Дачная реновация

Оглавление

1. Смысл дачной реновации
2. Откуда растут… идеи?
3. Какие участки попадут под дачную реновацию?
4. Что построят вместо дач?
5. Есть ли перспективы?
6. В каком случае дачная реновация будет работать
7. Мнение застройщиков
8. Почему единогласное «нет»?
9. Интересные моменты реновации
10. Мнения россиян о дачной реновации

Смысл дачной реновации

В ноябре в СМИ началось активное обсуждение предложения РСС (Российский союз строителей) и РСПП (Российский союз промышленников и предпринимателей) о застройке участков, на которых сейчас расположены дачные и садовые строения. Инициатива была направлена в Минстрой и окрещена «дачной реновацией».

В основе дачной реновации использование участков СНТ в рамках закона о КРТ под застройку многоквартирных домов. Взамен владельцам дач предоставят квартиру в новостройке или денежную компенсацию. Законодательно инициатива пока никак не регулируется: законопроекта нет, предложение на рассмотрении у Минстроя.

Так собственникам садовых ЗУ предложат переехать в малоэтажные или многоквартирные дома. Стоимость м² будет меньше средних по России показателей – 83000 рублей. Предполагается, что реновация будет способствовать развитию инфраструктуры города и улучшению жилищных условий благодаря строительству жилья.

Минстрой посчитал, что инициатива заслуживает внимания. После рассмотрения идеи сотрудники Минстроя предложат законодательную инициативу. Пока точного решения нет, но хозяева садовых участков уже перешли в состояние паники.

Откуда растут…идеи?

По мнению экспертов, идея возникла неслучайно. Все дело в том, что в больших городах нет земель под строительство домов. Расширить города невозможно, поскольку на пригородных территориях расположены садовые товарищества. Предполагается, что реновация позволит крупным девелоперам приступить к строительству жилых комплексов на участках, на которых городская застройка приближается к застройкам дачным.

Застройщики не первый год говорят о дефиците ЗУ в МО: в пределах 50 км от столицы нет места для строительства. Можно найти территории с несвязанными между собой застройками, но инфраструктуры для комфортной жизни здесь нет. Девелоперы уверены, что строительство малоэтажных домов с хорошими коммуникациями и качественной инфраструктурой будет выгодно и интересно как застройщикам, так и покупателям.

Рядом с Москвой почти нет заброшенных участков, но это не значит, что россияне согласятся променять шесть соток земли на квартиру в малоэтажке. Квартира и загородный дом – совсем не одно и то же.

Еще один интересный застройщикам город – Сочи: участки на его территории вполне могут попасть под реновацию. Земли, которые отведены под частный сектор, являются лакомым куском для девелоперов. Но чем привлекательнее земля для застройщика, тем сильнее нежелание местных жителей расставаться со своими участками.

Участки, попадающие под дачную реновацию

Все зависит от решения региональных властей, но поскольку пока закон не принят, нет точных границ. Если ориентироваться на Гражданский кодекс РФ, это могут быть любые жилые объекты, которые отвечают критериям, установленным субъектами России. Не исключается, что в программу КРТ попадут участки в городе и на прилегающих территориях. Но если руководствоваться изначальной целью программы, развивать должны именно участки без инфраструктуры.

Сотрудники строительных компаний считают, что под участки для реновации подойдут полузаброшенные и муниципальные образования (деревни, села) и СНТ с плохой инфраструктурой. В районе Москвы такие участки есть на юго-востоке области. Приятный бонус – хорошая транспортная доступность, что уже является половиной дела.

Однако девелоперы дают оговорку. Скорее всего, застройщиков заинтересуют локации с уже развитой инфраструктурой, коих предостаточно в Новой Москве. С этой же точки зрения интересны территории у Новорижского шоссе.

Что построят вместо дач?

По задумке застройщики смогут возводить индивидуальные, малоэтажные, многоквартирные дома – целые коттеджные поселки. Но пока это только теория. Эксперты уверены, что строительство индивидуальных домов в данном случае невозможно – не та маржинальность. Хотя большинство владельцев дач именно на этот вариант и надеются.

В интересах застройщиков строительство многоэтажек, в крайнем случае, дуплексов, таунхаусов и малоэтажек, но точно не индивидуального жилья. Есть и более пессимистичные мнения: не стоит рассчитывать и на малоэтажные дома, их тоже будет по минимуму, поскольку стоимость подобной недвижимости выше, а обязанностей у девелоперов больше.

Однако большинство владельцев частных коттеджей не заинтересованы в получении квартиры: они ценят дачу за шанс собирать урожай и жить на природе. В этом случае владельцы ЗУ могут запросить крупную денежную компенсацию, что неминуемо приведет к серьезному конфликту.

ТАЙМКОДЫ

• 1:46 Комплексное развитие территорий
• 3:56 Неустойчивая недвижимость
• 6:07 Какая территория жилой застройки может попасть под комплексное развитие?
• 7:02 Требования нового ГрК 
• 10:26 Что получит собственник, если его дом пойдет под снос по программе комплексного развития?
• 13:45 Кто авторы и бенефициары всероссийской реновации?
• 15:04 Как защитить свою собственность?
• 17:42 Итоги

Есть ли перспективы?

Только в одном случае: если Минстрой продумает все условия и тонкости программы. В противном случае региональные власти не смогут избежать гнева дачников. Есть версия, что субъекты России и вовсе не станут активировать программу, ориентируясь на печальный (для застройщиков, не дачников) опыт отмены КРТ в Санкт-Петербурге: все местные жители отказались от принятия программы.

Мнений много, но пока все это только догадка. Одни девелоперы считают, что программа затрагивает интересы огромного количества собственников, а значит, местный муниципалитет всеми силами будет препятствовать реализации проекта – кому нужны всплески недовольства?

Однако и среди дачников могут найтись «предатели» – люди, согласные на реновацию. Например, у семьи есть ненужная, старая, не обустроенная дача и сын-старшеклассник. Почему бы не обменять дачу на новую квартиру, даже если за городом?

Чтобы закон «работал» и не вызывал сопротивлений, стоит:

• проводить открытые голосования;

• информировать население обо всех нюансах реновации;

• доносить до местных жителей практическую и конкретную ценность программы;

• предлагать адекватную компенсацию жилья, которое было изъято под застройку;

• соблюдать сроки строительства (они должны быть законодательно закреплены);

• следить, чтобы заново построенное жилье не уступало по качеству прежним постройкам.

Дело не только в качестве самого строения. Важно соблюдать требования к коммуникациям и инфраструктуре, а также благоустройству территорий, которые заменят СНТ.

Предполагается, что дачная реновация позволит снизить стоимость жилья на рынке недвижимости. Но для защиты прав собственников государству «придется» предоставить им не только временное жилье, но и выбор – получить квартиру или дом с участком.

Мнение застройщиков

Крупные девелоперы Санкт-Петербурга, Москвы пока решили воздержаться от обширных комментариев. Скорее всего, застройщики ждут более точных разъяснений и условий программы.

Даже у «акул», работающих десятилетиями на загородном рынке, нет единого мнения:

• эксперт Валерий Лукинов уточнил, что участвовать в реновации не собирается. Он отметил, что имеющихся активов компании хватит для строительства новых домов на протяжении 10 лет;

• владелец СК Максим Лазовский идею оценивает позитивно, но с оговоркой: «Участвовать в проекте можно, если он будет качественным, эффективным не только в теории». Лазовский отметил, что очень важно снижать стоимость построенных домов не за счет найма непрофессиональных строителей и покупки некачественных материалов;

• Надежда Коркка отметила, что в самой идее реновации нет ничего противоестественного. Главное, чтобы не были ущемлены права граждан. По мнению управляющего партнера, важно создавать условия, при которых местные жители дадут согласие на снос имеющихся домов;

• Антон Сауков – руководитель центра недвижимости – посчитал, что предоставлять жилье нужно на том же участке, на котором ранее и находился снесенный дом;

• Павел Макеев – эксперт по недвижимости – отмечает, что предложение может иметь успех при должной вариативности. По мнению эксперта, найдутся желающие отдать доставшуюся по наследству дачу и получить квартиру;

• автор тематического канала в телеграмм Алексей Кричевский утверждает, что подобные нововведения могут оставить россиян ни с чем;

• против реновации выступил и лидер «Справедливой России» Сергей Миронов. По мнению политика, властям пора ограничиться многоквартирными домами и оставить в покое дачные участки.

Почему единогласное «нет»?

В 2020 году в третьем чтении Государственная дума приняла Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ и ввела 10 главу в Градостроительный кодекс - Комплексное развитие территорий (КРТ). Он позволил регионам сносить и реконструировать аварийные, ветхие и непригодные для проживания малоэтажные и многоквартирные здания.

Но непригодность для проживания – понятие субъективное. Это могут быть вполне приличные дома, которые не являются таковыми по мнению властей. Но причины для подобного мнения могут быть разные, чаще коммерческие.

Пока речь шла о массовых застройках в городской среде, особенно сопротивляющихся не было. Но теперь с подачи дачной реновации проект затрагивает и «сладкие» земляные наделы.

Скептики уверены: власти просто осознали все «приятности» города – шум, пыль, пробки, грязь, гам, плохая экология. Да и вид из окна чаще всего предсказуем – еще одна такая же многоэтажка-муравейник. Почему бы не переместиться поближе к зелени, озерам и рекам? Осталось только назвать ландшафтные участки пригодными для территориального развития и разработки.

Что взамен получат владельцы живописных дачных участков? Те самые квартиры, на которых нет желающих покупателей. Получается удобно. Не просто строим многоквартирные дома, но и сразу же находим «желающих» их приобрести. Если кратко, выглядит вся схема так: находим чудесную территорию, выгоняем дачников и огородников, строим дома мечты (для себя), а отвергнутых владельцев дач заселяем в бетонные муравейники.

Если внимательно прочитать «инициативу», можно отметить еще несколько интересных моментов:

• если владелец дачи ранее потерял часть своей собственности, взамен он получит либо новое жилье (но где и какое?), либо денежную компенсацию в связи с оценкой актива. Кто оценит активы? Будет ли цена соответствовать действительности? Кадастровая стоимость большинства садовых и дачных участков ниже рыночной. Это выгодно при оплате налогов, но не при потере жилья и получении за него компенсации;

• если договор заключили, выйти из проекта КРТ многоквартирные дома уже не смогут. Это значит, если властям удастся собрать подписи 2/3 владельцев дач (каким способом, история умалчивает), переиграть назад ничего уже будет нельзя. Разве что через суд. Но это много усилий, денег, времени. При этом нужно, чтобы «против» проголосовали все жильцы, а это почти невозможно (некоторые действительно не прочь обменять дачу на квартиру);

• один проект можно растянуть на несколько несмежных участков – нет никаких ограничений для застройщиков.

Предположительно, что в скором времени по тому же принципу в программы КРТ войдут и территории ИЖС.

Пока волноваться владельцам частных домов и дач не стоит: закон еще не приняли, и нет гарантии, что это сделают. Но судя по мнениям, высказанным в сети, россияне не одобряют подобную инициативу:

• «Это у нас нет земли? Хотят поселить нас в муравейники и еще сильнее увеличить число пробок в городах»;

• «Поняли, что запад закрыт, а значит, надо строить коттеджи на наших землях!»;

• «Государство должно улучшать жилищные условия граждан, а эти только о себе думают»;

• «Не отдам землю, полученную от отца и деда!»;

• «А мы лицом не вышли жить в своих домах на живописных территориях?»;

• «Жаль, что наш народ снова все проглотит»;

• «Мы уехали из квартир, чтобы не жить в бетонной клетке, и построили дома под свои нужды. Ни за что не променяю комфорт!»;

• «А где голосование народа? Опять все втихаря сделают?».

Дачная реновация – противоречивая инициатива, которая может удовлетворить запросы ряда владельцев дач. Избежать конфликта с народом можно, только если учесть интересы всех дачников. А это не так просто.

Автор статьи: