Как продать квартиру с материнским капиталом

Оглавление

1. Законы регулирующие сделки по продаже недвижимости с материнским капиталом
2. Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал
3. Сроки проведения сделок с материнским капиталом
4. Пошаговая инструкция по продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала.
1. Шаг №1: материальная компенсация или равнозначная доля детям
2. Шаг №2: Список документов
3. ДКП на продажу квартиры купленной на средства материнского капитала
4. Шаг №3: получение разрешения от органов опеки
5. Налогообложение: в каких случаях платят налог, а в каких нет?
6. Калькулятор подсчета налога с продажи квартиры
7. Продажа ипотечного жилья, купленного с участием средств маткапитала
8. Риски продажи и покупки квартиры купленной на маткапитал
9. Доли на детей

Законы, регулирующие сделку

Российские законы не запрещают продавать квартиры, купленные на материнский капитал. Сделку купли-продажи регулируют:

• статьи ГК РФ №456, 455, 454, 37, 36, 28. Здесь прописаны и общие правила по купле-продаже, и правила относительно совершения сделок с детским имуществом;

• ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В законе обозначены все нюансы насчет материнского капитала.

Основное положение во всех российских законах, регулирующих процесс – обязанность родителей в обеспечении несовершеннолетнего ребенка всем необходимым. Родители обязаны выделить ребенку долю в квартире и проживать вместе с ним. Попечительские органы следят, чтобы права детей не нарушались, поэтому для совершения любой сделки потребуется их письменное согласие. Если дети совершеннолетние, требуется их письменное и нотариально заверенное согласие.

Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Сделка признается законной, если соблюдаются следующие условия:

1. от нового жилья дети получают большую или хотя бы такую же долю, которая была у них в прежней квартире. Единственное исключение – жилищные условия улучшаются значительно;

2. родители доказывают опекунскому совету, что продажа недвижимости не ущемляет права ребенка;

3. если квартира куплена на заемные деньги и оформлена только на одного из родителей, перед продажей ее оформляют в общую собственность. На исполнение нотариальной обязанности дают полгода;

4. требуется либо разрешение органов опеки (если дети несовершеннолетние), либо согласие совершеннолетних детей;

5. продаваемая недвижимость находится в общей семейной собственности;

6. за жилплощадь нужно платить налог, если она числилась в собственности до 3-5 лет (если недвижимость купили с 2016 года);

7. после продажи недвижимости каждый проживающий и прописанный в ней человек получает долю в новой жилплощади;

8. перед продажей недвижимости родители подготавливают новую жилищную площадь – лучшие или хотя бы равные условия, регистрация в Росреестре и задаток;

9. требуется согласие органов опеки и попечительства, банка (если квартира ипотечная) и Пенсионного фонда;

10. если ребенку требуется дорогостоящее лечение, или родители готовы получить меньшую долю, они могут продать старую квартиру и приобрести новую квартиру, в которой доля на ребенка будет меньше, чем прежде;

11. из-за жесткого государственного контроля родители обязаны действовать в интересах ребенка;

12. развод родителей не отражается на размерах доли детей.

Сроки на сделку

Продать недвижимость, купленную на маткапитал, можно в любое время. Но для этого нужно получить разрешение. В противном случае Росреестр не проведет регистрацию, а нотариус не оформит сделку. Получив справку из ЕГРН, в течение 30 дней родители передают ее в органы опеки. Заявление в опеке рассматривается в течении 15 дней. Остается еще 15 дней на завершение и оформление сделки. В случае, если завершить сделку за это время не получится, важно получить новую выписку ЕГРН.

Продажа недвижимости с материнским капиталом: подробная инструкция

Чтобы сделка по продаже квартиры была законной, владельцам следует придерживаться пошаговой инструкции:

Шаг №1: материальная компенсация или равнозначная доля детям

• Равнозначная доля в квартире. Нужно оформить единовременную сделку по покупке новой недвижимости и продаже старой жилплощади. Второй метод – выделение доли в доме близкого родственника. При покупке новой недвижимости родители вносят задаток, в договоре указывают собственниками детей, прописывают доли каждого ребенка. Для согласования разрешения с органами опеки, следует подготовить договоры. При дарении следует подготовить соответствующий шаблон. Сделку также следует согласовать с соответствующими органами;

• Денежная компенсация. С согласия органов опеки дети могут получить не долю в доме, а денежную компенсацию, равную стоимости доли: достаточно передать заявление и справку с ценами. Получив одобрение органов, родители открывают счет в банке и вносят деньги. Деньги хранят в банке (начисление процентов или сберегательный счет): ребенок может потратить их сам после 18 лет, или родители могут распорядиться суммой в интересах ребенка. Но во втором случае снова потребуется согласие органов;

• Доля ребенка в квартире близкого родственника. Если после продажи недвижимости родители не хотят приобретать новое жилье, детям выделяют долю в недвижимости близких родственников – дедушка и бабушка. Доля может быть меньше, если у родственников большая квартира, или если она находится в более престижном районе. Все эти нюансы заранее оговариваются с юристами с учетом особенностей конкретного региона.

• И доля, и компенсация. Некоторые отделения службы опеки пытаются перестраховаться и выставляют условия выделения ребенку и доли недвижимости, и денежной компенсации. В одном городе и разных районах опека может выставлять разные требования! Бороться с этим долго, но можно. Помогает обращение в вышестоящие инстанции и прокуратуру. Но при этом будьте готовы что потратите не мало времени и текущий клиент на покупку дома или квартиры скорее всего будет потерян.

Шаг №2: Список и подготовка документов

Для получения согласия органов опеки и оформления в Росреестре важно собрать следующий список документов и передать их в МФЦ:

1. документы на квартиру – справка ЕГРН, технический, кадастровый паспорт, справка о праве собственности;

2. заявление обоих родителей (если только мать или отец, требуется документ, объясняющий отсутствие второго);

3. сертификат о семейном капитале, который используют при приобретении жилплощади;

4. свидетельство о рождении ребенка (если есть паспорт, то и паспорт);

5. паспорта родителей или опекунов;

6. правоустанавливающие документы;

7. если квартира ипотечная, разрешение от банка;

8. разрешение с Пенсионного фонда, если квартиру покупают также на деньги материнского капитала;

9. согласие обоих супругов на проведение сделки;

10. предварительный договор о купле-продаже;

11. если есть совершеннолетний ребенок, и у него имеется доля в квартире, требуется и его согласие;

12. свидетельство, подтверждающее готовность объекта (хотя бы на 70%);

13. страховка на недвижимость.

Полный список документов зависит от условий продажи. Перед сбором документов следует проконсультироваться с юристом: удастся избежать отказа и сократить срок рассмотрения заявления.

В договоре купли-продажи обязательно следует прописать:

1. законные основания для совершения сделки (нужно приложить доказательства);

2. наличие социальной помощи и субсидий;

3. подписи обеих сторон;

4. адрес квартиры;

5. реквизиты счетов, куда и откуда перечислят деньги;

6. срок, за который покупатель должен погасить сумму;

7. обязанности и права обеих сторон сделки;

8. сумму задатка;

9. сумму сделки.

Шаг №3: получение разрешения от органов опеки

Согласие органов опеки и ПФР – важный пункт при оформлении договора:

• органы опеки. Если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние, для ее продажи требуется разрешение органов опеки. Для этого нужно написать заявление и приложить собранные документы. В течение 15 дней сотрудники органов опеки предоставят либо отказ, либо согласие;

• ПФР. Недвижимость должна быть оформлена в собственность членов семьи. В противном случае сделка признается недействительной.

Налогообложение: в каких случаях платят налог?

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, собственность налогом не облагается, если была куплена 3-5 лет назад. Если семья пользуется налоговым вычетом, или сделка проведена в едином налоговом периоде, налоги также не предусматриваются. Но каждый случай индивидуален, поэтому всегда лучше проконсультироваться с юристом.

Если недвижимость находится в собственности до 3 лет или до 5 лет (оформили до 2016 года), налог платить необходимо. Срок владения жилплощадью считают в месяцах, а не в годах – нужно ориентироваться на справку о госрегистрации права или справку ЕГРН.

Подробно вопрос налогообложения при продаже квартир мы рассматривали в статье: Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры

Продажа ипотечного жилья, купленного с участием средств маткапитала

Материнский капитал может быть выплачен на погашение ипотеки. Были выделены доли детям в ипотечном жилье, или нет, сделка в любом случае должна быть согласована с органами опеки. Схема продажи может развиваться по одному из трех сценариев:

1. погасив ипотеку, хозяева недвижимости снимают с нее обременение, а потом переоформляют на покупателя;

2. все согласования кредитных обязательств с банком переходят покупателю;

3. часть денежной суммы, которую передает покупатель, идет на погашение кредита.

Если капитал используют для погашения ипотеки, хозяину квартиру отдают нотариальное обязательство. По обязательству родители обязаны выделить долю ребенку в непроданной недвижимости. Срок выполнения обязательства не предусмотрен.

См. также: Налог и вычет при проджае ипотечной квартиры

Риски для сторон

Продажа недвижимости, купленной на материнский капитал, – это всегда риск:

• для покупателя – неверный порядок выделения долей всем детям. Сделку оспаривают в суде, если родители продали недвижимость, приобретенную на материнский капитал, но не успели выделить доли детям. Купля-продажа будет признана недействительной, если порядок все-таки был нарушен. При таком раскладе квартиру возвращают прежним владельцам;

• для продавца – если органы опеки, банк или ПФР не одобрили сделку. Оспоренная в суде сделка – административная ответственность на родителях. Разрешения от инстанций помогут избежать всех сложностей.

Доли на детей

Важный момент при продаже жилья, приобретенного на средства материального капитала, – выделение долей на детей. Точный размер долей зависит от суммы капитала и изначальной стоимости недвижимости.

На размер долей влияет и регион. В Москве квартиры стоят очень дорого, поэтому доли дети получают минимальные – 1/50, 1/35, 1/15. В российских регионах сумма капитала может составлять половину или четверть жилья, поэтому и доли будут в разы больше.

Если недвижимость купили в ипотеку, размер доли меняется. Все будет зависеть от того, какая доля кредита была погашена средствами материнского капитала, а какая – собственными деньгами родителей.

Любая сделка купли-продажи – это риск, и продажа или покупка квартиры, купленной на средства материального капитала – не исключение. Но если заранее проверить все документы и ориентироваться на действующее российское законодательство, никаких сложностей не возникнет.

Автор статьи: