Какие строения на участке подлежат регистрации в Росреестре?

Оглавление

1. Что говорится в законе: регулирующие документы
2. Преимущества постановки строений на кадастровый учет
3. На какие строения не нужно разрешение
4. Что изменилось в законодательстве с мая 2023г.
5. Назначение земель
6. Выводы
7. Критерии строений не нуждающихся в регистрации в Росреестре
8. Список документов для регистрации построек
9. Государственная пошлина при регистрации объекта недвижимости
10. Срок рассмотрения заявки на регистрацию
11. А что на практике?

Требуется ли регистрация некапитальных построек или сараев? Многие владельцы старались не искать ответа на этот вопрос. Они понимали, что, если он будет положительным, окажется, что постройка создана не по градостроительным требованиям, и придется брать на себя дополнительные обязательства.

Вся информация о необходимости регистрации построек на ЗУ приведена в Законе № 217-ФЗ от 29.07.2017г. «О ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Но именно неверная трактовка закона и дала почву для юридических споров.

Все вопросы в сфере строительства регулирует:

1. Градостроительный Кодекс РФ;

2. ФЗ №112 «О личном подсобном хозяйстве», статья 4, ч. 2: разрешено строительство бытовых, производственных сооружений, жилых домов. Основное правило: они должны соответствовать градостроительным, санитарным регламентам;

3. ГК РФ, статья 130–131 – владельцы недвижимого имущества должны зарегистрировать собственность в ЕГРН.

Согласно ст. 130 ГК РФ, недвижимыми считаются объекты, которые:

• невозможно отделить без повреждений;

• стоят на фундаменте;

• построены из цельных материалов, а не из составных частей. Поэтому у капитальных построек предположительный срок эксплуатации дольше – до 100 лет;

• подключены к коммуникациям.

Так недвижимым имуществом на участке признаются:

• бани;

• гостевые дома;

• летние кухни;

• постройки хозяйственного назначения.

Не предусмотрено оформление беседок, теплиц, сараев с простыми конструкциями, навесов, летнего душа.

Преимущества постановки строений на кадастровый учет

Постановка построек на кадастровый учет дает ряд преимуществ:

• возможность застраховать строение и из-за стихийного бедствия или иной ситуации получить компенсацию. Без официальной регистрации у владельцев постройки такой возможности нет;

• увеличение кадастровой стоимости земельного участка – при продаже она также учитывается;

• возможность наследовать или дарить постройки без каких-либо препятствий.

Важный повод для регистрации построек на ЗУ – споры с соседями относительно территорий. В противном случае будет действовать принцип первичности постройки. Летняя кухня не зарегистрирована, соседи под окнами поставили курятник, собственник не сможет доказать, что градостроительные, санитарные нормы не были соблюдены.

При выдаче разрешительных документов на строительство государственные органы ориентируются на Градостроительный Кодекс. Согласно части 17 статьи 51, для возведения следующих строений не нужно разрешение:

• некапитальные сооружения;

• реконструированные или построенные гаражи;

• капитальные объекты, которые были реконструированы для соответствия градостроительным регламентам. При этом уровень безопасности здания не снизился. Например, перенос не несущих стен;

• строения на садовых ЗУ, которые отвечают требованиям закона о садоводстве;

• вспомогательные строения.

Эта информация поможет собственникам понять, какие постройки должны быть зарегистрированы, а для каких этого не требуется.

С 2018 года для объектов ИЖС требуется не разрешение, а уведомление: процедуру ускорили и упростили, документов нужно меньше. Изменение под названием “дачная амнистия” дало возможность собственникам узаконить неучтенные постройки. Достаточно сдать в МФЦ:

1. документы, которые подтвердят право собственности на ЗУ;

2. заявление;

3. техплан, заверенный кадастровым инженером;

4. квитанцию об уплате госпошлины.

Если с регистрацией хозяйственных построек трудностей не возникает, то с домом могут быть проблемы. Главное, указать в уведомлении точные характеристики строения, чтобы специалисты подтвердили, что постройка законная.

Что изменилось?

Иногда собственники идут на хитрость и вместо подачи уведомления регистрируют дом по техническому плану. Чаще всего от Росреестра они получают отказ, поскольку всегда находятся нарушения. Для получения компетентного ответа лучше отправить заявку в архитектурное управление.

Единственной сложностью при регистрации хозяйственных построек был Градостроительный Кодекс, 51 статья (17 часть, 3 пункт), который ссылался на вспомогательные строения. Летом 2022 года в закон были внесены правки, и с мая 2023 года, согласно №703 Постановлению Правительства РФ, стало проще разграничивать строения, требующие и не требующие регистрации.

Постановление актуально до 01.09.2028 года. Если позднее в закон будут внесены правки, возведенные без разрешения постройки могут быть признаны незаконными.

В законе не указывали названия построек, но они считались вспомогательными, если соответствовали одному из пунктов:

• расположенные на одном ЗУ с домом постройки (теплицы, сараи, погреба, бани) соответствуют назначению ЗУ. Не более 3 этажей, не выше 20 метров;

• постройка находится на одном ЗУ с домом: она вместе с ним спроектирована и создана для его обслуживания – терраса, летняя кухня, беседка;

• постройка предназначена для комфортного пользования основным домом. Важно, чтобы она была связана коммуникациями, располагалась на одном с домом ЗУ (или хотя бы на соседних), и ее площадь не превышала 1500 м2. Например, котельная.

До 1 сентября 2023 года не было точного понятия вспомогательных построек. Что считать баней, птичником, сараем, решали судьи во время судебных разбирательств. Как результат – необоснованные требования администрации об узаконивании строений и хитрости, на которые шли собственники, чтобы не платить налоги.

Ранее вспомогательными постройками считались:

1. капитальные подсобные строения не для жилья;

2. некапитальные постройки, которые можно разбирать и переносить.

Теперь к вспомогательным постройкам относят бани, колодцы, летние кухни, навесы, надворные пристройки, парники, погреба, сараи, теплицы, строения для выращивания овощей, хранения инструментов, стирки, мытья. Такие четкие критерии должны позволить снизить количество обращений граждан в суд, уменьшить риск судебных разбирательств.

Для оформления нежилых построек на участке важно учитывать разные нюансы, в том числе назначение земли. Так при создании капитальной теплицы на фундаменте собственник должен не забывать о категории земли. Если ЗУ создан для огородничества, возводить на нем такую теплицу нельзя. В случае проверки объект снесут.

ИЖС, садовые участки позволяют строить любые сооружения – даже капитальные и с фундаментом. В этом случае можно возвести теплицу на фундаменте, главное, зарегистрировать ее в Росреестре. Еще один плюс – упрощенная система подачи документов.

Резюме

По закону должно быть оформлено капитальное недвижимое имущество с коммуникациями, фундаментом, цельными стенами. Это спортзалы, летние кухни, гаражи, бани, другие схожие постройки.

Регистрация – это всегда налоги, но в данном случае государство предлагает льготы. Согласно статье 407, пункту 15, из базы налогообложения можно вычесть одно зарегистрированное здание площадью до 50 м².

Незарегистрированное строение – это всегда дополнительные трудности:

• невозможно совершить сделку – даже разделить имущество между супругами;

• при любой проверке выяснится, что собственник не платит налоги, а значит, должен заплатить крупный штраф;

• невозможно легально провести коммуникации;

• в незарегистрированном доме недоступна прописка.

О том, что некапитальные строения не нуждаются в регистрации, подскажут следующие критерии:

1. их можно перенести на другое место; 

2. у них нет фундамента;

3. они используются сезонно.

Яркий пример не нуждающихся в регистрации строений – уличный туалет, теплица с облегченной конструкцией, разборный или переносной металлический гараж, летний душ, сарай, бытовка, переносная баня.

Список документов для регистрации построек

Если постройка относится к объекту недвижимости, ее нужно зарегистрировать и предоставить:

1. технический план на основе декларации об объекте недвижимости. План составляет кадастровый инженер, а декларацию подписывает собственник;

2. правоустанавливающий документ на ЗУ. Если право собственника зарегистрировано в ЕГРН, его можно не предоставлять;

3. заявление о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет.

Документы подаются:

• в бумажном формате в МФЦ;

• в электронном виде на портале Росреестра через личный кабинет;

• при помощи сервиса выездного обслуживания.

Государственная пошлина при регистрации объекта недвижимости в Росреестре составляет 2000 рублей. 

Срок рассмотрения заявки на регистрацию зависит от способа подачи документов. Но в среднем это 7 рабочих дней.

После регистрации собственник получает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и основных характеристиках. В документе также указывают вид права, информацию о правообладателе, кадастровый номер.

Что на практике?

На своем опыте могу сказать что даже если строение возведено с нарушением норм, будет сложно заставить собственника его снести. Соседям недостаточно выказать недовольства: им придется еще доказать, что незаконная постройка опасна для здоровья и нарушает их права.

Нередко собственники ЗУ под видом гаража возводят гостевые дома: к вспомогательным строениям требований меньше, чем к капитальным. Чтобы капитальный объект не признали самостроем, о реконструкции, постройке дома собственнику нужно отправить запрос в администрацию, после получения положительного ответа приступать к работе. При этом за большие хозяйственные постройки площадью от 50 м² и капитальные здания, занесенные в ЕГРН, придется платить налог.

Например, жительница Геленджика на семи сотках под ИЖС воздвигла не только обычный жилой дом, но и бассейн, 2-этажный дом. Большой дом женщина оформила как вспомогательное строение – хозяйственный блок с гаражом. Но на самом деле здание выступало в качестве гостевого дома, в котором жили туристы. Администрация обнаружила эту аферу и подала иск, согласно которому гостевой дом должны были снести.

Женщина подала встречный иск для изменения параметров постройки и официального признания ее мини-гостиницей. Жительница Геленджика уточнила, что согласовала план строительства на ЗУ хозяйственного блока с гаражом и дома. Их женщина и построила, но потом решила временно сдать постройку туристам. Затем она изменила назначение ЗУ на ИЖС, гостиничное обслуживание, решила узаконить постройку, назвать ее своим именем.

Правила застройки и землепользования дают возможность возводить гостевые дома на ЗУ ИЖС при соблюдении условий строительства. Суд принял сторону администрации и дал женщине месяц на снос постройки. В случае просрочки она должна была платить за каждый день по 25000 рублей.

Через апелляционный суд женщина смогла добиться изменения первичного решения суда. По мнению апелляционных судей постройки действительно были не согласованы, но опасности для жизни они не представляют. Суд не обязал женщину сносить постройку, но и на ее регистрацию не согласился: с юридической точки зрения гостевой дом считается гаражом, хозяйственным блоком.

Регистрация права собственности – это и права, и обязанности. Но если постройка по закону должна быть зарегистрирована, не стоит обходить требования стороной. Если вы еще не зарегистрировали строения, или не уверены в том, что это необходимо, обратитесь за консультацией к грамотному риэлтору.

Автор статьи: