Хочу купить дом на берегу водоема: что нужно знать?

Содержание

1. Что такое водоохранная зона и береговая линия
2. Статьи законов регламентирующих куплю-продажу недвижимости и земельных участков в водоохранной зоне
3. Условия эксплуатации водоохранной зоны
4. Зона санитарной охраны (3 пояса ЗСО)
5. Как узнать находится ли участок земли в водоохранной зоне
6. Самовольная постройка в водоохранной зоне: что делать?
7. Получение разрешения на строительство в водоохранной зоне
8. А стоит ли? - ограничения в использовании береговой зоны и необходимость ее обслуживания

Дом на берегу озера или реки – это не только мечта миллионов, но и дополнительные трудности. А поскольку к водоемам всегда бывает приковано повышенное внимание со стороны местных жителей и надзорных ведомств, прежде чем обзаводиться недвижимостью на речном берегу, следует знать обо всех нюансах.

Понятие водоохраной зоны (далее ВОЗ) регламентирует статья 65 ВК РФ (Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. К подобным зонам относятся местности, которые прилегают к границам водных хранилищ, каналов, морей, озер, рек, ручьев. В ВОЗ введен специальный режим деятельности, препятствующий заиливанию, загрязнению, засорению воды.

С 16 февраля 2022 года утверждены изменения в  ФЗ «О внесении изменения в статью 27 ЗК РФ». Согласно закону, ограничивается оборот находящихся в государственной или муниципальной собственности ЗУ, которые расположены в первом поясе ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. ЗУ, которые расположены в следующем поясе указанных зон, исключаются из числа ЗУ, ограниченных в обороте.

Условия эксплуатации

Согласно части 16 статьи 65 ВК РФ использовать ВОЗ для культурных, хозяйственных, строительных нужд можно только при соблюдении ряда условий:

• прежде чем ввести объект недвижимости в эксплуатации, нужно получить разрешение на его реконструкцию, строительство или проектирование. Его выдадут только при условии, что постройка будет оборудована очистительным сооружением – гарантия защиты от загрязнений;

• запрещено строительство в пределах береговой линии (зависит от протяженности водоема и колеблется в диапазоне с 5 до 20 метров). ВОЗ составляют с 50 до 200 метров, а санитарные – от 100 метров;

• земельные участки в прибрежных полосах не подходят для сельского хозяйства. Здесь запрещен выпас скота, вспахивание земли и использование химических и биологических удобрений;

• возле дома на участке нужно оборудовать парковочную площадку с твердым покрытием.

ЗСО включает 3 пояса. В пределах первого пояса запрещено любое строительство. В зонах двух последующих поясов строительство разрешено, но его необходимо согласовать с санитарно-эпидемиологическим надзором.

Земельные участки в пределах береговой полосы запрещено приватизировать или отдавать под ИЖС. Вне зоны береговой полосы можно купить землю для строительства дома. При этом такой участок может быть как частью СНТ, так и располагаться на территории населенного пункта.

На территории купленной земли в водохранной зоне можно построить садовый дом или жилой дом для проживания. Но он должен быть оборудован сооружениями для защиты водоема от загрязнения: дренажные установки, канализации, колодцы, ливнеотводы, системы фильтрации.

Если водоем признан источником питьевой воды и находится в зоне санитарной охраны, строительство в первой зоне ЗСО запрещено на основании санитарных правил. На основании федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" строительство, продажа и аренда земельных участков разрешена.

Большое внимание уделяется вопросам системы канализации. Простое шамбо здесь уже не подойдет! Нужны локальные очистные сооружения или станции биологической очистки!На участке под ИЖС должны быть очистные сооружения или центральная канализация. Если участок используется для садоводства и огородничества, можно использовать сооружения для сбора сточных вод.

Узнать, входит ли участок земли в границы водоохранной зоны, можно:

• воспользовавшись публичной кадастровой картой;

• заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на сайте Госуслуг, в МФЦ или на портале Росреестра.

Самовольная постройка в ВОЗ: что делать?

Там где имеют место жесткие ограничения, происходят и нарушения. Нередко дела доходят до судебного разбирательства: земельные участки изымают, а жилые дома идут под снос.

Самовольная постройка – это здание, которое возведено либо без прав на земельный участок, либо с нарушением архитектурных и градостроительных норм. Под этот же критерий попадают и здания, которые угрожают жизни и здоровью других граждан, и которые были построены с нарушением прав соседей. Решение о сносе частного строения принимает не местная администрация, а суд.

Что делать, если построенный дом отвечает всем признакам самовольной постройки? Стоит убедиться, что здание

• не создает угрозу для других людей;

• было построено с соблюдением строительных норм;

• может располагаться на подобном земельном участке.

В этом случае владелец дома может потребовать в суде признания право собственности на постройку, пусть и самовольную. Если же сооружение находится на участке с ограничениями, но собственник имеет на руках все необходимые документы, можно требовать взыскания убытков с ОМСУ при сносе дома.

К документам на дом относят:

• разрешительные документы на строительство;

• документы о регистрации прав собственности;

• генеральный план;

• вид разрешенного использования ЗУ по данным Росреестра и ПЗЗ.

Получение разрешения на строительство в водоохранной зоне

Большинство застройщиков при строительстве дома все равно допускают серьезные ошибки, поэтому стоит заранее себя обезопасить. Для этого необходимо четко выяснить все ограничения и огородить себя от штрафных санкций и сноса.

Для минимизации риска отказа в возведении дома в водоохранной зоне следует внимательно подготовить проектную документацию. Для этого необходимо:

• проанализировать саму возможность строительства здания в водоохранной зоне. Поэтому стоит внимательно изучить генеральный план участка. Если он находится в первой санитарной зоне, то не стоит и пробовать;

• подготовить проект дома. На этом этапе важно отобразить способы водоотведения и водоснабжения;

• если планируется строительство жилого здания, следует указать меры, которые помогут сохранить биологический ресурс водоема;

• копию проекта, заявление, план и правоустанавливающие документы нужно отправить в Росрыболовство на согласование. Отказать могут, если участок не соответствует нормам под ИЖС или в документах допущена ошибка.

А стоит ли?

С 2007 года в России действует правило: участок с личным берегом нельзя купить или взять в аренду. По этой причине владельцы крупных земельных участков самостоятельно создают рукотворный водоем. В соответствии со статьей 6 ВК РФ 20 метров от береговой линии должны быть доступны всем, и на этой территории никто не может делать личный пляж.

Но поскольку правило вступило в силу всего 15 лет назад, на рынке встречаются предложения о покупке земельных участков с личными пляжами. Действие это законно (владельцы успели приватизировать участки), однако цены на такие частные пляжи космические.

При этом стоит понимать: даже тот факт, что пляж является личным, не позволяет огородить его забором от других граждан. Они также имеют право проводить время у водоема и спокойно подходить к воде.

Подобная картинка редко обходится без конфликтов, и понять можно обе стороны. Так владелец участка не имеет право возводить забор и прогонять с пляжа желающих искупаться, позагорать и порыбачить, но при этом он должен следить за порядком на участке (не говоря уже о том, что подобная территория стоила ему больших денег). За возведение заборов на береговой линии собственникам часто выписывают штрафы, потому как подобные участки всегда находятся в зоне внимания. Отдыхающие же считают, что имеют полное право проводить время у водоема, поскольку это не возбраняется законом.

Перед покупкой ЗУ на берегу озера или реки стоит ознакомиться с водным кодексом РФ. Требования к каждому конкретному земельному участку могут разниться в зависимости от характеристик водоема: все это можно уточнить в ОМСУ (органах местного самоуправления). Незаконная постройка в прибрежной зоне приводит не только к штрафу, но и к снесению частного дома.