Как продать квартиру с материнским капиталом

24.08.2022
Как продать квартиру купленную на материснкий капитал

Социальная государственная помощь в виде материнского капитала нередко идет на покупку недвижимости. Со временем у молодой семьи появляется желание приобрести квартиру большего размера или комфортнее по иным критериям. Как быть в этом случае?

Оглавление

  1. Законы регулирующие сделки по продаже недвижимости с материнским капиталом
  2. Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал
  3. Сроки проведения сделок с материнским капиталом
  4. Пошаговая инструкция по продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала.
    1. Шаг №1: материальная компенсация или равнозначная доля детям
    2. Шаг №2: Список документов
    3. ДКП на продажу квартиры купленной на средства материнского капитала
    4. Шаг №3: получение разрешения от органов опеки
  5. Налогообложение: в каких случаях платят налог, а в каких нет?
  6. Калькулятор подсчета налога с продажи квартиры
  7. Продажа ипотечного жилья, купленного с участием средств маткапитала
  8. Риски продажи и покупки квартиры купленной на маткапитал
  9. Доли на детей

Законы, регулирующие сделку

Российские законы не запрещают продавать квартиры, купленные на материнский капитал. Сделку купли-продажи регулируют:

  • статьи ГК РФ №456, 455, 454, 37, 36, 28. Здесь прописаны и общие правила по купле-продаже, и правила относительно совершения сделок с детским имуществом;

  • ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В законе обозначены все нюансы насчет материнского капитала.

Основное положение во всех российских законах, регулирующих процесс – обязанность родителей в обеспечении несовершеннолетнего ребенка всем необходимым. Родители обязаны выделить ребенку долю в квартире и проживать вместе с ним. Попечительские органы следят, чтобы права детей не нарушались, поэтому для совершения любой сделки потребуется их письменное согласие. Если дети совершеннолетние, требуется их письменное и нотариально заверенное согласие.

Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Сделка признается законной, если соблюдаются следующие условия:

  1. от нового жилья дети получают большую или хотя бы такую же долю, которая была у них в прежней квартире. Единственное исключение – жилищные условия улучшаются значительно;

  2. родители доказывают опекунскому совету, что продажа недвижимости не ущемляет права ребенка;

  3. если квартира куплена на заемные деньги и оформлена только на одного из родителей, перед продажей ее оформляют в общую собственность. На исполнение нотариальной обязанности дают полгода;

  4. требуется либо разрешение органов опеки (если дети несовершеннолетние), либо согласие совершеннолетних детей;

  5. продаваемая недвижимость находится в общей семейной собственности;

  6. за жилплощадь нужно платить налог, если она числилась в собственности до 3-5 лет (если недвижимость купили с 2016 года);

  7. после продажи недвижимости каждый проживающий и прописанный в ней человек получает долю в новой жилплощади;

  8. перед продажей недвижимости родители подготавливают новую жилищную площадь – лучшие или хотя бы равные условия, регистрация в Росреестре и задаток;

  9. требуется согласие органов опеки и попечительства, банка (если квартира ипотечная) и Пенсионного фонда;

  10. если ребенку требуется дорогостоящее лечение, или родители готовы получить меньшую долю, они могут продать старую квартиру и приобрести новую квартиру, в которой доля на ребенка будет меньше, чем прежде;

  11. из-за жесткого государственного контроля родители обязаны действовать в интересах ребенка;

  12. развод родителей не отражается на размерах доли детей.

Сроки на сделку

Продать недвижимость, купленную на маткапитал, можно в любое время. Но для этого нужно получить разрешение. В противном случае Росреестр не проведет регистрацию, а нотариус не оформит сделку. Получив справку из ЕГРН, в течение 30 дней родители передают ее в органы опеки. Заявление в опеке рассматривается в течении 15 дней. Остается еще 15 дней на завершение и оформление сделки. В случае, если завершить сделку за это время не получится, важно получить новую выписку ЕГРН.

Продажа недвижимости с материнским капиталом: подробная инструкция

Чтобы сделка по продаже квартиры была законной, владельцам следует придерживаться пошаговой инструкции:

Шаг №1: материальная компенсация или равнозначная доля детям

  • Равнозначная доля в квартире. Нужно оформить единовременную сделку по покупке новой недвижимости и продаже старой жилплощади. Второй метод – выделение доли в доме близкого родственника. При покупке новой недвижимости родители вносят задаток, в договоре указывают собственниками детей, прописывают доли каждого ребенка. Для согласования разрешения с органами опеки, следует подготовить договоры. При дарении следует подготовить соответствующий шаблон. Сделку также следует согласовать с соответствующими органами;

  • Денежная компенсация. С согласия органов опеки дети могут получить не долю в доме, а денежную компенсацию, равную стоимости доли: достаточно передать заявление и справку с ценами. Получив одобрение органов, родители открывают счет в банке и вносят деньги. Деньги хранят в банке (начисление процентов или сберегательный счет): ребенок может потратить их сам после 18 лет, или родители могут распорядиться суммой в интересах ребенка. Но во втором случае снова потребуется согласие органов;

  • Доля ребенка в квартире близкого родственника. Если после продажи недвижимости родители не хотят приобретать новое жилье, детям выделяют долю в недвижимости близких родственников – дедушка и бабушка. Доля может быть меньше, если у родственников большая квартира, или если она находится в более престижном районе. Все эти нюансы заранее оговариваются с юристами с учетом особенностей конкретного региона.

  • И доля, и компенсация. Некоторые отделения службы опеки пытаются перестраховаться и выставляют условия выделения ребенку и доли недвижимости, и денежной компенсации. В одном городе и разных районах опека может выставлять разные требования! Бороться с этим долго, но можно. Помогает обращение в вышестоящие инстанции и прокуратуру. Но при этом будьте готовы что потратите не мало времени и текущий клиент на покупку дома или квартиры скорее всего будет потерян.

Шаг №2: Список и подготовка документов

Для получения согласия органов опеки и оформления в Росреестре важно собрать следующий список документов и передать их в МФЦ:

  1. документы на квартиру – справка ЕГРН, технический, кадастровый паспорт, справка о праве собственности;

  2. заявление обоих родителей (если только мать или отец, требуется документ, объясняющий отсутствие второго);

  3. сертификат о семейном капитале, который используют при приобретении жилплощади;

  4. свидетельство о рождении ребенка (если есть паспорт, то и паспорт);

  5. паспорта родителей или опекунов;

  6. правоустанавливающие документы;

  7. если квартира ипотечная, разрешение от банка;

  8. разрешение с Пенсионного фонда, если квартиру покупают также на деньги материнского капитала;

  9. согласие обоих супругов на проведение сделки;

  10. предварительный договор о купле-продаже;

  11. если есть совершеннолетний ребенок, и у него имеется доля в квартире, требуется и его согласие;

  12. свидетельство, подтверждающее готовность объекта (хотя бы на 70%);

  13. страховка на недвижимость.

Полный список документов зависит от условий продажи. Перед сбором документов следует проконсультироваться с юристом: удастся избежать отказа и сократить срок рассмотрения заявления.

В договоре купли-продажи обязательно следует прописать:

  1. законные основания для совершения сделки (нужно приложить доказательства);

  2. наличие социальной помощи и субсидий;

  3. подписи обеих сторон;

  4. адрес квартиры;

  5. реквизиты счетов, куда и откуда перечислят деньги;

  6. срок, за который покупатель должен погасить сумму;

  7. обязанности и права обеих сторон сделки;

  8. сумму задатка;

  9. сумму сделки.

Шаг №3: получение разрешения от органов опеки

Согласие органов опеки и ПФР – важный пункт при оформлении договора:

  • органы опеки. Если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние, для ее продажи требуется разрешение органов опеки. Для этого нужно написать заявление и приложить собранные документы. В течение 15 дней сотрудники органов опеки предоставят либо отказ, либо согласие;

  • ПФР. Недвижимость должна быть оформлена в собственность членов семьи. В противном случае сделка признается недействительной.

Налогообложение: в каких случаях платят налог?

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, собственность налогом не облагается, если была куплена 3-5 лет назад. Если семья пользуется налоговым вычетом, или сделка проведена в едином налоговом периоде, налоги также не предусматриваются. Но каждый случай индивидуален, поэтому всегда лучше проконсультироваться с юристом.

Если недвижимость находится в собственности до 3 лет или до 5 лет (оформили до 2016 года), налог платить необходимо. Срок владения жилплощадью считают в месяцах, а не в годах – нужно ориентироваться на справку о госрегистрации права или справку ЕГРН.

Подробно вопрос налогообложения при продаже квартир мы рассматривали в статье: Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры

Продажа ипотечного жилья, купленного с участием средств маткапитала

Материнский капитал может быть выплачен на погашение ипотеки. Были выделены доли детям в ипотечном жилье, или нет, сделка в любом случае должна быть согласована с органами опеки. Схема продажи может развиваться по одному из трех сценариев:

  1. погасив ипотеку, хозяева недвижимости снимают с нее обременение, а потом переоформляют на покупателя;

  2. все согласования кредитных обязательств с банком переходят покупателю;

  3. часть денежной суммы, которую передает покупатель, идет на погашение кредита.

Если капитал используют для погашения ипотеки, хозяину квартиру отдают нотариальное обязательство. По обязательству родители обязаны выделить долю ребенку в непроданной недвижимости. Срок выполнения обязательства не предусмотрен.

См. также: Налог и вычет при проджае ипотечной квартиры

Риски для сторон

Продажа недвижимости, купленной на материнский капитал, – это всегда риск:

  • для покупателя – неверный порядок выделения долей всем детям. Сделку оспаривают в суде, если родители продали недвижимость, приобретенную на материнский капитал, но не успели выделить доли детям. Купля-продажа будет признана недействительной, если порядок все-таки был нарушен. При таком раскладе квартиру возвращают прежним владельцам;

  • для продавца – если органы опеки, банк или ПФР не одобрили сделку. Оспоренная в суде сделка – административная ответственность на родителях. Разрешения от инстанций помогут избежать всех сложностей.

Доли на детей

Важный момент при продаже жилья, приобретенного на средства материального капитала, – выделение долей на детей. Точный размер долей зависит от суммы капитала и изначальной стоимости недвижимости.

На размер долей влияет и регион. В Москве квартиры стоят очень дорого, поэтому доли дети получают минимальные – 1/50, 1/35, 1/15. В российских регионах сумма капитала может составлять половину или четверть жилья, поэтому и доли будут в разы больше.

Если недвижимость купили в ипотеку, размер доли меняется. Все будет зависеть от того, какая доля кредита была погашена средствами материнского капитала, а какая – собственными деньгами родителей.

Любая сделка купли-продажи – это риск, и продажа или покупка квартиры, купленной на средства материального капитала – не исключение. Но если заранее проверить все документы и ориентироваться на действующее российское законодательство, никаких сложностей не возникнет.




Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Государственная субсидия «материнский капитал» облегчает нагрузку на бюджет семей с детьми, нуждающихся в достаточно просторном жилье. Однако участие средств «семейной» субсидии в купленном жилище может создать сложности при его последующей продаже для покупателя.

У каких собственников квартиры не продаются, какие ошибки допускаются продавцами жилья, как правильно продавать «трудные» квартиры (ипотека, расторжение брака, альтернативная сделка)

Продажа жилья, состоящего в ипотечном залоге, вполне возможна. Существует четыре способа реализовать залоговую квартиру и покрыть долг перед банком-кредитором

Другие статьи раздела


Что такое хоум-стейджинг и почему он дает увеличение продажной стоимости жилья. Что конкретно нужно сделать для повышения цены продажи квартиры. Практические советы по хоум-стейджингу

Правильный продавец недвижимости или как не потерять то, что нажито непосильным трудом. 

Зачем требуется письменное согласие супруга на продажу, как оформить согласие, каковы последствия сделки без заверенного согласия супруга, когда согласие супруга по сделке продажи квартиры не нужно




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения