Как продать ипотечную квартиру

24.10.2018
Как продать квартиру в ипотеке

Продажа жилья, состоящего в ипотечном залоге, вполне возможна. Существует четыре способа реализовать залоговую квартиру и покрыть долг перед банком-кредитором

Оглавление

  1. Продажа квартиры в ипотеке своими силами
  2. Продажа ипотечной квартиры при участии банка
  3. Уступка ипотечного долга
  4. Продажа ипотечной квартиры через банк

Потребность продажи приобретенной в ипотеку квартиры чаще всего возникает из-за желания семьи приобрести более просторное жилье или поменять район местожительства. Реже ипотечное жилье продается домовладельцем (заемщиком) по причинам финансовых затруднений, либо из-за ненадобности, вызванной переменой жизненных планов.

На вторичном рынке российских регионов предложения с ипотечными квартирами (находящимися в банковском залоге) в среднем составляют 7% от объема всех предложений. Т.е. с ипотечным обременением продается каждая 14-я квартира на «вторичке».

Продажа своими силами

Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.

Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.

Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:

  • гражданский паспорт (копия);
  • заявление на снятие обременения;
  • закладная, забранная в банке;
  • свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.

Изучив представленный продавцом пакет документов и убедившись в их справедливости, обременение с квартиры Росреестром снимается. Затем покупатель с продавцом подписывают окончательный (основной) договор купли-продажи. Остается только переоформить жилье на покупателя и получить деньги.

Продажа при участии банка

Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.

Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.

Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).

Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.

Уступка ипотечного долга

Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.

Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.

При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.

Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.

Продажа через банк

Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.

Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.

Заметим, что при отсутствии (не проявлении) у заемщика намерений решать проблему своевременных выплат по ипотеке, банк потребует в суде взыскания залогового жилья. И ипотечную квартиру продадут уже в порядке исполнительного производства, что чаще оказывается невыгодно ипотечному заемщику.


Вопрос-ответ (4)

Олеся   11.05.2021

Хотим купить комнату в ипотеку, подходит ли покупка комнаты под выплату 450000 для погашения ипотеки многодетным???

Яна   02.03.2021

Хотим взять ипотеку но так как я в декрете мне ее не одобряют мужу одобряют. Мы в законном браке у нас родился 3 ребёнок в 2021 году но двое первых детей не от него я как супруга могу погасить ипотеку вот этими 450 тысячами которые выделил Путин на погашении ипотеки ?и через какое время я могу подать на погашении после того как мы возьмём ипотеку ?

Татьяна   27.01.2021

Подскажите пожалуйста возможно ли воспользоваться программой 450 тысяч на погашение ипотеки многодетным семьям за третьего ребенка, на погашение военной ипотеки?

Елена   16.10.2020

Как продать квартиру или обменять если ипотека ещё непогашена

Ответы:
Личный Агент WhatsApp   16.10.2020 19:45

Попробуйте прочитать статью перед тем как задавать свой вопрос. Перепечатывать ее повторно не вижу смысла!

Задать вопрос

Спасибо!

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Некорректный E-mail

Ваше имя *
E-mail *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения


Похожие статьи


Каковы условия сельской ипотеки с учетом последних изменений, в каких банках есть сельская ипотека, как получить ипотеку под строительство дома, какие документы требует ипотечный банк, нюансы страхования сельской ипотеки.

Как происходит альтернативная сделка, чем отличается от прямой купли-продажи, какие риски, почему важно участие риэлтора в альтернативной сделке

Успешная продажа жилья за шесть шагов или как быстро продать квартиру – советы профессиональных риэлторов. Пошаговая инструкция домовладельцам.

Другие статьи раздела


В-последнее время часто слышу от звонящих по объявлению о продаже квартиры в ответ на мой вопрос: «Как планируете приобретать квартиру - в ипотеку или за наличные?», ответ: «Конечно, в ипотеку, Банк ведь квартиру проверит.» Если и вы думаете также, то вы очень заблуждаетесь!!!

Цели страхования ипотеки, какая ипотечная страховка обязательна и почему, почему кредиты со страхованием жизни (добровольным) бывают выгодны, как максимально уменьшить страховые затраты на ипотеку

Рассмотрим, как может быть поделена квартире в ипотеке при разводе, происходящем по соглашению супругов или по судебному решению




Задать вопрос риэлтору

Заявка на вступление в ассоциацию

Спасибо!

Ваша заявка принята. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Ошибка при отправке заявки. Попробуйте отправить еще раз.

Пожалуйста, заполните все обязательные поля

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Вопрос *
* поля обязательные для заполнения

Ваше имя *
E-mail
Телефон *
Сообщение
* поля обязательные для заполнения

Выбор города