Как получить неустойку с застройщика?

Оглавление

1. Когда можно требовать выплату неустойки?
2. Мораторий на выплаты неустоек в 2022 году
3. Идем в суд - пошаговая инструкция для выплаты неустойки
1. Расчет неустойки и составление досудебной претензии.
2. Составление претензии застройщику
3. Какие документы необходимо подать в суд.
4. Выбор суда для обращения
5. Составление иска
6. Направление иска в суд
7. Ожидание решения
4. Распространенные ошибки

Покупка квартиры от застройщика – это всегда лотерея. В большинстве случаев застройщики не соблюдают сроки сдачи, из-за чего покупатели рискуют остаться без квартиры на неопределенный срок.

В теории каждый покупатель понимает, что согласно 214 статье ФЗ он имеет право на компенсацию. Но у каждого ли клиента есть такая возможность? И что делать, если у вас она все-таки есть? Давайте по порядку.

Когда можно требовать выплату неустойки?

Одна из основных гарантий для участников долевого строительства – право на получение неустойки за нарушение. Среди самых распространенных ситуаций можно выделить следующие:

• застройщик тянет с гарантийными работами – во время проживания в квартире владельцы выявили серьезные недостатки;

• застройщик нарушает сроки передачи объекта долевого строительства – недвижимость сдали не в те числа, что прописаны в договоре участия в долевом строительстве;

• застройщик сдает владельцу квартиру с серьезными дефектами и нарушениями – трещины в окнах, гнилая проводка, дыры в стенах;

• площадь новостройки, прописанная в договоре, не соответствует фактическим метрам.

Чаще всего встречается вторая ситуация – застройщик не соблюдает сроки. Долгие годы практики позволили юристам найти выходы из самых сложных ситуаций и прийти к позитивному исходу.

Точная сумма неустойки прописывается в договоре, и все же это не единственные деньги, на которые могут рассчитывать пострадавшие. Если дело доходит до суда, застройщику приходится выплачивать дополнительно штраф, моральную компенсацию и компенсацию за расходы во время обращения в суд. Компенсация достаточно серьезная, что несколько успокоит участника строительства и смотивирует других застройщиков не допускать подобных ошибок.

Отдельным пунктом в списке компенсаций идут понесенные убытки. Это могут быть затраты на техэкспертизы и расходы на аренду жилья, которое дольщику приходится снимать из-за вовремя несданного жилья.

Но стоит понимать: одного просроченного ДДУ, чтобы обратиться в суд и получить компенсацию, будет недостаточно. Все издержки должны быть официально подтверждены: нужно предоставить соответствующие документы.

Мораторий на выплаты неустоек - нововведения 2022

Из-за тяжелого экономического кризиса, роста цен на строительные материалы и резкий дефицит товаров правительство РФ поддержало застройщиков и подписало постановление о моратории №479. Согласно ему:

• до 31.12.2022 застройщики получают отсрочку. Вся компенсация убытков, штрафы и неустойки будут выплачиваться в январе 2023 года;

• какими бы не были причины срыва сделки, дольщики могут не ждать компенсацию за период действия моратория – с 29.03 и до конца текущего года.

Большинство дольщиков, услышав эту новость, не просто расстроились: они попросту отложили все разбирательства до Нового года. Однако опытные юристы советуют этого не делать. Почему? На то есть 3 причины:

• формируется очередь требований. То, насколько быстро дольщик получит компенсацию, зависит и от того, насколько быстро он передаст исполнительный лист в банк. Он является официальным документом, по которому суд и списывает с застройщика определенную сумму. Все обращения с банк ставит в очередь: как только мораторий утратит силу, деньги начнут получать дольщики, которые первыми заняли очередь;

• некоторые выплаты неустойки все-таки можно получить в текущем году. Уже сегодня дольщики могут получить выплату за моральный вред и судебные расходы. За десять рабочих дней банк переводит деньги;

• процедура занимает много времени. Как взыскать неустойку? Процесс по взысканию неустойки может занять до 12 месяцев. Если застройщик не согласен с обвинением и собирается его обжаловать, срок может еще затянуться. Чем активнее будет дольщик, тем вероятнее благоприятный исход дела. Однако большая часть процедуры – это режим ожидания: после каждой поданной претензии дольщику остается только ждать решения. Поэтому вывод достаточно банален, но правдив: чем раньше приступите, тем быстрее закончите разбирательство.

Идем в суд

При обращении в суд дольщику важно придерживаться пошаговой инструкции:

Расчет неустойки и составление досудебной претензии

В чем бы ни была причина судебного разбирательства, прежде дольщик должен передать претензию застройщику. Может произойти и так, что застройщик испугается и согласится решить вопрос мирным путем.

Претензию можно направить двумя способами:

• ценным письмом;

• оставить в приемной у застройщика, обязательно запросив у ответчика копию претензии с подписью и датой.

На рассмотрение претензии и дачу ответа у застройщика имеется 10 дней. Если он игнорирует письмо или молчит, дольщик может не переживать: это тоже своего рода ответ. Такой шаг докажет: дольщик сделал все возможное для урегулирования конфликта. Приятным бонусом станет получение штрафа с застройщика. Если дольщик не отправит письменную претензию, на получение дополнительной компенсации (выплату штрафа) можно не рассчитывать.

Важно! Этап составления претензии – один из важнейших во всем деле. Только в этом случае дольщик может рассчитывать на выплаченный штраф, а это 50% от общей суммы. Жалобу рассмотрят и без подтверждения наличия претензии, но в выигрыше остаться не получится.

Чтобы рассчитать неустойку, нужно знать:

• размер положенной суммы – 1/150 за каждый день просрочки (насчитывается от ключевой ставки). Если это касается юридического лица, то 1/300;

• формулу. Сумма неустойки = ставка банка х количество суток просрочки х стоимость недвижимости х 1/150;

• ставку. Ее можно узнать на официальном сайте банка. При желании дольщики могут воспользоваться онлайн-калькуляторами для автоматического подсчета размера неустойки с учетом количества дней и верной ключевой ставки.

Составление претензии застройщику

Законодательство не регулирует правило написания претензии. Но в претензии обязательно должны быть контакты отправителя, копии всех документов, о которых говорится в письме, описание проблемы.

Дольщику необязательно знать все законы, которые бы регулировали возникшую проблему: но чем подробнее будет описание проблемы, тем лучше. Если в претензии хотите сослаться на действующий закон, можно обратиться за помощью к юристу.

Если решаете отправить претензию по почте, оформите посылку как ценное письмо с соответствующими вложениями. Но если есть возможность, передайте ее лично секретарю застройщика.

Важно! Передавая претензию из рук в руки, попросите принимающую сторону расписаться в получении прошения и поставить соответствующую дату. В противном случае недобросовестный застройщик может объявить, что и вовсе не видел никакой претензии.

Сбор документов

Если урегулировать дело мирным путем не получается, дольщик обращается в суд. Вместе с заявлением он прикладывает следующие документы:

• доказательства, подтверждающие, что дольщик потратил деньги на юриста – расписка, справка, договор;

• иск в суд;

• документ, который подтвердит, что застройщик знал о судебном иске;

• передаточный акт (приема-передачи), когда недвижимость уже передана;

• копия ДДУ;

• акт сверки расчетов;

• претензия с доказательством того, что она была отправлена;

• расчет суммы и подпись (форма свободная).

Выбор суда для обращения

При выборе суда дольщик должен знать следующее.

• Заявление можно подать по адресу нахождения или пребывания истца  или адресу застройщика, месту совершения договора.

• Если компенсация колеблется в диапазоне до 100000 рублей, следует обращаться в мировой суд. Во всех остальных случаях (а так обычно и бывает) – в районный.

• Сроки рассмотрения дела и размер неустойки зависит от суда, поэтому прежде чем подавать исковое заявление, изучите все заведения в своем городе.

• Если дело рассматривается в арбитражном суде - у вас есть возможность истребовать полную сумму выплаты без занижения! Но при этом потребуется уступить право требования неустойки на юридическое лицо. Это возможно если в ДДУ нет запрета уступки прав на другое лицо или у вас подписан акт приема передачи.

Составление иска

Примерный образец иска дольщики могут найти и скачать из интернета, подставив данные. Важно указать название суда, информацию об обеих сторонах, изложить всю ситуацию в хронологической последовательности. По возможности следует сослаться на закон, согласно которому и были нарушены права дольщика: это Федеральный закон №214 и «Закон о защите прав потребителей».

Важная часть заявление – слово «Прошу», далее заявитель и излагает все требования. В конце заявления дольщик ставит подпись и дату, указывает перечень всех приложенных документов.

Направление иска в суд

Заявление можно подать несколькими способами:

1. система «Правосудие»;

2. почта в формате ценного письма;

3. канцелярия – иск распечатывается в двух экземплярах.

Хороший бонус: если требования оценены в сумму меньше 1000000 рублей, истец не платит пошлину. Но даже если дольщику придется платить пошлину, переживать не о чем: сумма минимальна. Отслеживать ход процесса дела можно на сайте суда: здесь указано и имя судьи, и актуальный статус дела. Более подробная информация придет на почтовый ящик.

Ожидание решения

На обжалование решения суда и у застройщика, и у дольщика есть месяц. Если действия не будут предприняты, решение вступает в силу. После того, как решение начинает действовать, дольщик просит суд о передаче листа. Уже после истцу остается пойти в банк и дождаться, когда деньги перейдут на счет.

Перенос сроков сдачи квартиры – это всегда неприятно, но ситуация усугубляется, когда недвижимость приобретена в ипотеку. Дольщик обязательно должен оформить право собственности и передать в банк документы, подтверждающие целевое использование кредита:

1. заявление заемщика;

2. копия его паспорта;

3. соглашение о переносе дат;

4. информация о переносе сроков, подтвержденная в СМИ;

5. письмо застройщика с объявлением о переносе сроков;

6. письмо представителей органов;

7. решение суда, по которому застройщик признан банкротом.

Распространенные ошибки

Большинство претензий дольщиков (если они грамотно составлены и отвечают действительности), бывают удовлетворены. И все-таки, прежде чем обращаться в суд и открывать дело, следует учесть несколько небольших, но важных нюансов.

1. Обычно в договоре долевого участия прописано две даты – ввод дома в эксплуатацию и передача ключей. Передача объекта собственнику совпадает с датой передачи ключей. Иногда между датами разница по срокам может доходить до полутора лет. Прежде чем просить неустойку за просрочку, проверьте, на ту ли дату вы ссылаетесь.

2. Считать неустойку необходимо от договора долевого участия. Если в договоре не обозначена цена недвижимости, ориентируйтесь на стоимость м². Если же застройщик в договоре не указал и этих цифр, берите в расчет всю стоимость ДДУ.

3. Перед началом любого судебного процесса следует понимать – просто так с миром застройщик денег не отдаст. Поэтому не стоит доверять обещаниям о том, что деньги придут вместе с ключами на квартиру. Практика показывает, что застройщики вполне могут обанкротить свою фирму и оставить дольщика ни с чем.

4. Не нужно копить неустойку. Как только видите, что набралась приличная сумма (от 200000 рублей), отправляйтесь в суд. Большие суммы нередко срезают, и дольщики снова остаются не в выигрыше.

5. Если в арбитражном суде вам предложат взыскать с застройщика неустойку через право требования по ДДУ, отказывайтесь. Во-первых, есть высокий риск, что вы проиграете. Во-вторых, подобное дело легко можно оспорить (грамотный юрист застройщика наверняка с этим справится). В-третьих, не стоит рассчитывать на скорый результат (если он вообще будет). И, в-четвертых, подобные вопросы нередко остаются нерешенными – просто сливаются.

6. Истец может требовать не только текущую, но и будущую неустойку (нужно только доказать ее обоснованность). Важно! Если юрист советует взыскивать с него (застройщика) неустойку частями, насторожитесь: скорее всего он просто сам хочет нажиться на вашем деле.

7. Для решения подобного вопроса обязательно нужен адвокат, юрист или опытный риэлтор. Да, в теории, дольщик может справиться и сам, но это только теория. На практике все выглядит несколько иначе. Неопытного участника дела «задавит» юрист застройщика: грамотный специалист знает, как ответить на вопросы судьи и доказать весь тот ущерб, который понес дольщик. При самостоятельной игре не стоит рассчитывать на большую сумму (скорее всего, больше потратите на судебные разбирательства).

8. При подписании ДДУ внимательно изучайте документ. Большинство дольщиков даже не смотрят, что подписывают. При этом в договорах нередко бывает пункт «отказываюсь от неустойки». Понимаете, чем чревато такое положение дел? Если не уверены в добросовестности застройщика (не следует с ним связываться!), пригласите юриста или опытного риэлтора для проверки всех документов.

9. Некоторые собственники думают, что потребовав неустойку, они вовсе останутся без квартиры: застройщик разозлится и затянет сроки сдачи. Это не так. Обычно судебное разбирательство только поторапливает строительный процесс.

10. На то, чтобы принять недвижимость, у собственника есть два месяца. Да, забрать ключи можно и после. Но если не исполнить обязательства в срок, можно забыть о неустойке.

Не откладывайте на завтра то, что можно сделать сегодня. А потому если застройщик должен вам неустойку, обращайтесь в суд сразу, не дожидаясь 2023 года. Обязательно подавайте претензию застройщику (это позволит выиграть максимальную сумму), при необходимости проведите независимую экспертизу и обратитесь за помощью к опытному юристу. Поэтапно следуя инструкции, истец получит не только неустойку, но и все полагающиеся компенсации.