Когда участие нотариуса обязательно в сделках с недвижимостью

Оглавление

1. Зачем идти к нотариусу? Преимущества нотариально удостоверенных сделок
2. Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению
3. Сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения
4. Процедура нотариального удостоверения сделок
5. Заверение договора купли-продажи
6. Заверение документов по наследству
7. Стоимость услуг нотариуса
8. Как заверяется копия договора?
9. Обязательно ли, чтобы нотариус сам составлял договор?
10. Можно ли расторгнуть договор, заверенный нотариусом?
11. Электронное заверение – что это?

При заключении сделок порой достаточно письменного договора, но бывают случаи, когда участия нотариуса требует закон. Реже участники сделки добровольно обращаются в нотариальную контору, не ограничиваясь только подписями.

Заверенный нотариусом договор – это подтвержденная законность состоявшейся сделки: подтверждает ее нотариус или тот, кто исполняет обязанности. Согласно ГК РФ, статье 163, пункту 1, прежде чем заверить договор, специалист должен убедиться: есть ли у участников право на подписание данного договора, не нарушает ли он прав обоих сторон. В присутствии нотариуса оба участника подписывают договор, выразив свое согласие.

Согласно ГК РФ, статье 163, пункту 3, сделку можно считать ничтожной, если она должна быть заверена нотариусом, но стороны по незнанию или намеренно этого не сделали. В таком случае сделка не имеет юридической силы.

Согласно ГК РФ, статье 165, пункту 1, сделка может быть признана действительной, если к нотариусу обратился только один участник. Но признание такой сделки законной возможно только через суд.

Зачем идти к нотариусу?

Если заверение документа необязательно, обращаться к специалисту или нет, решают стороны. Однако стоит не забывать, что у заверенного договора имеется ряд неоспоримых преимуществ, так как нотариус:

• объясняет участникам юридические аспекты договора;

• проверяет, не арестована ли собственность, если сделка с домом;

• уточняет, дееспособны ли стороны, и в здравом ли уме и памяти они подписывают договор;

• контролирует подлинность документов;

• узнает истинные намерения граждан.

Именно нотариус подтверждает, что участники заключают сделку добровольно, рационально оценивают собственный выбор. Дубликат заверенного нотариусом договора также имеет силу.

Важный плюс при совершении сделок – депозит нотариуса. Это безопасный способ расчета для покупателя, продавца. Так покупатель переводит средства нотариусу, а он их отдает продавцу после передачи права собственности. Подробнее о способах передачи денег при покупке/продаже квартиры читайте в статье: Как передать деньги при покупке квартиры.

Благодаря участию нотариуса участники сокращают время, затраченное на государственную регистрацию. Документы в Росреестр нотариус подает сам.

Если документы бумажные, придется подождать 3 рабочих дня, если электронные – сутки. Согласно закону “О госрегистрации недвижимости”, статье 16, при самостоятельной подаче документов в МФЦ, Росреестр участниками сделки срок ожидания увеличивается до 9 рабочих дней.

Поскольку при заключении сделки присутствует третье лицо – нотариус – оспорить ее в суде будет сложнее. Так сотрудник нотариальной конторы подтвердит законность сделки, отсутствие принуждения со стороны одного из участников, и тот факт, что на документе действительно расписались именно участники сделки.

Недостаток у заверения договора только один: услуга платная, и не самая дешевая.

Документы, требующие нотариального заверения

Обязательно требуют нотариального заверения следующие документы:

1. согласно СК РФ, статье 41 – брачный договор;

2. согласно п. 2 ст. 38 СК РФ соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке;

3. согласно ФЗ №218 “О госрегистрации недвижимости” статье 42 – договоры ипотеки, отчуждения долей в праве ОДС на недвижимое имущество: договора купли-продажи с долями, договора мены с долями, дарения долей и другие виды отчуждения доли.^*

4. согласно ФЗ №14 “Об ООО” статье 21 – договоры по долевому отчуждению в УК ООО. Участие нотариуса необязательно, если доля распределяется между членами общества, обществу отчуждается;

5. согласно ФЗ №212 – договоры поручительства с застройщиками по выполнению обязательств перед дольщиками;

6. согласно ГК РФ, статье 584 – договоры ренты;

7. согласно ГК РФ, статье 1140.1 – отказ завещателя от наследственного договора или наследственный договор;

8. согласно ГК РФ, статье 160 – сделки, при которых за участника расписывается заверенное лицо. Например, по причине болезни он не может подписать договор;

9. согласно ФЗ №218 “О госрегистрации недвижимости” статье 54 – сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего людям с ограниченной дееспособностью, несовершеннолетним лицам;

10. согласно СК РФ, статье 100 – согласие на уплату алиментов.

Участие нотариуса необходимо и в том случае, если участники заранее о том договорились. Подпись нотариуса нужна, если договор подписали для основного договора (заверенного): согласие на уступку требований, предварительное соглашение.

Договоры, заверение которых не предусмотрено по закону, могут быть заключены и без участия нотариуса. Это может быть договор аренды, мена, займа, лизинга, услуг.

Сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения:

1. сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору;
2. сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемые для включения в состав ПИФа;
3. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
4. сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с ч. 19 ст. 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;
5. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Процесс заверения

Заверить документ можно у любого нотариуса. Граждане могут самостоятельно составить договор, сотрудник нотариальной конторы его просто проверит. А можно попросить нотариуса написать текст договора, но для этого нужно будет больше документов (то, что запросит нотариус). Срок подготовки договора будет зависеть от количества нужных документов, особенностей и загруженности самого нотариуса. Согласно Регламенту совершения нотариальных действий нотариусами пунктам 32, 33, подписать договор участники смогут, как нотариус получит необходимые сведения.

Перед заключением сделки нотариус подтверждает личность участников. Для этого потребуется:

• временное удостоверение личности, в котором указано что лицо признано гражданином России;

• служебный паспорт;

• удостоверение моряка, беженца. Подойдет свидетельство о временном проживании в России;

• вид на жительство, разрешение на временное проживание;

• паспорт гражданина России, иностранного гражданина;

• загранпаспорт;

• другие документы, по которым можно удостоверить личность гражданина (по международному договору, российскому законодательству).

Документ, подтверждающий личность участника сделки, нотариус передает на госрегистрацию: если регистрируется переход права собственности на дом.

Для нотариального удостоверения сделки могут потребоваться различные документы - все зависит от вида сделки и лиц ее заключающих. Это могут быть:

1. решение собрания, договор, доверенность;

2. документы на имущество (если не нужна госрегистрация);

3. учредительный договор, устав;

4. список членов ООО;

5. патент, свидетельство о госрегистрации;

6. справка о допуске СРО;

7. документы об учете и государственной регистрации движимого имущества;

8. справки, подтверждающие принадлежность имущества;

9. справки, подтверждающие оплату доли в УК при отчуждении;

10. решение органов опеки и т.д.

Если в ЕГРН есть информация об объекте, то собственники могут не подавать правоустанавливающие документы при сделках по отчуждению недвижимого имущества. Документы в Росреестр подает специалист, если такого будет желание участников. Если вместо одного участника в сделке фигурирует доверенное лицо, специалист проверяет актуальность доверенности.

Если участники живут в разных городах, они даже не встречаются. Каждая сторона обращается к нотариусу в своем городе, и специалисты заверяют сделку.

Прежде нотариусы должны запросить документы, затем по видеосвязи удостоверить подлинность сделки. Итогом должен стать электронный паспорт, в котором будет содержаться сам договор и условия, на которые соглашались стороны.

Оба участника сделки подписывают и печатный, и электронный экземпляр договора в присутствии нотариусов. Электронный документ подписывают усиленными подписями. Участники получают на руки бумажные экземпляры.

Граждане могут обратиться к любым нотариусам. Единственный нюанс: если сделка касается отчуждения имущества, один специалист должен работать в том же городе, что находится объект сделки.

Нередко к нотариусам обращаются из-за удостоверения договора:

Заверение договора купли-продажи

Специалист должен:

1. проверить, не противоречит ли сделка закону;

2. объяснить сторонам все нюансы;

3. убедиться, что участники согласны на условия договора;

4. уточнить, действительно ли продавец является собственников имущества;

5. проверить отсутствие ареста и обременений, прав третьих лиц, брачного договора, совместной собственности с супругом или супругой;

6. проверить, нет ли данных о недееспособности или банкротстве участников.

Заверение документов по наследству

Наследственные дела – это сложная процедура, поэтому нотариус должен:

1. оповестить о наследстве всех наследников;

2. принять заявления о согласии или отказе от наследства у наследников;

3. объяснить всем участникам правовые последствия сделанного выбора;

4. подумать об охране имущества (если это нужно в интересах государства, кредитора или наследников);

5. узнать о претензиях кредиторов;

6. установить время, место и факт открытия наследования;

7. узнать, какие у клиента основания для наследования, а также какова его доля (и сколько она будет стоить при продаже);

8. уточнить, нет ли на наследстве арестов и обременений.

Услуги нотариуса граждане могут оплатить пополам, или один из участников может взять это на себя. Нет никаких правил, этот вопрос стороны сделки решают самостоятельно.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость услуг специалиста также сильно варьируется. Участникам сделки придется заплатить государственную пошлину. На размер пошлины влияют действия нотариуса. Согласно НК РФ, статье 333.24, пп 5. п 1, если сделка требует нотариальной формы, пошлина составит 200 рублей, заверение предварительного договора будет стоить 500 рублей.

На начало 2024 года стоимость удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества считается так:

Если стороны удостоверяют договор по желанию, то сумма зависит от стоимости продаваемого имущества и степени родства участников сделки.

Если ДКП заверяется обязательно, то пошлина равна 0,5% от договора (от 300 рублей и выше, но не больше 20000 рублей). За технические услуги заплатят 4800 рублей.

Если заказываете услуги технического или правового характера, то в  зависимости от вида заверяемого договора придется заплатить 400–24000 рублей.

Иногда стороны намеренно занижают стоимость сделки, чтобы размер пошлины был меньше. Но это рискованный и неоправданный шаг, поскольку в случае судебного разбирательства, участники сделки получат все то, что было указано в договоре.

Как заверяется копия договора?

Копия с подписью нотариуса заменяет оригинальный договор. При необходимости можно заверить не весь документ, только выписку.

Заверение копии – это свидетельствование ее подлинности или верности. Для проведения процедуры нотариусу потребуется оригинал договора и паспорта обоих участников. Нотариус может заверить документы, выданные гражданами, компаниями, органами муниципальной, государственной власти.

Если есть необходимость, заверяется копия договора с копии, где уже есть нотариальная отметка. Основной нюанс: копии должны быть легализованы в России без признаков исправленной информации и без нарушения целостности.

Обязательно ли, чтобы нотариус сам составлял договор?

Совсем нет. Но если договор составляют участники, он должен соответствовать всем пунктам закона. Согласно “Основам законодательства РФ о нотариате” статье 48, договор с неточностями и ошибками нотариус заверять не будет.

Если гражданину кажется, что нотариус отказывается удостоверять договор из-за того, что составил его не он, можно потребовать от специалиста письменного документа с указанием причин отказа. Если причины неубедительны, гражданин может обратиться в суд с жалобой. На описание причин отказа у нотариуса будет 10 рабочих дней.

Можно ли расторгнуть договор, заверенный нотариусом?

Да, это возможно в следующих случаях:

1. по желанию одного участника, если закон и условия договора допускают отказ;

2. в судебном порядке по требованию одного участника, если другой нарушил условия сделки;

3. по обоюдному желанию.

Если граждане не собираются обращаться в суд, они могут расторгнуть договор у того же специалиста, который его и заверял. Расторгнутый договор прикладывают к основному и делают соответствующую пометку. При желании можно обратиться и к другому специалисту, но договор расторжения все равно придется направить к месту хранения основного документа.

Электронное заверение – что это?

Чаще всего к электронному заверению прибегают в случае, если участники находятся в разных городах. Нотариус заверяет документ и подтверждает, что и бумажный, и электронный вариант имеют одинаковую юридическую силу (тождественность документа).

Согласно “Основам законодательства РФ о нотариате” и статьям 103.9, 103.8, это удостоверение равнозначности документации и электронное заверение. Это не та же процедура, что заверении копии.

Вся информация о нотариальных сделках попадает в Единую информационную систему нотариата. По данным ФНП, в свободном доступе для граждан представлены следующие сведения:

• о доверенности;

• о залоге движимого имущества;

• об открытом наследственном деле.

Вся остальная информация скрыта, и получить ее можно только у нотариуса. С 1 марта 2023 года действует закон, по которому данные о собственниках в ЕГРН скрыты. Получить их можно у нотариуса и только с согласия собственника.

Автор статьи: