из которых построен дом). Здесь также учитывается, где вы планируете приобрести/продать квартиру/дом на первичном рынке или вторичном. При этом агрегаторы сразу отметают крайние нижние и верхние этажи и выдают среднюю арифметическую цифру. На эту цифру можно ориентироваться, но, как правило, каждый объект имеет свои нюансы, они могут либо удорожить объект, либо снизить его стоимость.

Некоторые банки, например, этот среднеарифметический показатель сразу понижают на 10%, они, таким образом, закладывают свои риски.

А оценщики при расчете закладывают все вышеперечисленные параметры, «плюс» учитывают ликвидационную, среднематематическую и остаточную стоимости. Их оценка гораздо расширенная и более индивидуальная. Например, оценку заказывают органы местной власти для признания дома аварийным (для расселения, выплат компенсаций, взамен выдачи другого жилья), сами собственники (например, человек продает недвижимость для развития бизнеса) и т.д.

Самую адекватную цену объекту, сложившуюся на данный момент на рынке, могут дать агенты по работе с недвижимостью (риелторы), они включат в свою оценку все вышеперечисленные параметры, но уже учитывают ликвидность продаваемого/покупаемого объекта (состояние), степень рисков (смена собственников, объект в залоге или нет, с привлечением маткапитала, согласование через органы опеки), срочность проведения сделки купли/продажи и т.д.

Сравнение онлайн-сервисов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Циан Уфа https://ufa.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/. Сервис онлайн определения рыночной стоимости домов, квартир, участков, строений и прочей недвижки. Объект на первичном или вторичном рынке, количество комнат, адрес – все эти параметры заложены в базовых фильтрах, в дополнительных фильтрах много уточняющих вопросов – тип отделки, площадь, планировка, высота потолков, тип санузла, балкон, ремонт, тип кухонной плиты. Диапазон цен определяется довольно точно.

2. Авито https://www.avito.ru/ufa/nedvizhimost?cd=1. Базовые фильтры такие же, как на Циан Уфа. В дополнительные фильтры включены цена, вид объекта, площадь, этаж, тип жилья, продавцы, срок сдачи, отделка, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, количество этажей в доме.

3. Домклик https://domclick.ru/price . В базовый фильтр нужно ввести адрес, количество комнат и площадь, и агрегатор выдаст среднеарифметическую стоимость по объекту.

4. Яндекс Недвижимость https://realty.yandex.ru/calculator-stoimosti/kvartira/odnokomnatnaya/. В базовый фильтр включены такие параметры, как адрес, количество комнат, площадь. После внесения этих данных калькулятор выдаст диапазон цен по похожим характеристикам объектов.

Онлайн сервисы оценки рыночной стоимости недвижимости помогут желающим купить/продать сориентироваться в коридоре цен, который сложился на данный момент на рынке по интересующему его объекту. А для определения конкретной стоимости нужно учесть еще много других параметров.

Ценообразование на рынке первичной и вторичной недвижимости

На первичном рынке, как правильно интересует вопрос – в квартире есть чистовой/получистовой ремонт или нет. На вторичном рынке покупателей интересует прежде всего состояние, наличие ремонта, этажность.

Стоимость объекта недвижимости на первичном рынке более-менее упорядочена. Цену выставляет сам застройщик, он закладывает все свои расходы. При этом важно помнить, что надежные, зарекомендовавшие себя на рынке застройщики, устанавливают цены выше, чем застройщики, которые только-только выходят на рынок. Последним нужно привлечь клиентов, чтобы они вложили свои средства в покупку недвижимости у незнакомой пока строительной организации. Безусловно, покупка недвижимости для большинства - шаг серьезный, и покупатель принесет свои кровные/заемные средства только к тому застройщику, в котором он более-менее уверен.

Стоимость на вторичном рынке складывается от пожеланий так называемых «физиков», то есть самих продавцов. В цене отразится все: район, состояние дома, квартиры, ремонта, вид из окна, этажность. В отличии от «первички», завершение строительства иногда придется ждать годами, вторичное жилье уже готовое, что говорится, можно заезжать и жить. Поэтому часто цена квартиры на вторичном рынке идет выше, чем строящаяся в том же районе «первичка».

Загородная недвижимость в последние годы завоевывает особую популярность у наших жителей. Загородные дома бывают нескольких видов – это блочные дома, которые застраивают компании на несколько квартир и индивидуальные дома (ИЖС). И в том и другом случаях учитывается стоимость земли (важно учесть в долях эта земля или нет, правильно оформлена в собственность или нет). Как правило в этом случае нередко возникают вопросы правового характера. Очень часто ИЖС на продажу выставляется как объект незавершенного строительства, то есть все документы на него не получены, и при оформлении купли/продажи частенько возникают проблемы.

В случае, если продажей/покупкой квартиры/дома вы решили заняться самостоятельно, и у вас на рынке недвижимости нет никакого опыта, нужно быть готовым к тому, что вы потратите кучу времени, нервов, и не факт, что получите желаемую сумму. Практика показывает, когда за продажу своей квартиры/дома берутся сами собственники, они, как правило, завышают цену. Выставленный за максимально завышенную цену объект недвижимости будет ждать покупателей годами. В этом случае придется запастись временем и терпением. Другая крайность – когда выставлена заниженная цена, в этом случае квартира/дом будут проданы максимально в быстрые сроки, но устроит ли вас это, как продавца, если у вас была возможность продать чуть подороже?

Дорого или дешево?

Кстати, не стоит обольщаться, если в первые дни после выхода объявления к вам активно начали приходить потенциальные покупатели, многие новички-продавцы начинают паниковать и думать, а не слишком ли дешево я выставил на продажу, мол, вон сколько людей заинтересовалось моей квартирой/моим домом, может, стоит поднять цену? Не всем ведомо, что обычно первые 2 недели с момента выхода объявления о продаже – это самая горячая пора. Именно в это время становится понятно, выставленная цена адекватна или нет. Люди, которые хотят купить жилье именно в этом районе будут ждать, когда выйдут объявления по их району, отсюда и повышенная активность. Такие люди будут приходить смотреть в первые дни. Бывает и такое, что потока покупателей совсем не будет.

Когда продажей занимается профессиональный риелтор, знание конъюнктуры и логики рынка позволяют ему правильно выстроить стратегию купли/продажи, обезопасить сделку, сэкономить собственнику прежде всего время, которое потребуется на сбор необходимого пакета документов. Например, если же это - маткапитал, опека (в квартире/доме есть доля несовершеннолетних детей), ипотека или в течение короткого промежутка времени сменились несколько собственников, то тогда сбор необходимого пакета документов займет гораздо больше времени. Потребуется посетить всевозможные инстанции для получения различных справок, выписок, выстоять в очередях. Словом, каждый случай индивидуален и требует соответствующего подхода.