Флиппинг квартир - что такое и с чего начинать

Оглавление

1. Что такое флиппинг
2. История флиппинга
3. Основные этапы флиппинга?
4. Поиски квартиры
5. Чек-лист: какие квартиры покупать?
6. Какой сделать ремонт?
7. Флиппинг и налоги
8. Риски при перепродаже квартир
9. Как продать квартиру быстрее?
10. Советы будущим флипперам
11. Перспективы флиппинга

Что такое флиппинг?

Флиппинг – это покупка недвижимости со скидкой под ремонт и последующая ее перепродажа. На сегодняшний день это единственная эффективная стратегия, позволяющая быстро зарабатывать на вторичном рынке.

Слово “флиппинг” образовано от английского глагола “to flip”, что переводится на русский язык как “переворачивать”. На рынке недвижимости слово “флиппинг” трактуют как “быстрое изменение”.

Принцип такой: инвестор выбирает квартиру, которая нуждается в ремонте. Во-первых, она должна быть ликвидной, а во-вторых, продавец должен быть готов продать ее с хорошей скидкой. Приведя жилье в порядок, инвестор перепродает его с приличной наценкой и получает выгоду.

Этот процесс называют “fix and flip”, поскольку, прежде чем продать квартиру, собственник наводит в ней порядок: делает косметический или капитальный ремонт, обставляет мебелью. Важное условие: процесс от приобретения до перепродажи жилья должен быть быстрым.

История флиппинга

Флиппинг – явление не новое и зародилось оно в США в 1980-х годах. Вот уже более 40 лет американские инвесторы скупают старые дома, ремонтируют их за свои деньги и перепродают по рыночной конкурентноспособной цене. Почему именно 80-е? В то время Америка только справилась с экономическим кризисом, и на отремонтированные дома резко повысился спрос. Строительство новостроек было замедлено, и реновирование старого жилого фонда показалось здравой идеей. На первых порах стратегия была особенно популярна и даже стала своеобразным феноменом: о проекте снимали целые телевизионные передачи.

И сегодня флиппинг в Америке не теряет актуальности. Для большинства американских флипперов перепродажа недвижимости – не основная работа, а хобби. Условия позволяют: цены на жилье растут, и всего за полгода даже неотделанную недвижимость можно продать примерно на 3% дороже. А поскольку дома приобретаются именно для ремонта, цена будет намного выше.

В России флиппинг стал развиваться совсем недавно, хотя перспективы огромные. Пока бизнесом занимается не более 300000 россиян. Основная причина – плохая информированность и нестабильный рынок. В отличие от американцев, российские флипперы делают ставку не на частные дома, а на квартиры. Опытные инвесторы перепродают в год по 3–4 квартиры.

Дмитрий Яшин – диерктор Easyteka – отмечает, что в России флиппинг существует уже 20 лет, но не в том виде. Изначально инвесторы покупали дома на стадии котлована, достраивали их и хорошо зарабатывали. Но нередко стройка заканчивалась на том же нулевом уровне, и бизнесмены прогорали. Появились гарантии достройки, и флиппинг захватил вторичный рынок.

Основные этапы

Флиппинг – поэтапный процесс, во время которого инвесторам приходится немало анализировать рынок недвижимости. Падает или растет спрос на жилье? Изменится ли ситуация в ближайшие месяцы? Стоит действовать или переждать? Самое главное – уделить должное внимание каждому из этапов:

• изучение объявлений – на специализированных сайтах можно узнать, какие квартиры сейчас вообще продают;

• выбор квартиры или дома (для России первый вариант актуальнее);

• покупка недвижимости;

• подготовка сметы на предстоящий ремонт;

• поиск рабочей бригады;

• покупка строительных материалов;

• контроль проводимых работ;

• фотосъемка готовой квартиры;

• размещение объявления о продаже недвижимости;

• поиск нового покупателя;

• подписание договора.

Каждый этап сложнее, чем кажется на первый взгляд. Во-первых, люди, которые хоть раз делали ремонт, знают, как бывает трудно уложиться в сроки: основная причина – особенности сотрудничества с бригадой.

Затрудняет положение и тот факт, что покупать квартиру флипперу приходится на собственные средства. В теории инвестор мог бы взять ипотеку, но это сложно: слишком много расходов и ограничений. Пока инвестор не погасит кредит (а за 3–4 месяца, отведенные на ремонт, он этого не сделает), квартира будет находиться в собственности банка, а для заключения любых сделок потребуется согласие кредитора.

Поиски квартиры

Важный и самый ответственный момент – выбор квартиры. Недвижимость должна быть ликвидной – ценится другими участниками на рынке. Немалое влияние на ликвидность оказывает:

• климат;

• мода;

• экономическая ситуация;

• сезонность;

• политическая обстановка.

Помимо того, что это должна быть вторичка, и продаваться она будет с хорошим дисконтом, важно ориентироваться и на другие критерии. Среди основных:

Локация

Дом в центре города с развитой инфраструктурой и квартира в промышленном районе, окна из которой выходят на мусорные баки, будут не одинаково популярны. Поскольку вся процедура занимает не более 4–5 месяцев, думать о том, что неприглядный район вдруг станет популярным, не стоит.

Транспортная доступность

Не у всех людей есть автомобиль. А потому будет неплохо, если дом расположен недалеко от автобусной остановки, железной дороги или станции метро: не более 15–20 минут пешком.

Площадь

У опытных флипперов получается продавать квартиры разных размеров: американцы и вовсе специализируются на домах. Но по статистике лучше всего продаются студии и однокомнатные квартиры. В таком помещении и ремонт обойдется дешевле, и цену поднять можно будет сильнее.

Инфраструктура

Хотите расширить аудиторию покупателей? Выбирайте дома, рядом с которыми находятся бизнес-центры, ВУЗы, торговые и медицинские центры, парки, спортивные комплексы, специализированные школы. Об аптеках и продуктовых магазинах можно и не говорить: это must-have.

Вид из квартиры

Панорамный вид на деревья или реку – самый топовый вариант. Но такая возможность есть не всегда, поэтому можно немного смягчить требования. Окна на шумную улицу нельзя назвать плюсом, но, если покупателя устроит все остальное, на подобный пункт он может закрыть глаза. Главное, не выбирать откровенно неудачные виды.

Состояние дома и подъезда

Капитальный ремонт – важный пункт, который есть в большинстве объявлений о продаже квартиры. Вряд ли потенциального покупателя порадует захламленная лестничная площадка, прожженные или облупившиеся перила, неприятный запах в подъезде, заедающие кнопки лифта, сломанный мусоропровод. Даже если квартира будет в идеальном состоянии.

Большое значение имеет потенциал квартиры. Самый простой способ оценки перспективы инвестирования – сравнение цены найденной квартиры с похожей недвижимостью в этом же районе (желательно в этом же доме) с ремонтом.

Опытные флипперы отмечают: чем выше скидка на квартиру, тем больше там подводных камней. Долги по коммунальным платежам, нахождение в залоге, не просто без ремонта, а разрушенная квартира, незаконная перепланировка, недавний переход права собственности: приятного мало, но все эти пункты существенно снижают стоимость недвижимости и дают возможность больше заработать.

Инвесторы с опытом не отказываются от квартир, которые на первый взгляд кажутся менее привлекательными. Они готовы приобрести недвижимость без балкона, на первом этаже или с видом на шоссе, понимая, что это не приговор. Отказываться от покупки стоит, если совпадает сразу несколько негативных критериев.

При покупке квартиры важно проверить документы:

• выписка из домовой – здесь будут сведения обо всех людях, прописанных в квартире;

• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров – продавец не должен стоять на учете;

• выписка из ЕГРН – прозрачная история обо всех переходах прав собственности на недвижимость;

• действительный паспорт собственника;

• справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Поскольку вторичный рынок богат на сюрпризы, могут потребоваться и другие дополнительные документы. Это нормально, главное, чтобы собственник мог их вовремя предоставить, не затягивая сделку.

Какие квартиры покупать?

1. Плохие фотографии в объявлении - Обращайте внимание на неиформативные ракурсы, малое кол-во фотографий, их посредственное качество. Такой риэлтор работал, спустя рукава. Торгуйтесь.
2. Продают сразу несколько посредников. Проверьте, есть ли дубли объяления. Каждый из посредников заинтересован выдавить любимых коллег. Поэтому будет вынуждать «соба» снизить цену.
3. Лот более 3$ месяцев в экспозиции. - Ищите долго висящие объявления. Чем дольше квартира не продается, тем больше сомнений у собственника в риэлторе. И желания поскорее продать.
4. Не выполнен хоум-стейджинг. - Оцените обстановку: на фотографиях личные вещи жильцов, убитая мебель, грязь и хлам? Многих это оттолкнет, а вы сможете сторговать цену.
5. Получено свежее наследство. - Ищите в описании и уточняйте при разведке ситуации. Если для вас это не первый такой кейс— отличная возможность забрать ниже рынка.
6. В квартире проживает арендатор. - А может и показывает, обязательно спросите при звонке. Арендатор может рассказать массу интересного и подкинуть аргументов для торга.
7. У объявления есть история изменения цены. - Проверьте объявление на «стрелочки» — хороший специалист их не допустит. Если цена неоднократно изменялась, у продавца слабая позиция.
8. Деньги нужны срочно. - Ищите «срочно» в описании объявления. Узнайте, вдруг планируется переезд или нужно выплатить долги. Ведь придется уступать продавцу.

Ремонт

Квартиры, приобретаемые в рамках флиппинга, обычно находятся в убитом состоянии: плачевная отделка, старая мебель, ужасная сантехника. И хотя основная задача флиппера – привести недвижимость в порядок, так много нюансов может напугать. Переживать не стоит, но лучше сразу – и морально, и материально – настраиваться на капитальный ремонт.

В России до сих пор бытует мнение, что в ремонте перед продажей нет никакого смысла: новые хозяева сами знают, какой им нужен ремонт, а потому все переделают, а мы лишь потратим деньги. Это не совсем так. Если сделать качественный и универсальный ремонт, проблем не будет: он окупится. Да, все индивидуально, и найдутся покупатели, мечтающие о фиолетовых стенах и джакузи посреди спальни, но это исключения. Нужен рентабельный ремонт? Ориентируйтесь на следующие рекомендации:

• Больше свободного пространства. Вовсе не значит, что нужно приобретать только большие квартиры. Наоборот, студии и однокомнатные квартиры в приоритете. Но покупателям нравится визуальная легкость, поэтому можно объединить гостиную, кухню и столовую: получится просторное и открытое пространство. Но этот вариант актуален, если рассматриваете конкретную целевую аудиторию. Семьям с детьми наоборот нужна максимальная зонированность и отдельные комнаты;

• Система “умный дом”. Да, это затратно, но с точки зрения продаж привлекательно. А поскольку для установки полной системы требуется серьезный ремонт (проводка кабелей), покупателям выгоднее приобрести вариант “под ключ”, чем самим решать данный вопрос. При этом стоимость “умного дома” будет отображена в цене на квартиру с неплохим процентом;

• Универсальность. В эпоху моды на минимализм лучше всего выкрасить стены в бежевый, белый или светло-серый оттенок. Во-первых, такие стены “поддаются” ремонту, если вдруг покупателям захочется добавить им настроения. А во-вторых, смотрится такой ремонт дороже. Обои с блестками, фрески и кислотные оттенки понравятся единицам;

• Лаконичный декор. Если делаете не только ремонт, но и обставляете квартиру, позаботьтесь об аксессуарах. Фоновой шум создавать не нужно, поэтому о статуэтках и мягких игрушках лучше забыть. А вот зеркала сыграют хорошую службу, визуально увеличив пространство. Отдельный пункт – текстиль. Не экономьте на занавесках: они должны вписываться в интерьер и “не съедать” пространство;

• Освещение. Чем больше источников света, тем лучше. Конечно, перебарщивать не стоит. Но в квартире должен быть и основной свет, и локальный – лампы, торшеры, бра. Избегайте холодного света и чересчур теплого: первый превратит квартиру в бездушный офис (в лучшем случае) или больницу, а второй –   сделает ее чересчур желтой.

Перед началом ремонта важно хотя бы приблизительно определить целевого покупателя. Квартиру купят под аренду? Это будет одинокий человек или пожилая семейная пара? Квартира подойдет для детей? Точно ответить на эти вопросы не получится, но примерные ответы позволят быстрее и правильнее обустроить жилье.

При обдумывании дизайна и планировки стоит ориентироваться не на свои предпочтения, а на потребности потенциальных покупателей. Вам нравится стиль Прованс? Нет уверенности в том, что он понравится будущим жильцам, поскольку дизайн достаточно специфический. Поэтому варианты “на любителя” лучше отмести.

При обустройстве двухкомнатной квартиры стоит понимать: чаще всего такие варианты покупают семьи с детьми. А потому не стоит увеличивать кухню за счет комнаты: для одинокого человека это актуально, для семейной пары – нет. Чем универсальнее, тем лучше.

Уплата налогов

Согласно Налоговому кодексу, граждане платят налог на недвижимость: 13% на доход от продажи, если квартира в собственности меньше 5 лет. В собственности флипперов недвижимость обычно находится не больше полугода, поэтому платить налог они обязаны.

13% в данном случае – это разница между стоимостью, по которой купили, а потом продали квартиру. Купили квартиру за 4000000 рублей, а продали за 10000000 рублей? Платите налог от 6000000 рублей.

Иногда флипперы идут на ухищрения и, договариваясь с покупателями, в документах пишут неверную стоимость недвижимости: занижают ее, чтобы налог был меньше. Если подобные махинации обнаружатся, инвестор может быть привлечен к ответственности за неуплату долга.

Сократить сумму налога можно и законным путем: нужно только оформить ИП и платить по упрощенной схеме не 13%, а 6%, получая налоговый вычет. При этом налоговый вычет положен только гражданам, у которых есть и другой доход, с которого они платят 13% НДФЛ. Плюс вычет единовременный на сумму не более 260000 рублей. Другой вариант: уменьшить на 1000000 рублей налогооблагаемую базу. Из недостатков – использовать данную схему можно только раз в год.

Риски

На первый взгляд схема кажется беспроигрышной, и все же флипперы каждый раз рискуют:

Сроки

Не стоит забывать о нестабильном росте цен на мебель и строительные материалы, а также профессионализме бригады. Рабочие тянут с ремонтом, флиппер ищет другую бригаду, а за это время вырастают цены на материалы, и инвестор остается если не в минусе, то не в столь большом плюсе: картина встречается достаточно часто.

Елена Мищенко – эксперт “НДВ” – отмечает, что за последние годы сроки покупки квартир увеличились с трех месяцев до полугода (это в среднем). Либо у покупателей появилось больше требований, либо из-за большого количества предложений они поняли, что могут выбирать.

Юридические риски

Почему квартира продается дешево? Только ли из-за отсутствия ремонта? Может оказаться, что дом признан аварийным, имеются проблемы с документами или перепланировкой.

Объем вложений

Придать объекту товарный вид не так просто. И основная сложность – деньги. На первый взгляд квартира может показаться отличной, но в процессе ремонта появится много сюрпризов. Это стандартная схема, но все упирается в деньги и время. Например, в смете отмечено, что нужно заменить унитаз. Но при демонтаже выяснится, что тут и трубы поржавевшие, требующие замены. Или флиппер решил покрыть пол лаком, а он в принципе весь прогнил.

Опасный ремонт

Делать ремонт в старом фонде опасно: может обвалиться стена, или прорваться труба (риск затопить соседей). Поэтому будет неплохо застраховать квартиру.

Спорная сделка

Стоит не забывать, что в квартире, купленной на вторичном рынке, уже кто-то жил и был прописан. И в самый неподходящий момент этот кто-то может объявиться и оспорить сделку. Поэтому не забудьте внимательно (а лучше с помощью адвоката) проверить все документы.

Важный пункт – обременения. Именно из-за них квартира и может стоить меньше: арест, ипотека, рента. Но если недвижимость того стоит, обременения могут быть сняты.

Насекомые

Если квартира находится в плачевном состоянии, это не значит, что в ней никто не живет. Например, тараканы. Избавиться от них очень сложно, и этот пункт нужно учитывать при выборе недвижимости. Сюда же относится и плесень.

Новостройки

Это основной конкурент флипперов. Пожив десятки лет в панельных домах и хрущевках, многие семьи стремятся переехать в просторное и новое жилье. Поэтому риск того, что покупатели, увидев отметку “вторичка”, будут отказываться от заключения сделки, тоже имеется.

Как продать квартиру быстрее?

Если с инвестиционным потенциалом квартиры, транспортной доступностью и местоположением проблем нет, будет достаточно только поработать над визуальной привлекательностью. В таких случаях закрыть сделку удается за месяц, о чем и мечтает каждый флиппер. Есть несколько рабочих приемов:

• Отношение к покупателю. Показ квартиры покупателям –   момент ответственный, ведь большинство людей уже после реального знакомства с недвижимостью решают, хотят ли они здесь жить. Конечно, можно молча впустить людей в квартиру – пусть смотрят. Но если продавец встретит потенциальных покупателей с улыбкой, вместо бахил даст одноразовые тапочки, предложит чашку чая или кофе, люди точно запомнят этот вариант. Вложения минимальные, а вот вероятность заключить успешную сделку возрастает в разы;

• Фотографии. Они необязательно должны быть профессиональными: главное, чтобы подчеркивали достоинства квартиры и показывали ее привлекательность. Покупатели скорее обратят внимание на качественные, солнечные и уютные фотографии, чем на безжизненные картинки. Недостаточно просто сфотографировать комнаты. Важно постараться продемонстрировать покупателям, как они будут себя в них чувствовать. То, что на фотографиях не должно быть строительного мусора и грязи, а интерьер должен быть завершенным, очевидно. Но будет неплохо показать живые кадры: на прикроватной тумбочке лежит книга и стоит чашка какао, на кухонном столе – ваза со свежими цветами, на туалетном столике – красивое зеркало. У людей сразу же сложится определенный образ квартиры и понимание, что в ней им будет уютно. Фотографии следует делать при дневном свете. И будет неплохо, если кадров будет много: от входной двери видно кусочек дивана в гостиной, кухню и коридор. Так покупатели поймут, как выглядит квартира в целом.

Советы

Хотите стать преуспевающим флиппером? Тогда ориентируйтесь на следующие рекомендации:

Изучите вопрос покупки недвижимости

Если прежде вы никогда не покупали жилье, проконсультируйтесь со специалистом по финансам и риэлтором. При покупке дома вам придется пройти немало этапов, поэтому нужно быть максимально “подкованным”:

• Переговоры по предложению. Устный договор не в счет, поэтому требуется подписание письменной оферты с указанными условиями, сроками и стоимостью продажи. После подписывается ДКП, который имеет юридическую силу;

• Поиск денег. Если у вас есть деньги, отлично. Но если нет, их придется занимать. Ипотека в этом случае не лучший вариант, поэтому стоит остановиться на других возможных видах кредита. В некоторых случаях подходят и залоговые варианты – все зависит от процентной ставки. Если есть вопросы, проконсультируйтесь с кредитным брокером;

• Составление акта купли-продажи. Он подтвердит, что все обязательства по договору выполнены.

Не забывайте о рисках

Стоит понимать: всегда есть риск того, что продать квартиру не получится. По крайней мере быстро. Причины не всегда объективные: иногда просто не везет. Нужно быть готовыми к такому развитию событий. Некоторые флипперы готовы снизить цену на недвижимость, лишь бы не быть в минусе. Другие же инвесторы до победного держат актуальную стоимость и ждут покупателей.

Ознакомьтесь с особенностями локального рынка

Совсем не каждый флиппер разбирается в рынке недвижимости. Но если собираетесь преуспеть в этом деле, узнайте, чем отличается плохая сделка от хорошей, как предвидеть спрос на недвижимость. Прежде чем заняться флиппингом, проконсультируйтесь с риэлторами. Если сейчас спрос на недвижимость слабый, возможно, стоит подождать и пока не вступать в игру.

Разработайте флиппинговый график

Придумайте свой идеальный сценарий продаж. В данном бизнесе время – это действительно деньги, поэтому инвесторы заинтересованы в быстром ремонте и перепродаже квартиры. И все– таки в договоре должны быть указаны более-менее реальные сроки: даже если не удастся подписывать договоры день в день, будет примерный ориентир.

А может, сами?

При желании флипперы могут сделать ремонт и самостоятельно. Но тут потребуется не только это самое желание, но и навыки и время. В теории это возможно, особенно если в семье есть рабочий с соответствующим опытом. Однако сегодня большинство инвесторов предпочитают нанимать рабочие бригады.

А вот с дизайном можно поработать и самостоятельно: услуги дизайнера стоят недешево. Тут все решает насмотренность и чувство вкуса (а также меры).

Позаботьтесь о рекламе

Интересная рекламная кампания позволит быстрее продать квартиру. Необязательно обращаться в маркетинговую фирму: можно справиться и своими силами.

Попробуйте сделать так, чтобы дом затрагивал все органы чувств. Должно быть чисто (зрение), приятный аромат –   свежесваренный кофе или свежие цветы (обоняние), мягкая мебель и тактильно приятные поверхности (осязание), отсутствие стороннего шума (слух). И не оставляйте в квартире личные вещи: покупатели должны сразу представить, что это может быть их квартира.

Обратитесь за другими мнениями

Каждый человек – потенциальный покупатель. Поэтому можно попросить у совета у соседей, коллег, родственников, друзей, да и просто знакомых. Покажите им квартиру и спросите, что нравится/что не нравится. Возможно, удастся обратить внимание на недостаток, который раньше не замечали.

Назначайте адекватную цену

Да, каждый флиппер хочет заработать как можно больше денег. Но если покупатели все не приходят, возможно придется снизить цену. Цена должна быть конкурентноспособной, а если вы назначили стоимость, в 2 раза превышающую рыночную, ждать клиентов придется долго.

Не спешите

Опытные флипперы могут одновременно вкладываться в 3–4 проекта, тогда и доход будет в разы выше. Но на первых порах не стоит торопиться: лучше наработать опыт, работая с одной квартирой.

Каковы перспективы?

На перепродаже квартир заработать можно, особенно если у вас развита наблюдательность и аналитические способности, имеется интерес к интерьерам и недвижимости, свободные деньги. Флиппинг же на последние деньги – не лучшая идея: риски существенно возрастают.

Эксперты отмечают, что профессиональные флипперы имеют прибыль свыше 100%. Они знают, где можно найти качественные и недорогие строительные материалы, как распознать ответственных рабочих, разбираются в особенностях обустройства квартир. Если же понимаете, что ожидаемая прибыль не составляет и 30%, лучше отказаться от этого проекта.

Среди преимуществ и недостатков флиппинга:

+      короткий цикл в сравнении с новостройкой – всего 2–6 месяцев;

+      высокая доходность – все индивидуально, но в среднем нижняя планка от 25% годовых;

+      создание ценного продукта, на который есть спрос –   недвижимость всегда актуальна;

+      надежные инвестиции и страхование;

-         вопреки распространенному мнению, флиппинг – не пассивный доход. Это полноценная работа, которая может занимать 6–7 дней в неделю;

-         всегда есть риск обвала рынка недвижимости;

-         никто не застрахован от убытков – в данном случае они могут быть существенными

У опытных флипперов есть уже проработанные стратегии, которые позволяют минимизировать риски:

• флиппер Екатерина Фролова отмечает, что работает на вторичном рынке в эконом-сегменте. В основном это дома 1960-80- х годов, поэтому и целевая аудитория всегда примерно одинаковая. По словам Екатерины в первую очередь учитывается отдаленность дома от транспортных остановок. Неликвидными считаются квартиры на первом этаже и квартиры в старом фонде без балкона. Фролова подчеркивает, что важно сделать капитальный ремонт, а не замаскировать недостатки. И работать с квартирами с плохой документацией смысла тоже нет – слишком высокие риски;

• флиппер Роман Волосков в деле давно, и сегодня его доход – от 40% годовых. Роман говорит, что важно не забывать о рисках и непредвиденных расходах: контролируйте рабочих, проверяйте документы, консультируйтесь с профильными юристами;

• директор агентства недвижимости “К2” Кристина Канивец подчеркивает, что очень важно быстро адаптироваться к нестабильной обстановке. По словам Кристины, в последние пару лет сильно подорожали стройматериалы, а многие производители и вовсе ушли с рынка. Времени сетовать не было, пришлось быстро придумывать новый план. В результате удалось сохранить прежний доход, но работать пришлось в разы больше.

Несмотря на простой и понятный механизм, флиппинг подойдет не каждому инвестору. Важно видеть риски, уметь анализировать рынок, учитывать юридические нюансы, разбираться в проведении ремонтных работ. При грамотном подходе флиппинг станет серьезным бизнесом, приносящим хорошую прибыль.

Автор статьи: