Ситуация с ростом цен на недвижимость Сочи

Оглавление

1. Рост цен в Сочи в рейтинге NF Group
2. Причины роста цен на недвижимость
3. Есть ли альтернатива Сочи?
4. Ситуация на вторичном рынке
5. А кто покупает?
6. Что ожидать от цен на недвижимость в Сочи в 2024 году?

Сочи – популярнейший город-курорт России, на количество туристов в котором не влияет сезонность. Отдых в Сочи актуален и зимой, и летом. А многие граждане и вовсе стараются выйти из разряда “отдыхающих” и стать частью категории “местные жители”.

По подсчетам экспертов, за 2023 год спрос на жилье в Сочи вырос на 94%: в 3 раза больше сделок в сравнении с 2020 годом (прирост сделок за период составил 169%). По сведениям NF Group, в мировом рейтинге Сочи занял почетное 3-е место, уступив Гонконгу и Монако, оставив позади Нью-Йорк. Несмотря на то, что в расчет брали стоимость элитных новостроек, интерес к массовому жилью также повысился. И по мнению аналитиков, это только начало.

Почему растут цены?

Сотрудники агентства недвижимости Новостройки групп отмечают, что в ближайшие годы Сочи может подняться еще выше. Для России это локация без альтернатив: особенно это касается граждан, переживающих за зарубежные активы.

Александра Синилова – директор департамента, ориентированного на работу с девелоперами, Intermark Real Estate – отмечает, что цены на жилье в Сочи неоправданно высоки. На первичном рынке цена м² зависит от уровня комфорта постройки: бизнес – 450000 рублей, комфорт – 245000 рублей, премиум – 800000 рублей. За м² в самых простых городских новостройках застройщики просят около 50000 рублей.

Роман Амелин – директор по продажам Point Estate, представитель ассоциации AREA – подтверждает предположения аналитиков и говорит о перегретом рынке недвижимости. По словам Амелина, откат цен возможен лишь при сильной рецессии по всей стране. При устойчивом развитии рынка снижения цен не предвидится. Стоимость знаковых объектов так и будет расти: уже м² в премиум-сегменте стоит более 1800000 рублей. Амелин также подчеркивает, что до 2020 года и пандемии рост цен на жилье в Сочи был стабилен: примерно 15–20% ежегодно. Во время локдауна стоимость м² утром могла отличаться от вечерней цены. В этот период инвесторы в десятки раз смогли увеличить прибыль при успешной сделке. Амелин утверждает, что именно дефицит является причиной роста цена, хотя интенсивным он его назвать не может.

Алексей Попов – руководитель “Циан. Аналитики” – не согласен с коллегами. По словам Алексея, высокая цена касается именно премиальной недвижимости. Попов отмечает, что стоимость среднестатистического жилья почти не изменилась. По данным руководителя “Циан”, минимальная цена м² в новостройках – 297000 рублей.

Юлия Хлуднева – гендиректор Nedvex – отмечает, что самый дорогой квадратный метр стоит 5500000 рублей, самый дешевый – 100000 рублей (отдаленные районы Сочи). По словам Хлудневой, общая площадь доступных новостроек составляет 600000 м², в резерве у застройщиков насчитано еще порядка 170000 м². 40% жилья приходится на бизнес-класс, 16% – на элитный сегмент.

Эксперты утверждают, что причина такого роста цен в моратории на новое строительство: объем первичного рынка мал, наблюдается дефицит предложений. Алексей Попов отмечает, что срок действия моратория истекает в 2023 году, поэтому какими будут последующие изменения, остается только гадать. По словам эксперта, пока в Сочи существует 3 типа жилья:

1. объекты, на которые была выдана разрешительная документация до 2021 года (до моратория);

2. объекты, на которые мораторий не дает запрета;

3. объекты, на которые есть не все документы, и строятся они не по схемам, прописанным в ФЗ №214. Пока оцифровать такие объекты невозможно.

Есть ли альтернатива?

Попов утверждает, что ни один из городов Краснодарского края не является конкурентом Сочи (ни по разнообразию городской жизни, ни по развитию инфраструктуры), а потому и альтернативой стать не может. Именно такое положение дел и не позволяет ценам снижаться. Так ни в Анапе, ни в Геленджике, ни в Новороссийске, ни в Туапсе нет московских риэлторских агентств. Самый дорогой квадратный метр из перечисленных городов – в Геленджике, самый дешевый – в Туапсе.

Александра Синилова отмечает, что у других российских городов, расположенных на побережье Черного моря, есть все возможности для развития. По словам Синиловой, свою роль сыграло и советское наследие, так как во времена СССР самыми популярными направлениями были Ялта и Сочи. Александра подчеркивает, что и у Анапы немало преимуществ (например, активное развитие гольфа), но именно привычная элитарность так привлекает внимание к Сочи. Синилова считает, что на популярном курорте уже нет никаких перспектив для развития.

Павел Быков – директор “Этажи” – отмечает, что на 2023 год в Сочи имеется 4500 предложений в новостройках, 1800 объектов в переступках в 100 ЖК. Из 190000 квадратных метров 120000 м² приходится на квартиры, а остальное – апартаменты. В прошлом году количество предложений было выше на 40%. При этом Быков утверждает, что в Сочи нередко вместо квартир продают апартаменты, поэтому скорее всего последние занимают около 60% предложений.

Ситуация на вторичном рынке

По словам аналитиков, на вторичном рынке ситуация проще. 

Юлия Усачева – директор агентства недвижимости “Городской риэлторский центр” – отмечает, что при условии адекватных расценок квартиры на вторичном рынке раскупаются быстро. В среднем однокомнатные квартиры стоят 7500000–9000000 рублей, двухкомнатные – 10000000 рублей. Трехкомнатные квартиры дорогие, спросом они не пользуются, поэтому продавцы чаще готовы сбрасывать цену.

Кирилл Флутков – эксперт по рынку недвижимости –   называет квартиры на “вторичке” безопасным лотом. По словам Флуткова, Сочи – это не Москва: покупатели сначала смотрят предложения на вторичном рынке, а уже потом – на первичном. В столице ситуация прямо противоположная. Флутков отмечает, что в скором времени возможно и снижение интереса к недвижимости в Сочи. Основная причина – несоответствие столь высокой цены и среднего качества (проблемы с парковками и коммуникациями).

Сергей Смирнов – старший партнер Vysotky Estate –   подтверждает слова Флуткова. По мнению Смирнова, недвижимость бизнес-класса в Сочи сильно проигрывает жилью того же класса в Екатеринбурге, Москве, Новосибирске, Тюмени, Санкт-Петербурге. Сергей объясняет это дефицитом предложения: застройщики все еще могут почти не работать с недвижимостью.

Ситуация на "вторичке" оставляет желать лучшего. Фейковые объявления и продажа жилых гаражей под видом квартир – не шутка, а самая настоящая реальность. В 2023 году были предприняты первые попытки борьбы с “фонарями”. Во-первых, власти заговорили об уголовной ответственности. А во-вторых, риэлторы и сами решили бороться с фейковыми объявлениями. Так удается сделать рынок недвижимости безопаснее и прозрачнее. Но подобную инициативу поддерживают не все агентства из-за противоречий в работе с клиентами.

Смирнов отмечает, что в 2023 году было выявлено 600 незаконных объектов, которые построены с нарушением высотности и ВРИ. Все эти постройки должны быть снесены. По словам Сергея, районные суды, которые разрешили подобное строительство, были лишены всех полномочий и прав. В Сочи борются с незаконными постройками на федеральном уровне.

Аналитики отмечают, что рост спроса на недвижимость обусловлен и появлением интересных проектов. Например, сервисные апартаменты. В 2022 году на рынке имелось всего 3 таких проекта, а в 2023 – их 8. Прогнозы по увеличению туристов в Сочи говорят об инвестиционной привлекательности именно таких проектов.

Евгений Ткачев – эксперт по инвестициям – отмечает, что ничего необычного в повышении спроса на жилье в Сочи, нет. Ткачев подчеркивает, что юг всегда привлекал своей ликвидностью. Это место подходит не только для пассивного, активного отдыха, но и для постоянной жизни или оздоровления в любой сезон.

Сервисные апартаменты и вовсе расположены в самых лучших локациях, поэтому на долгосрочный период более желанный вариант найти сложно. Евгений считает, что в скором времени похожая недвижимость будет появляться на берегу Азовского моря, в районе Тамани, в Анапе.

Артем Цогоев – член совета директоров платформы SimpleEstate – видит причину роста спроса на жилье в другом. По мнению Цогоева, большинство покупателей жилья в Сочи связаны с государством, квазигосударствами. Для таких граждан приобретение недвижимости за рубежом – пусть и в дружественных государствах – рискованно. Поэтому Сочи – лучший вариант.

Основной спрос на недвижимость в городе формируют покупатели из других регионов. По сведениям AVA Group около 80% покупок недвижимости совершается иногородними покупателями: Сибирь, Санкт-Петербург, Москва.

По данным Restate.ru, за последние 3 года цены на первичном рынке за м² выросли на 250122 рубля, на вторичном – на 147183 рубля. За 5 лет прирост цен на первичном рынке составил 342925 рублей, на вторичном – 160493 рубля.

Чего ожидать в 2024 году? Все будет зависеть от дальнейшей “судьбы” моратория. Но пока по прогнозам экспертов цены на м² так и будут расти, поскольку альтернативы Сочи в России все еще нет.

Автор статьи: